Conceptos Fundamentales del Derecho de Propiedad y Sucesiones en el Código Civil

Propiedad

De acuerdo con el Código Civil, la propiedad es el poder jurídico que permite usar, disfrutar, disponer y reivindicar un bien. Debe ejercerse en armonía con la sociedad y siguiendo los límites de la ley.

Atributos del Propietario

Ius Utendi: Es el derecho de uso del bien que faculta al propietario a servirse de él según su naturaleza.
Ius Fruendi: Es el goce, disfrute o explotación del bien, que permite percibir todos los frutos y productos del mismo.
Ius Abutendi: Es la facultad de disposición.
Ius Vindicandi: La propiedad es reivindicable. Para la protección de este atributo, el propietario goza de una acción reivindicatoria.

Características de la Propiedad

De acuerdo con la doctrina actual, la propiedad es:

Un derecho abstracto y elástico: La propiedad es un derecho abstracto porque abarca todas las facultades jurídicas del dueño, y elástico porque recupera su plenitud cuando cesa la limitación. Ejemplo: Al arrendar un inmueble, el propietario pierde el uso, pero lo recupera al terminar el contrato.
Un derecho exclusivo: Permite al propietario impedir que otros interfieran en su bien, ya que sobre un mismo bien no pueden coexistir dos derechos idénticos.
Tendencialmente perpetua: Dura tanto como su objeto; si el bien perece por el tiempo o accidentes, el derecho se mantiene sobre sus restos o vestigios.

Modos de Adquirir la Propiedad

Se dividen en dos categorías:

Modos Originarios: No requieren la voluntad del anterior dueño ni una transmisión legal; un ejemplo es la usucapión, donde se adquiere el bien por poseerlo durante un plazo y bajo condiciones que establece la ley.
Modos Derivados: Son formas de adquirir donde existe transmisión de derecho entre dos sujetos (uno da y otro recibe), regidas por el principio nemo plus iuris (nadie da más derecho del que tiene). Ejemplo: contrato.

Modos de Adquisición según el Código Civil

Apropiación

Es la adquisición de bienes muebles sin dueño (res nullius) mediante aprehensión, como piedras o conchas. No procede sobre inmuebles, que pertenecen al Estado. La caza y pesca se adquieren al capturarlos, respetando normas y restricciones.

Especificación y Mezcla

El Código Civil indica que el objeto hecho de buena fe con materia ajena pertenece al artífice pagando el valor (especificación). Si hay unión o mezcla de bienes de distintos dueños, pertenece a ellos en proporción a sus valores (mezcla).

Accesión

El propietario de un bien adquiere lo que se une, adhiere o incorpora materialmente a este, sea natural o artificialmente.

Tipos de Accesión

Accesión Natural

Se presenta de dos formas:

Aluvión: Son incrementos de tierra que se forman sucesiva e imperceptiblemente en fundos ribereños, perteneciendo al propietario.
Avulsión: Es cuando la fuerza del río arranca una porción considerable y reconocible de un terreno ribereño y la adhiere a otro; el dueño puede reclamarla dentro de dos años.

Accesión Industrial

Se presenta en los siguientes casos:

Edificación de buena fe en terreno ajeno: El dueño del suelo puede hacer suya la edificación pagando su valor promedio entre costo y valor actual o exigir al invasor el pago del valor comercial del terreno.
Edificación de mala fe en terreno ajeno: El dueño puede pedir la demolición con indemnización o quedarse con la edificación sin pagar su valor.
Mala fe del propietario del suelo: El invasor de buena fe puede exigir el valor actual de la edificación o pagar el valor comercial del terreno.
Invasión del suelo colindante: Si la invasión es de buena fe, el invasor adquiere el terreno pagando su valor; si es de mala fe, el dueño puede pedir la demolición y una indemnización.

Transmisión de la Propiedad

Transmisión de la propiedad mueble: La propiedad de una cosa mueble determinada se transfiere con la entrega al acreedor, salvo disposición legal distinta (ejemplo: acciones con régimen especial).
Adquisición a non domino: Quien de buena fe recibe la posesión de una cosa mueble adquiere el dominio, salvo bienes perdidos o adquiridos ilegalmente. Ejemplo: comprar un libro creyendo que el vendedor era el dueño.
Transmisión de la propiedad inmueble: La propiedad se adquiere por el acuerdo de voluntades; la inscripción solo publicita el derecho. Puede pactarse que la transferencia se complete con la inscripción o con el pago total.

Usucapión

Es un modo de adquirir la propiedad por posesión continua, pacífica y pública, a título de propietario y por el tiempo que fija la ley. Reconoce como dueño a quien se comportó como tal durante dicho plazo. Sus elementos son la posesión y el plazo.

Clases de Usucapión

Usucapión Inmobiliaria:
- La propiedad inmueble se adquiere por posesión continua, pacífica y pública como propietario durante 10 años (prescripción larga).
- Se adquiere a los 5 años con justo título y buena fe (prescripción corta).
Usucapión Mobiliaria:
- Corta: Requiere posesión continua, pacífica, pública y como propietario por 2 años, con buena fe.
- Larga: Requiere posesión pacífica, pública, continua y como propietario por 4 años.

Extinción de la Propiedad

Son los hechos por los que se pierde el derecho de propiedad:

Destrucción o consumo del bien: Se da cuando el bien desaparece totalmente por causas inherentes o fortuitas como terremotos, erupciones o explosiones.
Enajenación del bien: Es la transferencia voluntaria del dominio a otra persona mediante un acto jurídico, como la venta o donación. El propietario pierde su derecho mientras otro lo adquiere.
Expropiación: Es la privación forzosa de la propiedad por el Estado, por motivos de utilidad pública o seguridad nacional. Debe otorgarse una indemnización al afectado.
Abandono: Es la renuncia voluntaria y unilateral de un bien por parte del propietario. Se diferencia de la pérdida porque implica intención de dejarlo.

Acción Reivindicatoria

Es un mecanismo de tutela de la propiedad que permite al propietario recuperar la posesión de un bien cuando está en manos de un tercero sin derecho, removiendo obstáculos para su goce y disfrute.

Bienes no Reivindicables

Bienes muebles adquiridos de buena fe por un tercero.
Bienes muebles comprados en tienda o almacén con factura, aunque sean robados o perdidos.
Bienes ganados por usucapión.
Inmuebles adquiridos de buena fe y a título oneroso de quien aparezca con facultad en el registro, siempre que el derecho esté inscrito.

Copropiedad

Existe cuando un bien pertenece indivisiblemente a dos o más personas, cada una con una cuota ideal que representa su participación. Sus elementos son: pluralidad de sujetos, unidad del bien, ausencia de partes materiales y asignación de cuotas ideales.

Derecho de Uso y Disfrute

Cada copropietario puede usar y servirse del bien común, siempre que no afecte el interés de los demás. También tiene derecho a disfrutar del bien, debiendo compensar a los otros copropietarios con los provechos obtenidos. Si alguno usa el bien de forma parcial o total con exclusión de los demás, deberá indemnizarlos proporcionalmente a sus cuotas.

Derecho de Disponer

Con relación a la totalidad del bien: Para disponer, gravar, arrendar, dar en comodato o modificar el bien común, se requiere la decisión unánime de todos los copropietarios. Los actos realizados sin esa unanimidad solo serán válidos si los demás copropietarios los ratifican.
Con relación a la alícuota o cuota: Cada copropietario puede disponer, transferir o gravar su cuota, así como sus frutos, sin afectar físicamente el bien común.

Derecho de Retracto

Es el derecho de subrogarse en el lugar del comprador en una compraventa, reembolsando precio, tributos y gastos. Procede sobre bienes muebles inscritos e inmuebles, excepto en remates públicos. Solo aplica cuando una cuota ideal se vende a un tercero ajeno a la copropiedad. Es irrenunciable e intransmisible por acto entre vivos.

Derecho a Solicitar la Partición

Es el acto por el cual los copropietarios se ceden mutuamente sus derechos sobre los bienes que no se les adjudican, a cambio de los que sí reciben. Es un derecho y obligación imprescriptible de cada copropietario. En bienes indivisibles, puede acordarse la adjudicación pagando las alícuotas, vender el bien y dividir el precio, o realizar una subasta pública con derecho de preferencia para los copropietarios.

Derecho de Preferencia o Tanteo

Cuando un bien indivisible se venda por subasta pública, el copropietario puede ejercer preferencia para quedarse con el bien. Este derecho solo aplica si no hubo acuerdo para la adjudicación o venta entre los copropietarios.

Derecho de Reivindicar

Cualquier copropietario puede reivindicar el bien común y ejercer acciones posesorias, incluso sin el consentimiento de los demás, actuando en nombre de toda la copropiedad. Esta acción es imprescriptible.

Obligaciones de los Copropietarios

Pago de gastos y mejoras: Todos los copropietarios deben contribuir en proporción a sus cuotas a los gastos de conservación, tributos y mejoras necesarias o útiles del bien común, salvo pacto diferente.
No practicar actos de propiedad exclusiva: Un copropietario no puede realizar actos que impliquen propiedad exclusiva sobre el bien común, y dichos actos solo serán válidos si se le adjudica la parte afectada.
Obligación de hacer partición: La partición es tanto un derecho como una obligación, pudiendo ser solicitada por cualquier copropietario o acreedor, obligando a los demás a participar en ella.

Derechos Reales Principales

1. Usufructo

Confiere las facultades de usar y disfrutar temporalmente un bien ajeno.

Características

El usufructo es un derecho real y temporal que permite al titular usar y disfrutar un bien ajeno sin alterar su esencia. Es limitado, divisible y no otorga el derecho de disposición. Puede recaer sobre cualquier bien no consumible, salvo las excepciones previstas para el cuasiusufructo.

Constitución

Se constituye por ley, por contrato o acto jurídico unilateral, o mediante testamento, según lo dispuesto por el Código Civil.

Plazo del Usufructo

El usufructo es siempre temporal. Si se otorga a una persona jurídica, no puede superar los treinta años, salvo en bienes inmuebles monumentales del Estado.

Extinción

Se extingue por vencimiento del plazo, prescripción por no uso durante 5 años, consolidación, fallecimiento o renuncia del usufructuario, destrucción o pérdida del bien, y por declaración judicial ante abuso o deterioro.

2. Uso y Habitación

Derecho de Uso

Permite a una persona utilizar o servirse de un bien no consumible para satisfacer sus propias necesidades. Se regula por las normas del usufructo en lo que resulte aplicable, pero es más limitado, ya que no concede el derecho de disfrutar plenamente del bien como en el usufructo.

Derecho de Habitación

Es una forma especial de derecho de uso, aplicable cuando se concede el uso de una casa o parte de ella para vivir en ella. Solo puede recaer sobre inmuebles destinados a servir de vivienda o morada.

Extensión

Se extiende a la familia del titular, no puede transferirse ni cederse, salvo por consolidación al adquirir el bien.

Características

Son derechos temporales sobre bienes ajenos, creados por ley, acuerdo o testamento. Usualmente son gratuitos, pues si existiera pago podría confundirse con un arrendamiento.

3. Superficie

Permite que una persona, distinta al dueño del suelo, sea propietaria de lo construido sobre o bajo este, de forma temporal. Se diferencia entre el derecho de superficie (facultad de construir) y la propiedad superficiaria (propiedad de lo edificado), que depende del primero.

Características

Es un derecho real y permite construir sobre o bajo el suelo ajeno, otorgando al superficiario la propiedad temporal de lo edificado, con facultades de uso, disfrute y disposición. Tiene carácter predial, solo recae sobre el suelo.

Constitución

Puede constituirse por contrato o testamento y es transmisible, salvo prohibición expresa. No requiere formalidades específicas y se rige por la libertad de forma. No se extingue por la destrucción de lo construido, pero al extinguirse, terminan los derechos otorgados por el superficiario a terceros.

4. Servidumbre

Es una carga impuesta por ley o por el propietario de un predio en beneficio de otro, permitiendo al predio dominante usar o limitar derechos del predio sirviente. No implica una obligación garantizada como los gravámenes. Ejemplos comunes: la servidumbre de paso o de vista.

Clases de Servidumbre

Pueden ser:

Voluntarias: Por acuerdo de las partes.
Legales: Por mandato de ley.

También se clasifican en:

Positivas: Permiten al predio dominante realizar actos en el sirviente, como la servidumbre de paso.
Negativas: Prohíben al predio sirviente ejercer ciertos derechos, como la de vista.

Además, son:

Continuas: Requieren actos del hombre.
Discontinuas: No requieren actos.

Aparentes: Con signos visibles.
No aparentes: Sin señales externas.

Hipoteca

Es un derecho real que afecta un inmueble para garantizar una obligación propia o ajena, sin desposesión del bien. Otorga al acreedor derechos de persecución, preferencia y venta judicial en caso de incumplimiento. El acreedor hipotecario tiene prioridad de cobro frente a otros acreedores sobre el valor obtenido del bien.

Características

Recae solo sobre bienes inmuebles y es un derecho accesorio vinculado a la obligación principal. Requiere individualización del bien y su inscripción en registros públicos para ser válida. No implica desposesión y es indivisible, afectando todo el inmueble hasta el pago total de la deuda.

Requisitos

Solo puede ser constituida por el propietario del bien o por quien tenga autorización legal. Debe garantizar el cumplimiento de una obligación cierta o determinable, y el monto del gravamen también debe ser determinado o determinable. Para su validez, es indispensable la inscripción en los registros públicos.

Extensión

La hipoteca abarca todas las partes del bien hipotecado, sus accesorios y las indemnizaciones por seguros o expropiación, salvo pacto contrario. Si el bien desaparece, la hipoteca se extingue y el importe de la indemnización sustituye al inmueble.

Cobertura

Cubre el capital del préstamo, los intereses compensatorios y moratorios, las primas de seguro pagadas por el acreedor y las costas del juicio de ejecución de la garantía.

Hipotecas Legales

Es la que surge por disposición de la ley, como garantía automática en ciertos casos. Según el Código Civil, se reconoce en el inmueble enajenado con precio impago, en el inmueble construido o reparado por un contratista no pagado, y en los inmuebles adquiridos en partición con obligación de amortización a otros copropietarios.

Derechos del Acreedor Hipotecario

Comprenden la persecución, que le permite ejecutar el bien sin importar en manos de quién esté; el derecho de venta judicial, mediante el cual solo puede cobrarse la deuda a través de un proceso judicial, ya que está prohibido el pacto comisorio; y la preferencia, que le otorga prioridad de cobro frente a otros acreedores gracias a la inscripción de la hipoteca.

Extinción

Por el cumplimiento, anulación, rescisión o resolución de la obligación garantizada, por renuncia expresa del acreedor, por destrucción total del inmueble o por consolidación en una sola persona de las calidades de acreedor y propietario.

Capítulo 1: Derecho de Sucesiones

Regula la transmisión de bienes tras la muerte de una persona, respetando su voluntad o la ley. Estudia los tipos de sucesión, requisitos, derechos de los herederos y resolución de conflictos.

Sucesión Hereditaria

Conjunto de normas legales que regulan la transmisión del patrimonio de la persona fallecida (causante) hacia otras que sobreviven (herederos) por medio de contratos, testamento o por ausencia.

En la Historia

En el modelo romano, la herencia no se transmitía automáticamente, requería aceptación expresa, y el heredero asumía todas las deudas. En cambio, el modelo germánico permitía una transmisión automática y provisional, con efecto retroactivo y responsabilidad limitada del heredero.

Pasos de la Sucesión Hereditaria

La sucesión hereditaria sigue estos pasos: primero, se transmite la herencia (bienes, derechos y obligaciones); luego se acude a una notaría, se registra en SUNARP, los herederos asumen la propiedad ipso iure y finalmente se admite por muerte o muerte presunta.

Clases de Sucesión

Sucesión Testamentaria: Se realiza por medio de un testamento donde se exige requisitos de forma (legales) y fondo (contenido), ejemplo: nombramiento de herederos.
Sucesión Contractual: La sucesión tiene lugar mediante pactos o contratos sucesorios: Pactos de constitución, de renuncia o disposición.
Sucesión Intestada: Es cuando el causante carece de un testamento o este es nulo o ya caducó. La ley establece quiénes son los herederos y cómo se reparte la herencia.

Elementos Constitutivos

El Causante: Es la persona natural cuya muerte inicia el proceso hereditario y la transmisión automática de la herencia, sujeta a aceptación del heredero.
Los Causahabientes: Son quienes reciben el patrimonio o el legado del causante, quienes poseen la facultad de usar, disfrutar, disponer y obtener los frutos de los bienes encomendados a título universal o particular.
Herencia:
- Bruta: Comprende la totalidad del patrimonio transmitido.
- Líquida: Es lo que queda después del pago de deudas y cargas de la Herencia Bruta.

Requisitos para Heredar

Existencia: El sucesor debe existir al momento de la muerte del causante. El nasciturus puede heredar si nace vivo, mientras que el concepturus, aún no concebido, representa una expectativa futura de vida (como fecundación post mortem).
Capacidad: Es la aptitud para ser titular de la herencia (capacidad de goce).
Mejor Derecho: Es la preferencia para heredar, que se regula de acuerdo al grado de parentesco entre el causante y heredero.
Dignidad:

Delación

La delación es el poder jurídico del heredero para aceptar o rechazar la herencia, activado con la muerte del causante. A diferencia de la vocación, que es el llamado a heredar, implica ejercer o no ese derecho.

Transmisión

Si el asignatario fallece sin aceptar ni repudiar la herencia, el heredero del transmitente puede ejercerla si este era heredero hábil del primer causante. Es necesario que el fallecimiento del transmitente ocurra después del del causante originario.

Aceptación de la Herencia

Es el acto por el cual el heredero asume voluntariamente el activo y pasivo de la herencia, siendo un derecho personal que debe ejercerse dentro de un plazo legal desde la muerte del causante. Es un acto jurídico unilateral, irrevocable, retroactivo, transmisible y requiere plena capacidad. Puede ser:

Expresa: Manifestación clara.
Tácita: Por actos como poseer bienes.
Legal: Cuando caduca el plazo.
Forzosa: Impuesta por ley en casos como ocultación dolosa o ausencia de herederos.

El heredero adquiere la titularidad desde la muerte del causante y, si guarda silencio vencido el plazo, se entiende que aceptó la herencia.

Colación

Es el proceso por el cual los herederos forzosos deben incorporar al caudal hereditario, de forma contable, los bienes o valores recibidos del causante en vida, para evitar desigualdades entre coherederos. No implica devolver físicamente lo donado y excluye gastos ordinarios o donaciones pequeñas.

Renuncia a la Herencia

La renuncia es un acto jurídico unilateral, expreso y solemne mediante el cual el heredero se desvincula de los derechos y obligaciones hereditarias. Se realiza por escritura pública o ante juez, protegiendo la seguridad jurídica y a terceros.

Capítulo 8: La Legítima

La legítima es la parte de la herencia que por ley corresponde a los herederos forzosos y no puede ser libremente dispuesta por el testador. Es una porción intangible de la herencia, de orden público y sucesoria, destinada a herederos forzosos. Restringe la libre disposición del causante, se calcula sobre la masa hereditaria neta y es irrenunciable anticipadamente, protegiendo así a la familia.

El Sistema Proteccionista

Adoptado por Perú, garantiza la legítima como porción intocable de la herencia para herederos forzosos. Protege la solidaridad y deber familiar, previene conflictos sociales y asegura la función social de la propiedad. Es propio de países con tradición romano-germánica.

Herederos Forzosos (Art. 724 del Código Civil)

Son:

Los hijos y demás descendientes.
Los padres y demás ascendientes.
El cónyuge o el integrante sobreviviente de la unión de hecho.

Hijos Alimentistas

El hijo alimentista reconocido tiene legítima protegida (Art. 728) y no puede ser privado de ella. Las deudas por alimentos pendientes son carga de la herencia (Art. 874). Un hijo no reconocido puede acceder a pensión vía filiación judicial (Art. 415), pero esta se extingue si adquiere capacidad económica, se casa o forma unión de hecho (Art. 418).

Pérdida del Derecho Sucesorio

Se puede perder el derecho sucesorio por sanción (desheredación o indignidad), renuncia voluntaria del heredero o por causas matrimoniales como el divorcio o separación por culpa, que extinguen la calidad de cónyuge heredero.

Derecho de Habitación del Cónyuge o Conviviente

El derecho de habitación es un derecho real, vitalicio y gratuito, que no puede ser renunciado anticipadamente, ni vendido ni embargado. Es un derecho de uso específico que protege al cónyuge o conviviente sobre el hogar conyugal tras el fallecimiento del causante.

Requisitos (Según Arts. 731 y 732 del Código Civil)

Matrimonio válido o unión de hecho declarada.
Que el solicitante sea cónyuge o conviviente sobreviviente.
Concurrencia con otros herederos forzosos.
Que el inmueble sea del causante y haya sido hogar conyugal.
Solicitud del derecho e imputación a su porción hereditaria.

Extinción del Derecho de Habitación

No procede si no hay concurrencia con otros herederos forzosos, si el inmueble no era del causante, no fue hogar conyugal o hubo renuncia expresa del cónyuge sobreviviente. Se extingue por muerte del titular, destrucción total del inmueble, consolidación, pérdida de la calidad de cónyuge heredero o venta del bien por acuerdo entre herederos.

Régimen de Propiedad en Edificios y Unidades Inmobiliarias

La propiedad exclusiva corresponde a los departamentos, estacionamientos y depósitos que pueden ser usados y transferidos por su dueño, siempre que no se afecten los derechos de los demás copropietarios.

En cambio, la propiedad común abarca todos los bienes y áreas que permiten el funcionamiento y seguridad del edificio, como pasillos, escaleras, ascensores, techos, muros estructurales, tuberías y sistemas eléctricos generales. También incluye los servicios comunes como el agua, la luz de zonas compartidas y la vigilancia. Estos bienes son indivisibles y no pueden ser alterados ni utilizados de forma exclusiva por ningún propietario. Quienes hacen uso de ellos tienen la obligación de conservarlos en buen estado, evitar daños, no obstruir su uso y respetar el destino común de los mismos.

Todo está regulado por la Ley N.º 27157 y el Código Civil. El Reglamento Interno determina el uso, conservación y distribución de gastos. La Junta de Propietarios representa a todos los copropietarios y toma decisiones según mayorías legales.