Constitución y Validez de Servidumbres: Implicaciones Legales y Requisitos Esenciales
La Constitución y Validez de las Servidumbres en el Derecho Civil
En función de que concurra una u otra circunstancia, el artículo 536 del Código Civil (CC) señala que las servidumbres pueden ser voluntarias o forzosas. El artículo 594 del CC, sobre las primeras, establece la posibilidad de constituirlas con amplitud; es decir, el propietario de un predio puede gravarlo con una servidumbre o con cualquiera de las que tenga por conveniente, sean servidumbres tipificadas o no, como en nuestro caso, la de desagüe.
Servidumbres Voluntarias: Requisitos y Modalidades de Constitución
Al tratarse de una servidumbre voluntaria en sentido estricto, para que nazca, ha de existir un acuerdo de voluntades entre los propietarios del predio sirviente y del dominante. Este acuerdo se manifiesta a través de un título, una causa que justifica la constitución de las servidumbres porque entre quien presta el servicio y quien lo recibe se haya producido un acuerdo de voluntades, que puede ser, como en nuestro caso, también verbal.
Constitución Gratuita: La Servidumbre por Donación
El hecho de que se haya pretendido constituir una servidumbre a través de un negocio jurídico gratuito, sin que el propietario del predio sirviente reciba contraprestación, implicaría la adquisición de dicha servidumbre por donación. Por lo tanto, la adquisición de una servidumbre mediante declaración de voluntades por donación, al tratarse de un título gratuito, va a requerir un requisito especial que ha de complementar los requisitos generales para la validez de los contratos.
La donación es un contrato de carácter gratuito e inter vivos. En cuanto negocio jurídico gratuito de un derecho real, al constituirlo sin que una de las partes contratantes pague contraprestación alguna, recaerá sobre bienes inmuebles (el artículo 334.10 del CC también considera bienes inmuebles los derechos reales y las servidumbres sobre estos, es decir, inmuebles por analogía).
Requisitos de Validez de los Contratos y la Donación Inmobiliaria
Para que un contrato tenga efectos, ha de cumplir tres requisitos esenciales (artículo 1261 del CC): consentimiento, objeto y causa. El artículo 1278 del CC instaura el principio de libertad de forma. Ambos artículos son normativa general de los contratos, aunque también pueden recibir una regulación especial que derogará a la general.
Esto es lo que sucede con la regulación de la donación inmobiliaria: el artículo 633 del CC establece para la validez de las donaciones que el contrato se celebre en escritura pública (requisito esencial de forma). Esto es una excepción a la regla general.
Para todos los demás contratos no se precisa de escritura pública, lo cual no significa que la constancia de un contrato en un documento escrito sea irrelevante, porque la forma cumple una función ad probationem como elemento de prueba de la existencia del contrato y de los derechos y obligaciones contenidos en sus cláusulas. Según el artículo 1218 del CC, la escritura pública va a producir plenos efectos en cuanto al hecho que motivó el contrato e incluso frente a terceros, pero también entre las partes contratantes, en cuanto a las declaraciones que consten en la misma. Así, al ser un contrato celebrado ante un fedatario público como un notario, lo que figure en el contrato no podrá ser contradicho ante los tribunales.
Caso Práctico: Implicaciones de la Constitución Gratuita
En nuestro caso práctico, la servidumbre nunca pudo haberse constituido porque la adquisición de un derecho real de servidumbre de forma gratuita equivale a una donación, y la donación inmobiliaria, para que sea válida, ha de constar en escritura pública (artículo 633 del CC).
Constitución Onerosa: La Servidumbre por Compraventa
La otra variante es la contraria: el acuerdo verbal se hizo con ánimo de lucro. Se trataría de un contrato de carácter oneroso que consiste en comprar una servidumbre, debiendo concurrir como requisitos esenciales los del artículo 1261 del CC.
Ni la normativa que regula la compraventa en particular (artículos 1445 y siguientes del CC), ni la normativa que regula el derecho real de servidumbre (artículos 530 y siguientes del CC), exigen para la validez del contrato o la constitución de una servidumbre predial la escritura pública. Sin embargo, esto no es suficiente; hay que atender a otros aspectos para llegar a una conclusión.
Principio de Libertad de Cargas y Carga de la Prueba
El Tribunal Supremo (TS) ha declarado que constituye un principio general del derecho el de libertad de cargas o de plenitud del dominio, con el que se está indicando que el derecho de propiedad se presume libre de cargas y gravámenes y, por lo tanto, pleno. Es una presunción iuris tantum, por lo que a quien alegue un derecho real que grava un derecho de propiedad le corresponde la carga de la prueba, que ha de ser plena.
En este caso, ese acuerdo de voluntades verbal conlleva a dudas; no es inequívoco que se quiso constituir una servidumbre, porque lo que pudieron pretender los dos promotores al instalar esa tubería de desagüe de un edificio en el pozo del otro pudo ser una solución transitoria y momentánea. Que el edificio que estaba evacuando las aguas en el contiguo construyera su propio pozo ciego pudo deberse a un simple arrendamiento, en cuanto contrato temporal.
Además, si esa hubiera sido la voluntad, lo normal es que al proceder a describir el edificio en uno y otro título (artículo 5 de la Ley de Propiedad Horizontal – LPH), se indicaría la existencia de dicha servidumbre, lo cual no sucede. Por lo tanto, hay dudas más que razonables, con lo que no queda destruida la presunción de que no se quiso constituir una servidumbre.