Ley de Propiedad Horizontal: Derechos, Obligaciones y Gestión de Comunidades

Artículo 1: Objeto y Concepto de Propiedad Horizontal

La presente Ley tiene por objeto la regulación de la forma especial de propiedad establecida en el artículo 396 del Código Civil, que se denomina propiedad horizontal. Tendrán también consideración de locales aquellas partes de un edificio que sean susceptibles de aprovechamiento independiente por tener salida a un elemento común de aquel o a la vía pública.

Concepto de Propiedad Horizontal

Es una comunidad en la que coexisten un derecho singular y exclusivo de propiedad sobre determinados elementos de la misma, denominados elementos privativos, y un derecho de copropiedad conjunto e inseparable sobre otros elementos comunes a todos los propietarios, denominados elementos comunes.

Artículo 2: Ámbito de Aplicación de la Ley de Propiedad Horizontal

Esta Ley será de aplicación:

a) A las comunidades de propietarios (artículo 5).
b) A las comunidades que no hubiesen otorgado el título constitutivo de la propiedad horizontal. Estas comunidades se regirán por las disposiciones de esta Ley en lo relativo al régimen jurídico de la propiedad.
c) A los complejos inmobiliarios privados, en los términos establecidos en esta Ley (artículo 24: urbanizaciones).
d) A las subcomunidades, las que resultan cuando varios propietarios disponen, en régimen de comunidad, para su uso y disfrute exclusivo. Ejemplo: subcomunidad de plazas de garaje.
e) A las entidades urbanísticas de conservación en los casos en que así lo dispongan sus estatutos.

Artículo 4: Acción de División en Propiedad Horizontal

Solo podrá ejercitarse por cada propietario proindiviso sobre un piso o local determinado, circunscrita al mismo, y siempre que la proindivisión no sea elemento común.

Artículo 5: Título Constitutivo de la Propiedad por Pisos o Locales

El título constitutivo de la propiedad por pisos o locales describirá, además del inmueble en su conjunto, cada uno de aquellos al que se asignará número correlativo. La descripción del inmueble habrá de expresar las circunstancias exigidas en la legislación hipotecaria, y los servicios e instalaciones con que cuente el mismo. La de cada piso o local expresará su extensión, linderos, planta en la que se halla y los anejos, tales como garaje, buhardilla o sótano. En el mismo título se fijará la cuota de participación que corresponde a cada piso o local. El título podrá contener estatutos para especificar normas en la comunidad, formando un estatuto privativo que no perjudicará a terceros si no ha sido inscrito en el Registro de la Propiedad.

Artículo 6: Normas de Régimen Interior en Comunidades de Propietarios

Para regular los detalles de la convivencia y la adecuada utilización de los servicios y cosas comunes, y dentro de los límites establecidos por la Ley y los Estatutos, el conjunto de propietarios podrá fijar normas de régimen interior que obligarán también a todo titular mientras no sean modificadas. Estas normas se acuerdan por mayoría y tienen ánimo de perdurar en el tiempo.

Artículo 3: Derechos del Propietario y Cuota de Participación

1º Derecho: Propiedad Exclusiva y Anejos

El derecho de propiedad sobre un espacio delimitado y susceptible de aprovechamiento independiente, con todos los elementos que estén comprendidos dentro de sus límites, así como el de los anejos que expresamente hayan sido señalados en el título, aunque se hallen situados fuera del espacio delimitado. (Ejemplo: Piso y plaza de garaje, pudiendo inscribir las propiedades juntas, separadas o dando derecho de participación sobre la plaza de garaje).

2º Derecho: Copropiedad y Cuota de Participación

La copropiedad, con los demás dueños de pisos o locales, de los restantes elementos y servicios comunes. A cada piso o local se atribuirá una cuota de participación con relación al total del valor del inmueble. Dicha cuota servirá de módulo para determinar la participación en las cargas y beneficios por razón de la comunidad. Las mejoras de cada piso o local no alterarán la cuota atribuida, que solo podrá variarse de acuerdo con lo establecido en los artículos 10 y 17 de esta Ley. En el título se fijará la cuota de participación que corresponde a cada piso o local, determinada por el propietario único del edificio al iniciar su venta por pisos. Cada propietario puede libremente disponer de su derecho, sin poder separar los elementos que lo integran y sin que la transmisión del disfrute afecte a las obligaciones de propiedad.

Artículo 7: Derecho del Propietario de Cada Piso o Local a Realizar Reformas

3º Derecho: Reformas y Modificaciones

El propietario de cada piso o local podrá modificar los elementos arquitectónicos o instalaciones, cuando no altere la seguridad del edificio, su estructura general o estado exteriores, o perjudique los derechos de otro propietario. En el resto del inmueble, en los elementos comunes, no podrá realizar alteración alguna y si existe la necesidad de reparaciones urgentes deberá comunicarlo al administrador.

4º Derecho: Cese de Actividades Prohibidas

El propietario tiene derecho a solicitar el cese de estas actividades prohibidas. Al propietario no le está permitido desarrollar actividades que resulten dañosas para la finca o actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas. El presidente de la comunidad requerirá a quien realice las actividades prohibidas la inmediata cesación de las mismas, pudiendo interponer acciones judiciales. Si el infractor persistiera, el Presidente, previa autorización de la Junta de Propietarios, podrá entablar contra él acción de cesación que se sustanciará a través de juicio. Si la sentencia fuese estimatoria, podrá además de la cesación definitiva de la actividad prohibida y la indemnización de daños y perjuicios que proceda, la privación del derecho al uso de la vivienda o local por tiempo no superior a tres años, en función de la gravedad de la infracción y de los perjuicios ocasionados a la comunidad.

Artículo 9: Obligaciones de los Propietarios y Gastos Generales

Respetar las instalaciones haciendo un uso adecuado de las mismas y evitando que se causen daños o desperfectos.
Mantener en buen estado de conservación su propio piso o local e instalaciones privativas.
Consentir en su vivienda o local las reparaciones que exija el servicio del inmueble y permitir en él las servidumbres imprescindibles, teniendo derecho a que la comunidad le resarza de los daños y perjuicios ocasionados.
Permitir la entrada en su piso o local para obras.
Contribuir a los gastos generales, con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido, para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización. Una persona puede vender su elemento privativo, pero si vende tendrá que decir si está al día en la comunidad, si debe o no dinero. Si se vende el piso y el comprador no sabe que el anterior propietario debe dinero, tendrá que pagar los meses que debe más 3 años anteriores. En el caso de que haya deudas, el comprador y el propietario tienen que llegar a un acuerdo.
Contribuir a la dotación del fondo de reserva, con arreglo a su respectiva cuota de participación. El fondo de reserva, cuya titularidad corresponde a todos los efectos a la comunidad, estará dotado con una cantidad que en ningún caso podrá ser inferior al 10 por ciento de su último presupuesto ordinario.
Observar la diligencia y responder ante estos de las infracciones cometidas y de los daños causados.
Comunicar el domicilio en España a quien ejerza las funciones de secretario, que permita tener constancia de su recepción, a efectos de citaciones y notificaciones de toda índole relacionadas con la comunidad. Si intentada una citación o notificación al propietario fuese imposible contactar con él, se entenderá realizada mediante la colocación de la notificación en el tablón de anuncios de la comunidad, o en lugar visible de uso general habilitado al efecto. La notificación practicada de esta forma producirá plenos efectos jurídicos en el plazo de tres días naturales.
Comunicar al secretario de la comunidad el cambio de titularidad de la vivienda o local. Quien incumpliere esta obligación seguirá respondiendo de las deudas con la comunidad. No será de aplicación cuando cualquiera de los órganos de gobierno haya tenido conocimiento o bien cuando dicha transmisión resulte notoria.

Artículo 10: Obras Necesarias de Conservación y Accesibilidad

Todos los propietarios están obligados a hacer las obras y pagarlas. Tendrán carácter obligatorio, vengan impuestas por las Administraciones Públicas o solicitadas a instancia de los propietarios, las siguientes actuaciones:

Trabajos y obras necesarias para el adecuado mantenimiento y cumplimiento de conservación, incluyendo en todo caso, las necesarias para satisfacer los requisitos básicos. La ocupación de elementos comunes o del complejo inmobiliario privado durante el tiempo de obras. La construcción de nuevas plantas y cualquier otra alteración de la estructura o fábrica del edificio. Los actos de división material o el aumento de su superficie.
Teniendo en cuenta el carácter de necesarias u obligatorias de las actuaciones, procederá:
- a) Serán costeadas por los propietarios de la correspondiente comunidad.
- b) Los propietarios que se opongan o demoren injustificadamente la ejecución de las órdenes dictadas por la autoridad competente responderán individualmente de las sanciones que puedan imponerse.
Requerirán autorización administrativa, en todo caso:
- a) La constitución y modificación del complejo inmobiliario.
- b) Cuando así se haya solicitado, previa aprobación por las tres quintas partes del total de los propietarios, deberá constar el consentimiento de los titulares afectados y corresponderá a la Junta de Propietarios, de común acuerdo con aquellos, y por mayoría de tres quintas partes del total de los propietarios la determinación de la indemnización por daños y perjuicios que corresponda.

Artículo 13: Órganos de Gobierno de la Comunidad

Los órganos de gobierno de la comunidad son los siguientes:
- a) La Junta de Propietarios: Órgano donde se reúnen todos los propietarios para tomar decisiones.
- b) El Presidente y, en su caso, los vicepresidentes: Representa a la comunidad de propietarios.
- c) El Secretario.
- d) El Administrador.

El presidente será nombrado entre los propietarios. El nombramiento será obligatorio, si bien el propietario designado podrá solicitar su relevo al juez dentro del mes siguiente a su acceso al cargo, invocando las razones que le asistan para ello. El juez resolverá de plano lo procedente, designando en la misma resolución al propietario sustituto hasta que se proceda a nueva designación en el plazo que se determine. Igualmente podrá acudirse al juez cuando, por cualquier causa, fuese imposible para la Junta designar presidente de la comunidad. Ostentará legalmente la representación de la comunidad.

La existencia de vicepresidentes será facultativa. Su nombramiento se realizará por el mismo procedimiento que el establecido para la designación del presidente. Corresponde al vicepresidente sustituir al presidente en los casos de ausencia, vacante o imposibilidad de este, así como asistirlo en el ejercicio de sus funciones en los términos que establezca la Junta de Propietarios.

Las funciones del secretario y del administrador serán ejercidas por el presidente de la comunidad, salvo que los estatutos o la Junta de Propietarios, por acuerdo mayoritario, dispongan la provisión de dichos cargos separadamente de la presidencia. Estos cargos podrán acumularse en una misma persona o bien nombrarse independientemente y ser ejercidos por cualquier propietario, así como por personas físicas con cualificación profesional suficiente y legalmente reconocida para ejercer dichas funciones. También podrá recaer en corporaciones y otras personas jurídicas en los términos establecidos en el ordenamiento jurídico.

Salvo que los estatutos digan lo contrario, el nombramiento de los órganos se hará por plazo de un año. Los designados podrán ser removidos antes de la expiración del mandato por acuerdo de la Junta de Propietarios, convocada en sesión extraordinaria. En los estatutos, o por acuerdo mayoritario de la Junta de Propietarios, podrán establecerse otros órganos de gobierno de la comunidad, sin que ello pueda suponer menoscabo alguno de las funciones y responsabilidades.

Artículo 14: Competencias de la Junta de Propietarios

Corresponde a la Junta de Propietarios:

Nombrar y remover a las personas que ejerzan los cargos mencionados en el artículo anterior y resolver las reclamaciones.
Aprobar el plan de gastos e ingresos previsibles y las cuentas correspondientes.
Aprobar los presupuestos y la ejecución de todas las obras de reparación de la finca, sean ordinarias o extraordinarias, y ser informada de las medidas urgentes adoptadas por el administrador de conformidad.
Aprobar o reformar los estatutos y determinar las normas de régimen interior.
Conocer y decidir en los demás asuntos de interés general para la comunidad, acordando las medidas necesarias o convenientes para el mejor servicio común.

Artículo 15: Asistencia a la Junta de Propietarios y Derecho al Voto

La asistencia a la Junta de Propietarios será personal o por representación legal o voluntaria, bastando para acreditar esta un escrito firmado por el propietario. Si algún piso perteneciese pro indiviso (diferentes propietarios), nombrarán un representante. Si la vivienda o local se hallare en usufructo, la asistencia y el voto corresponderá al nudo propietario, quien, salvo manifestación en contrario, se entenderá representado por el usufructuario, debiendo ser expresa la delegación cuando se trate de instalación de infraestructuras o de obras extraordinarias y de mejora.
Los propietarios que no se encontrasen al corriente en el pago de todas las deudas podrán participar en sus deliberaciones, pero no tendrán derecho de voto.

Artículo 16: Régimen de Reuniones de la Junta de Propietarios y Convocatoria

La Junta de Propietarios se reunirá por lo menos una vez al año para aprobar los presupuestos y cuentas y en las demás ocasiones que lo considere conveniente el presidente, lo pidan la cuarta parte de los propietarios o un número de estos que representen al menos el 25 por 100 de las cuotas de participación.
La convocatoria la hará el presidente y los promotores de la reunión, con indicación de los asuntos a tratar, el lugar, día y hora en que se celebrará en primera o en segunda convocatoria. La convocatoria contendrá una relación de los propietarios que no están al corriente en el pago de las deudas vencidas a la comunidad y advertirá de la privación del derecho de voto. Cualquier propietario podrá pedir que la Junta estudie y se pronuncie sobre cualquier tema de interés. Para esto se dirigirá por escrito, especificando los asuntos que pide sean tratados, al presidente, el cual los incluirá en la siguiente Junta que se celebre. Si a la reunión de la Junta no fuesen en primera convocatoria la mayoría de los propietarios que representen la mayoría de las cuotas de participación, se procederá a una segunda convocatoria de la misma, sin sujeción a quorum. La Junta se reunirá en segunda convocatoria en el lugar, día y hora indicados en la primera citación, pudiendo celebrarse el mismo día si hubiese transcurrido media hora desde la anterior. En su defecto, será nuevamente convocada dentro de los ocho días naturales siguientes a la Junta no celebrada, cursándose en este caso las citaciones con una antelación mínima de tres días.
La citación para la Junta ordinaria anual se hará, cuando menos, con seis días de antelación, y para las extraordinarias, con la que sea posible para que pueda llegar a conocimiento de todos los interesados. La Junta podrá reunirse válidamente aun sin la convocatoria del presidente, siempre que concurran la totalidad de los propietarios y así lo decidan.

Artículo 17: Quórums y Régimen de Aprobación de Acuerdos por la Junta de Propietarios (Mayorías Necesarias)

Los acuerdos de la Junta de Propietarios se sujetarán a las siguientes reglas:

La instalación de las infraestructuras comunes para el acceso a los servicios de telecomunicación regulados o la instalación de sistemas comunes o privativos, de aprovechamiento de energías renovables, o bien de las infraestructuras necesarias para acceder a nuevos suministros energéticos colectivos, podrá ser acordada por un tercio de los integrantes que representen un tercio de las cuotas de participación. La comunidad no podrá repercutir el coste sobre aquellos propietarios que no hubieren votado a favor del acuerdo. No obstante, si solicitasen el acceso a los servicios, podrá autorizárseles siempre que abonen el importe que les hubiera correspondido, aplicando el correspondiente interés legal.
La realización de obras o nuevos servicios comunes que tengan por finalidad favorecer el acceso o movilidad de personas con discapacidad o el establecimiento de los servicios de ascensor, incluso cuando impliquen la modificación del título constitutivo o de los estatutos, requerirá el voto favorable de la mayoría de los propietarios, que representen la mayoría de las cuotas de participación.
El establecimiento o supresión de los servicios de portería, conserjería, vigilancia u otros servicios comunes de interés general, requerirán el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que representen las tres quintas partes de las cuotas de participación. Idéntico régimen se aplicará al arrendamiento de elementos comunes que no tengan asignado un uso específico y el establecimiento o supresión de equipos o sistemas, no recogidos en el apartado anterior. En este último caso, los acuerdos válidamente adoptados con arreglo a esta norma obligan a todos los propietarios. No obstante, si los equipos o sistemas tienen aprovechamiento privativo, bastará el voto favorable de un tercio de los integrantes de la comunidad que representen un tercio de las cuotas de participación, aplicándose el sistema de repercusión de costes.
Ningún propietario podrá exigir nuevas instalaciones, servicios o mejoras no requeridos. No obstante, cuando por el voto favorable de las tres quintas partes de los propietarios que representen las tres quintas partes de las cuotas de participación, se adopten para ello y cuya cuota de instalación exceda del importe de tres mensualidades ordinarias de gastos comunes. Si el disidente desea participar de las ventajas de la innovación, habrá de abonar su cuota debidamente actualizada. No podrán realizarse innovaciones que hagan inservible alguna parte del edificio.
La instalación de un punto de recarga de vehículos eléctricos para uso privado en el aparcamiento del edificio. No se permite la explotación económica ni la transformación de esta obra.
Los acuerdos no regulados expresamente, que impliquen la aprobación o modificación de las reglas contenidas en el título constitutivo o en los estatutos de la comunidad, requerirán para su validez la unanimidad del total de los propietarios que representen el total de las cuotas de participación.
Para la validez de los demás acuerdos bastará el voto de la mayoría del total de los propietarios que representen la mayoría de las cuotas de participación. En segunda convocatoria serán válidos los acuerdos adoptados por la mayoría de los asistentes y que esta represente más de la mitad de las cuotas. Cuando la mayoría no se pudiere lograr por los procedimientos establecidos, el Juez resolverá en equidad lo que proceda dentro de veinte días, contados desde la petición, haciendo pronunciamiento sobre el pago de costas.
Salvo en los supuestos en los que no se pueda repercutir el coste de los servicios a aquellos propietarios que no hubieren votado en la Junta a favor, o en casos de modificación o reforma privativa, se computarán como votos favorables los de propietarios ausentes debidamente citados, quienes una vez informados del acuerdo no manifiesten su discrepancia mediante comunicación en el plazo de 30 días.
Los acuerdos válidamente adoptados con arreglo a lo dispuesto obligan a todos los propietarios.
En caso de discrepancia, resolverá lo procedente la Junta de Propietarios. También podrán los interesados solicitar arbitraje o dictamen técnico en los términos establecidos en la Ley.
Las derramas para el pago de mejoras realizadas o por realizar en el inmueble serán a cargo de quien sea propietario en el momento de la exigibilidad de las cantidades afectas al pago de dichas mejoras.
El acuerdo por el que se limite o condicione el ejercicio de arrendamientos urbanos, suponga o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, requerirá el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que representen las tres quintas partes de las cuotas de participación. Asimismo, esta misma mayoría se requerirá para el acuerdo por el que se establezcan cuotas especiales de gastos o un incremento en la participación de los gastos comunes de la vivienda donde se realice dicha actividad, siempre que estas modificaciones no supongan un incremento superior al 20%. Estos acuerdos no tendrán efectos retroactivos.

Artículo 18: Impugnación de los Acuerdos

(Cuando algún propietario no está de acuerdo con alguna decisión)

Los acuerdos de la Junta serán impugnables ante los tribunales de conformidad con lo establecido:
- a) Cuando sean contrarios a la ley o a los estatutos de la comunidad de propietarios.
- b) Cuando resulten gravemente lesivos para los intereses de la propia comunidad.
- c) Cuando supongan un grave perjuicio para algún propietario que no tenga obligación jurídica de soportarlo o se hayan adoptado con abuso de derecho.
Legitimados para la impugnación: los propietarios que hubiesen salvado su voto en la Junta, los ausentes por cualquier causa y los que indebidamente hubiesen sido privados de su derecho de voto. Para impugnar los acuerdos deberá estar al corriente en el pago de la totalidad de las deudas con la comunidad o proceder previamente a la consignación judicial de las mismas. Esta regla no será de aplicación para la impugnación de los acuerdos de establecimiento o alteración de las cuotas de participación.
La acción caducará a los tres meses de adoptarse el acuerdo, salvo que se trate de actos contrarios a la ley o a los estatutos, en cuyo caso la acción caducará al año. Para los propietarios ausentes dicho plazo se computará a partir de la comunicación del acuerdo.
La impugnación de los acuerdos no suspenderá su ejecución, salvo que el juez así lo disponga.

Artículo 19: Libro de Actas y Actas de las Reuniones de las Juntas de Propietarios

Los acuerdos se recogen en el libro de actas diligenciado por el Registrador de la Propiedad.
El acta de cada reunión de la Junta deberá expresar, al menos, las siguientes circunstancias:
- La fecha y el lugar de celebración.
- El autor de la convocatoria y los propietarios que la hubiesen promovido.
- Su carácter (ordinario/extraordinario) y la indicación sobre su celebración (1ª/2ª convocatoria).
- Relación de todos los asistentes y sus respectivos cargos, así como de los propietarios representados con indicación de sus cuotas de participación.
- El orden del día de la reunión.
- Los acuerdos adoptados, y si fuera relevante para la validez del acuerdo, los nombres de los propietarios que hubieren votado a favor y en contra, así como de las cuotas de participación que representen.
El acta deberá cerrarse con las firmas del presidente y del secretario al terminar la reunión o dentro de los diez días naturales siguientes. Desde su cierre los acuerdos serán ejecutivos, salvo que la Ley prevea lo contrario. El acta de las reuniones se remitirá a los propietarios. Serán subsanables los defectos o errores del acta siempre que la misma exprese lo antes nombrado. Dicha subsanación deberá efectuarse antes de la siguiente reunión, y se deberá ratificar la subsanación.
El secretario custodiará los libros de actas de la Junta de Propietarios y deberá conservarlos durante el plazo de cinco años, así como todos los documentos relevantes de las reuniones.

Artículo 20: Competencias del Administrador

Velar por el buen régimen de la casa, sus instalaciones y servicios.
Preparar con la debida antelación y someter a la Junta el plan de gastos previsibles, proponiendo los medios necesarios para hacer frente a los mismos.
Atender a la conservación y entretenimiento de la casa, disponiendo las reparaciones y medidas que resulten urgentes, dando inmediata cuenta de ellas al presidente o, en su caso, a los propietarios.
Ejecutar los acuerdos adoptados en materia de obras y efectuar los pagos y realizar los cobros.
Actuar como secretario de la Junta y custodiar la documentación de la comunidad.
Todas las demás atribuciones que se confieran por la Junta.

Artículo 22: Responsabilidad de la Comunidad de Propietarios por sus Deudas Frente a Terceros

La comunidad de propietarios responderá de sus deudas frente a terceros con todos los fondos y créditos a su favor. El acreedor podrá dirigirse contra cada propietario que hubiese sido parte en el proceso por la cuota que le corresponda en el importe insatisfecho.
Cualquier propietario podrá oponerse a la ejecución si acredita que se encuentra al corriente en el pago de la totalidad de las deudas con la comunidad en ese momento. Si el deudor pagase en el acto de requerimiento, serán de su cargo las costas causadas hasta ese momento en la parte proporcional que le corresponda.

Artículo 23: Extinción del Régimen de Propiedad Horizontal

Por la destrucción del edificio, salvo pacto en contrario. Cuando el coste de la reconstrucción exceda el 50 por 100 del valor de la finca al tiempo de ocurrir el siniestro, a menos que el exceso de dicho coste esté cubierto por un seguro.
Por conversión en propiedad o copropiedad ordinarias.

Capítulo III: Del Régimen de los Complejos Inmobiliarios Privados

Artículo 24: Régimen Especial de Propiedad Aplicable a los Complejos Inmobiliarios Privados

El régimen especial de propiedad será aplicable a aquellos complejos inmobiliarios privados que:
- Estén integrados por dos o más edificaciones independientes entre sí cuyo destino sea la vivienda/locales.
- Participen los titulares de estos inmuebles, viviendas o locales en que se encuentren divididos horizontalmente, en una copropiedad indivisible sobre otros elementos inmobiliarios, instalaciones o servicios.
Los complejos inmobiliarios privados a que se refiere el apartado anterior podrán:
- Constituirse en una sola comunidad de propietarios. En este caso quedarán sometidos a las disposiciones de esta Ley, que les resultarán íntegramente de aplicación.
- Constituirse en una agrupación de comunidades de propietarios. A tal efecto, se requerirá que el título constitutivo de la nueva comunidad sea otorgado por el propietario único del complejo o por los presidentes de todas las comunidades llamadas a integrar, previamente autorizadas por mayoría de sus respectivas Juntas de Propietarios. El título constitutivo contendrá la descripción del complejo inmobiliario en su conjunto y de los elementos, instalaciones y servicios comunes. Asimismo, fijará la cuota de participación de cada una de las comunidades integradas, las cuales responden conjuntamente de su obligación de contribuir al sostenimiento de los gastos generales de la comunidad agrupada. El título y los estatutos de la comunidad agrupada serán inscribibles en el Registro de la Propiedad.
La agrupación de comunidades a que se refiere el apartado anterior gozará de la misma situación jurídica que las comunidades de propietarios y se regirá por las disposiciones de esta ley, pero con las siguientes especialidades:
- La Junta de Propietarios estará compuesta, salvo acuerdo contrario, por los presidentes de las comunidades, los cuales representarán el conjunto de propietarios de cada comunidad.
- La adopción de acuerdos para los que la ley requiera mayorías cualificadas exigirá la previa obtención de la mayoría en cada una de las Juntas de Propietarios de las comunidades que integran la agrupación.
- Salvo acuerdo en contrario de la Junta, no será aplicable el fondo de reserva. La competencia de los órganos de gobierno de la comunidad agrupada únicamente se extiende a los elementos inmobiliarios, instalaciones y servicios comunes. Sus acuerdos no podrán menoscabar las facultades que correspondan a los órganos de gobierno de las comunidades integradas en la agrupación.
A los complejos inmobiliarios privados que no adopten ninguna de las formas jurídicas señaladas en el apartado 2 les serán aplicables las mismas especialidades señaladas en el apartado anterior.

Disposición Adicional: Fondo de Reserva

Sin perjuicio de las disposiciones que adopten las Comunidades Autónomas, la constitución del fondo de reserva se ajustará a las siguientes reglas:
- El fondo deberá constituirse en el momento de aprobarse por la Junta el presupuesto ordinario de la comunidad correspondiente al ejercicio anual inmediatamente posterior a la entrada en vigor de la presente disposición. Las nuevas comunidades de propietarios constituirán el fondo de reserva al aprobar su primer presupuesto ordinario.
- En el momento de su constitución, el fondo estará dotado con una cantidad no inferior al 2,5 por 100 del presupuesto ordinario de la comunidad. A tal efecto, los propietarios deberán efectuar previamente las aportaciones necesarias en función de su respectiva cuota de participación.
- Al aprobarse el presupuesto, la dotación del mismo deberá alcanzar la cuantía mínima.
La dotación del fondo de reserva no podrá ser inferior, en ningún momento del ejercicio presupuestario, al mínimo legal establecido. Las cantidades detraídas del fondo durante el ejercicio presupuestario para atender gastos de las obras o actuaciones se computarán como parte integrante del mismo a efectos del cálculo de su cuantía mínima. Al inicio del siguiente ejercicio presupuestario se efectuarán las aportaciones necesarias para cubrir las cantidades detraídas del fondo de reserva conforme a lo señalado en el párrafo anterior.

Disposición Transitoria Primera: Ámbito de Aplicación de la Ley

La presente Ley regirá todas las comunidades de propietarios, cualquiera que sea el momento en que fueron creadas y el contenido de sus estatutos, que no podrán ser aplicados en contradicción con lo establecido en la misma. En el plazo de dos años a contar desde la publicación de esta Ley en el «Boletín Oficial del Estado», las comunidades de propietarios deberán adaptar sus estatutos a lo dispuesto en ella en lo que estuvieren en contradicción con sus preceptos. Transcurridos los dos años, cualquiera de los propietarios podrá instar judicialmente la adaptación prevenida en la presente disposición por el procedimiento señalado en el número 2 del artículo 16.

Disposición Transitoria Segunda: Derecho de Tanteo y Retracto

En los actuales estatutos reguladores de la propiedad por pisos, en los que esté establecido el derecho de tanteo y retracto en favor de los propietarios, se entenderán los mismos modificados en el sentido de quedar sin eficacia tal derecho, salvo que, en nueva Junta y por mayoría que represente al menos el 80 por 100 de los titulares, se acordare el mantenimiento de los citados derechos de tanteo y retracto en favor de los miembros de la comunidad.

Disposición Final: Derogaciones

Quedan derogadas cuantas disposiciones se opongan a lo establecido en esta Ley.