Usucapión extraordinaria bienes inmuebles

Nº 5: Que pretensión prosperara PRIMERA PRETENSIÓN:En ningún caso podría haberla adquirido por usucapión extraordinaria, ya que aun cumpliendo los requisitos generales o los exigidos para la usucapión extraordinaria, los mencionados en el art 1941 CC, no ha transcurrido el tiempo suficiente para ello, los 30 años que exige el art 1959 CC, en el caso de que el objeto de la usucapión como es el nuestro, sea un bien inmueble, aun cuando haya procedido Don Antonio, el demandado, a ocupar la parte de la finca del demandante, en el preciso instante en el que este se ausenta, emigra, que es 1989, hasta que regresa e interrumpe la usucapión interponiendo la demanda, en cuanto una de las causas de interrupción de la usucapión admitida en el 1945, solo han transcurrido 24 años. Descartada la usucapión extraordinaria, vamos a examinar si podía haberlo hecho por ordinaria, en cuyo caso, debe de haber transcurrido el plazo del 1957 CC, en nuestro caso, 20 años, ya que este precepto distingue que el usucapido contra quien se está usucapiendo, se encuentre en territorio nacional o extranjero, el precepto dice que para usucapir bien inmueble, interviniendo la buena fe y el justo título, se necesita 10 años entre presentes, y 20 entre ausentes. Y el art siguiente, el 1958, aclara qué ha de entenderse por ausente, no es que se encuentre en paradero desconocido, sino que se encuentre en el extranjero, o como dice, o en ultramar. Para no tener que examinar todos los requisitos necesarios para la usucapión ordinaria, nos vamos a referir a uno, el justo título. El concepto de justo título aparece definido en el 1952 del CC, cuando el usucapiente está en posesión del objeto de la usucapión, porque la ha adquirido de forma derivativa, esto es, porque esa posesión trae causa de un anterior poseedor que se la transmite. ¿Concurre en nuestro caso. El título en este caso de adquisición de la finca del demandado es un título que surte el efecto de transmitir la propiedad, luego no adquiere de un non domino. Solo puede convertirse en propietario mediante la usucapión. El título es, si se trata de una sucesión testada. El Ts tiene declarado que ha de existir identidad e igual extensión en la finca que se estausucapiendo. Solo ha podido adquirir por ocupación, sería una adquisición originaria. Tampoco podía haber adquirido por ordinaria, porque no concurre el requisito del justo título, por lo que no prosperaría esta primera pretensión del demandado. SEGUNDA PRETENSIÓN: Que el juez le imponga la obligación al demandante a que le venda la franja de terreno que al construir el hotel, invadiendo su finca, ha construido en ella. Está solicitando que, tratándose de una construcción extralimitada, se aplique la doctrina jurisprudencial de la accesión invertida. Esta doctrina es de elaboración jurisprudencial, con fundamento en el art 1.6 CC, en el que se le atribuye a la jurisprudencia el complemento del ordenamiento jurídico, por lo que ante una laguna legal, el TS y los TSJ de las CCAA, para aquellas con competencia en material de Dº Civil, pueden rellenar esa laguna, mediante la jurisprudencia. Los art 361 a 364, están pensando, dirigida al supuesto en el cual la construcción se construye íntegramente en suelo ajeno. La jurisprudencia que ha regulado esta situación, es una jurisprudencia uniforme y consolidada, que arranca del 31 de Mayo de 1949. Esta doctrina aplica en estos casos el principio contrario al que inspira toda la normativa del CC en la accesión de muebles a inmuebles, aplica la accesión invertida, el principio solo superficie cedit, es el dueño de lo construido el que adquirirá el suelo construido. Para que se aplique dicho principio, debe concurrir una construcción extralimitada, y  4 requisitos más: 1. Que el suelo ajeno invadido sea de superficie inferior al suelo propio en el que se asienta esa construcción, ¿concurre este requisito. El suelo propio son 1000 m2, y el invadido 200 m2. Que el suelo propio y ajeno ocupado y dicha construcción constituya una unidad indivisible o inseparable. También concurre este requisito en nuestro caso. El hotel es un único edificio. Que la parte de la construcción que invade suelo ajeno tenga más valor o importancia que el suelo invadido. Suelo invadido: 200 m2 a 500 euros por m2: 100.000 euros. Y el coste de la construcción realizada en suelo ajeno ha sido de 200.000 euros. También concurriría. El constructor haya actuado de buena fe, sí, porque desconoce dónde están situados los linderos entre su finca y la de su primo. Él está en el error de que el hotel lo ha construido íntegramente en su finca, error del que sale cuando su primo lo demuestra mediante los documentos catastrales inscritos en el registro del catastro. Nos tenemos que plantear si ha quedado desvirtuada la presunción de buena fe, (se presume según el 434 CC), (y quién la niegue le corresponde la carga de la prueba). ¿El registro catastral produce los efectos de fe pública registral y quien no lo consulta no puede ampararse en un error excusable, actuando de mala fe. Porque su comportamiento al no consultarlo ha sido una negligencia, no ha actuado con la diligencia debida, el registro catastral, ha declarado el TS, no afecta, no determina el derecho de propiedad, y por tanto, no protege a quien figura en dicho registro como propietario de una finca. Lo cual es lo que se desprende del art 1 del RD legislativo de 5 de Marzo de 2004, que aprueba el texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario. Se dice que el registro catastral es puramente administrativo, luego no produce efectos civiles, se trata de un registro que solo produce efectos en las relaciones entre los ciudadanos y las AAPP, a los efectos principalmente fiscales. Es un registro dirigido a que la AP tenga conocimiento de quiénes son los titulares de las fincas y de los datos de estas, con la única finalidad de saber a quién dirigirse para devengar los impuestos sobre BI. Pero en el ámbito jurídico-civil no produce efectos, ni mucho menos el de la fe pública registral. Cumplíéndose también este requisito, no ha quedado desvirtuada la buena fe del demandado. El juez podrá (deberá) aplicar la doctrina jurisprudencial de la accesión invertida. Si la aplica, para el propietario del suelo invadido nacerá un derecho de crédito, y para el constructor que lo invade, una obligación, la de pagar el precio del suelo invadido y adquirirlo. Pero si el demandante, propietario del suelo, puede acreditar que como consecuencia de la disminución de la cabida de su finca al tener que enajenar forzosamente la parte que invadíó el constructor extra limitante, el resto de la finca ha quedado desvalorizada, ha sufrido algún quebranto, también podrá exigir los daños y perjuicios que de ello se deriven, y el constructor estará obligado a pagarlos.