Conceptos Clave del Urbanismo y la Ordenación del Territorio: Suelo, Planes y Aprovechamiento

Principios Elementales de la Ley del Suelo de 1976

El régimen urbanístico del suelo se inspira fundamentalmente en:

  1. La aptitud para edificar, condicionada al cumplimiento de deberes y obligaciones en los plazos previstos.
  2. En lo relativo a expectativas urbanísticas, el Plan General y los Planes de Desarrollo Territorial y Coordinación (PDTC) vinculan negativamente a los terrenos, mientras que los Planes Generales Municipales de Ordenación (PGMO) tienen un carácter de orientación.
  3. Establecimiento del aprovechamiento medio, que no podrá ser superado en ningún caso.
  4. Distinción en los Planes entre suelo urbanizable y no urbanizable.
  5. Las cesiones gratuitas de suelo a la Administración como contrapartida al incremento de valor del suelo una vez urbanizado.

Como resultados tenemos:

  • Extensión de los instrumentos de planeamiento a los municipios.
  • Fuerte incremento del valor del suelo.
  • Precios finales de las viviendas.
  • Costes de implantación de actividades económicas.
  • La multiplicación de la indisciplina urbanística.

Definición del Subsector

El subsector es el resultado de la integración de unidades básicas, con características más o menos homogéneas, en un ámbito adecuado para la ejecución y control de la urbanización por etapas. Como tal, son los ámbitos de referencias para establecer el grado de urbanización alcanzado en el suelo urbano. Cabría, en este sentido, identificar esta división espacial con la de polígono de actuación. Dadas las connotaciones que este último entraña y los distintos criterios de aplicación en la delimitación de unos y otros (en los primeros prevalecen criterios de ordenación física, en los segundos el objetivo primordial es permitir la futura gestión del Plan), es importante no confundirlos.

El subsector incluye, además de las unidades básicas en él comprendidas, los espacios libres de dominio y uso público (de tercer orden) que las separan.

Principales Determinaciones de los Planes Parciales de Ordenación

Las principales determinaciones son:

  1. El trazado y las características de la red de comunicaciones del sector y los enlaces con el sistema general: alineaciones y rasantes.
  2. La delimitación de zonas y asignación de usos pormenorizados y tipologías edificatorias.
  3. La fijación de la superficie y características de las reservas para dotaciones, incluidas las relativas a aparcamientos.
  4. El trazado y las características de las galerías y redes propias del sector, y su enlace con otras redes existentes o previstas.
  5. El señalamiento, plan de etapas, de las condiciones objetivas y funcionales que ordenen la eventual secuencia de la puesta en servicio de cada una de ellas.
  6. La evaluación económica de la ejecución de las obras de urbanización y, en su caso, de las dotaciones.

Principales Determinaciones de los Estudios de Detalle

Los Estudios de Detalle tienen por objeto completar o adaptar algunas determinaciones del planeamiento en áreas de suelos urbanos de ámbito reducido, por lo que podrán:

  1. Establecer, en desarrollo de los objetivos definidos por los PGOU, o Planes Especiales (PE), la ordenación de los volúmenes, el trazado local del viario secundario y la localización del suelo dotacional público.
  2. Fijar las alineaciones y rasantes de cualquier viario, y reajustarlas.

Los Estudios de Detalle en ningún caso pueden:

  1. Modificar el uso urbanístico del suelo, fuera de los límites del apartado anterior.
  2. Incrementar el aprovechamiento urbanístico.
  3. Suprimir o reducir el suelo dotacional público, o afectar negativamente a su funcionalidad, por disposición inadecuada de su superficie.
  4. Alterar las condiciones de la ordenación de los terrenos o construcciones colindantes.

Planes Parciales: Definición, Tipos de Suelo y Unidad Física de Aplicación

Los Planes Parciales son instrumentos de ordenación urbanística cuya función es desarrollar el Plan General y, en su caso, las Normas Complementarias y Subsidiarias del Planeamiento, en el suelo urbanizable programado; y en suelo urbanizable no programado, el desarrollo de los programas de actuación. Son subordinados del Plan General y superiores.

Objeto:

  1. Desarrollar las determinaciones de los Planes Generales (PG) y Normas Subsidiarias del Planeamiento de una parte en especial, a la que denominamos sector, que son suelos clasificados por el planeamiento general como urbanizables.
  2. Modificación y mejora del Plan General con respecto a la ordenación estructural.
  3. Pueden referirse a sectores que son colindantes cuando se desarrolle su correspondiente Plan de Ordenación Intermunicipal.

Suelo Urbanizable en la LOUA

A) Suelo urbanizable ordenado, integrado por los terrenos que formen el o los sectores para los que el Plan establezca directamente la ordenación detallada que legitime la actividad de ejecución, en función de las necesidades y previsiones de desarrollo urbanístico municipal.

B) Suelo urbanizable sectorizado, integrado por los terrenos suficientes y más idóneos para absorber los crecimientos previsibles, de acuerdo con los criterios fijados por el Plan General de Ordenación Urbanística. Este plan delimitará uno o más sectores, y fijará las condiciones y los requerimientos exigibles para su transformación mediante el o los pertinentes Planes Parciales de Ordenación. Desde la aprobación de su ordenación detallada, este suelo pasará a tener la consideración de suelo urbanizable ordenado.

C) Suelo urbanizable no sectorizado, integrado por los restantes terrenos adscritos a esta clase de suelo. Esta categoría deberá tener en cuenta las características naturales y estructurales del municipio, así como la capacidad de integración de los usos del suelo y las exigencias de su crecimiento racional, proporcionado y sostenible.

Aprovechamiento Objetivo y Subjetivo

El aprovechamiento es la superficie de techo edificable existente o que asigna el planeamiento urbanístico.

1) Aprovechamiento objetivo (o aprovechamiento real): es la cantidad de metros cuadrados de construcción o edificación no destinada a dotaciones públicas, ponderados en función de los diferentes valores de repercusión del suelo de los usos comprendidos en la correspondiente área de reparto en su caso, cuya materialización permite o exige el planeamiento en un solar, una parcela o una unidad rústica apta para la edificación.

2) Aprovechamiento subjetivo (o aprovechamiento susceptible de patrimonialización): la cantidad de metros cuadrados construibles o edificables ponderados en función de los diferentes valores de repercusión del suelo de los usos comprendidos en la correspondiente área de reparto, que expresa el contenido urbanístico lucrativo a que tiene derecho el propietario de un solar, una parcela o una unidad rústica apta para la edificación, cumpliendo los deberes y levantando las cargas legales, así como sufragando el coste de las obras de urbanización que correspondan.

Características de la Ley del Suelo de 1992

  • El fuerte incremento del valor del suelo: Arrendamientos Urbanos.
  • Modificar el régimen de derechos y deberes de los propietarios del suelo.
  • Derecho de propiedad. *La Comunidad participará en las plusvalías*.
  • Aptitud inicial.
  • Facultades y requisitos.
  • Facultades urbanísticas:
    • El derecho a urbanizar.
    • El derecho al aprovechamiento urbanístico.
    • El derecho a edificar.
    • La incorporación al patrimonio de la edificación ejecutada.
  • El régimen de valoraciones:
    • Suelos: no urbanizable y urbanizables programado y no programado.
    • Suelo urbano.
  • Derechos de tanteo y retracto.
  • El ámbito de aplicación de la Ley es no indiscriminado.
  • La aplicación es progresiva incluso a los municipios sujetos íntegramente a esta nueva norma.

Planes Intermunicipales de Ordenación

Objeto: Tienen por objeto establecer la ordenación de áreas concretas, integradas por terrenos situados en dos o más términos municipales colindantes, que deban ser objeto de una actuación urbanística unitaria.

Determinaciones:

  1. Las propias de los Planes Generales de Ordenación Urbanística que sean adecuadas para el cumplimiento de su objeto específico.
  2. Se limitará a lo estrictamente indispensable para este fin y se establecerá de manera que comporte la menor incidencia posible en la ordenación establecida en los municipios correspondientes.

Planes Especiales

Determinaciones:

  1. Desarrollan y complementan las determinaciones del Plan General de Ordenación Urbanística (PGOU), pudiendo modificar las pertenecientes a su ordenación pormenorizada potestativa.
  2. Tendrán el contenido necesario y adecuado a su objeto y deberán redactarse con el mismo grado de desarrollo que los instrumentos de planeamiento que complementen o modifiquen.
  3. Cuando establezcan infraestructuras, servicios básicos, dotaciones o equipamientos, o habiliten Actuaciones de Interés Público en Suelo No Urbanizable (SNU), deberán justificar la incidencia de sus determinaciones con las que establezcan los planes territoriales, sectoriales y ambientales.
  4. No podrán sustituir a los Planes de Ordenación del Territorio (POT) ni a los PGOU como instrumentos de ordenación integral del territorio.

Planes de Sectorización

Objeto:

A) El cambio de categoría de terrenos de suelo urbanizable no sectorizado a suelo urbanizable sectorizado u ordenado, innovando los PGOU y complementando la ordenación establecida por éstos.

B) Este cambio de categoría del suelo urbanizable deberá justificarse de los procesos de ocupación y utilización del suelo:

  1. La evolución desde la aprobación del PGOU.
  2. El modelo de desarrollo urbano por éste adoptado.
  3. El grado de ejecución de los sectores delimitados.
  4. Los criterios que el mismo establezca al efecto.

Determinaciones:

  1. La delimitación del sector o sectores, incorporará los sistemas generales incluidos o adscritos.
  2. Definición del aprovechamiento medio.
  3. La previsión para Viviendas de Protección Oficial (VPO).
  4. La ordenación estructural y pormenorizada de los PGOU para el suelo urbanizable sectorizado u ordenado.
  5. La organización de su gestión y, en especial, las condiciones de plazos de ordenación y ejecución.
  6. Los compromisos y garantías prestados para la urbanización, que serán como mínimo del diez por ciento del coste total de la ejecución de las obras de urbanización del sector.
  7. Las certificaciones técnicas de los órganos competentes respecto de la suficiencia de las infraestructuras, servicios, dotaciones y equipamientos.