Figuras Clave del Derecho Civil: Opción de Compra, Tanteo, Retracto y Garantías Reales Mobiliarias

El Derecho de Opción: Concepto y Funcionamiento

El derecho de opción es la facultad que tiene una persona (el optante) para adquirir un bien por un precio y condiciones ya fijadas, siempre que lo haga dentro de un plazo determinado.

Se trata de un derecho que no obliga al optante a comprar inmediatamente, sino que le da tiempo para decidir, lo que aporta seguridad y flexibilidad.

Características y Ejercicio

El ejercicio de la opción puede realizarse de varias formas:

Consignando el precio.
Simplemente, no desistiendo de la compra pasado cierto plazo.

Es común que el derecho de opción aparezca unido a otros contratos, como:

Arrendamiento con opción de compra.
Leasing o renting, donde el deudor tiene la opción de adquirir el bien al finalizar el contrato.

Elementos del Derecho de Opción

Los elementos esenciales de esta figura son:

Elementos Personales

Optante: Titular del derecho de opción.
Concedente: Quien otorga la opción sobre el bien.

Elementos Reales

Puede recaer sobre bienes muebles o inmuebles.

Elementos Formales

Hay libertad de forma, pero si se quiere inscribir en el Registro de la Propiedad, es necesaria escritura pública (art. 3 de la Ley Hipotecaria, LH).

Constitución, Duración y Efectos

Para que sea válida, en la opción inmobiliaria debe identificarse claramente la finca objeto del derecho.

El artículo 14 del Reglamento Hipotecario (RH) fija un plazo máximo de 4 años para ejercer la opción, aunque puede ampliarse en algunos casos (por ejemplo, si se vincula a un arrendamiento o derecho de superficie).

La jurisprudencia considera que:

El plazo no puede ser indefinido, ya que afectaría al valor de la propiedad.
Es un plazo de caducidad, por lo que no puede interrumpirse ni suspenderse.

Efectos del Ejercicio

Al ejercer la opción, se perfecciona la compraventa, pero la transmisión de la propiedad requiere traditio (entrega del bien).

Sin embargo, la Dirección General de los Registros y del Notariado (DGRN) permite que la escritura de ejercicio de opción pueda ser unilateral y tener efecto traditorio, transfiriendo el dominio directamente.

Oponibilidad frente a Terceros y Transmisibilidad

El derecho de opción no impide vender el bien a un tercero, igual que ocurre con la hipoteca. No obstante, el derecho del optante tiene preferencia: si ejerce su opción, el derecho del tercero debe cancelarse.

En tal caso, el tercero puede recuperar el precio pagado, como sucede con los adquirentes sujetos a condición resolutoria. Este principio se aplica también frente a embargos: el optante puede hacer valer su derecho incluso ante anotaciones preventivas.

El derecho de opción puede ser transmitido a terceros si así se pacta. La DGRN reconoce expresamente esta posibilidad, otorgando mayor flexibilidad a la figura.

La Opción como Forma de Garantía

A veces, el derecho de opción se usa con función de garantía: el deudor concede al acreedor un derecho de opción sobre un bien, en lugar de una hipoteca.

Límite: Debe respetarse la prohibición del pacto comisorio (art. 1859 del Código Civil, CC), que impide que el acreedor se apropie directamente del bien en caso de impago. La DGRN y el Tribunal Supremo (TS) han reiterado esta prohibición por razones morales y de equilibrio contractual.

En resoluciones más recientes (2023–2024), la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública (DGSFP) ha admitido que el acreedor pueda adjudicarse el bien o venderlo a un tercero, siempre que:

Se establezca un procedimiento de valoración objetiva del bien.
Se evite abuso o enriquecimiento injusto.

Sin embargo, la Resolución de 2024 corrigió los excesos de esa doctrina, recordando que debe respetarse la causa del negocio y evitar fraudes a la prohibición del pacto comisorio.

Derechos Reales de Adquisición Preferente: Tanteo y Retracto

Los derechos reales de adquisición preferente permiten a su titular adquirir un bien en determinadas condiciones, pagando el mismo precio pactado y excluyendo a posibles compradores terceros. Estos derechos limitan la libertad de disposición del propietario y comprenden tres figuras principales: el tanteo, el retracto y la opción de compra.

Concepto y Tipos

El Tanteo: Se ejerce antes de que se perfeccione la compraventa, cuando el propietario comunica su intención de vender. El titular del tanteo puede entonces adquirir el bien en las mismas condiciones ofrecidas a un tercero.

El Retracto: Se ejerce después de la venta, permitiendo al titular sustituir al comprador en las condiciones acordadas.

Ambos son limitaciones legales del dominio, que confieren una preferencia adquisitiva.

Naturaleza Jurídica y Oponibilidad

En conjunto, estos derechos buscan asegurar preferencias en la adquisición y se configuran como limitaciones legales o pactos voluntarios, según su origen. Existe debate sobre si estos derechos son reales, cargas reales o personales, lo cual tiene consecuencias prácticas:

Si son reales, afectan directamente al bien y son oponibles frente a terceros.
Si son personales, solo generan obligaciones entre las partes del contrato.

Clasificación según su Naturaleza

Tanteos y retractos legales: Son limitaciones reales del dominio, con eficacia frente a terceros. Incluso pueden ejercerse contra actos inscritos en el Registro de la Propiedad, aunque ellos mismos no estén inscritos.
Retracto convencional (art. 1507 CC): Es un pacto en el que el vendedor se reserva el derecho de recuperar el bien vendido, devolviendo el precio. En este caso, el comprador adquiere la propiedad, pero sujeta a la posible resolución si el vendedor ejerce su derecho. Tiene naturaleza real cuando está inscrito en el Registro de la Propiedad, pudiendo hacerse valer frente a terceros, incluso protegidos por el Registro, si conocían su existencia.
Tanteos y retractos voluntarios: La jurisprudencia permite configurarlos como derechos reales si así lo acuerdan las partes y se cumplen los elementos propios de los derechos reales (inmediatividad, absolutividad y oponibilidad erga omnes).
Derecho de opción: Su naturaleza es discutida. Puede ser real e inscribirse, pero la inscripción no basta por sí sola: solo lo será si cumple los requisitos estructurales de los derechos reales.

El Tanteo: Funcionamiento y Requisitos

El tanteo puede ser legal o voluntario:

En el voluntario, el propietario concede al titular la posibilidad de comprar el bien por el mismo precio y condiciones ofrecidas a un tercero, antes de la venta. Debe notificar su intención de vender y las condiciones.
El legal está regulado por leyes específicas (como los artículos 1636, 1650 y 1655 CC, 25 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, LAU, o leyes autonómicas), y suele acompañarse de un derecho de retracto, para garantizar que no se frustre el derecho del titular si no se notifica la venta.

La notificación que el propietario hace al titular del tanteo se considera una oferta legal de venta. El titular debe decidir en un plazo breve (por ejemplo, 20 días según el art. 1637 CC).

Si no se notifica correctamente, el titular pierde la posibilidad de tanteo, pero puede ejercer el retracto una vez realizada la venta. El tanteo no se aplica en subastas judiciales o administrativas, ya que el propietario no controla las condiciones ni puede realizar la notificación previa. Además, no suele requerirse consignar el precio como requisito previo, salvo disposición expresa. La compraventa se perfecciona cuando el titular acepta la oferta, y el pago del precio es una obligación posterior.

El Retracto Legal

El retracto legal permite al titular adquirir un bien ya vendido o transmitido, pagando el mismo precio. Se aplica sobre contratos válidos de compraventa o dación en pago. El Código Civil regula varios tipos:

Retracto de comuneros (art. 1522 CC): Evita conflictos y la fragmentación de la copropiedad. Opera sin necesidad de tanteo previo.
Retracto de colindantes (art. 1523 CC): Busca evitar la excesiva división de fincas rústicas.

Otros supuestos son el retracto enfitéutico, de coherederos, arrendaticios (según la LAU y la Ley de Arrendamientos Rústicos, LAR, que incluyen tanteo y retracto) o administrativos (por ejemplo, sobre bienes protegidos).

Garantías Reales Modernas sobre Bienes Muebles

Según la Resolución de la DGRN de 2 de abril de 2013, el desarrollo de nuevos tipos de bienes muebles y las mejoras en su identificación (por ejemplo, maquinaria, vehículos, derechos de propiedad industrial, etc.) llevaron a crear nuevas garantías reales sobre bienes muebles sin necesidad de entregar su posesión, sustituyendo esa entrega por la publicidad registral (inscripción en el Registro de Bienes Muebles).

Origen y Justificación de las Nuevas Garantías

Esto se debió a varias razones:

La prenda tradicional exigía entregar la posesión, lo que perjudicaba al deudor, pues no podía seguir usando el bien.
Al impedir el uso de bienes productivos, también se afectaba la economía general.
La prenda ordinaria solo servía para bienes de lujo o poco necesarios, resultando ineficaz en muchos casos.

Por eso, la Ley de 16 de diciembre de 1954 permitió la creación de la Hipoteca sobre Bienes Muebles y la Prenda sin Desplazamiento.

Rasgos Comunes de la Hipoteca Mobiliaria y la Prenda sin Desplazamiento

Características esenciales:

Ambas recaen sobre bienes muebles.
La ley determina expresamente sobre qué bienes pueden aplicarse para evitar abusos o confusiones.
El bien debe ser propiedad del deudor o de un tercero garante, y en caso de copropiedad (pro indiviso), se necesita consentimiento de todos los copropietarios.
El bien debe estar totalmente pagado, salvo que la garantía asegure el precio aplazado.
Requieren escritura pública e inscripción en el Registro de Bienes Muebles, bajo control de la DGRN (Dirección General de los Registros y del Notariado). La inscripción es lo que da validez y publicidad al derecho real.

Aspectos del Crédito y la Ejecución:

Caducidad de las inscripciones: 6 años para hipotecas mobiliarias y 3 años para prendas sin desplazamiento (desde el vencimiento del crédito).
El crédito garantizado puede cederse total o parcialmente, con notificación notarial al deudor.
El deudor no puede vender los bienes sin consentimiento del acreedor.
Ambas garantías aseguran, salvo pacto en contrario: El capital, los intereses de los dos últimos años y la parte vencida del año corriente.
El acreedor tiene preferencia de cobro, aunque siempre detrás de los créditos laborales.
Se permite venta extrajudicial en caso de impago, con prescripción de 3 años desde que se puede reclamar.

La Hipoteca Mobiliaria

La hipoteca mobiliaria es un derecho real de garantía sobre un bien mueble, similar a la hipoteca inmobiliaria, pero sin necesidad de que el bien sea inmueble. Solo puede recaer sobre bienes expresamente permitidos por la ley, como:

Establecimientos mercantiles (nombre comercial, mobiliario, maquinaria, marcas…). Se excluyen los elementos inmateriales como la clientela o la organización interna del negocio.
Automóviles y vehículos de motor (deben estar en España e inscritos en el permiso de circulación).
Aeronaves (de nacionalidad española e inscritas en el Registro de Bienes Muebles).
Maquinaria industrial, patentes y marcas, así como derechos de propiedad intelectual registrados.

El hipotecante debe acreditar que es el dueño del bien y que está perfectamente identificado. Se constituye mediante escritura pública e inscripción registral, que debe incluir:

Datos de las partes.
Descripción del bien y su título de propiedad.
Importe garantizado y condiciones del préstamo.

El deudor (hipotecante) debe conservar el bien con diligencia; si no lo hace, puede perder la garantía. El acreedor tiene preferencia en el cobro y puede ejecutar la hipoteca según los procedimientos legales.

La Prenda sin Desplazamiento

La prenda sin desplazamiento permite al deudor mantener la posesión y el uso del bien mueble, lo que la diferencia de la prenda ordinaria. Solo se admite sobre bienes concretos autorizados por ley, como:

Frutos pendientes, animales, maquinaria y herramientas agrícolas o industriales.
Mercaderías almacenadas.
Colecciones artísticas o históricas.
Créditos o derechos derivados de contratos (por ejemplo, licencias de taxi o farmacias).

No puede aplicarse a bienes que sean objeto de hipoteca mobiliaria. Requiere escritura pública con descripción detallada de los bienes, su ubicación y las obligaciones del deudor. Es obligatoria su inscripción en el Registro de Bienes Muebles; sin inscripción, no tiene validez (no se convierte en prenda ordinaria).

Efectos y Obligaciones

El deudor conserva la posesión y actúa como depositario, con responsabilidad civil y penal.
Debe custodiar y conservar los bienes, asumiendo los gastos.
El acreedor puede inspeccionar los bienes para comprobar su estado.
Si el deudor vende con consentimiento, el acreedor tiene derecho preferente de adquisición.

Ejecución en Caso de Impago

Puede realizarse judicial o extrajudicialmente. En la vía extrajudicial, se requiere:

Notificación notarial al deudor para pagar en 3 días.
Si no paga, se procede a la venta del bien.

Si se trata de frutos o cosechas, la subasta puede aplazarse hasta la recolección. La venta puede suspenderse si hay impugnación de cláusulas contractuales.

Adhesión al Convenio de Ciudad del Cabo

España se adhirió en 2013 al Convenio de Ciudad del Cabo (2001), que regula garantías internacionales sobre bienes muebles de alto valor, como:

Aeronaves y helicópteros.
Material ferroviario.
Equipos espaciales.

Este convenio:

Crea un registro internacional telemático de garantías.
Exige contrato escrito con descripción precisa del bien.

En caso de impago, el acreedor puede (art. 8 del Convenio):

Tomar posesión o control del bien.
Venderlo o arrendarlo.
Percibir los beneficios derivados de su uso o explotación.