Fundamentos Legales de Contratos: Compraventa, Permuta y Arrendamiento

Derecho Contractual: Compraventa, Permuta y Arrendamiento

Contrato de Compraventa

Contrato por el cual una parte transmite la propiedad de una cosa o de un derecho y la otra se obliga a pagar un precio cierto y en dinero.

Elementos Esenciales de la Compraventa

  • Consentimiento: Acuerdo de voluntades de vender y comprar.
  • Objeto: Cosa que se transmite (bien inmueble o mueble).
  • Precio: Debe ser en dinero, cierto o determinable.

Elementos de Validez

  • Capacidad de las partes: Ser mayores de edad y estar en pleno uso de sus facultades mentales.
  • Forma: Puede ser escrita o verbal. No requiere formalidad especial, salvo para inmuebles (escritura, registro, etc.).

Personas con Restricciones para Adquirir Bienes

Existen limitaciones específicas para ciertas entidades o individuos:

  • Extranjeros: Prohibido adquirir dominio directo sobre tierras y aguas en franja de 100 km de fronteras y 50 km de playas, salvo autorización expresa.
  • Asociaciones religiosas: No pueden adquirir ni administrar más bienes que los indispensables para su objeto.
  • Instituciones de beneficencia: Solo pueden adquirir bienes necesarios para su objeto (auxilio, investigación, enseñanza, ayuda).
  • Bancos e instituciones de crédito: Pueden tener bienes raíces solo los necesarios para su objeto social.
  • Estados, CDMX y Municipios: Capacidad para adquirir y poseer bienes raíces necesarios para servicios públicos.
  • Ejidatarios: Prohibido ser titulares de más tierra que el límite legal (5% del total ejidal).
  • Cónyuge: Restricción para celebrar compraventa según el régimen matrimonial.
  • Servidores Públicos Judiciales y Ministeriales: Magistrados, jueces, MP, defensores de oficio, abogados, procuradores y peritos no pueden adquirir bienes objeto de juicios en que intervienen.
  • Hijos sujetos a patria potestad: No pueden vender a sus padres bienes adquiridos por título distinto a su trabajo (ni los padres comprarlos).
  • Copropietarios: Impedidos para vender su parte afectando el derecho del tanto.
  • Tutores y curadores: No pueden comprar bienes cuya venta administran.
  • Peritos y corredores: No pueden comprar bienes en ventas donde intervinieron.
  • Quienes ejercen patria potestad: No pueden enajenar bienes del hijo salvo absoluta necesidad o evidente beneficio con autorización judicial.
  • Tutor: No puede enajenar inmuebles y muebles preciosos del pupilo salvo necesidad/beneficio justificado y autorización judicial.
  • Emancipado: Necesita autorización durante su minoría para ciertos actos.

Modalidades y Obligaciones en la Compraventa

Obligaciones del Vendedor

  • Transmitir la propiedad de la cosa vendida.
  • Conservar la cosa hasta la entrega.
  • Entregar la cosa.
Formas y Condiciones de Entrega
  • Formas de entrega: Real, Jurídica, Virtual.
  • Entrega de la cosa: Precisamente la pactada, incluyendo frutos, rendimientos y accesorios salvo pacto en contrario (Art. 2174), y en el estado en que se hallaba al perfeccionarse el contrato.
  • Lugar: Convenido; si no, donde se encontraba la cosa.
  • Tiempo: Plazo convenido; si no, simultáneo a la entrega.
  • Gastos: El vendedor cubre transporte y traslación hasta el lugar convenido. Los gastos de escritura y registro son por mitad.
Vicios Ocultos y Evicción
  • Vicios o defectos ocultos: Requisitos: existencia del defecto, anterioridad a la enajenación, impropiedad para el uso convenido, y que el adquirente no la habría comprado o pagado ese precio.
  • Posesión pacífica: El vendedor debe responder por perturbaciones.
  • Evicción: Requisitos: Enajenación, despojo total o parcial, sentencia ejecutoriada, y derecho del tercero anterior a la compraventa. Efectos: resolución, daños y perjuicios.

Obligaciones del Comprador

  • Pagar precio en tiempo, lugar y forma convenidos. Si no se pacta, pago al tiempo y lugar de entrega.
  • Pagar intereses en casos legales.
  • Recibir la cosa.
  • Pagar por mitad registro y escrituración.
  • Pagar gastos de transporte o traslación.
  • Pagar impuestos respectivos (ISR, IVA, etc.).

Garantías en Caso de Incumplimiento

  • Vendedor: Derecho de retención, Acción de cumplimiento, Acción de rescisión con daños y perjuicios.
  • Comprador: Derecho de retención del precio, Acción de cumplimiento, Acción de rescisión con daños y perjuicios.

Contrato de Permuta

Contrato por virtud del cual cada parte transmite la propiedad de una cosa a cambio de otra.

Naturaleza Jurídica

Traslativo de dominio, principal, bilateral, oneroso, conmutativo, aleatorio, instantáneo o de tracto sucesivo, consensual, formal.

Elementos

  • Esenciales: Consentimiento y objeto (cosas permutadas).
  • Validez: Ausencia de vicios, causa lícita, forma según el bien, capacidad.

Obligaciones en la Permuta

Son similares a la compraventa e incluyen:

  • Transmitir propiedad.
  • Conservar hasta la entrega.
  • Entregar la cosa.
  • Responder por vicios ocultos y garantizar posesión pacífica y evicción.
  • Pagar por mitad escritura y registro.
  • Pagar impuestos de adquisición e IVA (cuando proceda).

Contrato de Arrendamiento

Transferir temporalmente el uso o goce de una cosa a cambio de un precio (renta).

Características

Traslativo de uso, principal, bilateral, oneroso, formal, consensual, conmutativo, de tracto sucesivo.

Elementos del Arrendamiento
  • Esenciales: Consentimiento. Objeto: cosa y precio.
  • De Validez: Capacidad.
  • Forma: Siempre debe ser por escrito.

Clases de Arrendamiento

  • Civil: Regulado por el Código Civil y Código de Procedimientos Civiles.
  • Mercantil: Bienes muebles con fin de especulación.
  • Administrativo: Bienes pertenecientes a la Federación, Estados o Municipios.

Contenido del Contrato de Arrendamiento

Debe incluir:

  • Nombre de las partes.
  • Ubicación y descripción del bien.
  • Monto y lugar de pago de la renta.
  • Garantía.
  • Destino del inmueble.
  • Término o plazo.
  • Obligaciones específicas.
  • Plazo de desocupación.

Obligaciones y Derechos

Arrendador
  • Entregar la finca con pertenencias y en estado de servir.
  • Conservar la cosa y hacer reparaciones necesarias.
  • No estorbar el uso del arrendatario.
  • Garantizar el uso frente a vicios ocultos y garantizar el uso pacífico.
  • Responder por daños derivados de vicios ocultos.
Arrendatario
  • Pagar la renta.
  • Responder por daños causados por su culpa, la de familiares o servidores.
  • Usar la cosa según el convenio o su naturaleza.
  • Devolver el bien al concluir el contrato.
Pago de la Renta

Se realiza en el lugar convenido; si no hay acuerdo, se hace en el predio arrendado. Si el arrendador se niega a recibirla, puede hacerse consignación.

Plazos del Arrendamiento

Existen límites máximos legales según el destino del bien (10, 15, 20 años). Para tiempo indeterminado, se requiere aviso de dos meses para urbanos y un año para rústicos.

Prescripción y Aumento de Renta
  • Prescripción: Las rentas prescriben en cinco años desde su vencimiento.
  • Aumento de renta: Al concluir una reparación, el arrendador puede aumentar la renta proporcionalmente, y el arrendatario tiene preferencia para aceptarlo.

Terminación del Contrato de Arrendamiento

El contrato termina por:

  • Vencimiento del plazo.
  • Convenio expreso entre las partes.
  • Nulidad o rescisión.
  • Confusión (reunión de derechos).
  • Pérdida o destrucción total del bien.
  • Ruina del inmueble.
  • Expropiación.
  • Evicción.
  • Necesidad del inmueble por parte del propietario (bajo ciertas condiciones).