Adquisición, Transmisión y Extinción de Derechos Reales: Aspectos Clave

Aspectos Importantes en la Práctica sobre la Adquisición y Transmisión de Derechos Reales

1. Contratos Traslativos de Dominio

Según el artículo 609 II del Código Civil (CC), la teoría del título y el modo no se aplica a todos los contratos, sino solo a los «ciertos contratos» traslativos del dominio y demás derechos reales.

  • No son traslativos: arrendamiento, depósito, mandato, comodato (aunque haya traspaso posesorio).
  • Sí son traslativos: compraventa (arts. 1445, 1461, 1465 CC), permuta (art. 1538 CC), sociedad (arts. 1667, 1668, 1669 y 1674 I CC), préstamo simple o mutuo (art. 1753 CC), alimentos (art. 1791 CC), renta vitalicia (art. 1802 CC), transacción (art. 1809 CC).

2. Requisitos para la Adquisición y Transmisión

La adquisición y transmisión de derechos reales como consecuencia de ciertos contratos no siempre requiere la confluencia de tres requisitos:

  1. Titularidad del transmitente (tradens): El transmitente debe ser el verdadero propietario o titular del derecho real. Existe una presunción iuris tantum (admite prueba en contrario) a favor del titular registral (art. 38 I, inciso 1º de la Ley Hipotecaria – LH).
  2. Traspaso posesorio (modo o tradición): El transmitente debe realizar un traspaso posesorio al adquirente, según las formas establecidas en los artículos 1462 a 1464 CC. No es necesario que el transmitente sea poseedor material ni inmediato. El art. 38 I, inciso 2º LH establece otra presunción iuris tantum: quien tiene inscrito el dominio se presume que tiene la posesión.
  3. Intención de transmitir y adquirir: El transmitente debe tener la intención de transmitir el derecho real, y el adquirente (accipiens) la voluntad de adquirirlo.

Matizaciones

  1. Adquisiciones a non domino: Es posible adquirir un derecho real aunque el transmitente no sea el verdadero propietario, gracias a la protección de la apariencia jurídica (art. 464 CC para bienes muebles y art. 34 LH para bienes inmuebles).
  2. Excepciones a la teoría del título y el modo: Ver artículo 1473 CC (doble venta).
  3. Supuestos de no adquisición a pesar de título y modo:
    • Pacto de reserva de dominio: En la compraventa con precio aplazado, el vendedor puede reservarse la propiedad hasta el pago total del precio (Ley de Venta a Plazos de Bienes Muebles de 1998, art. 7.10; Ley Concursal, art. 90).
    • Contratos de acceso diferido a la propiedad: Utilizados en la construcción de viviendas, permiten al comprador un plazo amplio para pagar.

Casos en los que no se aplica la Teoría del Título y el Modo

No se aplica a los derechos reales que no se basan en la posesión (ej: hipoteca, prenda sin desplazamiento). La inscripción en el Registro de la Propiedad no es constitutiva, salvo excepciones:

  • Hipoteca (arts. 1865 CC y 145 LH).
  • Derecho de superficie (art. 40.2 RD 2/2008, Texto Refundido de la Ley del Suelo).

La inscripción no constitutiva otorga beneficios al titular inscrito, como la tercería de dominio (art. 595 LECiv), que permite a un tercero reclamar la propiedad de un bien embargado aunque no esté inscrito a su nombre.

Extinción de los Derechos Reales

Sentido estricto: Desaparición total del derecho real.

Sentido amplio: Pérdida del derecho real, incluyendo la transmisión.

A diferencia de las causas de extinción de los derechos de crédito (arts. 1156 a 1213 CC), no existe una regulación sistemática para la extinción de los derechos reales. Las causas se extraen de artículos dispersos del CC y otras leyes.

Causas de Extinción

  1. Pérdida o destrucción del objeto (arts. 460.3º, 613.5, 629, 1525 CC; art. 79.1 LH): Debe ser sobrevenida, total e independiente de la causa (caso fortuito, fuerza mayor o culpa de un tercero). Si hay culpa, se puede reclamar indemnización.
  2. Renuncia: Acto unilateral y no recepticio del titular del derecho real. Es abstracta, aformal, pura e irrevocable. La renuncia al derecho de propiedad se denomina abandono (derrelicción).
  3. Consolidación: Equivalente a la confusión en los derechos de crédito. Si coinciden las cualidades de usufructuario y nudo propietario, se extingue el derecho real limitado.
  4. Prescripción: Extinción por el transcurso del tiempo y la inactividad del titular (art. 1930 CC). Ejemplos: usufructo (art. 513 CC), servidumbre (art. 546 CC).
  5. Cumplimiento de condición resolutoria o vencimiento de plazo: Si el derecho real se constituyó bajo condición resolutoria o plazo, su cumplimiento o vencimiento lo extinguen. Existen derechos reales temporales: usufructo a favor de personas jurídicas (máximo 30 años, art. 515 CC) y derecho de superficie (máximo 99 años, art. 40.2 Ley del Suelo).
  6. Muerte del titular: Aplicable a derechos reales vinculados a una persona (ej: usufructo, art. 513 CC; derecho de uso y habitación).
  7. Extinción del derecho de crédito accesorio: Los derechos reales de garantía (prenda, hipoteca, anticresis) se extinguen al extinguirse el derecho de crédito que garantizan.
  8. Expropiación forzosa: Aplicable a todos los derechos reales (art. 33.3 CE; Ley de Expropiación Forzosa de 1954).
  9. Revocación de la propiedad: Destrucción de una enajenación válida por cambio de voluntad del enajenante. Ejemplos: revocación de testamentos (art. 737 CC), mandato (art. 1733 CC) y donaciones (arts. 644, 647, 648 CC).