Fundamentos del Derecho Civil Español: Contratos, Propiedad y Ordenamiento Jurídico

El Contrato de Arrendamiento y su Regulación

Regulación General del Arrendamiento

El contrato de arrendamiento se define como aquel en el que el arrendador, propietario de la cosa, pone a disposición del arrendatario el goce de un bien por un tiempo limitado y a cambio de un precio. La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) establece la regulación de este contrato, distinguiendo entre el arrendamiento de viviendas y el arrendamiento para un uso distinto de vivienda. El régimen jurídico aplicable varía en función de la modalidad.

El arrendamiento puede recaer sobre:

  • Servicios
  • Cosas
  • Obras

Arrendamiento de Vivienda

Son aquellos contratos que recaen sobre una edificación habitable cuyo destino primordial es satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario. Las normas reguladoras del arrendamiento de viviendas se aplicarán también a:

  • Mobiliario
  • Trasteros
  • Plazas de garaje
  • Otras dependencias, espacios arrendados o servicios cedidos como accesorios de la finca por el mismo arrendador.

La LAU no será aplicable, sino las disposiciones generales del Código Civil (CC), cuando el arrendamiento de plaza de garaje, trastero o mobiliario se haga independientemente de la vivienda. No perderá la condición de arrendamiento de vivienda, aunque el arrendatario no tenga en ella su vivienda permanente, siempre que sí lo haga su cónyuge no separado legalmente o de hecho, o sus hijos dependientes.

Arrendamiento para Uso Distinto al de Vivienda

Estos arrendamientos recaen sobre fincas urbanas con un uso diferente al de vivienda. Incluyen, entre otros:

  • Los arrendamientos de fincas urbanas por temporada (de verano o cualquier otra).
  • Los celebrados para ejercer en la finca una actividad industrial, comercial, artesanal, profesional, recreativa, asistencial, cultural o docente, cualesquiera que sean las personas que los celebren.

Régimen Jurídico Aplicable

Se aplicará a todos los arrendamientos, de forma imperativa, lo dispuesto en materia de:

  • Ámbito de la ley
  • Disposiciones comunes
  • Fianza
  • Formalización del arrendamiento
  • Procesos arrendaticios (sustituido por la Ley de Enjuiciamiento Civil – LEC)

Las partes (arrendador y arrendatario) tienen libertad de pacto, salvo en las materias reguladas imperativamente por la ley, que escapan a la posibilidad de acuerdo entre las partes.

Régimen Jurídico Específico

  • Vivienda:
    1. Por el Título II de la LAU.
    2. En su defecto, por la voluntad de las partes.
    3. Supletoriamente, por el Código Civil.
  • Viviendas Suntuarias (cuya superficie sea superior a 300 m² o por renta inicial superior a 5,5 veces el Salario Mínimo Interprofesional – SMI):
    1. Por la voluntad de las partes.
    2. En su defecto, por el Título II de la LAU.
    3. Supletoriamente, por el Código Civil.
  • Uso Distinto de Vivienda:
    1. Por la voluntad de las partes.
    2. En su defecto, por el Título III de la LAU.
    3. Supletoriamente, por el Código Civil.

Arrendamientos Excluidos (Art. 5 LAU)

Quedan excluidos del ámbito de aplicación de la LAU:

  • El uso de las viviendas que los porteros, guardas, asalariados, empleados y funcionarios tengan asignadas por razón del cargo que desempeñen o del servicio que presten.
  • El uso de las viviendas militares.
  • Los contratos en que, arrendándose una finca con casa-habitación, sea el aprovechamiento agrícola, pecuario o forestal del predio la finalidad primordial del arrendamiento.
  • El uso de las viviendas universitarias.
  • Las viviendas vacacionales (cesión temporal de vivienda promocionada por canales de oferta turística con fin lucrativo).

Características del Contrato de Arrendamiento

  • Consensual: Obliga a las partes desde el momento en que hay consentimiento, naciendo el contrato y generando derechos y obligaciones. El consentimiento perfecciona el contrato.
  • Bilateral: Se generan derechos y obligaciones para ambos sujetos (arrendador y arrendatario).
  • Oneroso: No es gratuito; el uso se cede a cambio de recibir una renta.
  • Conmutativo: La prestación y la contraprestación son equivalentes en valor. El propietario conmuta su facultad de uso por la renta, de modo que su patrimonio no se altera.
  • Esencialmente Temporal: Siempre está sometido a una duración de tiempo, con independencia de las prórrogas legales y voluntarias que puedan incluirse.

Elementos del Contrato de Arrendamiento

Elementos Personales

  1. Arrendador: Persona que se obliga a ceder el uso de la cosa. Para ser arrendador, al ser el arrendamiento un acto de administración, se exige capacidad general para contratar; no es necesario ser dueño de la cosa ni tener poder de disposición (ej. un inquilino puede subarrendar).
  2. Arrendatario: Persona que adquiere el uso de la cosa a cambio de pagar una renta. Se exige la capacidad general para contratar.

Elementos Reales

  1. Cosa: Las cosas cuyo uso o goce están en el comercio. Pueden ser arrendadas individualmente o formando una universalidad (ej. un establecimiento mercantil). Puede referirse a toda la cosa o a alguna parte o utilidad.
  2. Precio o Renta: Cantidad que se obliga a pagar el arrendatario. Ha de ser cierto y determinado. Puede estar constituido por una cantidad fija de dinero y por otra cantidad variable (ej. porcentaje de los frutos). Puede ser dinero y otra parte en frutos.

Elementos Formales

La forma del arrendamiento es libre; se perfecciona por el mero consentimiento.

Duración y Prórroga del Contrato de Arrendamiento

Duración del Contrato (Art. 9 LAU)

  • La duración será libremente pactada por las partes.
  • Existe una prórroga forzosa para el arrendatario por 5 o 7 años (dependiendo de si el arrendador es persona física o jurídica).
  • Existe una prórroga voluntaria para el arrendatario.
  • El arrendador debe notificar con 30 días de antelación su voluntad de no renovar el contrato.
  • Excepción: Necesidad del arrendador (persona física) tras el primer año de contrato.

La Prórroga del Contrato (Art. 10 LAU)

  1. Si llegada la fecha de vencimiento del contrato, o de cualquiera de sus prórrogas, una vez transcurridos como mínimo tres años de duración de aquel, ninguna de las partes hubiese notificado a la otra, al menos con treinta días de antelación a aquella fecha, su voluntad de no renovarlo, el contrato se prorrogará necesariamente durante un año más.
  2. Una vez inscrito el contrato de arrendamiento, el derecho de prórroga establecido en el artículo 9, así como la prórroga de un año a la que se refiere el apartado anterior, se impondrán en relación a terceros adquirentes que reúnan las condiciones del artículo 34 de la Ley Hipotecaria.
  3. Al contrato prorrogado le seguirá siendo de aplicación el régimen legal y convencional al que estuviera sometido.

Desistimiento del Contrato (Art. 11 LAU)

El arrendatario podrá desistir del contrato de arrendamiento una vez que hayan transcurrido al menos seis meses, siempre que lo comunique al arrendador con una antelación mínima de treinta días. Las partes podrán pactar en el contrato que, para el caso de desistimiento, el arrendatario deba indemnizar al arrendador con una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que reste por cumplir. Los períodos de tiempo inferiores al año darán lugar a la parte proporcional de la indemnización.

Determinación y Actualización de la Renta

Determinación de la Renta (Art. 17 LAU)

  1. La renta será la que libremente estipulen las partes.
  2. Salvo pacto en contrario, el pago de la renta será mensual y habrá de efectuarse en los primeros siete días del mes. En ningún caso podrá el arrendador exigir el pago anticipado de más de una mensualidad de renta.
  3. El pago se efectuará en el lugar y por el procedimiento que acuerden las partes o, en su defecto, en metálico y en la vivienda arrendada.
  4. El arrendador queda obligado a entregar al arrendatario recibo del pago, salvo que se hubiera pactado que este se realice mediante procedimientos que acrediten el efectivo cumplimiento de la obligación de pago por el arrendatario (ej. a través del banco). El recibo o documento acreditativo que lo sustituya deberá contener separadamente las cantidades abonadas por los distintos conceptos de los que se componga la totalidad del pago, específicamente, la renta en vigor. Si el arrendador no hace entrega del recibo, serán de su cuenta todos los gastos que se originen al arrendatario para dejar constancia del pago.
  5. En los contratos de arrendamiento podrá acordarse libremente por las partes que, durante un plazo determinado, la obligación del pago de la renta pueda reemplazarse total o parcialmente por el compromiso del arrendatario de reformar o rehabilitar el inmueble en los términos y condiciones pactadas. Al finalizar el arrendamiento, el arrendatario no podrá pedir ninguna compensación adicional por el coste de las obras realizadas en el inmueble. El incumplimiento por parte del arrendatario de la realización de las obras en los términos y condiciones pactados podrá ser causa de resolución del contrato de arrendamiento y resultará aplicable lo dispuesto en el apartado 2 del artículo 23.

Actualización de la Renta (Art. 18 LAU)

  1. Durante la vigencia del contrato, la renta solo podrá ser revisada por el arrendador o el arrendatario en la fecha en que se cumpla cada año de vigencia del contrato, en los términos pactados por las partes. En defecto de pacto expreso, no se aplicará revisión de rentas a los contratos. En caso de pacto expreso entre las partes sobre algún mecanismo de revisión de valores monetarios que no detalle el índice o metodología de referencia, la renta se revisará para cada anualidad por referencia a la variación anual del Índice de Garantía de Competitividad a fecha de cada revisión, tomando como mes de referencia para la revisión el que corresponda al último índice que estuviera publicado en la fecha de revisión del contrato.
  2. La renta actualizada será exigible al arrendatario a partir del mes siguiente a aquel en que la parte interesada lo notifique a la otra parte por escrito, expresando el porcentaje de alteración aplicado y acompañando, si el arrendatario lo exigiera, la oportuna certificación del Instituto Nacional de Estadística. Será válida la notificación efectuada por nota en el recibo de la mensualidad del pago precedente.

Contenido y Extinción del Contrato de Arrendamiento

Contenido: Derechos y Obligaciones

Arrendador:

  • Obligaciones:
    • Entregar y garantizar la posesión pacífica de la finca.
    • Conservación de la finca (Art. 21 LAU).
  • Derechos:
    • Inscribir el contrato en el Registro de la Propiedad.
    • Ejecutar obras de mejora.
    • Resolver el contrato.

Arrendatario:

  • Obligaciones:
    • Conservación de la finca.
    • Soportar obras de mejora.
    • Abonar la renta y demás gastos o servicios pactados.
  • Derechos:
    • Inscribir el contrato en el Registro de la Propiedad.
    • Cesión del contrato, si existe consentimiento del arrendador (Art. 8 LAU).
    • Subarriendo, si existe consentimiento del arrendador.
    • Subrogación (Arts. 12, 15, 16 LAU).
    • Reducción de renta por obras del arrendador (Art. 23 LAU).
    • Suspensión del contrato por obras del arrendador (Art. 26 LAU).
    • Realizar obras, previo consentimiento del arrendador (Art. 24 LAU).
    • Adquisición preferente (Art. 25 LAU).

Extinción del Contrato de Arrendamiento

1. Por el Arrendador:

  • Por la pérdida de la finca arrendada por causa no imputable al arrendador.
  • Por la declaración firme de ruina acordada por la autoridad competente.
  • Por incumplimiento del arrendatario, en los siguientes casos:
    • La falta de pago de la renta o, en su caso, de cualquiera de las cantidades cuyo pago haya asumido o corresponda al arrendatario.
    • La falta de pago del importe de la fianza o de su actualización.
    • El subarriendo o la cesión inconsentida.
    • La realización de daños causados dolosamente en la finca o de obras no consentidas por el arrendador cuando el consentimiento de este sea necesario.
    • Cuando en la vivienda tengan lugar actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas.
    • Cuando la vivienda deje de estar destinada de forma primordial a satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario o de quien efectivamente la viniera ocupando.

2. Por el Arrendatario:

  • Por incumplimiento del arrendador, en los siguientes casos:
    • La no realización por el arrendador de las reparaciones a que se refiere el artículo 21 de la LAU.
    • La perturbación de hecho o de derecho que realice el arrendador en la utilización de la vivienda.

Arrendamiento para Uso Distinto de Vivienda: Disposiciones Específicas

Artículo 32: Cesión del Contrato y Subarriendo

  1. Cuando en la finca arrendada se ejerza una actividad empresarial o profesional, el arrendatario podrá subarrendar la finca o ceder el contrato de arrendamiento sin necesidad de contar con el consentimiento del arrendador.
  2. El arrendador tiene derecho a una elevación de renta del diez por ciento de la renta en vigor en el caso de producirse un subarriendo parcial, y del veinte por ciento en el caso de producirse la cesión del contrato o el subarriendo total de la finca arrendada.
  3. No se reputará cesión el cambio producido en la persona del arrendatario por consecuencia de la fusión, transformación o escisión de la sociedad arrendataria, pero el arrendador tendrá derecho a la elevación de la renta prevista en el apartado anterior.
  4. Tanto la cesión como el subarriendo deberán notificarse de forma fehaciente al arrendador en el plazo de un mes desde que aquellos se hubieran concertado.

Artículo 33: Muerte del Arrendatario

En caso de fallecimiento del arrendatario, cuando en el local se ejerza una actividad empresarial o profesional, el heredero o legatario que continúe el ejercicio de la actividad podrá subrogarse en los derechos y obligaciones del arrendatario hasta la extinción del contrato. La subrogación deberá notificarse por escrito al arrendador dentro de los dos meses siguientes a la fecha del fallecimiento del arrendatario.

Artículo 34: Indemnización al Arrendatario

La extinción por transcurso del término convencional del arrendamiento de una finca en la que durante los últimos cinco años se haya venido ejerciendo una actividad comercial de venta al público, dará al arrendatario derecho a una indemnización a cargo del arrendador, siempre que el arrendatario haya manifestado con cuatro meses de antelación a la expiración del plazo su voluntad de renovar el contrato por un mínimo de cinco años más y por una renta de mercado. Se considerará renta de mercado la que al efecto acuerden las partes; en defecto de pacto, la que al efecto determine el árbitro designado por las partes.

La cuantía de la indemnización se determinará en la forma siguiente:

  1. Si el arrendatario iniciara en el mismo municipio, dentro de los seis meses siguientes a la expiración del arrendamiento, el ejercicio de la misma actividad a la que viniera estando dedicada, la indemnización comprenderá los gastos del traslado y los perjuicios derivados de la pérdida de clientela ocurrida con respecto a la que tuviera en el local anterior, calculada con respecto a la habida durante los seis primeros meses de la nueva actividad.
  2. Si el arrendatario iniciara dentro de los seis meses siguientes a la extinción del arrendamiento una actividad diferente o no iniciara actividad alguna, y el arrendador o un tercero desarrollan en la finca dentro del mismo plazo la misma actividad o una afín a la desarrollada por el arrendatario, la indemnización será de una mensualidad por año de duración del contrato, con un máximo de dieciocho mensualidades. Se considerarán afines las actividades típicamente aptas para beneficiarse, aunque solo en parte, de la clientela captada por la actividad que ejerció el arrendatario.

En caso de falta de acuerdo entre las partes sobre la cuantía de la indemnización, la misma será fijada por el árbitro designado por aquellas.

Disposiciones Comunes a Todos los Arrendamientos

Artículo 36: Fianza

  1. A la celebración del contrato será obligatoria la exigencia y prestación de fianza en metálico en cantidad equivalente a una mensualidad de renta en el arrendamiento de viviendas y de dos en el arrendamiento para uso distinto del de vivienda. La fianza es obligatoria tanto para el uso de vivienda como para uso distinto.
  2. Durante los tres primeros años de duración del contrato, la fianza no estará sujeta a actualización. Pero cada vez que el arrendamiento se prorrogue, el arrendador podrá exigir que la fianza sea incrementada, o el arrendatario que disminuya, hasta hacerse igual a una o dos mensualidades de la renta vigente, según proceda, al tiempo de la prórroga.
  3. La actualización de la fianza durante el período de tiempo en que el plazo pactado para el arrendamiento exceda de tres años, se regirá por lo estipulado al efecto por las partes. A falta de pacto específico, lo acordado sobre actualización de la renta se presumirá querido también para la actualización de la fianza.
  4. El saldo de la fianza en metálico que deba ser restituido al arrendatario al final del arriendo, devengará el interés legal, transcurrido un mes desde la entrega de las llaves por el mismo sin que se hubiere hecho efectiva dicha restitución.
  5. Las partes podrán pactar cualquier tipo de garantía del cumplimiento por el arrendatario de sus obligaciones arrendaticias adicional a la fianza en metálico.
  6. Quedan exceptuadas de la obligación de prestar fianza la Administración General del Estado, las Administraciones de las Comunidades Autónomas y las entidades que integran la Administración Local, los organismos autónomos, las entidades públicas empresariales y demás entes públicos vinculados o dependientes de ellas, y las Mutuas de Accidentes de Trabajo y Enfermedades Profesionales de la Seguridad Social en su función pública de colaboración en la gestión de la Seguridad Social, así como sus Centros y Entidades Mancomunados, cuando la renta haya de ser satisfecha con cargo a sus respectivos presupuestos.

Ley de Ordenación de la Edificación y el Contrato de Obra

Concepto de Contrato de Obra

Es aquel en el que una de las partes, denominada comitente o dueño de la obra, encarga a la otra, denominada contratista o constructor, la construcción de una obra determinada con relación a un plano o proyecto, obligándose a pagar por ella un precio cierto.

También es denominado:

  • Arrendamiento de obra
  • Arrendamiento de industria
  • Contrato de empresa
  • Contrato de realización de obra
  • Contrato de ejecución de obra

Régimen Jurídico

  • Artículos 1588 y siguientes del Código Civil (CC).
  • Ley de Ordenación de la Edificación (LOE) de 5 de noviembre de 1999.

Características del Contrato de Obra

  • Consensual: Se perfecciona con el mero consentimiento, generando derechos y obligaciones desde su emisión.
  • Bilateral: Se generan derechos y obligaciones para ambas partes.
  • Conmutativo: La prestación y la contraprestación son equivalentes en valor (ej. el valor de la casa por el valor del dinero).
  • De Resultado: La obra es el resultado garantizado por el proyecto del contrato.
  • De Tracto Sucesivo: La ejecución de la obra se realiza por fases, y las certificaciones parciales significan una entrega sucesiva del objeto del contrato hasta alcanzar el resultado final. En cada fase pueden producirse efectos jurídicos.

Clases de Contrato de Obra

  • Con Suministro de Material: El constructor se obliga no solo a ejecutar la obra convenida, sino también a aportar todos los elementos materiales y humanos requeridos.
  • Sin Suministro de Material: El constructor solo se obliga a ejecutar la obra conforme a lo convenido en el contrato.

Elementos del Contrato de Obra

Elementos Personales

  • Quien encarga la obra: Dueño de la obra, Comitente, Promotor (según el Código Civil, debe ser un profesional, Arts. 8, 9, 10, 11, 12, 13 LOE).
  • Quien ejecuta la obra: Contratista, Constructor.

Elementos Reales

  1. Obra: Todo resultado a producir por el trabajo o por la actividad profesional. La obra concluida y ejecutada es el objeto de este contrato.

Requisitos de la Obra:

  • Posible: La obra debe ser posible tanto física (condiciones de habitabilidad, estructura, etc.) como jurídicamente (debe respetar los requisitos de las servidumbres).
  • Determinada: La determinación de la obra la realiza el proyecto, regulado en los Arts. 4 y 10 de la LOE (si se hace según la LOE, debe seguir un proyecto).

Ámbito de Aplicación:

  • LOE (Art. 2 LOE): Nueva construcción, alteración de configuración arquitectónica, intervención total.
  • Código Civil:
    • Obras menores de escasa entidad constructiva y sencillez técnica que no tengan carácter residencial ni uso público y que se desarrollen en una sola planta.
    • Obras de ampliación, modificación, reforma o rehabilitación que no alteren la configuración arquitectónica y que no cambien los usos en la edificación.
    • Obras parciales en edificaciones catalogadas o que dispongan de algún tipo de protección de carácter ambiental o histórico-artístico que recaiga en un elemento u objeto no protegido.

El ámbito de aplicación del Código Civil son las excepciones del Art. 2 de la LOE. La obra, según la LOE, debe cumplir también todos los requisitos técnicos y administrativos impuestos, como los relativos a la funcionalidad, seguridad y habitabilidad, regulados expresamente en el Art. 3 de la LOE bajo el título de requisitos básicos de la edificación.

  1. Precio: Prestación económica que el dueño de la obra se obliga a pagar al constructor.

Requisitos del Precio:

  • Verdadero.
  • Determinado o determinable.

El precio puede consistir en cualquier tipo de prestación económica, pero lo usual es que sea en dinero. El precio debe existir siempre, aunque no tiene por qué estar determinado en el momento de la celebración del contrato de obra, ya que se puede determinar con posterioridad. La ley obliga a fijar en el contrato de obra el criterio para determinar el precio. Existen varios sistemas para determinar el precio, y también cabe la posibilidad de que en un mismo contrato de obra coexistan varios sistemas de fijación de precio.

Sistemas de Determinación del Precio:

  • Por Ajuste o Precio Alzado: El contratista asume la obligación de ejecutar la obra por una cantidad total y no se admite la posibilidad de aumentar el precio/importe, aunque hayan subido los precios de los materiales o hayan aumentado los salarios. En este sistema caben dos posibilidades:
    • Precio Alzado Absoluto: No cabe la posibilidad de modificar ni el precio ni el proyecto.
    • Precio Alzado Relativo: Existe la posibilidad de variar el precio como consecuencia de la modificación/variación del proyecto o necesidades de obra.
  • Por Piezas Ejecutadas: La obra se divide por partes/fases independientes dentro del proceso de edificación, y se señala un precio para cada una de ellas. Como el Código Civil admite la posibilidad de exigir al dueño de la obra que la reciba por partes en función de la obra parcialmente entregada, se puede obligar al pago parcial del precio correspondiente. Finalizada una fase, la dirección facultativa lo verifica y el comitente lo abona.
  • Por Unidad de Medida: El precio total de la obra se determina fijando precios unitarios por pieza, por medida o por cantidad, de tal manera que no existe un precio final de la obra fijado en el contrato, sino solo la determinación del precio por unidad y del número de unidades. Cabe aquí también la posibilidad de dos sistemas:
    • Que se fije el precio por unidad y también se determine el número de unidades. En este sistema, el precio total se conoce con anterioridad.
    • Se fija el precio por unidad, pero se desconoce el número de unidades a ejecutar. En este sistema, el precio total no se determina hasta que no se haya ejecutado la totalidad de la obra.
  • Por Administración o Economía: El constructor ejecuta la obra con mano de obra y materiales adquiridos en nombre del comitente.

Elementos Formales

Ninguno. El contrato se perfecciona por el mero consentimiento; las partes se obligan en el momento en que prestan su consentimiento. La única formalidad a la que hace referencia la LOE es la documentación de la obra ejecutada, que no es parte del contrato, por lo que no es un elemento formal (Art. 7 LOE). El Libro del Edificio no forma parte del contrato.

Contenido del Contrato de Obra

  • Obligaciones del Constructor: Arts. 11 y 3 LOE.
  • Obligaciones del Promotor: Arts. 9 y 6 LOE.

Recepción de la Obra

El proceso de recepción de la obra sigue los siguientes pasos:

  1. Terminación de la obra: Se emite la certificación final de la obra.
  2. Notificación al promotor: El promotor debe contestar dentro del plazo pactado o, en su defecto, dentro de los 30 días siguientes a la notificación.

El esquema de la recepción es el siguiente:

  • Recepción: Comienza el plazo de garantía.
  • Recepción con reservas: Se levanta un acta de subsanación de reservas. Una vez subsanadas, se produce la recepción y comienza el plazo de garantía.
  • Rechazo: Se establece un nuevo plazo para la recepción. Una vez realizada, comienza el plazo de garantía.
  • Silencio: Si no hay contestación, se considera recepción y comienza el plazo de garantía.

Junto a la obligación de recepción de la obra, está la obligación del pago del precio una vez que se ha recepcionado la obra. El pago del precio de la obra puede efectuarse parcialmente a lo largo del proceso de edificación conforme a las certificaciones parciales que se efectúen de la recepción de la obra. El incumplimiento del pago del precio en el momento pactado puede conllevar la obligación del pago de intereses de demora.

Responsabilidad de los Agentes en la Edificación

Responsabilidad Civil

La responsabilidad civil busca la reparación del daño o del perjuicio, es decir, el pago de la correspondiente cantidad indemnizatoria. No se busca al autor de un delito para aplicarle el Código Penal, sino al responsable del daño para que lo repare mediante la indemnización.

La responsabilidad civil puede provenir de dos orígenes:

  • Contractual: Cuando es consecuencia de un contrato entre las partes (ej. en virtud del contrato de obra).
  • Extracontractual: Deriva de la obligación legal de reparación del daño producido, vinculando a cualquier persona con independencia de la inexistencia de un contrato. (Ej. daños o perjuicios en la ejecución del contrato de obra que no requieren un contrato para su reparación).

Está regulada tanto en el Código Civil (Art. 1591) como en la LOE (Arts. 17, 18, 19, 20).

Según el Art. 1591 del Código Civil, la responsabilidad por vicios de construcción se atribuye a:

  • Constructor: Vicios de construcción.
  • Arquitecto: Vicios del suelo (cimentación) y dirección.

El plazo de responsabilidad es de 10 años para defectos que no se adecuan al contrato, y de 5 años para otros defectos. Para reclamar responsabilidad en base a este artículo, se requieren dos requisitos:

  1. Que exista un edificio.
  2. Que este esté en ruina.

Definiciones:

  • Edificio: Toda obra unida permanentemente al suelo, ya se encuentre en la superficie o en el subsuelo.
  • Ruina: Aquella situación que haga impropia o inútil al edificio para su finalidad. Comprende cualquier detrimento, total o parcial, que experimente la construcción y que exceda de las imperfecciones normales o que pueda ser atribuido al uso o envejecimiento normal de los materiales. Se distingue entre:
    • Ruina Material: Deterioro del edificio por el uso o envejecimiento de los materiales en un plazo de tiempo normal.
    • Ruina Funcional: Concepto elaborado por la jurisprudencia (no recogido en LOE ni CC) que contempla defectos de la construcción que exceden de las imperfecciones corrientes y que pueden configurar un incumplimiento de la obligación, haciendo referencia al uso al cual va destinado el edificio.

La ruina civil (Art. 1591 CC) es distinta de la ruina administrativa. Sus diferencias son:

  • Ruina Civil:
    • Motiva la persecución de la causa del daño.
    • Una vez conocida la causa, se imputa la responsabilidad al agente de la edificación. Si no se puede determinar la culpa, la reparación la hacen todos.
    • La declara un juzgado de tipo civil.
    • Busca la reparación y el resarcimiento de los daños.
    • Solo puede ser exigida por el dueño del edificio.
  • Ruina Administrativa:
    • Busca el derribo.
    • Puede ser instada por cualquiera que quiera derribarla.
    • No importa la causa que origina la ruina.
    • Su finalidad es la demolición.
    • La declara el ayuntamiento por vía contencioso-administrativa.

Responsabilidad Penal

Implica imponer una pena a la persona que ha cometido un delito y puede incluir una indemnización por daños.

  • Por delito.
  • Puede incluir la responsabilidad civil.

Responsabilidad Administrativa

  • Por obligaciones incumplidas frente a la administración.

Plazos de Prescripción y Garantías

Artículo 18: Plazo de Prescripción de las Acciones

  • Plazo de Garantía:
    • CC: 10 o 15 años.
    • LOE: 1, 3 o 10 años.
  • Plazo de Prescripción:
    • CC: 5 años.
    • LOE: 2 años.

Artículo 19: Garantías por Daños Materiales Ocasioandos por Vicios y Defectos de la Construcción

La acreditación ante notarios y registradores de la propiedad se realizará mediante uno de estos tres medios:

  1. La propia póliza del contrato, complementada con el documento que acredite su entrada en vigor.
  2. Un certificado expedido por la entidad aseguradora acreditativo de la constitución y vigencia del contrato.
  3. El suplemento de entrada en vigor del seguro, en el que se particularizan las condiciones del contrato.

En todo caso, deberán expresarse al menos las siguientes circunstancias:

  1. Relativas a la identificación y descripción suficiente de la edificación:
    • Su localización o emplazamiento, de forma expresa o por remisión al acta de recepción o al acta de finalización de obras.
    • Referencia catastral del solar o edificio en su conjunto, o manifestación expresa de que carece de ella.
    • Datos registrales si la finca estuviera inscrita.
    • Plano de situación del solar o edificio en su conjunto.
  2. Relativas al seguro:
    • Calificación y modalidad de seguro.
    • Garantías cubiertas, que deben ser al menos las señaladas en el Art. 19 de la LOE, sin exclusión, con expresión de la fecha en que ha entrado en vigor.
    • Capital asegurado, como mínimo igual al coste final de ejecución.
    • Plazo de vigencia, que será al menos de 10 años a contar desde la fecha de recepción de la obra, con expresión de esta fecha.
    • El importe y forma de pago de la prima, expresando, en su caso, el fraccionamiento estipulado y que se ha pagado la primera prima, o al menos, una fracción de la misma.
    • La franquicia convenida (máximo del 1% del capital asegurado por unidad registral).
    • Tomador del seguro, que será el promotor o el constructor de la edificación.
    • Expresión de que el asegurado es el promotor o constructor y los sucesivos adquirentes, con identificación de los primeros.
  3. Relativas a la entidad aseguradora:
    • Identificación de la compañía o entidad aseguradora.
    • Autorización para operar en España.
    • Nombre y apellidos de quien firma la póliza.

Responsabilidad Penal de los Agentes

Presupuesto: Falta de diligencia o infracción de un deber de cuidado, lo que se traduce en imprudencia.

Imprudencia: Es un término equivalente a la culpa y se define por referencia a dos elementos constitutivos:

  • La infracción del deber de cuidado.
  • La previsibilidad del resultado.

Incurre en una conducta imprudente quien, de modo no intencionado, infringe el deber de cuidado que personalmente le era exigido. Este deber de cuidado implica advertir el peligro y adoptar un comportamiento adecuado para evitar la producción del resultado.

Requisitos del Delito Imprudente:

  • Una acción u omisión voluntaria, carente de intencionalidad maliciosa.
  • La infracción de un deber de cuidado.
  • La creación de un riesgo previsible y evitable.
  • La existencia de un daño derivado causalmente de esa acción u omisión.

Se exigen, por tanto, dos elementos fundamentales:

  • Un elemento psicológico: Que afecta al poder y facultad humana de previsión, y que se traduce en la posibilidad de conocer y evitar el evento dañoso.
  • Un elemento normativo: Representado por la infracción del deber de cuidado.

Nota: En la responsabilidad civil, se presume la culpa salvo prueba en contrario; en la responsabilidad penal, se presume la inocencia hasta que se demuestre la culpabilidad.

El Contrato de Arrendamiento Urbano (Revisión y Complemento)

Regulación

La regulación de este tipo de contrato viene determinada en el Artículo 1543 del Código Civil, donde se redacta que: «en el arrendamiento de cosas, una de las partes se obliga a dar a la otra el goce o uso de una cosa por tiempo determinado y precio cierto».

La ley vigente es la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) de 24 de noviembre de 1994. Esta deroga la anterior, aunque algunos contratos celebrados anteriormente siguen en vigor con modificaciones establecidas en la nueva ley.

Tipos de Arrendamiento Urbano

Arrendamiento para el Uso de la Vivienda:

  • Recaen sobre una edificación habitable cuya finalidad sea el uso de vivienda para el arrendatario.
  • Las normas también regularán cualquier espacio o servicio que sirva como accesorio a la finca arrendada.
  • No se aplicará la LAU, sino el Código Civil, cuando el arrendamiento de garaje, trastero o mobiliario se haga independientemente.
  • No se perderá la condición del contrato si el arrendatario no vive permanentemente en la finca, pero sí lo hace su cónyuge o hijos.

Arrendamiento para Uso Distinto de Vivienda:

Recaen sobre una edificación, pero tendrán un uso distinto a la vivienda. Son arrendamientos de este tipo en especial:

  • Los arrendamientos de fincas urbanas por temporada.
  • Los celebrados para ejercer en la finca una actividad.

Régimen Jurídico

Se aplicará a todos los arrendamientos de forma imperativa lo dispuesto en materia de: ámbito de ley, disposiciones comunes, fianza y formalización del arrendamiento.

  • El uso de vivienda se regulará en este orden:
    1. Por el Título II de la LAU.
    2. Por la voluntad de las partes.
    3. Por el Código Civil.
  • El uso de vivienda suntuaria se regulará en este orden:
    1. Por voluntad de las partes.
    2. Por el Título II de la LAU.
    3. Por el Código Civil.
  • Los usos distintos se regularán en este orden:
    1. Por voluntad de las partes.
    2. Por el Título III de la LAU.
    3. Por el Código Civil.

Arrendamientos Excluidos

Los arrendamientos que se encuentran excluidos de esta ley son los siguientes:

  • El uso de vivienda que una persona tenga asignada por el cargo que desempeñe.
  • El uso de las viviendas militares.
  • Los contratos donde el aprovechamiento agrícola, pecuario o forestal sean la finalidad principal del arrendamiento.
  • El uso de las viviendas universitarias.
  • La cesión temporal de la vivienda promocionada por canales de oferta turística, con fin lucrativo.

Características del Contrato

  • Consensual: Existe contrato desde que existe consentimiento.
  • Bilateral: Dos partes, arrendador y arrendatario, con derechos y obligaciones recíprocas.
  • Oneroso: Existe prestación y contraprestación.
  • Conmutativo: Significa que la prestación y la contraprestación tienen valores económicos equivalentes.
  • Esencialmente Temporal: Sujeto a una duración determinada.

Elementos Personales

  • Arrendador: Persona que se obliga a ceder el uso de la cosa. Debe tener capacidad para contratar, y no es necesario ser dueño de la cosa.
  • Arrendatario: Persona que adquiere el uso de la cosa a cambio de pagar una renta. Debe tener capacidad para contratar.

Elementos Reales

  • Cosa: Las cosas cuyo uso o goce están en el comercio. Pueden ser arrendadas individualmente o formar una universalidad.
  • Precio o Renta: Es la cantidad que se obliga a pagar al arrendatario. Ha de ser cierta y determinada, y puede estar constituida por una cantidad fija y por una variable.

Elementos Formales

No existe ninguna forma específica.

Duración del Contrato (Arts. 9 y 10 LAU)

Art. 9: Plazo Mínimo

  • Será libremente pactado por las partes, según sus intereses.
  • Puede presentar una prórroga forzosa para el arrendador, que será de 5 o 7 años, en función de si estamos ante una persona física o una persona jurídica, o una prórroga voluntaria para el arrendatario.
  • Se debe notificar con 30 días de antelación la extinción de la prórroga voluntaria, con una excepción: que tras acabado el primer año de duración del contrato de arrendamiento de la vivienda, el arrendador acredite que tiene una necesidad de uso de la vivienda que justifica que no se proceda a la prórroga forzosa.

Art. 10: Prórroga del Contrato

Tras haber transcurrido los 5 o 7 años de la prórroga automática, si se notifica por parte del arrendador, con un mínimo de 4 meses, o por parte del arrendatario, con un mínimo de 2 meses, su voluntad de no prorrogar el contrato. Mientras el arrendatario, con un mes de antelación, no indique que no tiene esa voluntad, la prórroga será voluntaria por 3 años más.

Desistimiento del Contrato (Art. 11 LAU)

El arrendatario podrá desistir del contrato una vez pasados 6 meses, comunicándolo con una antelación de 30 días. Las partes podrán pactar una indemnización al arrendador.

Renta (Arts. 17 y 18 LAU)

Art. 17: Determinación de la Renta

  1. La renta será estipulada por ambas partes.
  2. El pago de la renta será mensual y se tiene que efectuar en los siete primeros días del mes.
  3. El pago se efectuará por el procedimiento que acuerden las partes.
  4. El arrendador está obligado a entregar al arrendatario el recibo del pago.
  5. Se podrá acordar en el contrato que el pago de la renta pueda reemplazarse total o parcialmente por reformar el inmueble.

Art. 18: Actualización de la Renta

  1. Durante la vigencia del contrato, la renta solo puede ser revisada por el arrendador o el arrendatario.
  2. La renta actualizada será exigible al arrendatario a partir del mes siguiente a aquel en que la parte interesada lo notifique a la otra parte por escrito.

Contenido: Derechos y Obligaciones

Arrendador:

  • Obligaciones:
    1. Entregar y garantizar la posesión pacífica.
    2. Conservación de la finca.
  • Derechos:
    1. Inscribir el contrato en el Registro de la Propiedad.
    2. Ejecutar obras de mejora.
    3. Resolver el contrato.

Arrendatario:

  • Obligaciones:
    1. Conservación de la finca.
    2. Soportar obras de mejora.
    3. Abonar la renta y demás gastos o servicios pactados.
  • Derechos:
    1. Inscribir el contrato en el Registro de la Propiedad.
    2. Cesión del contrato.
    3. Subarriendo.
    4. Subrogación.
    5. Reducción de la renta por obra.
    6. Suspensión del contrato por obras.
    7. Realizar obras.
    8. Adquisición preferente.

Extinción del Contrato

Por el Arrendador:

  1. Por la pérdida de la finca por una causa no imputable a él.
  2. Por la declaración de ruina.
  3. Por incumplimiento del arrendatario.

Por el Arrendatario:

  1. Por incumplimiento del arrendador. En los siguientes casos: por no realizar las reparaciones, o por perturbar el derecho del arrendatario.

Cesión del Contrato y Subarriendo (Art. 32 LAU)

  1. Cuando en la finca arrendada se ejerza una actividad empresarial, el arrendatario podrá subarrendar la finca o ceder el contrato de arrendamiento.
  2. Si se produce un subarriendo, el arrendador tiene derecho a elevar la renta un 10%, y un 20% por la cesión del contrato.
  3. No se permitirá el cambio producido en la persona del arrendatario.
  4. La cesión y el subarriendo deberán notificarse al arrendador en el plazo de un mes.

Muerte del Arrendatario (Art. 33 LAU)

Si fallece el arrendatario y se ejerce una actividad empresarial en el local, el heredero podrá subrogarse en los derechos y obligaciones del arrendatario hasta la extinción del contrato. La subrogación será por escrito al arrendador dentro de los dos meses siguientes al fallecimiento del arrendatario.

Indemnización al Arrendatario (Art. 34 LAU)

Si durante los últimos cinco años se ha ejercido una actividad comercial de venta al público, el arrendatario tendrá derecho a una indemnización por parte del arrendador, siempre que el arrendatario haya manifestado con cuatro meses de antelación su voluntad de renovar el contrato por 5 años más.

La cuantía de la indemnización se determinará:

  • Si el arrendatario iniciara en los seis meses siguientes el ejercicio de la misma actividad.
  • Si el arrendatario iniciara en los seis meses siguientes una actividad diferente o no iniciara ninguna actividad.

Fianza (Art. 36 LAU)

  1. A la celebración del contrato será obligatoria una fianza en metálico de la cantidad de una mensualidad en el arrendamiento de viviendas, y de dos en el arrendamiento para uso distinto al de vivienda.
  2. Si se prorroga el contrato, el arrendador puede exigir que aumente la fianza.
  3. Cuando se actualice la renta, se actualizará la fianza.
  4. El saldo de la fianza en metálico que deba ser restituido al arrendatario, devengará el interés legal.
  5. Las partes podrán pactar cualquier tipo de garantía.
  6. Quedan exceptuadas de prestar fianza la Administración General del Estado, las Administraciones de las Comunidades Autónomas, los organismos autónomos y las entidades públicas empresariales.

El Derecho de Propiedad

Concepto

El derecho de propiedad es la facultad de gozar y disponer de una cosa sin más limitaciones que las establecidas en la ley.

  • Se reconoce el derecho a la propiedad privada y a la herencia.
  • La función social de estos derechos delimitará su contenido, de acuerdo con las leyes.
  • Nadie podrá ser privado de sus bienes y derechos sino por causa justificada de utilidad pública o interés social, mediante la correspondiente indemnización y de conformidad con lo dispuesto por las leyes.

Sujeto del Derecho de Propiedad

Al hablar del sujeto del derecho de propiedad, hay que distinguir el sujeto activo del sujeto pasivo. El sujeto activo sería el titular de ese conjunto de facultades que engloba el contenido del derecho de propiedad, y el sujeto pasivo sería el obligado a respetar el derecho de propiedad. Nos referiremos al propietario, al sujeto activo, que puede ser una o varias personas.

  • Uno: Propietario.
  • Dos o más: Copropietarios o cotitulares, constituyendo una comunidad.

Tipos de Comunidades:

  • Comunidad Romana: Nuestro ordenamiento solo admite esta comunidad. Cuando surge una comunidad, tiene este carácter. Cada miembro se considera de forma individual, y el bien sobre el cual recae ese derecho de propiedad se divide en las llamadas cuotas que tiene cada uno de los titulares. No tienen por qué ser iguales, pero la suma de todas ha de alcanzar el 100%. Este régimen de comunidad se regula con carácter provisional porque en cualquier momento el comunero puede disponer de su cuota.
  • Comunidad Germánica: Aquí no se generan cuotas porque todo el bien está en manos de todos los propietarios; no se considera al individuo, sino a la comunidad en su conjunto. No existen partes, y tampoco cabe aquí que los propietarios puedan solicitar la acción de división de la cosa común; por lo tanto, no se materializan las cuotas a menos que sea con la totalidad de la comunidad. Esta comunidad se admite en tres supuestos:
    • Comunidad Hereditaria: Surge cuando alguien muere y hay varias personas con derechos en esa herencia. Esta comunidad termina cuando se realiza la partición de la herencia.
    • Sociedad de Gananciales: Cuando dos personas contraen matrimonio. El Código Civil busca que la comunidad económica esté guiada por un sistema económico. Por defecto, si no se aplica otro sistema económico, se aplica la sociedad de gananciales.
    • Aprovechamiento de Montes de Mano Común: Residual.

Existen tantos derechos de propiedad como regímenes jurídicos.

Objeto del Derecho de Propiedad

Todas las cosas del mundo exterior que sean apreciables y que estén específicamente determinadas, sean corporales o no.

  • Propiedad Intelectual: Derechos reconocidos a una persona sobre las obras científicas, literarias o artísticas que puedan conocerse por cualquier medio existente o futuro.
  • Propiedad Industrial: Derecho que se le reconoce al inventor sobre cualquier invento técnico apto para su explotación industrial y al productor o empresario sobre los signos identificadores de sus productos o de su empresa.

Contenido del Derecho de Propiedad

El contenido del derecho de propiedad es el más amplio que existe, puesto que el titular tiene a su disposición un conjunto de facultades casi absolutas. Cuando ese conjunto de facultades están en manos de su titular, se dice que estamos ante un pleno dominio.

  • Usar: Comporta el disfrute de las cosas.
  • Disponer: El propietario es el único que puede enajenar esa cosa.
  • Reivindicar: El propietario es el único que puede reivindicar la cosa.

Modos de Adquirir la Propiedad

Los modos de adquirir la propiedad son aquellos hechos o actos a los que la ley reconoce la virtud de generar un derecho de propiedad en favor de una persona. Solo y exclusivamente los modos que la ley determina son los adecuados para llegar a ser propietario.

Modos de Adquisición:

Donación

Acto de liberalidad por el cual una persona (donante) decide dar gratuitamente una cosa en favor de otra (donatario), que la acepta. Es también donación la que se hace a una persona por sus méritos o por los servicios prestados al donante, siempre que no constituyan deudas exigibles, o aquellas en que se imponen al donatario un gravamen inferior al valor de lo donado. La aceptación siempre se debe hacer en vida del donante. La capacidad que se exige para poder donar es tener la capacidad de obrar y la libre disposición sobre sus bienes.

Clases de Donación:
  • Mueble:
    • Verbal: Requiere aceptación y la entrega de la cosa es simultánea.
    • Escrita: Se puede aceptar más tarde.
  • Inmueble:
    • Requiere escritura pública (firma ante notario): debe hacerse constar el valor de lo donado y especificar y determinar el bien inmueble.

Sucesión

Transmisión de los derechos de una persona por su muerte (Herencia).

Clases de Sucesión:
  • Testada: Con testamento.
  • Intestada: Sin testamento.
  • Mixta: Se combinan ambas.
Sucesión Testada – Testamento:

Acto por el que el testador dispone de sus bienes para después de su muerte.

Características del Testamento:
  • Personalísimo: No se puede hacer a no ser que la persona lo quiera hacer.
  • Libre: La declaración de voluntad se tiene que hacer sin intimidación, sin amenaza y sin violencia.
  • Revocable: La persona puede otorgar tantos testamentos como quiera, de modo que el último revoca todos los anteriores.
  • Formal: Para que sea válido, el testamento tiene que cumplir una serie de requisitos formales dependiendo de la clase de testamento que se haga; si no se respetan esas formalidades, el testamento no es válido.
Clases de Testamento:
  • Común:
    • Ológrafo: Es el que efectúa el declarante de su puño y letra; tiene que tener la mayoría de edad y su firma.
    • Notarial: Es el que se realiza por el testador en presencia del notario que da fe pública de la identidad del testador y de su voluntad.
      • Abierto: El contenido del testamento lo lee el notario con todos los presentes, incluidos los testigos; el notario presta servicio de consejero.
      • Cerrado: El contenido del testamento está en un sobre cerrado.
  • Especial:
    • Militar: Lo hacen los militares en una determinada situación de conflicto ante la autoridad militar.
    • Marítimo: El que se hace en alta mar ante la autoridad del barco.
    • Extranjero: El que se hace en el extranjero ante la embajada correspondiente.
Legítima:

La legítima es el valor de los bienes menos las deudas más las donaciones colacionables (ya dadas).

Son legitimarios:

  • Descendientes: 2/3 (un tercio de legítima estricta y un tercio de mejora).
  • Ascendientes: 1/2 y 1/3 con cónyuge viudo.
  • Cónyuge Viudo:
    • Con descendientes: usufructo del tercio de mejora.
    • Con ascendientes: usufructo de la mitad de la herencia.
    • Solo: usufructo de 2/3 de la herencia.

La herencia se divide en 3 partes:

  • 1/3 Legítima: Para herederos forzosos.
  • 1/3 Libre Disposición: Para quien quiera el testador.
  • 1/3 Mejora: Para los herederos forzosos (hijos).

Si no hay descendencia ni ascendencia, se tiene a libre disposición las tres partes.

Posibles Figuras en el Testamento:
  • Heredero: Sucesor a título universal (todo el patrimonio).
  • Legatario: Sucesor a título particular.
  • Indignidad: Cabe el perdón, antes y después, en sucesión testada e intestada.
  • Desheredación: No cabe el perdón, solo en sucesión testada.
  • Albacea: Se encarga de hacer cumplir el testamento.
  • Contador-Partidor, Dativo, Comisario: Realiza la partición.
Sucesión Intestada:

Se produce ante la falta de testamento y se realiza por el parentesco.

  • Declaración de herederos.
  • Línea recta descendente (hijos).
  • Línea recta ascendente (padres).
  • Cónyuge.
  • Colaterales hasta el 4º grado.
  • Estado.

Accesión

Derecho por virtud del cual el propietario de una cosa hace suyo todo lo que esta produce o se le une o incorpora artificialmente.

Clases de Accesión:
  • Discreta o por Producción: Hay algo principal y algo accesorio. Determina el modo a través del cual el propietario accede a adquirir los frutos.
    • Frutos Naturales: Se generan espontáneamente, ya sea por la tierra o por el ganado, sin actuación humana.
    • Frutos Industriales: Se generan a raíz del trabajo del hombre.
    • Frutos Civiles: Rentas, seguros vitalicios, la renta que generen los alquileres.
  • Continua o por Unión:
    • Inmueble a inmueble (islas, curso natural).
    • Mueble a inmueble: Accesión invertida.
    • Mueble a mueble (unión de líquidos).

El principio general que rige en la accesión por producción es que los frutos pertenecen al propietario, a no ser que exista un título válido que justifique que el fruto o los frutos vayan a otra persona distinta del propietario.

La accesión continua o por unión se rige por el principio de que lo accesorio sigue a lo principal, teniendo en cuenta que lo principal sería el suelo y lo accesorio lo que se construya, siembre o plante encima. En función de este principio, el propietario del suelo llegaría a adquirir la propiedad de todo lo que se le incorpore al mismo. Este principio no puede ser aplicado a la totalidad de los supuestos que se plantean en la realidad porque sería un resultado antieconómico si se aplicara. Por ello, a través de la jurisprudencia, se ha creado la teoría de la accesión invertida, en cuyo caso el propietario de lo construido sobre suelo propio y sobre suelo ajeno adquiriría la propiedad de la totalidad de lo construido (por lo que se rompe el principio).

La Accesión Invertida:

Se invierte el principio general, y el edificio se considera lo más importante, de modo que el dueño del edificio se hace con la parte del suelo que ha invadido.

Requisitos para la Accesión Invertida:
  • Que lo solicite el dueño de la edificación.
  • Que el edificio se haya construido parte en suelo del edificante y parte en suelo ajeno.
  • Que las dos partes del suelo formen con el edificio un conjunto indivisible.
  • Que el valor del edificio unido al valor del suelo del edificante tenga una importancia y valor que excedan a los del suelo invadido.
  • Que el edificante haya procedido de buena fe, esto es, ignorando que parte del suelo sobre el que ha construido no le pertenece.

Tradición

Entrega de una cosa con intención de transferir la propiedad en virtud de una justa causa. La palabra tradición viene de la palabra traditio, que significa entrega. La tradición es comúnmente conocida como compraventa.

La tradición como medio de adquirir la propiedad exige una serie de requisitos:

  • Que el que transmita sea propietario y además tenga la posesión.
  • Que ambos sujetos, el transmitente y el adquirente, tengan capacidad para adquirir y transmitir la propiedad.
  • El objeto de la tradición debe ser una cosa susceptible de enajenación o transmisión.
  • Que se transmita con la tradición la posesión de la cosa. Este último requisito es lo que determina las distintas clases de tradición.

Si se cumple alguna de las formas que la ley recoge de la tradición, el adquirente llegaría a ser propietario.

Usucapión

Modo de adquirir el dominio y ciertos derechos reales por una posesión a título de dueño durante el tiempo y con los requisitos legales exigidos. Es poseer una cosa que no es nuestra tanto tiempo que nos convierte en propietarios.

En la usucapión o prescripción adquisitiva existen dos sujetos: usucapiente y usucapido. El usucapiente es el sujeto que llega a adquirir la propiedad a través de la usucapión, y el usucapido es el sujeto que pierde el derecho de propiedad sobre su objeto. La prescripción adquisitiva es una institución del derecho a través de la cual el ordenamiento jurídico intenta premiar al que es poseedor, pero no es propietario. La justificación está en la función social del derecho de propiedad que cumple el poseedor y no el propietario.

Requisitos de la Usucapión:

Hay que distinguir la usucapión ordinaria de la extraordinaria; la diferencia es que en la extraordinaria no existe ni justo título ni buena fe.

  • Posesión Pública: Que sea notoria, que los actos se vean.
  • Pacífica: Que no medie acto violento para adquirir la posesión.
  • Ininterrumpida: El poseedor no vea su posesión interrumpida durante el plazo establecido legalmente.
  • Concepto de Dueño: El poseedor tiene que cumplir con todas las obligaciones que conlleve el ser propietario.
  • Con Buena Fe: El poseedor tiene la creencia de ser el verdadero dueño del objeto porque ha recibido ese objeto de quien él cree que es el verdadero propietario.
  • Con Justo Título: El título es cualquier acto o negocio que sirve de causa a la posesión. Se exige que el título sea justo, verdadero, válido y probado; su existencia jamás se presume. Se entiende por justo título el que para la ley sea válido para transmitir el dominio. No es justo título el que posee el usufructuario.
Plazos de Usucapión:
  • Mueble:
    • Ordinaria: 3 años.
    • Extraordinaria: 6 años.
  • Inmueble:
    • Ordinaria:
      • Entre presentes: 10 años.
      • Entre ausentes: 20 años.
    • Extraordinaria: 30 años.

Ocupación

Toma de posesión de una cosa que no tiene dueño, con intención de hacerla propia. Se puede llegar a ser propietario a través de la toma de posesión siempre y cuando la cosa no se encuentre perdida (porque no son cosas abandonadas).

Clases de Ocupación:
  • Mueble: Hallazgo.
  • Inmueble: Invención.
  • Semoviente: Caza o pesca.
Requisitos de la Ocupación:
  • En cuanto al sujeto: Que tenga intención de apropiarse de la cosa.
  • En cuanto al objeto: Que se trate de cosas apreciables por naturaleza y que carezcan de dueño conocido.
  • En cuanto al acto: Que medie toma de posesión de la cosa.

Modos de Perder la Propiedad

Modos Voluntarios

  • Abandono: Significa que el propietario quiere dejar de serlo y, por lo tanto, abandona el objeto de su propiedad, de tal manera que ese objeto se convierte en cosa sin dueño y sobre la misma se puede llegar a adquirir un derecho de propiedad a través de la ocupación.
  • Enajenación: Engloba cualquier tipo de negocio de transmisión (compraventa, donación, cesión, etc.) de la propiedad que realice el propietario.

Modos Involuntarios

  • Extinción Total: Si se destruye el objeto del derecho de propiedad, se extingue el derecho de propiedad porque desaparece uno de los elementos fundamentales de cualquier derecho subjetivo (el objeto).
  • Prescripción Extintiva: A través del mecanismo de la prescripción, se extingue el derecho de propiedad del verdadero propietario a favor del poseedor (cuando alguien gana algo por usucapión).
  • Accesión Continua: Cuando alguien pierde algo por incorporación.
  • Condición Resolutoria: Ej. pagar a plazos e incumplir.
  • Por Disposición Legal: Por alguna ley que se aprueba.
  • Por Resolución Judicial: Cuando un juez lo firma.

El Derecho y el Ordenamiento Jurídico Español

España como Estado de Derecho

El Estado de Derecho es un poder limitado por el derecho. La ley determina lo que cada una de las instituciones del Estado puede hacer y lo que no, establece las condiciones y los límites de la acción legítima de todos los componentes del Estado. De esta manera, ni las instituciones ni los ciudadanos pueden hacer nada que no permita la ley.

  • Poder Ejecutivo: Gobierno.
  • Poder Legislativo: Congreso, Senado y, en parte, los parlamentos autonómicos.
  • Poder Judicial: Jueces y tribunales.

España como Estado Social o Estado del Bienestar

El Estado se obliga, por medio de la ley, a proteger y a promover la justicia social y el bienestar de los ciudadanos. Esto incluye la distribución de la riqueza de forma equitativa, protección económica para los más necesitados y servicios públicos (salud, educación, transporte).

Concepto de Derecho

Conjunto de normas que imponen deberes y facultades, que establecen las bases de convivencia social y cuyo fin es dotar a todos los miembros de la sociedad de seguridad, certeza, igualdad, libertad y justicia.

Características Generales del Derecho

  • Racionalidad: Los derechos se basan en los comportamientos intelectuales y éticos de las personas. Responde a la idea de lo que consideramos adecuado y éticamente correcto. El derecho se basa en la recta razón, es decir, en la lógica (sentido común).
  • Bilateralidad: El derecho se otorga porque existe una colectividad, es decir, porque hay una pluralidad de personas. Desde el momento en que hay más de una persona, se necesitan leyes.
  • Imperativo: El derecho nace con la finalidad de cumplirse. La ley es un mandato de obligado cumplimiento y su no cumplimiento conlleva sanción, lo que la diferencia de la ética o la moral.

Clasificación del Derecho

  • Derecho Natural – Derecho Positivo:
    • Derecho Natural: Es un derecho no escrito, que conforma un sistema de principios universales e inmutable. Se considera «escrito en el corazón de las personas» (Santo Tomás de Aquino).
    • Derecho Positivo: Es un derecho escrito, vigente en un país concreto y en un tiempo determinado (ej. la Constitución Española).
  • Derecho Objetivo – Derecho Subjetivo:
    • Derecho Objetivo: Es la norma jurídica en sí misma considerada (ej. la Constitución).
    • Derecho Subjetivo: Es el conjunto de facultades que otorga el ordenamiento jurídico a una persona para el ejercicio de un derecho o para reclamar su cumplimiento (ej. las facultades de ser propietario y la correspondiente protección si se priva de la propiedad). No se pueden ejercer derechos que no están reconocidos. El derecho se subjetiva dependiendo de la persona.
  • Derecho Público – Derecho Privado:
    • Derecho Público: Se encarga de regular las relaciones del Estado con otros Estados, las relaciones de los organismos y administraciones públicas que se encuentran dentro del Estado, así como las relaciones que se establezcan entre los particulares y estos organismos.
    • Derecho Privado: Regula las relaciones entre particulares.

Fuentes del Derecho

Son fuentes del derecho los hechos y las normas mediante las que una sociedad constituida establece y exterioriza la norma como derecho positivo obligatorio (las formas mediante las que se hace visible la norma, ej. las leyes).

Dentro de la Constitución se recoge el principio de jerarquía normativa, en virtud del cual no todas las normas jurídicas tienen el mismo rango, sino que están ordenadas jerárquicamente de tal manera que la norma jurídica inferior no puede ir en contra de lo recogido en la norma jurídica superior, así como la norma jurídica posterior deroga a la anterior.

Las fuentes del derecho son la ley, la costumbre y los principios generales del derecho.

La Ley

La ley es la ordenación de la razón hacia el bien común, debidamente promulgada por aquel que tiene a su cargo el cuidado de la comunidad (ej. Cortes Generales).

La ley tiene una serie de requisitos externos e internos.

Requisitos Internos:

  • Racionalidad.
  • Generalidad.
  • Imperatividad.

Precisamente ese carácter imperativo determina que su incumplimiento conlleve una sanción, y es eso lo que la diferencia de la norma ética.

Requisitos Externos (Trámites y Formalidades):

  • Aprobación: Todas las leyes deben ser aprobadas en las Cortes Generales (Congreso y Senado).
  • Promulgación y Sanción Regia: El Jefe del Estado alega que existe una nueva ley y, en su nombre, obliga a los ciudadanos, autoridades y demás administraciones a someterse a su cumplimiento.
  • Publicación: Las leyes se publican en el Boletín Oficial del Estado (BOE), de la Provincia, etc., para dar conocimiento público de la norma.

La Constitución

La Constitución es la principal fuente del Derecho, la norma suprema del ordenamiento jurídico, la norma de las normas (Norma Normarum). Constituye y define el Estado tal y como es.

Funciones de la Constitución:

  • Configura y ordena los poderes del Estado.
  • Establece los límites formales al ejercicio del poder estatal.
  • Define los derechos y deberes fundamentales de las personas: objetivos y prestaciones.

Dentro del contenido de la Constitución, no todos los artículos tienen la misma importancia. La diferencia entre esos artículos se basa en el procedimiento de revisión de la propia Constitución, que es un criterio distinto según la materia que se vaya a revisar.

Procedimientos de Revisión Constitucional:

El procedimiento especial, recogido en el criterio especial, atiende a todo lo relativo a los derechos fundamentales de la persona y a sus libertades públicas, todo lo relativo al Estado de Derecho, a la monarquía parlamentaria, a la Corona, a la capital del reino, etc. Está sometido a las siguientes estrictas reglas:

  • Aprobación de la modificación por los 3/5 de ambas cámaras.
  • Disolución de las Cortes.
  • Convocatoria de elecciones generales.
  • Aprobación del texto por las nuevas Cortes.
  • Referéndum.

El resto de las normas sigue un procedimiento más sencillo.

Principios Fundamentales de la Constitución Española:

  • España se constituye en un Estado social y democrático de derecho.
  • Propugna como valores superiores de su ordenamiento jurídico la libertad, la justicia, la igualdad y el pluralismo político.
  • La soberanía nacional reside en el pueblo español, del que emanan los poderes del Estado.
  • La forma política del Estado español es la monarquía parlamentaria.

El Tribunal Constitucional

El Tribunal Constitucional es el órgano encargado de velar por que las normas y principios constitucionales se respeten y se cumplan. No es un órgano más dentro del poder judicial.

El Tribunal Constitucional está integrado por 12 miembros, que ostentan el título de Magistrado del Tribunal Constitucional. Son nombrados por el Rey mediante Real Decreto, a propuesta de las Cámaras que integran las Cortes Generales, el Gobierno y el Consejo General del Poder Judicial. La designación para este cargo se hace por 9 años, debiendo recaer en ciudadanos españoles que sean Magistrados o Fiscales, Profesores de Universidad, Funcionarios públicos o Abogados, todos ellos juristas de reconocida competencia con más de 15 años de ejercicio profesional.

Derecho Internacional y la Unión Europea

Tratados Internacionales y la Unión Europea

La Unión Europea es una organización abierta al mundo, fundada sobre unos valores comunes de libertad, democracia, Estado de derecho y respeto a los derechos humanos. Entre sus objetivos estratégicos está la consolidación de una Europa estable y unida, dotada de voz propia en la escena internacional. La integración europea reviste para España una importancia singular, como un vértice esencial de su política exterior y como sinónimo de mayor prosperidad y seguridad para todos los ciudadanos.

Las leyes que hace la UE siempre van después de la Constitución, que es la norma suprema, por encima de cualquier otra. A partir de ella, surgen, acorde a esta, todo lo demás. El derecho internacional se acopla como un injerto, lo que significa que todos los documentos firmados con otros países son tratados, por debajo de la Constitución y por encima del resto de reglamentos españoles.

Derecho Originario o Constitutivo de la UE

  • El Tratado Constitutivo de la Comunidad Europea o de Roma (1957).
  • El Tratado EURATOM (1957) o Constitutivo de la Comunidad Europea de la Energía Atómica.
  • El Tratado de la UE o de Maastricht (1992).

Estos son tratados internacionales de igual rango que los demás que celebra España.

Derecho Derivado de la Comunidad Europea

Ninguna de las normas de Derecho derivado de la Unión precisa de su publicación en el BOE. Basta con su publicación en el Diario Oficial de la UE (DOUE). Se exceptúan de esta regla las normas que carecen de efecto directo; estas requieren la adopción de una ley estatal para su aplicación en España.

  • Reglamentos: Norma más importante de la Unión Europea. Es una norma general y obligatoria, aprobada conjuntamente por el Consejo de la UE y el Parlamento Europeo o de manera independiente por la Comisión Europea. El Reglamento es directamente aplicable y «crea derecho» al ser obligatorio en todos los Estados miembros, con el mismo rango que una ley nacional y sin ninguna otra intervención de las autoridades del país. Esta norma, si es posterior, deroga a la ley estatal interna, ya que está al mismo nivel.
  • Directivas: La Directiva europea establece los objetivos que deben lograr los Estados miembros, dejándoles elegir los medios para hacerlo. La Directiva puede ir dirigida a uno, varios o todos los Estados miembros. Para que los principios en ella establecidos surtan efecto para los ciudadanos, el legislador nacional debe adoptar una norma de Derecho interno que conforme el ordenamiento jurídico nacional a los objetivos de la Directiva. La Directiva fija una fecha límite para la transposición al Derecho nacional. Los Estados miembros cuentan con un margen de maniobra que permite tener en cuenta sus peculiaridades nacionales. La Directiva se utiliza para armonizar las legislaciones nacionales, por ejemplo, en temas relacionados con el mercado único.
  • Decisiones: Es la norma que aplican las instituciones comunitarias para legislar sobre casos particulares (sobre todo trata cuestiones técnicas). La adopta el Consejo de la UE, solo o en colaboración. Mediante una Decisión, las instituciones pueden exigir a un Estado miembro o a un ciudadano de la UE que actúe o deje de hacerlo, otorgarle derechos o imponerle obligaciones. La Decisión se caracteriza por ser individual; sus destinatarios deben designarse individualmente, lo que no ocurre con el Reglamento, y es obligatoria en todos sus elementos.

Normas con Rango de Ley

  1. Poder Legislativo:
    • Ley Orgánica (Cortes).
    • Ley Ordinaria.
  2. Poder Ejecutivo:
    • Decreto Ley (Gobierno).
    • Decreto Legislativo.

Según las competencias, las comunidades autónomas pueden hacer más o menos normas. Cuantas más competencias, más normas pueden hacer y viceversa. Las comunidades van adquiriendo poder de las Cortes para dar más importancia a sus normas y, a la vez, poder crear las que ellas vean convenientes. Cada comunidad tiene sus propias normas.

Ley Orgánica

Norma de carácter estatal que dictan las Cortes Generales para todas aquellas materias reservadas a ley orgánica (derechos fundamentales, libertades públicas, estatutos de autonomía y régimen electoral general) – Art. 81 CE. Para su aprobación se requiere la mayoría absoluta, es decir, el voto favorable de la mitad más uno de la cámara. Gobernar con mayoría absoluta significa hacer leyes orgánicas y el control sobre la cámara. Se rige por dos criterios: materia y procedimiento.

Particularidades:
  • Pleno, no Comisión: Se denomina comisión a los grupos de trabajo que hay en el Congreso; pueden ser no legislativos o legislativos. Los legislativos funcionan según los ministerios; cuando cambian los ministros, también cambian los nombres de las comisiones. Estas comisiones también aprueban leyes, pero no orgánicas.
  • No puede ser una ley ordinaria. Si incumple la Constitución, es inconstitucional.
  • No admite iniciativa popular (los partidos políticos cogen la iniciativa y hacen proposición de ley).

Ley Ordinaria

Todo aquello que no es ley orgánica es ley ordinaria. Norma estatal que dictan las Cortes Generales con rango de ley. Para todas aquellas materias que no tengan reserva de ley orgánica. Esta ley se aprueba con mayoría simple, es decir, la mitad de los presentes más uno. Se rige por dos criterios: materia y procedimiento.

Particularidades:
  • Pleno y Comisión: Se puede elaborar tanto en pleno como en comisión (en grupos de trabajo normalmente se aprueban este tipo de leyes).
Procedimiento Legislativo de las Leyes Ordinarias:
  • Iniciativa: Puede venir de varios modos.
  • Aprobación en el Congreso de los Diputados: Si se aprueba en el Congreso, pasa al Senado, donde caben varias posibilidades:
    1. Que la apruebe.
    2. Que elabore enmiendas, con lo que volvería al Congreso.
    3. Vetar la ley.
  • Previa sanción regia, promulgación y publicación, tras la cual entraría en vigencia la ley, a no ser que la ley diga lo contrario.

Leyes ordinarias no solo son las elaboradas por las Cortes Generales, sino también la gran mayoría de las leyes aprobadas por los órganos legislativos de las Comunidades Autónomas. Esto conduce a diversos y numerosos conflictos legislativos que se intentan solucionar a través de las leyes de conexión. Este tipo de leyes se encuentra en un nivel jerárquicamente superior dentro de las leyes ordinarias y son las siguientes:

  1. Estatutos de Autonomía.
  2. Leyes de Transferencia o Delegación: leyes estatales a través de las cuales el Estado delega competencias estatales sobre determinadas materias para que sean asumidas por cada una de las Autonomías.
  3. Leyes Marco.
  4. Leyes de Armonización: leyes que el Estado dicta indicando cuáles son los principios básicos para que se armonicen todas las legislaciones autonómicas dentro de materias de competencia autonómica.

La Constitución solo permite al Gobierno, siendo este el poder ejecutivo, dictar normas con rango de ley en estos dos casos:

Decreto Ley

Se utiliza en casos muy concretos, es decir, el Decreto Ley se hace para situaciones de extraordinaria y urgente necesidad. No puede regular materias reservadas a la ley orgánica. El Decreto Ley tiene vigencia el día después de ser aprobado, pero tiene que ser sometido a votación en el Congreso de los Diputados dentro de los 30 días siguientes a su promulgación. En esa votación, si el Congreso aprueba el Decreto Ley, ya entra a formar parte del ordenamiento jurídico español con carácter definitivo. Cuando se aprueba, hay controles por parte de las Cortes o del Tribunal Supremo. El Gobierno no tiene poder legislativo, pero la Constitución considera que en casos así sí se pueden dictar normas para que no se alargue ni el tiempo ni el proceso que conllevaría otra ley. La norma no pierde su nombre si es aprobado. Si se rechaza, cumple en treinta días. Se puede convertir en ley ordinaria con otros procedimientos.

Decreto Legislativo / Ley Delegada

Norma de carácter estatal decretada por el Gobierno, siendo habilitada y ordenada por las Cortes Generales, indicando la materia sobre la que debe recaer y el plazo para su ejercicio.

Permite que las Cortes Generales deleguen en el Gobierno la facultad/posibilidad de elaborar una norma jurídica con carácter de Decreto Legislativo. Esto lo hacen dándole al Gobierno una ley de delegación. Puede adoptar dos formas:

  • Una ley de bases (objetivo: elaborar textos articulados).
  • Una ley ordinaria (objetivo: refundir textos legales en un único cuerpo legal).

(Ej. LOE 5/1999 -> Código Técnico de la Edificación).

Nunca pueden delegar materia de reserva parlamentaria. La delegación de las Cortes, además de ser expresa y concreta, tiene que fijar un plazo para que el Gobierno pueda elaborar ese Decreto Legislativo.

Leyes del Parlamento Autonómico: Estatutos de Autonomía

Los Estatutos de Autonomía son leyes de carácter orgánico a través de las cuales se concede autonomía a un determinado territorio. Los Estatutos de Autonomía son para las Comunidades Autónomas lo que la Constitución al Estado. En esos Estatutos de Autonomía se otorga la potestad a cada una de las Comunidades Autónomas de autogobernarse y autorregularse; de esta manera, las Comunidades Autónomas tienen dentro de su propio territorio potestad ejecutiva, legislativa y judicial. Por regla general, los Estatutos de Autonomía recogen una serie de materias sobre las cuales se otorga competencia a la Comunidad Autónoma. Pero esas no son las únicas, porque el Estado puede delegar competencias sobre determinadas materias. Dependiendo de las competencias que dispongan las autonomías, se realizan las leyes. Se deben aprobar por mayoría. La mayoría de las leyes autonómicas que se elaboran son leyes de tipo ordinario.

Reglamentos

Normas jurídicas de rango inferior a la ley, que emanan de la administración pública, tanto territorial como institucional (universidades, ayuntamientos, comunidades…).

Supremacía de la Ley:

  • Reserva Material de Ley: El reglamento nunca podrá entrar a regular materia que esté expresamente regulada por la ley, la llamada materia de reserva parlamentaria.
  • Reserva Formal de Ley: Si una ley regula una materia, el reglamento no puede entrar a regular esa materia. Se sabe que la ley es más importante que el reglamento porque todo lo que sea reglamentado por ley no necesita reglamento. Si tienes una materia que no es materia de ley, pero la dotas de rango de ley que no le corresponde, ya no se puede quitar la ley ni tratarla como un reglamento. Solo sería posible derogarla con otra ley, no con un reglamento.

Clases de Reglamentos:

  • Ejecutivos: Dependen de una ley. Para su existencia se requiere que exista una ley anterior.
  • Independientes: Autorganizativos y sin efectos normativos externos. Son los reglamentos dictados por las administraciones para regularse de manera interna.
  • De Necesidad: Tienen un carácter excepcional y limitado por administraciones.

La Costumbre

En el ámbito jurídico, la costumbre solo se aplica cuando no exista una ley. Donde no llega la ley, llega la costumbre. La costumbre implica dar respuesta a una necesidad social. (Ej. Tribunal de las Aguas de Valencia).

Requisitos de la Costumbre:

  • Uso.
  • Necesidad jurídica.
  • Racionalidad.

Clases de Costumbre:

  • Ámbito geográfico.
  • Relación con la ley.

Principios Generales del Derecho

Normas jurídicas, expresadas en reglas que inspiran el ordenamiento jurídico y son de origen jurisprudencial o doctrinal.

Funciones:

  • Fuente del derecho.
  • Informan el ordenamiento jurídico.

Se pueden utilizar en cualquier posición. Para que se aplique un principio general, no debe haber ley ni costumbre. De forma autónoma, se puede aplicar ante cualquier norma. Son normas indiscutibles. No puede haber nada en contra. Este principio se aplica siempre que queramos. Se puede impugnar una ley si contradice cualquier principio general.

Ejemplos de Principios Generales:

  • Principio de equidad.
  • Principio de seguridad jurídica.
  • Principio de prohibición del enriquecimiento injusto.
  • Principio de buena fe.

Jurisprudencia

No es fuente del derecho. Es el conjunto de sentencias dictadas por el Tribunal Supremo por el cual se revela el modo uniforme y constante de aplicar el derecho.

Requisitos de la Jurisprudencia:

  • Tribunal Supremo.
  • Dos sentencias mínimo con el mismo fallo.
  • Referencia a la jurisdicción.

Formas de Crear Jurisprudencia:

  • Aplicación Diferenciadora del Derecho: Es cuando en la sentencia se recoge una solución jurídica que es el resultado de no aplicar estrictamente la ley en sus términos absolutos porque la aplicación estricta de la ley conllevaría injusticia.
  • Aplicación Renovadora del Derecho: Significa que el juez aplicará el derecho teniendo en cuenta los parámetros o el contexto social vigente.

(En América se utiliza para resolver los problemas, se utilizan casos anteriores y parecidos para utilizar el mismo trato, procedimiento y resolución).