Aspectos Legales Clave: Rescisión de Arrendamientos y Contrato de Obra

Rescisión de Contratos de Arrendamiento: Motivos y Procedimientos Legales

Motivos Generales de Rescisión Judicial

La rescisión judicial de un contrato de arrendamiento puede ocurrir si el arrendador o el arrendatario incumplen sus respectivas obligaciones.

Motivos Especiales de Rescisión Judicial

• Cuando el arrendatario no esté solvente con el pago de la renta y adeude al menos dos meses vencidos.
• Cuando el propietario necesite la casa o vivienda para habitarla él y su familia, siempre que se compruebe esta circunstancia.

Procedimiento de Desocupación

Si la desocupación no se verifica voluntariamente una vez ordenada en sentencia, el Juez decretará el lanzamiento del arrendatario, subarrendatario o cualquier persona que ocupe el inmueble.

Rescisión Solicitada por el Inquilino

Varios de los motivos de rescisión pueden ser invocados por el arrendatario contra el arrendador, tal es el caso del incumplimiento del arrendador de cualquiera de las obligaciones que le imponen los artículos 1901 y 1902 del Código Civil.

Rescisión Unilateral

Ocurre por la sola voluntad del inquilino que no desea continuar con el arrendamiento.

Régimen Jurídico del Arrendamiento

El régimen jurídico del arrendamiento lo determinan el Código Civil, la Ley del Inquilinato, el Código Procesal Civil y Mercantil, y los decretos legislativos de emergencia.

Contrato de Obra o Empresa: Concepto, Elementos y Extinción

Concepto y Elementos del Contrato de Obra o Empresa

El contrato de obra o empresa es el acuerdo de voluntades por medio del cual una parte, llamada contratista o empresario, se obliga a obtener un resultado determinado. Este resultado puede consistir en realizar, construir o ejecutar una obra mueble o inmueble de conformidad con las especificaciones convenidas o, en su defecto, las acostumbradas, y entregarla a satisfacción de la otra parte, denominada propietario, capitalista o comitente, quien pagará a cambio un precio cierto.

Puig Peña señala que el contrato de obra «es aquel contrato por cuya virtud las partes se obligan respecto de otra a la producción eficaz de un determinado resultado de trabajo (obra), a cambio de un precio cierto, que se calcula por la importancia del mismo.»

Elemento Personal o Subjetivo

El Propietario

Es la persona que encarga a otra la realización, construcción o ejecución de una obra. Debe ser capaz legalmente.

El Contratista o Empresario

Es la persona que se obliga a realizar, construir o ejecutar la obra a cambio de un precio. Además de ser capaz, debe tener los conocimientos, destrezas y habilidades idóneas para la realización satisfactoria de la obra.

Elemento Real u Objetivo

El objeto del contrato es una obra que puede ser mueble (por ejemplo, la constitución de mobiliario para equipar una casa, la confección de un traje, la elaboración de una escultura o pintura, etc.), o inmueble (por ejemplo, la construcción de un edificio o de una piscina), o la obtención de un resultado como consecuencia de un servicio que un contratante presta a otro (por ejemplo, el traslado de mercancía).

El objeto puede ser de naturaleza material y también algo de naturaleza intelectual, por ejemplo, encargar a un dramaturgo escribir una obra de teatro. También forma parte del objeto el precio a cambio del cual se ejecutará la obra. Aunque para su fijación es inevitable y útil tomar en cuenta los medios empleados y el tiempo destinado a la ejecución, es la importancia, complejidad o especialidad que demanda la obra lo que verdaderamente determina el monto del precio.

Elemento Formal

No es obligatorio celebrar el contrato de obra o empresa en ninguna forma específica. Queda, por consiguiente, a la voluntad de las partes decidir qué forma prefieren de acuerdo con las normas generales de la contratación.

Naturaleza Jurídica del Contrato de Obra o Empresa

El contrato de obra o empresa atiende a la realización de una obra individual, la cual es efectuada o ejecutada con estricto apego a las especificaciones acordadas y, en su defecto, a las que acostumbren en el lugar en que la obra se hace y que sean necesarias según el uso que se le dará.

Diferencia entre el Contrato de Obra o Empresa y el Contrato de Compraventa

En el contrato de obra son esenciales los atributos o cualidades del contratista; en el contrato de compraventa, las cualidades o atributos del vendedor son irrelevantes.

Obligaciones y Derechos del Contratista o Empresario

Obligaciones del Contratista

• Hacer la obra de entera conformidad con las especificaciones convenidas.
• Abstenerse de modificar el presupuesto, planos o diseños aprobados, salvo pacto expreso.
• Abstenerse de pedir aumento del precio aunque ocurran aumentos en los salarios o en el valor de los materiales, salvo pacto expreso.
• Avisar al dueño, haciéndole saber el aumento del precio, si en el curso de la obra hay necesidad de introducir modificaciones para terminarla satisfactoriamente.

Derechos del Contratista

• Exigir el pago del precio convenido.
• Rescindir el contrato si el propietario, tras ser avisado de las modificaciones indispensables para terminar la obra satisfactoriamente, no las aprueba o impide su ejecución.
• Rescindir el contrato cuando no pueda terminar la obra por causa ajena a su voluntad.

Extinción del Contrato de Obra o Empresa

El contrato de obra o empresa se extingue por cualquiera de las causas generales de extinción de los contratos, específicamente las siguientes:

• Entrega de la obra a satisfacción del propietario.
• Imposibilidad de ejecución de la obra.
• Destrucción de la obra por caso fortuito o fuerza mayor antes de su entrega.
• Rescisión por mutuo acuerdo.
• Rescisión unilateral.