Aspectos Clave del Proceso de Edificación en España

Agentes de la Edificación

Promotor

Es quien decide, impulsa, programa y financia, con recursos propios o ajenos, las obras de edificación. Puede ser autopromotor.

Obligaciones:

  • Ostentar sobre el solar la titularidad.
  • Facilitar la documentación e información necesaria para la redacción del proyecto.
  • Obtener las preceptivas licencias y autorizaciones administrativas.
  • Suscribir el acta de recepción de la obra y firmar el acta de recepción de obra.
  • Suscribir los seguros decenal, trienal y anual.
  • Entregar al adquiriente la documentación de obra ejecutada.

Proyectista

Arquitecto u otro técnico competente. Es quien, por encargo del promotor y con sujeción a la normativa técnica, redacta el proyecto.

Obligaciones:

  • Estar en posesión de la titulación académica y profesional habilitante, además de estar dado de alta en un colegio profesional y en el IAE.
  • Redactar el proyecto y entregarlo con los visados correspondientes.
  • Acordar, en su caso, con el promotor la contratación de colaboraciones parciales.

Constructor

Es quien asume contractualmente ante el promotor el compromiso de ejecutar con medios humanos y materiales las obras.

Obligaciones:

  • Ejecutar la obra con sujeción al proyecto, instrucciones del DO y DEO.
  • Tener la titulación o capacitación profesional requerida.
  • Designar al jefe de obra (asume la representación técnica del constructor en la obra).
  • Asignar a la obra los medios humanos y materiales necesarios.
  • Formalizar las subcontrataciones.
  • Firmar el acta de replanteo o de comienzo y el acta de la recepción de la obra.
  • Facilitar al DO los datos necesarios para la elaboración de documentación.
  • Suscribir las garantías por daños materiales ocasionados por vicios y defectos de la construcción.

Contratista

Quien contrata a los agentes de la obra. En la LOE quedó obsoleto este término, ya que ahora todo constructor es contratista. Realiza subcontratas; actualmente, el máximo de subcontratas es hasta 3 cadenas.

Director de Obra (DO)

Agente que, formando parte de la Dirección Facultativa, dirige el desarrollo de la obra en los aspectos técnicos, estéticos, urbanísticos y medioambientales, de acuerdo con el proyecto definido, la licencia de edificación, autorizaciones y condiciones de contrato, con el objeto de asegurar su adecuación al fin propuesto.

Obligaciones:

  • Estar en posesión de la titulación académica y profesional habilitante.
  • Verificar el replanteo y la adecuación de la cimentación y de la estructura.
  • Consignar en el Libro de Órdenes y Asistencias las instrucciones precisas para la interpretación del proyecto.
  • Elaborar, si es necesario, modificaciones del proyecto.
  • Suscribir el acta de replanteo o de comienzo de obras y el certificado final de obra, certificaciones parciales y liquidación final.
  • Elaborar y suscribir la documentación de la obra ejecutada para entregar al promotor.
  • Las mismas que el DEO si es el mismo profesional.

Director de Ejecución de Obra (DEO)

En caso de que el DO sea arquitecto, será el aparejador. Agente que, formando parte de la dirección facultativa, asume la función técnica de dirigir la ejecución material de la obra.

Obligaciones:

  • Titulación académica profesional habilitante.
  • Verificar la recepción en obra de los productos de construcción mediante ensayos y pruebas precisas.
  • Dirigir la ejecución material comprobando los replanteos, materiales, correcta ejecución y disposición de los elementos constructivos e instalaciones.
  • Consignar en el LOA las instrucciones.
  • Suscribir el acta de replanteo o de comienzo de obra y certificado final de obra, certificaciones parciales y la liquidación final de las unidades de obra ejecutada.
  • Elaboración de la documentación de la obra ejecutada, aportando los resultados del control realizado.

Entidades de Control de Calidad

Aquellas capacitadas para prestar asistencia técnica en la verificación de la calidad del proyecto, materiales, ejecución de obra e instalaciones. Deben estar acreditadas por la CCAA y se deberían pedir declaraciones responsables de que cumplen con los requisitos técnicos de cada CCAA.

Laboratorios de Ensayos para el Control de Calidad

Capacitados para prestar asistencia técnica, mediante ensayos o pruebas de servicio de materiales, sistemas o instalaciones. Deben presentar una declaración responsable de que cumplen los requisitos de la CCAA correspondiente.

Obligaciones:

  • Prestar asistencia técnica y entregar los resultados de su actividad al agente autor del encargo.
  • Justificar que tienen un sistema de gestión de la calidad que define los procedimientos y métodos de ensayo o inspección necesarios.

Suministradores de Productos

Realizar entregas de los productos de acuerdo con las especificaciones del pedido, cumplimentando las exigencias de la normativa técnica aplicable. Facilitar instrucciones de uso y mantenimiento de los productos junto con las garantías de calidad.

Propietarios y Usuarios

Adecuado uso y mantenimiento. Recibir, conservar y transmitir la documentación de obra ejecutada junto con sus seguros y garantías. Utilización adecuada de los edificios.

Recepción de Obra

Concepto de Recepción de Obra

Acto por el cual el constructor, una vez concluida la obra, hace entrega de la misma al promotor y es aceptada por este. Se consignará en un acta firmada al menos por el promotor y el constructor, adjuntándose el certificado final de obra suscrito por el DO y DEO.

Contenido del Acta de Recepción

  1. Las partes que intervienen.
  2. La fecha del certificado final de la totalidad de la obra o de la fase completa y terminada.
  3. Coste final de la ejecución material de la obra.
  4. Declaración de la recepción de la obra con o sin reservas (con reservas: implica una reunión del promotor, arquitecto, constructor, etc., y si se detectan defectos, se otorga un plazo al constructor para subsanarlos. Sin reservas: se firma la obra tal como está).
  5. Garantías que se exijan al constructor para asegurar sus responsabilidades.

Formas de Recepción de la Obra

  • Total.
  • Parcial: por fases completas y terminadas que sean autosuficientes en sí mismas.
  • Con reservas.
  • Sin reservas.
  • Pueden ser cruzadas.

Fecha de Recepción de la Obra

Dos tipos:

Recepción Expresa

A los 30 días de la fecha de terminación, acreditada en el certificado final de la obra, plazo que se contará a partir de la notificación efectuada por escrito al promotor. Una vez terminada la obra, el constructor lo notifica al promotor. En un plazo de 30 días se debe realizar el acta final.

Recepción Tácita

Si transcurridos 30 días desde la fecha indicada, el promotor no hubiera puesto de manifiesto reservas o rechazo.

Una vez se realice la recepción, termina la responsabilidad de ejecución, pero comienzan los plazos de responsabilidad legal.

Código Técnico de la Edificación (CTE)

Se aprueba con el RD 314/2006.

Condiciones de Proyecto

Deberá describir el edificio y definir las obras de ejecución del mismo con detalle para poder interpretarla durante su ejecución. Incluirá al menos:

  1. Características técnicas mínimas que deben reunir los productos, así como sus condiciones de suministro, las garantías de calidad y control de recepción.
  2. Características técnicas de cada unidad de obra, con condiciones de ejecución y verificaciones. Se deben precisar las medidas a adoptar durante la ejecución de obras y en el uso y mantenimiento del edificio.
  3. Verificaciones y las pruebas de servicio que, en su caso, deban realizarse para comprobar las prestaciones finales del edificio.
  4. Las instrucciones de uso y mantenimiento del edificio terminado, de conformidad con lo previsto en el CTE y demás normativas.

Todo proyecto de edificación se puede desarrollar en dos etapas: fase de proyecto básico y fase de proyecto de ejecución.

Proyecto Básico

Define las características generales de la obra. Su contenido será suficiente para solicitar la licencia municipal de obras, concesiones y otras autorizaciones administrativas, pero insuficiente para la iniciación de la construcción del edificio.

Proyecto de Ejecución

Desarrolla el proyecto básico y define la obra en su totalidad.

El control del proyecto tiene que verificar el cumplimiento del CTE y el resto de la normativa. Los Documentos Básicos establecen, en su caso, los aspectos técnicos y formales del proyecto que deban ser objeto de control para la aplicación de los procedimientos necesarios para el cumplimiento de las exigencias básicas.

Condiciones de la Ejecución de las Obras

  1. Las obras de construcción del edificio se llevarán a cabo con sujeción al proyecto y sus modificaciones autorizadas, y a las direcciones de la DF.
  2. Durante la construcción se elaborará la documentación reglamentariamente exigible. En ella se incluirá la documentación del control de calidad.
  3. Si interviniesen diversos técnicos para dirigir las obras de proyectos parciales, lo harán bajo la coordinación del DO.
  4. El DO y el DEO realizarán: Control de recepción de productos, control de ejecución de la obra, control de la obra terminada.

Aspectos del Edificio según CTE

Documentación de Obra Ejecutada

  1. El contenido del Libro del Edificio establecido en la LOE se completará con lo que establezcan los Documentos Básicos para el cumplimiento del CTE.
  2. Se incluirá en él la documentación indicada referente al control de recepción en obra de productos, equipos y sistemas.

Uso y Conservación del Edificio

  1. El edificio y sus instalaciones se usarán adecuadamente según las instrucciones de uso.
  2. Deberá llevarse a cabo un correcto mantenimiento, lo que supone: llevar a cabo un plan de mantenimiento del edificio, realizar inspecciones reglamentariamente establecidas, documentar las intervenciones a lo largo de la vida útil del edificio.

Contenido del Proyecto

La jurisprudencia da más importancia a todos los otros documentos que a la memoria. Por ello, en caso de discrepancia, prevalecerá el pliego de condiciones.

Cumplimiento del CTE

Para justificar que un edificio cumple las exigencias básicas que se establecen en el CTE, podrá optarse por:

  1. Adoptar soluciones técnicas basadas en los Documentos Básicos, cuya aplicación en el proyecto es suficiente para acreditar el cumplimiento de las exigencias básicas relacionadas con dichos documentos.
  2. Soluciones alternativas, entendidas como aquellas que se aparten total o parcialmente de los Documentos Básicos.

Requisitos Básicos Relativos a la Funcionalidad

  1. Utilización

    La disposición y dimensión del espacio tendrá que ser adecuada para poder realizar la función prevista del edificio.

  2. Accesibilidad

    Debe permitir el acceso y circulación de personas con movilidad y comunicación reducida.

  3. Acceso a los servicios de telecomunicación, audiovisuales y de información

  4. Facilitación para el acceso de los servicios postales

El CTE no establece exigencias básicas para los puntos 3 y 4, dejando su regulación a su normativa específica. Estas normativas específicas no suelen estar en el CTE, sino en las normativas de cada CCAA.

Requisitos Básicos Relativos a la Seguridad

  1. Seguridad Estructural

    De tal forma que no se produzcan en el edificio, o partes del mismo, daños que tengan su origen o afecten a los elementos estructurales, y que comprometan la resistencia y estabilidad.

    Exigencia: Hay que asegurar que el edificio tiene un comportamiento estructural adecuado durante su construcción y su uso previsto.

  2. Seguridad en Caso de Incendio

    Que permita el desalojo del edificio en condiciones seguras. Además de la contención del fuego en este edificio y que se disperse lo menor posible.

    Exigencias: Intentar reducir dentro de lo posible todo el daño, durante construcción y uso: Propagación interior, propagación exterior, evacuación de ocupantes, instalaciones de protección contra incendios, intervención de bomberos, resistencia estructural al incendio.

  3. Seguridad de Utilización

    De tal forma que el uso normal del edificio no suponga riesgo de accidente para las personas.

    Exigencias: Reducir a límites aceptables el riesgo de que los usuarios sufran daños inmediatos durante el uso previsto: Seguridad frente al riesgo de caídas, riesgo de impacto o de atrapamiento, riesgo de aprisionamiento, riesgo causado por iluminación inadecuada, etc.

Requisitos Básicos Relativos a la Habitabilidad

  1. Higiene, Salud y Protección del Medio Ambiente

    Alcanzar condiciones aceptables de salubridad y estanqueidad en el ambiente interior del edificio y que este no deteriore el medio ambiente. Garantizar la gestión de toda clase de residuos.

    Exigencias Básicas: Protección frente a la humedad, recogida y evacuación de residuos, calidad del aire interior, suministro de agua y evacuación de aguas.

  2. Protección Contra el Ruido

    Alcanzar condiciones aceptables de ruido.

    Exigencias: El objetivo consiste en limitar dentro de los edificios, y en condiciones normales de utilización, el riesgo de molestias.

  3. Ahorro de Energía y Aislamiento Térmico

    De tal forma que se consiga un uso racional de la energía necesaria para la adecuada utilización del edificio.

    Exigencias Básicas: Limitación de demanda energética, rendimiento de las instalaciones térmicas, eficiencia energética de las instalaciones de iluminación, contribución solar mínima de agua caliente sanitaria y contribución fotovoltaica mínima de energía eléctrica.

  4. Otros Aspectos Funcionales de los Elementos Constructivos o de las Instalaciones

    Que permitan un uso satisfactorio del edificio.

Criterios de Medición

Movimiento de Tierras

  1. Añadir un porcentaje (aprox. 25%) al volumen de tierras correspondientes a desmontes, terraplenados y vaciados, medidos sobre plano, debido al esponjamiento.
  2. Especificar si la excavación es a cielo abierto o en mina y su consistencia.
  3. En muros de contención: se especificará si se ejecutará por bataches y sus características.
  4. Si hay entibaciones, apeos, acodalamientos, etc.
  5. Demoliciones: carga a contenedor o camión y transporte al vertedero.

Estructura

  1. Hormigón: Especificar: resistencia, consistencia, el sistema de elaboración y el tipo de vertido.
  2. Especificar si está o no incluida la parte proporcional de encofrado y desencofrado de cada pieza.
  3. Muros de contención: especificar si el encofrado es a una o a dos caras.
  4. Acero: en redondos se hará sobre los planos de despiece o estableciendo los kg/m³ de hormigón.
  5. Aceros de armado: tipo de acero y se incluirá la parte proporcional de cortes, ferrallado, solapos, separadores, etc.
  6. Medición de la cimentación: no se descontarán los huecos o pasos dejados para tuberías, atarjeas, etc.
  7. En los forjados deberá especificarse si en la medición se han descontado los huecos mayores de una determinada superficie, así como si descuenta o no la superficie horizontal de vigas, incluyendo apuntalamiento y desapuntalamiento.
  8. Perfiles normalizados de acero: se medirá incluyendo la parte proporcional de preparación, corte, imprimación, soldadura, transporte, colocación y montaje.

Albañilería

  1. La medición de cerramientos exteriores e interiores incluirá los costes de replanteo y la parte proporcional de enjarjes, machones, etc. Los huecos deducidos en los cerramientos suelen coincidir con los abatimientos de las guarniciones.
  2. Los cerramientos exteriores se pueden medir, incluyendo todos sus elementos.
  3. Los cerramientos exteriores de bloques de hormigón incluirán todas las piezas especiales, como dinteles y zunchos.
  4. Las fábricas de ladrillo de más de 24 cm (1 pie) de espesor se miden por m³.
  5. La medición de cubiertas y materiales de cubrición deberá especificar si se efectúa por proyección horizontal o en verdadera magnitud.
  6. La medición de cubiertas inclinadas podrá incluir todos sus elementos.
  7. Los revestimientos normalmente se medirán sin deducir huecos.
  8. La medición del recibo de cercos se efectuará solo cuando no se haya incluido en la medición de cada uno de los huecos, ventanas y puertas.
  9. Se incluyen como partidas independientes las relativas a las ayudas de albañilería a las instalaciones: fontanería, electricidad, calefacción, etc., fijándose normalmente en un porcentaje sobre el importe total del capítulo respectivo.

Solados y Alicatados

  1. Los solados podrán incluir, si son del mismo material, la parte proporcional de rodapiés que, en caso contrario, se debería medir por metros lineales.
  2. Los vierteaguas, albardillas, peldaños, etc., se medirán de forma separada, generalmente por metro lineal.

Carpintería y Cerrajería

  1. La medición de la carpintería en huecos puede hacerse por metro cuadrado o unidad de hueco.
  2. La valoración de la partida deberá incluir los cercos, precercos y los herrajes de colgar y seguridad.
  3. La vidriería no se incluirá, pues irá en un capítulo específico.

Instalaciones

  1. Las acometidas a la red general de las instalaciones se suelen valorar mediante partida alzada o unidad global de ejecución.
  2. En fontanería y saneamiento, se medirán en partidas separadas los tramos de tubería y conductos que tengan diámetros o calibres iguales, con la inclusión de p.p. de piezas especiales.
  3. En electricidad, se contabilizan y valoran individualmente cada mecanismo, incluyendo la p.p. de líneas repartidoras que los sirven.
  4. Se incluirán una o varias partidas de medición de la instalación de toma de tierra, en la que se contabilizará por metros lineales la red y por unidades los elementos como picas, etc.
  5. En la medición de calefacción se contabilizará cada elemento del radiador por unidades, por separado de la red de tuberías, que se medirá por metro lineal, incluyendo la p.p. de piezas especiales.
  6. Los sistemas radiantes de calefacción pueden valorarse por metro cuadrado de superficie servida.

Cálculo del Presupuesto

El presupuesto, o valoración económica del proyecto, se obtendrá aplicando a la medición resultante de cada partida el precio unitario de ejecución material de la misma, que incluirá los costes de mano de obra, materiales, así como los costes directos e indirectos.

La suma de la valoración de cada capítulo constituirá el presupuesto de ejecución material (PEM), que excluirá el beneficio industrial y los gastos generales del constructor.

El PEM es lo que le cuesta al constructor hacer la obra. Luego, se añade el beneficio industrial (6%) y los gastos generales del contratista (13%). Al PEM se le suma un 19%, dando lugar a lo que se llama el presupuesto de ejecución por contrata (PEC).

Para el cálculo del presupuesto de cada partida, se obtiene el precio descompuesto de su ejecución, que se basará en la determinación de los siguientes costes:

Costes Directos

Los que intervienen directamente en la obra.

  1. Mano de obra directa: es la que interviene directamente en la ejecución de la unidad de obra y se calcula en función del rendimiento o tiempo necesario para ejecutar su parte de obra.
  2. Materiales: Su coste se calcula en función de la cantidad de material necesario para ejecutar la unidad de medición.
  3. Gastos de personal, combustible, energía, etc., que tengan lugar por el accionamiento o funcionamiento de la maquinaria e instalaciones usadas en la ejecución de la unidad de obra.
  4. Gastos de amortización y conservación de la maquinaria e instalaciones, que representan los llamados medios auxiliares. Puede estimarse, dependiendo de cada tipo de obra, en un 3% del coste de la mano de obra directa y de los materiales.

Costes Indirectos

  1. Gastos de la mano de obra indirecta, incluyendo la repercusión del coste del encargado, jefe de obra, capataz, listero, vigilante, personal administrativo, etc.
  2. Gastos de instalación de oficinas a pie de obra, comunicaciones, edificación de almacenes, talleres, pabellones temporales para obreros, laboratorio, etc.

El coste de los costes indirectos se puede cifrar, según los casos, en un 4,5% de los costes directos.

Contratos de Obra

Por el contrato de arrendamiento de obras, una de las partes se obliga a ejecutar una obra a cambio de un precio cierto. El contrato está fijado por el resultado final del servicio.

En el arrendamiento de servicios, no es el resultado sino el tiempo de actividad lo que constituye el objeto del contrato.

Modalidades de Contrato de Obra

Contrato de Obra a Tanto Alzado Mediante Plano

Consiste en determinar previamente un precio global para el proyecto que se realizará de conformidad a un plan acordado.

No se puede pedir aumento de precio, aunque el coste de este aumente, a no ser que se haya producido un cambio en el plano.

Dos variantes:

  • Ajuste Alzado Absoluto

    Cuando las partes no han previsto modificaciones en el plano ni variaciones en el precio.

  • Ajuste Alzado Relativo

    Cuando se ha previsto que habrá modificaciones del proyecto y del precio.

Podrán cruzarse entre estas y habrá muchas variantes.

Ventaja: El contratante sabe de antemano el precio exacto de la obra convenida.

Inconveniente: El constructor fija un precio elevado para cubrir eventuales alteraciones futuras en el precio fijado.

Contrato por Administración

Consiste en que el contratista asume la obligación de ejecutar la obra y de adquirir los materiales precisos para su realización por encargo del contratante. El propietario se obliga a abonar el coste efectivo de la obra, además de una remuneración que se asigna al contratista por sus tareas.

La estimación se suele realizar al final de la obra según el valor al curso del día de los materiales y de la mano de obra.

La remuneración suele ser un porcentaje sobre el coste real de la obra, pero también puede estipularse en una cantidad fija; este último es más conveniente para el promotor.

Ventaja: El constructor no necesita cubrirse de los riesgos del coste de la obra, lo que permite abaratar la construcción.

Inconveniente: El promotor no conocerá el precio hasta la conclusión del edificio.

Contrato por Unidad de Medida

Consiste en fijar precios unitarios, por piezas o cantidad, es decir, en vez de estipular un precio global para toda la obra, se establece un precio por unidad.

Dos variantes:

  • Con Determinación de Cantidad

    Se fijan los precios por cada unidad y la cantidad de unidades que el constructor se obliga a ejecutar, reservándose frecuentemente el contratante la facultad de ordenar un aumento o disminución de la cantidad estipulada.

  • Sin Determinación de Cantidad

    Se fijan únicamente los precios de cada serie, pero en el momento de la celebración del contrato existe indeterminación en cuanto a la cantidad de los trabajos y al precio total.

Terminada la obra, se paga según las cantidades ejecutadas.

Responsabilidad Civil Legal

Si la causa fuere la falta del contratista a las condiciones del contrato, la acción de indemnización durará 15 años.

Concepto de Ruina

Aparte de la física, existe la funcional. Ruina funcional: No se puede usar el edificio para la función a la que fue destinado, por lo que se han violado las condiciones de contrata.

Concepto de Vicio

Defecto o daño en las cosas, en los edificios en nuestro caso, que disminuye o anula su valor. Clases:

  1. Vicios de Proyecto

    Defectos originados por errores de diseño o de cálculo, inobservancia de disposiciones legales, normativa vigente: urbanística, técnica. Este vicio, que no aparece reflejado en el art. 1591 del Código Civil (anterior a la LOE, pero base jurisprudencial), proviene de la jurisprudencia.

    Responsables: Arquitecto/s autor/es del proyecto.

  2. Vicios de la Dirección

    Defectos o daños originados por órdenes e instrucciones defectuosas, o inexistentes, dictadas por el DO. Pueden proceder de los documentos del proyecto o las que se dan directamente durante el curso de la obra.

    Responsables: Dirección Facultativa (DF), cada uno dentro de sus atribuciones.

    En ambos casos, han de considerarse documentos u órdenes complementarias del proyecto. Si el arquitecto director de la obra no es el autor del proyecto en el que se basa aquella, el primero asume los errores del proyecto y comparte responsabilidades con el autor; por ello, hay que estudiar previamente el proyecto para, si tiene errores, subsanarlos.

Derecho de Repetición

Como director de obra, si he realizado algo erróneo según el plano, una vez que tenga sentencia judicial firme, ejerzo el derecho de repetición contra el proyectista. Esto no supone una traslación de responsabilidades; yo seguiré siendo responsable, solo supone que podré recuperar las sanciones económicas.

  1. Vicios de Suelo

    Defectos o daños originados por errores cometidos en la apreciación de las características del suelo.

    Responsables: Arquitecto autor del proyecto.

  2. Vicios de la Construcción

    A veces es difícil deslindar los vicios de dirección de obra de los de construcción. La jurisprudencia define los límites entre unos y otros, aplicando lo que denomina culpa in vigilando, que es el deber de adoptar las medidas de vigilancia y control necesarias, deslindando las que corresponden a la DF de la obra, dentro de sus atribuciones, y las que corresponden al constructor.

    Cuando no es posible individualizar la responsabilidad, la jurisprudencia aplica lo que denomina responsabilidad solidaria.

Responsabilidad Civil Extracontractual

Es la genérica, se origina con independencia de la existencia de una obligación previa por un contrato. Nace por la violación del deber de no dañar a los demás.

Origen de la Responsabilidad Civil Extracontractual

El que, por daño a otro, interviniendo culpa o negligencia, está obligado a reparar el daño causado (art. 1902 C.C.). El propietario de un edificio es responsable de los daños que resulten de la ruina de todo o parte de él, si esta sobreviniere por falta de las reparaciones necesarias.

Igualmente, responderán los propietarios de los daños causados por:

  • Explosión de máquinas que no hubiesen sido cuidadas con la debida diligencia y la inflamación de sustancias explosivas que no estuviesen colocadas en lugar seguro y adecuado.
  • Humos excesivos, que sean nocivos a personas o a las propiedades.
  • Por la caída de árboles colocados en sitios de tránsito, cuando no sea ocasionada por fuerza mayor.
  • Emanaciones de cloacas o depósitos de materias infectantes, construidos sin las precauciones adecuadas al lugar en que estuviesen.

Daños a Terceros

Daños a terceros, fincas colindantes: Los vaciados suponen el 30% del origen de las causas. Por tanto, se han de tomar medidas precautorias previas a la realización de cualquier tipo de actuación, para evitar posibles responsabilidades ajenas al trabajo profesional específico, tales como:

  • Levantamiento de actas notariales.
  • Iniciación de expedientes contradictorios de ruina.

Plazo de garantía: 10 años.

Plazo de prescripción de las acciones: 1 año.

Período de tiempo establecido legalmente para que el perjudicado ejerza el derecho de reclamar por los daños y perjuicios.

Responsabilidad Civil Contractual

Contractual General

Se origina por la violación de una obligación previa creada por un contrato.

Origen de la Responsabilidad Civil Contractual

Quedan sujetos a la indemnización de los daños y perjuicios causados los que en el cumplimiento de sus obligaciones incurrieran en dolo, negligencia o morosidad y los que de cualquier modo contravinieran al tenor de aquellas.

  1. Dolo

    Acto no lícito cometido libremente con voluntad de hacer daño.

  2. Negligencia o Culpa

    Cometida libremente sin malicia, sin voluntad de hacer daño, por alguna causa que se pueda y debe evitar.

  3. Morosidad

    Retraso en el cumplimiento que impida, sin embargo, la posibilidad de un cumplimiento tardío, porque en tal caso sería dolo o negligencia.

Plazo de garantía: El que las partes pacten. Al no ser un plazo de prescripción, no es susceptible de suspensión ni de interrupción.

Plazo de prescripción de las acciones: Plazo de 5 años (según art. 1964 C.C. tras reforma de 2015, antes 15 años).

Contractual Derivada de Contrato de Obra

El origen de la responsabilidad civil derivada de contrato de obra nace del art. 1591 del Código Civil (aplicable a obras anteriores a la LOE o como base jurisprudencial para ciertos aspectos no cubiertos por la LOE).

El contratista de un edificio que se arruinase por vicios de la construcción, responde de los daños y perjuicios si la ruina tuviere lugar dentro de 10 años, contados desde que concluyó la construcción; igual responsabilidad, y por el mismo tiempo, tendrá el arquitecto que la dirigiese, si se debe la ruina a vicio del suelo o de la dirección.

Pliego de Condiciones

  1. Pliego de cláusulas administrativas.
  2. Disposición general.
  3. Disposición facultativa.
  4. Disposición económica.

  5. Pliego de Condiciones Técnicas Particulares

    1. Prescripciones sobre los Materiales

      Características técnicas mínimas que deben reunir los productos, así como sus condiciones de suministro, recepción y conservación, almacenamiento y manipulación, las garantías de calidad y el control de recepción que debe realizarse, incluyendo el muestreo del producto, los ensayos a realizar, los criterios de aceptación y rechazo, y las acciones a adoptar, así como los criterios de uso, conservación y mantenimiento.

    2. Prescripciones en cuanto a la Ejecución por Unidades de Obra

      Características técnicas de cada unidad de obra, indicando su proceso de ejecución, normas de aplicación y condiciones, además de ensayos y pruebas, garantías de calidad, criterios de aceptación y rechazo, criterios de medición y valoración de unidades, etc.

    3. Prescripciones sobre Verificaciones en el Edificio Terminado

      Se indicarán las verificaciones y pruebas de servicio que deban realizarse para comprobar las prestaciones finales del edificio.