Negocios Jurídicos sobre la Empresa: Arrendamiento, Usufructo e Hipoteca Mercantil

1. La Empresa como Elemento Patrimonial y Objeto de Tráfico Jurídico

La empresa se configura como una modalidad de producción de riqueza y, consecuentemente, como un elemento patrimonial susceptible de tráfico jurídico. Puede transmitirse mediante diversos negocios jurídicos, tales como la compraventa, el arrendamiento o la cesión.

Valoración y Precio de la Empresa

La empresa posee un valor económico, calculable mediante métodos técnicos y financieros, considerando factores como el valor contable, los fondos propios, la deuda, la posición en el mercado o la cotización bursátil.

Es crucial distinguir entre valor económico y precio:

• El valor es técnico y orientativo.
• El precio se fija libremente por las partes, atendiendo a intereses estratégicos o competitivos.

Por ello, valor y precio no tienen por qué coincidir, aunque el valor sirva habitualmente de referencia. Un ejemplo claro es la adquisición de WhatsApp por Facebook, donde el precio superó ampliamente el valor económico debido a razones estratégicas, evidenciando el valor especial que una empresa puede tener para un comprador específico.

Concepto y Transmisión

La empresa se entiende como un conjunto organizado de elementos capaces de generar riqueza (bienes, recursos humanos, contables, tecnológicos y experiencia en el mercado), constituyendo una unidad económica apta para negocios jurídicos.

Jurídicamente, la empresa puede ser objeto de negocios en diversas formas:

1. Como establecimiento o sucursal.
2. Como totalidad del patrimonio empresarial.
3. Mediante la adquisición de la persona jurídica o del control mayoritario.
4. Como rama de actividad.

El significado concreto de la transmisión dependerá de lo pactado en el contrato, el cual es esencial para determinar qué se transmite, fijar el precio y reflejar la voluntad de las partes. El régimen jurídico se fundamenta en la autonomía de la voluntad (art. 1255 del Código Civil) y en las normas civiles y mercantiles aplicables.

Ante la ausencia de una regulación contractual completa, el acuerdo suele incluir una delimitación global y un inventario. En caso de duda, se entienden incluidos los elementos necesarios para la actividad, salvo exclusión expresa.

Finalmente, existen normas aisladas que garantizan la continuidad de la empresa, como el artículo 44 del Estatuto de los Trabajadores (ET), disposiciones de la Ley Concursal, los artículos 290 del Código de Comercio (CCom) y 1056 del Código Civil (CC), y la Ley 3/2009 sobre cesión global de activos y pasivos.

2. Arrendamiento de Empresas

El arrendamiento de empresa implica que el titular cede temporalmente la explotación de la empresa a un tercero a cambio de un precio. Durante la vigencia del contrato, el arrendatario asume la condición de empresario, si bien el arrendador mantiene la propiedad.

Se arrienda una empresa en funcionamiento, incluyendo normalmente los elementos necesarios para la continuidad de la actividad, como el local.

👉 Distinción fundamental: No debe confundirse con el arrendamiento de local de negocio, que únicamente cede el uso del inmueble para desarrollar una actividad propia.

Régimen Jurídico Aplicable

Se aplica de forma jerárquica:

1. La voluntad de las partes (contenido del contrato).
2. La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), en lo relativo a usos distintos del de vivienda.
3. El Código Civil, de forma supletoria.

Obligaciones Principales

Arrendador

• Entregar la empresa en condiciones de uso.
• Realizar las reparaciones necesarias.
• Garantizar el uso pacífico del bien arrendado.

Arrendatario

• Explotar la empresa con la diligencia de un ordenado empresario.
• Mantener la misma actividad económica.
• Devolver la empresa al finalizar el contrato.

Existe la obligación de restituir la empresa en condiciones similares a las recibidas; si existe un deterioro imputable, procede la indemnización.

El contrato se extingue por las causas generales de extinción contractual. Si el arrendatario fallece, los herederos pueden subrogarse en el contrato, salvo pacto expreso en contrario.

3. Usufructo de Empresas

El usufructo de empresa constituye el derecho a usar y obtener los rendimientos de una empresa ajena, con la obligación de respetar su forma y sustancia.

Posición del Usufructuario

• Debe explotar la empresa.
• Percibe los beneficios generados.
• Debe conservar los elementos esenciales de la unidad productiva.
• Responde por dolo o culpa en su gestión.

El nudo propietario conserva la titularidad formal de la empresa.

👉 Diferencia con el usufructo de acciones: En este último caso, el usufructuario solo percibe los dividendos, mientras que el nudo propietario mantiene la condición de socio.

4. Hipoteca sobre el Establecimiento Mercantil

Si bien no existe una figura de hipoteca sobre la empresa entendida como unidad económica, sí está regulada la hipoteca del establecimiento mercantil, conforme a la Ley de 1954.

Objeto de la Hipoteca

La garantía recae sobre:

• El establecimiento o sucursal.
• Maquinaria y vehículos afectos a la explotación.
• Derechos de propiedad industrial e intelectual.

Requisitos de Constitución

Para su validez y oponibilidad se requieren:

1. Constitución en escritura pública.
2. Inscripción obligatoria en el Registro de Hipoteca Mobiliaria.

La falta de inscripción implica que no existe protección real para el acreedor frente a terceros.