Derechos Reales y Contratos: Hipoteca, Obra, Compraventa y Superficie

Derecho de Hipoteca

Elementos personales

Acreedor hipotecario: tiene la capacidad de contratar, es el titular del derecho de crédito.
Deudor hipotecario: tiene la responsabilidad personal y universal, y la responsabilidad real.
Fiador real: es la persona que constituye la hipoteca sobre un bien propio en garantía de una deuda ajena.
Tercer poseedor: la persona que posee algún derecho sobre la finca hipotecada y no interviene en el préstamo ni en la constitución de la hipoteca. La transmisión puede ser sin subrogación o con subrogación. Subrogación quiere decir que el comprador se pone en la posición jurídica del deudor.

Casos especiales de hipotecas

El derecho de usufructo: queda extinguida la hipoteca cuando se extinga el derecho de usufructo.
La nuda propiedad: el usufructo no es para el propietario, pero la posesión sí.
Los bienes anteriormente hipotecados: cuando el valor cubra las garantías hipotecarias.
Los derechos de superficie, pastos, leñas y otros.
Las concesiones administrativas: obras destinadas al servicio público.
El derecho de hipoteca voluntaria (subhipoteca).
Los bienes vendidos con pacto de retro: el comprador está obligado a devolver la cosa al anterior propietario por su precio.
Derecho de retracto convencional.
Los bienes litigiosos: los bienes que están dentro de un procedimiento judicial.
Los bienes sujetos a condiciones resolutorias expresas.
Los pisos o locales de un edificio en régimen de propiedad horizontal inscritos.
El derecho de rematante.

Extinción de la hipoteca

Causas de extinción por razón de la accesoriedad

Pago de la deuda.
Condonación: se perdona la deuda.
Compensación: cuando el acreedor y el deudor tienen deudas el uno con el otro.
Novación extintiva: se realiza una nueva garantía hipotecaria y extingue la anterior.

Causas de extinción con independencia de la obligación principal

Por renuncia del acreedor.
Por acuerdo entre el acreedor y el propietario.
Por pérdida del inmueble.
Por efecto de la ejecución hipotecaria.
Por consecuencia de la ejecución de una hipoteca preferente.
Por confusión de derechos.
Por caducidad, por transcurso del plazo de la hipoteca.
Por prescripción.

Contrato de Obra

Concepto

Es aquel en el que el comitente encarga al contratista o constructor la construcción de una obra determinada en relación con un plano o proyecto, obligándose a pagar un precio cierto.

Características

Consensual: no es necesaria la formalización, vale el mero consentimiento de las partes.
Bilateral: ambas partes tienen obligaciones.
Conmutativo: la prestación y la contraprestación tienen un valor económico equivalente.
De resultado: se busca el resultado final de la obra.
De trato sucesivo: la obra se desarrolla por partes.

Elementos

Elementos personales

Son los agentes que se encargan de la ejecución de la obra; los que se encargan de la obra (comitente, promotor…) y quien la ejecuta (contratista y constructor).

Elementos reales

1. La obra: es el resultado del contrato de obra, por lo que el objeto es la obra concluida y terminada. Además, se certifica cuando se haya realizado la obra completa con el certificado final. La obra puede ser de creación, de modificación o de reparación. Tiene que ser posible y estar determinada. El ámbito de aplicación está establecido en el art. 2 de la LOE:

Las obras menores que no tengan carácter residencial ni uso público y que se desarrollen en una planta.
Las obras de ampliación, modificación, reforma o rehabilitación que no alteren la configuración arquitectónica.
Las obras parciales en edificaciones catalogadas o que dispongan de algún certificado ambiental o histórico.

El Derecho de Superficie

Es un derecho real que atribuye al superficiario la facultad de realizar construcciones en la rasante, en vuelo y en subsuelo de una finca ajena. El título constitutivo es el acuerdo o negocio jurídico que concierta el superficiario y el cedente, haciendo nacer el derecho de superficie, y recoge todas las particularidades y características que ambas partes deseen.

Características

Es un derecho real que faculta y obliga al superficiario para realizar construcciones o edificaciones en la finca gravada.
Faculta al superficiario para disfrutar de la propiedad temporal sobre las construcciones que realice.
No perjudica, más allá de ser un gravamen, a la propiedad del titular del suelo.

Contenido

1. Concedente

Obligaciones

Facilitar el ejercicio del derecho.
Abonar los impuestos.

Derechos

Facultad de disposición y gravamen.
Reclamar la contraprestación.
Derechos de inspección.
Derechos de reversión.

2. Superficiario

Obligaciones

Debe abonar los impuestos y gastos.
Abonar la contraprestación.
Ejecutar la obra conforme a la legislación aplicable.
Conservar lo edificado hasta que termine su derecho.

Derechos

Derecho de posesión inmediato sobre el terreno.
Derecho de adquirir la propiedad temporal de lo construido.
Tiene determinadas facultades positivas.

Derecho de Vuelo

Es el derecho a obtener una facultad sobre el vuelo, que es el espacio que rodea un edificio que ya está construido.

Normativa

Reglamento Hipotecario y la práctica notarial y registral.

Constitución

Elementos personales: concedente (propietario del solar) y titular del vuelo.
Elementos reales: la contraprestación y la edificación.
Elementos formales: no tiene, tiene carácter declarativo.
Elemento temporal: 2 fases: 1) existe un derecho de vuelo sobre una cosa ajena; 2) surge un derecho de propiedad sobre las plantas que se construyan.

Contenido

Concedente

Obligaciones

Permitir el ejercicio del derecho.

Derechos

Percibir la contraprestación pactada.

Titular del vuelo

Obligaciones

Abonar la contraprestación pactada.
Abonar los gastos y todo lo que derive de su derecho.
Asumir las obligaciones y responsabilidades de la construcción.

Derechos

Ejecutar la construcción conforme a su derecho.
Disponer de su derecho.

Extinción

Por el transcurso del plazo fijado para su ejercicio sin que la edificación se haya realizado.
Por prescripción tras 30 años.

El Contrato de Compraventa

Acuerdo por el que el vendedor se obliga a entregar una cosa determinada y el comprador se obliga a pagar por ella un precio cierto en dinero o signo que lo represente.

Características

Consensual
Bilateral
Oneroso
Conmutativo
Traslativo de dominio

Clases

Civiles o mercantiles: la civil se regula por el Código Civil y la normativa civil, y la mercantil por las leyes mercantiles especiales. Se realiza sobre bienes que se adquieren para revenderlos y ganar beneficio.
Comunes o especiales: es común cuando se rige por el derecho común, es especial cuando la regulan las leyes mercantiles especiales, y es especial en función del objeto.
Pública o privada: es pública cuando se realiza en documento público y escritura pública, y privada la que no está en escritura o documento público.
Ordinaria o de suministro: ordinaria cuando la obligación de entrega del objeto se hace una única vez, de suministro cuando la entrega se hace de manera periódica o sucesiva.

Contenido

Obligaciones del vendedor

Conservar la cosa.
Entregar la cosa junto con los títulos de propiedad.
Pagar los gastos de escritura matriz.
Prestar la garantía en casos de evicción o vicios ocultos. Hay 3 tipos:
- Vicios ocultos en general: requiere que sea oculto, que sea grave, que exista antes de la venta y que se reclame antes de 6 meses de la entrega.
- Vicios ocultos de la finca: que sea grave, que la carga sea oculta, que sea una finca y que se notifique en el plazo de 1 año.
- Vicios ocultos en ganado: debe ser oculto, estar fijado en la ley, la compraventa no puede darse en ferias de ganado y debe exigirse antes de 40 días.
Saneamiento por evicción: garantiza que la posesión sea pacífica. Los requisitos son:
- Tiene que existir una sentencia firme, que no quepa recurso contra ella.
- Que exista un derecho que sea anterior al contrato de compraventa.
- Que la sentencia condene al comprador sin la cosa.
- Se tiene que ejercitar antes del plazo de 5 años.

Obligaciones del comprador

Pagar el precio en el momento donde se establezca el contrato. Si no hay momento, la obligación nace cuando se entregue la cosa.
Tiene la obligación de recibir la cosa vendida. Si se niega a recibirla, el vendedor puede consignar la cosa.
Pagar los gastos establecidos: los gastos útiles realizados en la cosa vendida, los gastos de transporte o traslado, los gastos de la primera copia de la escritura pública, el impuesto correspondiente, los gastos de inscripción en el Registro de la Propiedad.

Obligaciones del promotor

Ostentar sobre el solar la titularidad de un derecho que le faculte para construir en él.
Facilitar la documentación e información previa necesaria para la redacción del proyecto, así como autorizar al director de obra las posteriores modificaciones del mismo.
Gestionar y obtener las preceptivas licencias y autorizaciones administrativas, así como suscribir el acta de recepción de la obra.
Suscribir los seguros previstos en el artículo 19.
Entregar al adquirente la documentación de obra ejecutada o cualquier otro documento exigible por las administraciones competentes.

Obligaciones del constructor

Ejecutar la obra con sujeción al proyecto, a la legislación aplicable y a las instrucciones del director de obra y del director de la ejecución de la obra, a fin de alcanzar la calidad exigida en el proyecto.
Tener la titulación o capacitación profesional que habilita para el cumplimiento de las condiciones exigibles para actuar como constructor.
Designar al jefe de obra que asumirá la representación técnica del constructor en la obra y que por su titulación o experiencia deberá tener la capacitación adecuada de acuerdo con las características y la complejidad de la obra.
Asignar a la obra los medios humanos y materiales que su importancia requiera.
Firmar el acta de replanteo o de comienzo y el acta de recepción de la obra.
Formalizar las subcontrataciones de determinadas partes o instalaciones de la obra dentro de los límites establecidos en el contrato.
Facilitar al director de obra los datos necesarios para la elaboración de la documentación de la obra ejecutada.
Suscribir las garantías previstas en el artículo 19.