Principios Clave del Derecho Registral: Procedimiento, Inmatriculación y Tracto Sucesivo
El Procedimiento Registral: Fases y Calificación
El procedimiento registral es un procedimiento administrativo con normativa propia, regulado supletoriamente por la Ley de Régimen Jurídico de las Administraciones Públicas y del Procedimiento Administrativo Común 30/1992.
El procedimiento registral se integra por las siguientes fases:
1. Petición
La petición de inscripción que da origen al procedimiento y tiene un carácter inexcusable. Es una declaración de voluntad unilateral y recepticia dirigida al registrador que no tiene un carácter negocial, sino procesal, pues pretende provocar la actuación del registrador. Es lo que se denomina principio de rogación.
2. Presentación del Título
Se presenta de dos formas: la entrega material en el registro y los supuestos de remisión electrónica de documentos que se regulan por la Ley de Firma Electrónica.
3. Operaciones Registrales
Son dos:
Asiento de Presentación
En primer lugar, la extensión en el Libro Diario del correspondiente asiento de presentación que determina la fecha de prioridad del título y debe producirse con relación a todos los documentos que accedan al registro. Las únicas excepciones son las del artículo 420 del Reglamento Hipotecario (RH).
Calificación
Se producirá la calificación del registrador en el plazo de 15 días que establece el artículo 18 de la Ley Hipotecaria (LH). Tal calificación puede ser:
Positiva
Si es favorable, el artículo 19 bis de la LH señala que se practica el asiento solicitado en el libro de inscripciones, expidiendo la correspondiente nota de despacho al pie del título, con los datos identificadores del asiento y las afecciones o derechos cancelados.
Negativa
Da origen a la aplicación de las siguientes reglas:
- a) Nota de Calificación: Si es negativa, el registrador debe extender la correspondiente nota de calificación, siempre firmada, en la que se hará constar: las causas que impiden la práctica del asiento, la motivación jurídica de la calificación, ordenada en hechos y fundamentos de derecho.
- b) Notificación: La calificación negativa debe ser notificada por el registrador al presentante, notario autorizante y, en su caso, a la autoridad judicial o funcionario que haya expedido el documento, realizándose la notificación en su sede (artículo 322 LH).
- c) Prórroga del Asiento de Presentación: Quedará prorrogado ministerio legis por un plazo de 60 días a contar desde la fecha de recepción por el interesado de la última de las notificaciones.
- d) Actitudes del Interesado: El interesado puede adoptar diferentes actitudes: instar una nueva calificación de otro registrador en el plazo de 15 días desde la notificación de la calificación negativa, subsanar los defectos, interponer los recursos, o dejar caducar el asiento de presentación.
La Inmatriculación en el Registro de la Propiedad
La inmatriculación es el proceso por el cual una finca accede por primera vez al Registro de la Propiedad. Dado que en el sistema registral los derechos nacen, se transmiten, se extinguen o se modifican al margen del Registro de la Propiedad (la llamada realidad jurídica extrarregistral), aparecen dos conceptos en la Ley Hipotecaria:
- Por un lado, la inexactitud (artículos 39 y 49 LH): Por inexactitud del registro se entiende todo desacuerdo que, en orden a los derechos inscribibles, exista entre el registro y la realidad jurídica extrarregistral.
- Por otro lado, la discordancia (artículos 198 y siguientes LH): No supone desacuerdo entre el registro y la realidad jurídica, pues no hay nada inscrito, sino un desacuerdo con la realidad jurídica de modo que la finca está sin matricular.
El artículo 199 de la LH enumera los medios de inmatriculación, como el expediente de dominio, el título público de su adquisición, y el certificado a que se refiere el artículo 206.
El Principio de Tracto Sucesivo en el Derecho Hipotecario
El Tracto Sucesivo es el principio hipotecario según el cual, para la inscripción de un derecho, es necesario que conste previamente inscrito el derecho del transmitente. El tracto sucesivo es una técnica operativa del sistema registral del folio real, que trata de establecer el orden entre los asientos, como complemento del orden entre las fincas, mediante el encadenamiento sucesivo o simultáneo de los títulos inscribibles sobre la base de la previa o simultánea inscripción del título del transferente en el momento de la inscripción del título del adquirente.
Tiene dos manifestaciones:
- En el aspecto sustantivo, la exigencia de tracto impone la necesidad de que el acto inscribible se derive del titular inscrito.
- En el aspecto adjetivo o formal, el tracto sucesivo pretende que los distintos actos registrables consten de modo independiente en inscripciones separadas.
Con carácter general, el artículo 20 de la Ley Hipotecaria recoge en su párrafo 1º que, para inscribir o anotar títulos por los que se declaren, transmitan, graven, modifiquen o extingan el dominio o demás derechos reales sobre bienes inmuebles, deberá constar previamente inscrito o anotado el derecho de la persona que otorgue o en cuyo nombre sean otorgados los actos referidos.