Arrendamientos Urbanos: Renta, Fianza, Obras y Resolución

Los Arrendamientos Urbanos (II)

  1. La renta y su revisión.

Para los contratos de arrendamientos celebrados desde el 1 de enero de 1995, la cuantía y demás circunstancias de tiempo, procedimiento y lugar de pago de la renta se regirán:

  1. En primer lugar, por lo que acordaron las partes.
  2. En segundo lugar, por lo dispuesto en el artículo 17 de la nueva LAU: el pago será mensual y habrá de efectuarse en los siete primeros días del mes, en metálico y en la vivienda arrendada.
  3. En tercer lugar, por las normas que sobre el pago establecen los arts. 1157 y siguientes del Código Civil. El arrendatario cumplirá con su obligación principal no sólo cuando satisfaga de manera idéntica, íntegra e indivisible la renta, en el lugar y momentos convenidos, sino también cuando existan los requisitos necesarios para que se produzca lo que doctrinalmente se ha llamado subrogados al pago (compensación, consignación, dación en pago, cesión de bienes para el pago).
  1. La fianza y su actualización

Respecto de los contratos perfeccionados desde el 1 de enero de 1995, el art. 36 de la nueva LAU, de carácter imperativo y aplicable también a los arrendamientos para uso distinto del de vivienda, ordena que “a la celebración del contrato será obligatoria la exigencia y prestación de fianza en metálico”. La fianza será de un mes para vivienda y de 2 meses para el uso y disfrute distinto del de vivienda.

  1. Obras de conservación y de mejora

La LAU de 1994 se inspira en el régimen anterior, distinguiendo entre las reparaciones necesarias u obras de conservación y las obras de mejora, estableciendo un régimen común para el arrendamiento de viviendas y el arrendamiento para otros usos distintos.

Según la LAU se considera que es obligación del arrendador, sin derecho a elevar por ello la renta, las reparaciones necesarias para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido. Esta obligación no existe en dos casos concretos:

  1. Cuando el deterioro es imputable al arrendatario. Con presunción iuris tantum, art. 1563 del Código Civil.
  2. Cuando la vivienda se destruye o queda en ruina por causa no imputable al arrendador, en cuyo caso se extingue el contrato de arrendamiento.

Verificación puede suceder:

  1. Que la reparación pueda retrasarse a la fecha de finalización del arrendamiento, porque las molestias de la obra superan la necesidad.
  2. Que deba acometerse inmediatamente la realización de las reparaciones, en cuyo caso el arrendatario estará obligado a soportar la obra, aunque le sea muy molesta o durante ella se vea privado de una parte de la vivienda, teniendo derecho a una reducción de la renta si dura más de 20 días.
  1. Resolución del arrendamiento por incumplimiento

Para los contratos celebrados a partir del 1 de enero de 1995, rige el art. 27 LAU, que establece en su apartado primero “el incumplimiento por cualquiera de las partes de las obligaciones resultantes del contrato dará derecho a la parte que hubiere cumplido las suyas a exigir el cumplimiento de la obligación o a promover la resolución del contrato de acuerdo a lo dispuesto en el art. 1124 del Código Civil.

Las causas de resolución recogidas en el 27.2 LAU:

  1. La falta de pago de las rentas o, en su caso, de cualquiera de las cantidades cuyo pago haya asumido o corresponda al arrendatario.
  2. La falta de pago del importe de la fianza o de su actualización.
  3. El subarrendamiento o la cesión sin consentimiento.
  4. La realización de daños causados dolosamente en la finca o de obras no consentidas por el arrendador cuando el consentimiento de éste sea necesario.
  5. Cuando en la vivienda tengan lugar actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas.
  6. Cuando la vivienda deje de estar destinada de forma primordial a satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario o de quien efectivamente la viniera ocupando.

Por su parte, el 27.3 LAU regula con el mismo criterio la acción resolutoria específica promovida por el arrendatario y debida a incumplimientos del arrendador, estableciendo estas dos causas:

  1. La no realización por el arrendador de las reparaciones a que se refiere el artículo 21 LAU.
  2. La perturbación de hecho o de derecho que realice el arrendador en la utilización de la vivienda.
  1. Extinción del arrendamiento por causas distintas a la resolución

En relación a los contratos perfeccionados a partir del 1 de enero de 1995, establece que el artículo 28 LAU:

“El contrato de arrendamiento se extinguirá, además de por las restantes causas contempladas en el presente título, por las siguientes:

  1. Por la pérdida de la finca arrendada por causa no imputable al arrendador.
  2. Por la declaración firme de ruina acordada por la autoridad competente.”