Conceptos Fundamentales de Derechos Reales y Propiedad en el Derecho Civil

La Accesión

Modo de adquirir la propiedad tanto de bienes muebles como inmuebles.

El propietario de un bien adquiere lo que se une o adhiere materialmente a él.

Tipos de Accesión

Accesión Natural

Aquella que es obra o resultado de la naturaleza.

Accesión por Aluvión: Incremento paulatino de tierras en predios ribereños por efecto de la corriente de las aguas.
Accesión por Avulsión: Separación violenta de una porción identificable de terreno o árboles por la fuerza de un río u otra corriente, que se incorpora a otro predio.

Accesión Inmobiliaria Artificial

Resulta de la obra del hombre (edificación, siembra o plantación en terreno ajeno).

Se deben resolver los conflictos que se originan entre el dueño del suelo o terreno y el propietario de lo construido, sembrado o plantado. Es relevante la inscripción en el registro respectivo para ciertos efectos.

Transmisión de la Propiedad

Transmisión Mobiliaria

Se realiza mediante la entrega material (traditio) de la cosa mueble por parte de quien la enajena, con finalidad traslativa de dominio.

Transmisión Inmobiliaria

Generalmente, requiere el acuerdo (consentimiento) entre comprador y vendedor para la adquisición, formalizado usualmente mediante contrato y, para su oponibilidad a terceros, la inscripción registral.

Prescripción Adquisitiva o Usucapión

Modo de adquirir la propiedad de un bien mediante una posesión prolongada durante un tiempo determinado, cumpliendo ciertos requisitos legales.

La posesión debe ser ejercida en concepto de dueño (animus domini).

Prescripción Inmobiliaria

Prescripción larga o extraordinaria: Requiere posesión continua, pacífica y pública como propietario durante 10 años. No necesita justo título ni buena fe.
Prescripción corta u ordinaria: Requiere posesión continua, pacífica y pública como propietario, con justo título y buena fe, durante 5 años.

Medianería

Situación jurídica que se presenta sobre elementos (muros, cercos, zanjas) que separan dos predios contiguos y pertenecen en común a los propietarios de estos. Es una forma de copropiedad con indivisión forzosa.

Se presume medianero, salvo prueba en contrario, el elemento divisorio construido a costa de ambos propietarios o en el límite de ambos terrenos.

Derecho de Usufructo

Derecho real que permite usar y disfrutar temporalmente un bien ajeno sin alterar su sustancia.

Temporalidad: No puede ser perpetuo. Su duración depende de lo pactado o de la ley.
Bien Ajeno: Recae sobre bienes que no pertenecen al usufructuario.
Conservación: Obliga a conservar la forma y sustancia del bien, salvo pacto o ley en contrario (cuasiusufructo).
Bienes no consumibles: Generalmente se constituye sobre bienes no consumibles.
Extinción: Se extingue por diversas causas, como el cumplimiento del plazo, la muerte del usufructuario (si es vitalicio), la consolidación (reunión de las calidades de usufructuario y nudo propietario), renuncia, pérdida del bien, etc.

Derechos y Obligaciones del Constituyente (Nudo Propietario)

Entregar el bien al usufructuario.
Conservar los poderes inherentes a su propiedad (ej. enajenar la nuda propiedad), siempre que no perjudiquen al usufructuario.
Exigir la restitución del bien al término del usufructo.

Derechos y Obligaciones del Usufructuario

Usar y disfrutar el bien conforme a su naturaleza y destino.
Hacer suyos los frutos naturales, industriales y civiles que produzca el bien.
Realizar mejoras útiles o de recreo, sin derecho a indemnización pero con derecho a retirarlas si es posible sin detrimento del bien.
Transferir o gravar su derecho de usufructo (salvo prohibición expresa).
Defender su derecho frente a terceros.
Abstenerse de modificar sustancialmente el bien.
Formar inventario y prestar garantía (salvo dispensa).
Pagar los tributos, cargas y rentas que graven el bien y sus frutos.
Realizar las reparaciones ordinarias indispensables para la conservación del bien.
Comunicar al nudo propietario las perturbaciones de terceros y la necesidad de reparaciones extraordinarias.
Si paga deudas que gravan la propiedad (ej. hipoteca), tiene derecho a que el nudo propietario le reembolse.

Derecho de Superficie

Derecho real que permite a una persona (superficiario) tener y mantener temporalmente una construcción en propiedad separada sobre o bajo la superficie de un suelo ajeno.

Plazo: No puede durar más de 99 años (o el plazo máximo permitido por la legislación aplicable).
Extinción: Al vencer el plazo, el propietario del suelo adquiere la propiedad de lo construido, generalmente reembolsando su valor, salvo pacto en contrario.

Derecho de Servidumbre

Gravamen impuesto sobre un inmueble (predio sirviente) en beneficio de otro perteneciente a distinto dueño (predio dominante) o de una persona o comunidad. Es un poder real sobre predio ajeno para servirse de él parcialmente.

Extinción por no uso: Se extingue por el no uso durante el plazo que establezca la ley (ej. 5 años en algunas legislaciones).

La Anticresis

Contrato por el cual se entrega un inmueble al acreedor en garantía de una deuda, otorgándole el derecho de explotarlo y percibir sus frutos para imputarlos primero a los intereses, si se deben, y luego al capital.

Formalidad: Debe constituirse por escritura pública, expresando la renta del inmueble y el interés pactado si lo hubiera.

La Hipoteca

Derecho real de garantía constituido sobre bienes inmuebles (generalmente del deudor o de un tercero) para asegurar el cumplimiento de una obligación principal, sin desposeer al titular del bien gravado.

Garantía: Asegura el cumplimiento de un crédito determinado o determinable.
Publicidad: Requiere inscripción en el Registro de la Propiedad para su plena eficacia frente a terceros.

Causales de Extinción

Extinción de la obligación principal que garantiza.
Anulación, rescisión o resolución de dicha obligación.
Renuncia escrita del acreedor.
Destrucción total del inmueble hipotecado (salvo excepciones legales).
Consolidación (reunión en una misma persona de las calidades de acreedor hipotecario y propietario del inmueble).
Cumplimiento del plazo o condición resolutoria a que estaba sujeta.

El Derecho de Retención

Facultad que la ley concede a un acreedor que detenta legítimamente una cosa perteneciente a su deudor, para conservarla en su poder hasta que se le pague lo que se le debe en razón de esa misma cosa o por gastos relacionados con su conservación.

Características

Accesoriedad: Depende de la existencia de un crédito exigible.
Indivisibilidad: El bien retenido garantiza la totalidad del crédito, aunque este sea divisible.
Legalidad: Solo procede en los casos expresamente previstos por la ley.
Oponibilidad: Se ejerce como defensa o excepción ante la reclamación de restitución del bien por parte del deudor u otros.

Efectos

El acreedor tiene el derecho de mantener la tenencia del bien hasta la satisfacción de su crédito.
Si es privado de la tenencia contra su voluntad, puede ejercer las acciones posesorias para recuperarla.
El ejercicio del derecho de retención no impide que otros acreedores embarguen y ejecuten el bien; sin embargo, el retenedor goza de un privilegio para cobrar su crédito con preferencia sobre el precio obtenido, según las normas de prelación de créditos.

Extinción

Pago total de la deuda garantizada.
Renuncia expresa o tácita del acreedor (ej. entrega voluntaria del bien al deudor).
Pérdida o destrucción total del bien retenido.
Consolidación (cuando se reúnen en la misma persona las calidades de acreedor retenedor y propietario del bien).