Figuras Contractuales Clave del Derecho Civil: Mandato, Arrendamiento y Permuta

1. Introducción a los Contratos de Prestación

Mandato, Arrendamiento de Servicios y Arrendamiento de Obra: Contratos Afines

El mandato, el arrendamiento de servicios y el arrendamiento de obra son contratos próximos, con frecuentes solapamientos.

Características comunes:

Todos responden a la idea de prestación de una actividad o resultado a cambio de una contraprestación.
El Código Civil no fija límites claros entre ellos, lo que provoca dudas en la calificación.
La denominación dada por las partes no es decisiva; lo que importa es el régimen jurídico aplicable.

En la práctica, existen contratos mixtos o complejos que combinan elementos de varios. Por ello, es necesario un estudio conjunto para entender sus diferencias.

2. El Contrato de Mandato

Concepto y Naturaleza Jurídica

El mandato es el contrato por el que el mandatario se obliga a prestar un servicio o realizar un acto por cuenta del mandante (art. 1709 CC).

Es un contrato intuitu personae, basado en la confianza.
Es naturalmente gratuito, salvo que el mandatario se dedique profesionalmente a ese tipo de servicios.

Mandato y Representación: Distinción Fundamental

Mandato y representación no son lo mismo:

El mandato regula la relación interna entre mandante y mandatario.
La representación actúa en el plano externo, frente a terceros.

En el Derecho español, la representación no es elemento esencial del mandato. Puede haber mandato con o sin representación.

Tipos de Mandato según la Representación

Mandato representativo:
- El mandatario actúa en nombre del mandante.
- Los efectos recaen directamente sobre el mandante.
Mandato no representativo (proprio nomine):
- El mandatario actúa en su propio nombre.
- El mandante no queda vinculado frente a terceros.

3. Elementos Constitutivos del Mandato

Elementos Personales

No se exigen requisitos especiales de capacidad, salvo los derivados del objeto. El menor emancipado puede ser mandatario, con responsabilidad limitada.

Elemento Objetivo

El objeto debe ser lícito y posible.

Clasificación (art. 1712 CC):

Mandato general: Incluye actos de administración.
Mandato especial: Se refiere a uno o más negocios determinados.

Además, se distingue (art. 1713 CC):

Mandato en términos generales: Solo faculta para actos de administración.
Mandato expreso: Necesario para actos de dominio.

Elemento Formal

El mandato no requiere forma especial. Puede ser expreso o tácito, verbal o escrito. La aceptación del mandatario también puede ser tácita.

4. Contenido y Efectos del Mandato

Obligaciones del Mandatario

Ejecutar el mandato conforme a lo pactado.
No excederse de los límites establecidos.
Seguir las instrucciones del mandante.
Actuar con diligencia.
Responder por dolo y culpa (el rigor es mayor si el mandato es retribuido).
Dar cuenta de su gestión.
Entregar todo lo recibido por razón del mandato.

Nombramiento de Sustituto

El mandatario puede nombrar sustituto, salvo prohibición expresa del mandante. Su responsabilidad varía:

Si hay autorización expresa: El mandatario queda liberado.
Si no hay designación de persona: Responde si el sustituto es incapaz o insolvente.
Si no hay autorización: Responde por la gestión del sustituto.
Si hay prohibición: La actuación del sustituto es nula.

Obligaciones del Mandante

Pagar la retribución si procede.
Anticipar los gastos necesarios.
Reembolsar gastos e intereses.
Indemnizar los daños sufridos sin culpa del mandatario.
Responde solidariamente si hay varios mandantes.

5. Extinción del Mandato

El mandato se extingue por causas generales y por causas propias de su carácter personal.

Causas Principales de Extinción (Art. 1732 CC)

Revocación por el mandante (libre).
Renuncia del mandatario.
Incapacidad sobrevenida.
Muerte del mandante o del mandatario.
Concurso, insolvencia o prodigalidad.

Importante: Los actos realizados ignorando la causa de extinción son válidos frente a terceros de buena fe (art. 1738 CC).

6. El Arrendamiento de Servicios

Concepto y Características

El arrendamiento de servicios es el contrato por el que una parte se obliga a prestar un servicio a otra por precio cierto (art. 1544 CC). Es un contrato esencialmente oneroso, consensual y conmutativo.

Tras la evolución del Derecho laboral, queda reservado principalmente a la prestación de servicios por profesionales independientes, fuera del ámbito laboral.

Características esenciales:

El objeto del contrato es la actividad o servicio en sí, no un resultado concreto.
Genera obligaciones de medios, no de resultado: el prestador debe actuar con la diligencia debida, pero no garantiza el éxito.
La remuneración suele fijarse en función del tiempo, aunque puede pactarse de otro modo.
El prestador del servicio conserva su autonomía, sin subordinación propia de la relación laboral.

Diferencias con Figuras Próximas

Frente al Mandato:

El arrendamiento de servicios es siempre oneroso.
No existe actuación por cuenta ajena en sentido estricto.
No hay deber general de rendición de cuentas.
No se configura como contrato intuitu personae en el mismo grado.

Frente al Arrendamiento de Obra:

En el de servicios se contrata la actividad.
En el de obra se contrata un resultado.
En el de servicios el riesgo del resultado no lo asume el prestador.
En el de obra el riesgo recae sobre el contratista hasta la entrega.

Régimen de Responsabilidad

El prestador responde por incumplimiento o cumplimiento defectuoso, conforme a las reglas generales de la responsabilidad contractual. La culpa se aprecia según la diligencia exigible a un profesional del sector. No responde si ha actuado correctamente aunque no se haya alcanzado el resultado esperado.

Extinción

El contrato se extingue por las causas generales:

Cumplimiento del servicio.
Transcurso del tiempo pactado.
Imposibilidad sobrevenida.
Resolución por incumplimiento.

7. El Contrato de Arrendamiento de Obra

Concepto y Características

El arrendamiento de obra es el contrato por el que una parte (contratista) se obliga a ejecutar una obra o resultado determinado para otra (dueño de la obra) por precio cierto (art. 1544 CC). Lo esencial del contrato es la obtención de un resultado final, no la mera actividad. Se trata de un contrato oneroso, conmutativo y normalmente no intuitu personae, salvo que las cualidades personales del contratista hayan sido determinantes.

Objeto y Régimen de Riesgo

El objeto del contrato es la obra terminada, material o inmaterial. El contratista asume el riesgo de la ejecución hasta la entrega.

Si la obra se pierde antes de la entrega:

Si el contratista aporta materiales, soporta la pérdida.
Si solo aporta trabajo, no cobra, salvo mora del dueño o defecto del material advertido.

Precio

El precio debe ser determinado o determinable. Puede fijarse:

Por unidades de obra.
A tanto alzado (precio cerrado), sin derecho a aumento salvo modificación del proyecto.

Obligaciones del Contratista

Ejecutar la obra conforme a lo pactado.
Custodiar la cosa durante la ejecución.
Entregar la obra en plazo y condiciones.
Responder por defectos de ejecución y daños causados.

El contratista responde también por los actos de las personas que emplee en la obra.

Obligaciones del Dueño de la Obra

Pagar el precio.
Recibir la obra.
Aprobarla, expresa o tácitamente. La recepción implica conformidad, salvo reserva.

Subcontratistas y Acción Directa

Los subcontratistas tienen acción directa contra el dueño de la obra por lo que este adeude al contratista en el momento de la reclamación. No existe solidaridad ni subrogación: es una acción directa legal.

Derechos del Contratista

Derecho de retención sobre la cosa mueble hasta el pago.
Crédito privilegiado por la obra realizada.

Extinción

Además de las causas generales:

Desistimiento unilateral del dueño, con indemnización.
Muerte del contratista si el contrato era personalísimo.
Imposibilidad sobrevenida no imputable al contratista.

8. Responsabilidad Civil por Ruina de Edificios

Esta responsabilidad cubre la ruina total, parcial o potencial del edificio. Es una responsabilidad subjetiva, basada en culpa.

Régimen del Código Civil (Art. 1591 CC)

Plazo de garantía: 10 años desde la entrega (responsabilidad decenal).

Responsables:

Contratista: Vicios de construcción.
Arquitecto: Vicios del suelo o de dirección.

La responsabilidad es conjunta y solidaria frente a adquirentes y subadquirentes.

Régimen de la Ley de Ordenación de la Edificación (LOE)

La LOE establece plazos de garantía específicos:

10 años: Daños estructurales.
3 años: Daños que afecten a la habitabilidad.
1 año: Defectos de acabado.

El plazo de prescripción para reclamar es de 2 años desde que se producen los daños.

Vigencia del Art. 1591 CC

Existe debate sobre la vigencia del art. 1591 CC:

No se considera plenamente derogado.
Sigue aplicándose a daños no estrictamente incluidos en la LOE.

9. La Permuta

Concepto y Regulación

La permuta es el contrato por el cual las partes se obligan a intercambiar una cosa por otra, sin mediar precio en dinero. Está regulada en los arts. 1538 a 1541 del Código Civil.

Cuando el contrato incluye parte en dinero y parte en cosa, habrá que atender a la intención de los contratantes para determinar si es permuta o compraventa. Si dicha intención no consta, se estará a lo que tenga mayor valor, la cosa o el dinero (art. 1446 CC).

Naturaleza Jurídica

La permuta es un contrato:

Consensual: Se perfecciona por el consentimiento.
Sinalagmático: Genera obligaciones recíprocas.
Oneroso: Ambas partes obtienen una ventaja.
Meramente obligatorio.

Existe una modalidad atípica relevante: la permuta de solar por pisos a construir, en la que el propietario del solar lo entrega al constructor a cambio de futuras viviendas.

Permuta y Compraventa: Diferencias Esenciales

Aunque ambos contratos tienen una función económica de intercambio y finalidad traslativa del dominio, presentan diferencias relevantes:

Evolución Histórica

Tradicionalmente, la permuta fue considerada un contrato real innominado (do ut des), mientras que la compraventa era consensual. En la actualidad, ambos son consensuales.

Posición de las Partes

En la permuta existe una simetría total entre los permutantes, con iguales derechos y obligaciones. En la compraventa, en cambio, vendedor y comprador ocupan posiciones distintas. Por ejemplo, en la permuta ambos deben saneamiento por vicios ocultos.

Contenido de las Obligaciones

En la compraventa, el vendedor debe entregar la cosa y el comprador pagar el precio (art. 1445 CC). En la permuta, ambos contratantes se obligan a dar una cosa (art. 1536 CC).

Transmisión de la Propiedad

La permuta implica necesariamente la transmisión de la propiedad. El art. 1538 CC define la permuta como el contrato por el cual cada parte se obliga a dar una cosa para recibir otra.

Si uno de los permutantes entrega una cosa que no es de su propiedad, el otro no está obligado a cumplir y deberá devolver lo recibido, procediendo la resolución del contrato (art. 1539 CC).

Régimen Jurídico Especial

Permuta de Cosa Ajena

No es nula, pero supone un incumplimiento contractual que permite pedir la resolución (art. 1539 CC).

Evicción

Si el permutante pierde la cosa recibida por evicción, podrá optar entre:

Recuperar la cosa que dio, si aún subsiste.
Reclamar una indemnización de daños y perjuicios (art. 1540 CC).

Derecho Supletorio

En todo lo no previsto específicamente, la permuta se rige por las normas de la compraventa, excepto las relativas al precio y las que resulten incompatibles con este contrato (art. 1541 CC).

10. La Reserva de Dominio

Concepto y Función

La reserva de dominio es un pacto especial de la compraventa, típico de las ventas con precio aplazado, que actúa como garantía adicional a favor del vendedor para asegurar el pago.

Contenido del Pacto

Mediante la reserva de dominio, el comprador no adquiere la propiedad, sino únicamente la posesión de la cosa, careciendo de poder de disposición sobre ella. En caso de impago, el vendedor puede resolver el contrato y recuperar la cosa.

Una vez pagado íntegramente el precio, el comprador adquiere ipso iure el dominio pleno, sin necesidad de un nuevo acto de transmisión, por lo que a veces se explica como una adquisición sometida a condición suspensiva.

Naturaleza Jurídica

El dominio que se reserva el vendedor tiene una función meramente garantista, por lo que tampoco puede disponer de la cosa ni constituir derechos reales sobre ella. Por esta razón, se entiende que la reserva de dominio funciona como una garantía real, de modo que el comprador adquiere la propiedad, pero gravada por la garantía, sin que ni comprador ni vendedor tengan poder de disposición durante su vigencia.

Efectos Frente a Embargos

Si se produce un embargo de los bienes del comprador, el vendedor podrá interponer una tercería de dominio para excluir la cosa del embargo. Si el embargo recae sobre los bienes del vendedor, el comprador podrá, en principio, ejercitar también una tercería para proteger la cosa frente a los acreedores del vendedor.

Requisitos Formales y Publicidad

Según el art. 7 de la Ley de Venta a Plazos de Bienes Muebles (LVPBM), el pacto de reserva de dominio debe constar expresamente en el contrato y ser inscrito en el Registro de Venta de Bienes Muebles para que sea oponible frente a terceros. La inscripción acredita la titularidad y validez del contrato, de modo que cualquier impugnación del pacto debe ir acompañada de la demanda de cancelación registral.

Bien en Poder de Tercero

En caso de incumplimiento y estando el bien en poder de un tercero, el art. 16 LVPBM permite requerirle para que pague la cantidad debida o entregue el bien. Si el tercero paga, queda subrogado en la posición del acreedor frente al comprador.