Contrato de Compraventa: Conceptos, Elementos y Obligaciones Legales Esenciales

El Contrato: Concepto y Características Fundamentales

El contrato es un pacto o acuerdo de voluntades entre dos personas, las cuales se obligan a cumplir unas estipulaciones para satisfacer sus intereses. Es un negocio jurídico bilateral y, por lo tanto, un acuerdo del que surgen derechos y obligaciones para las partes.

Características del Contrato

Fuente de Obligación: El contrato es fuente de obligación (Art. 1089 C.C.). Es la fuente más típica que se adapta a la libre voluntad de los contratantes al querer crear un contrato.
Norma entre Partes: El contrato es una norma porque, desde que nace, obliga a las partes a cumplirla como si fuese una ley (Art. 1091 C.C.).
Vínculo Jurídico: El contrato es un vínculo jurídico que une a las partes contratantes, quienes se encuentran comprometidas por el principio básico de contratación hasta que el contrato se extinga.
Principio de Autonomía Privada: El contrato tiene como base el principio de autonomía privada (Art. 1255 C.C.). Los contratos pueden establecer las condiciones que no vayan en contra de las leyes, la moral o el orden público. Su manifestación más relevante es:
- Libertad para la contratación.
- Solo se impone un límite: que no vayan en contra de la ley.
- Se dan excepciones, como el contrato de adhesión, donde la autonomía privada se encuentra reducida.

Elementos del Contrato

Son aquellos sin los que el contrato no puede existir. Si no se da alguno de los elementos esenciales, el contrato no existe y podría invalidarse (Art. 1261 C.C.).

El Consentimiento: Se produce cuando concurren oferta y aceptación. Debe ser libre, consciente y voluntario, y no debe tener vicios (Art. 1265 C.C.).
El Objeto: Es la materia sobre la que recae el contrato.
La Causa: El porqué de la contratación.

Elementos Accidentales del Contrato

Aquellos que no son obligatorios, sino que se incluyen por voluntad de las partes:

Condición
Término o Plazo
Modo

Fases de Perfección del Contrato: Oferta y Aceptación

Antes de que las partes contratantes lleguen a un acuerdo, tenemos varios pasos:

Tratos Preliminares: En esta fase, las partes se ponen en contacto, dialogan e intentan ajustar sus pretensiones, incluso discuten aspectos jurídicos.
El Precontrato: Es una promesa, un compromiso; las partes se comprometen a contratar más tarde. En muchas ocasiones, en el precontrato, las partes quedan obligadas a realizar las prestaciones pactadas cuando se cumplan las condiciones establecidas (Art. 1451 C.C.).
Perfección del Consentimiento: Se produce el consentimiento y desde aquí empieza la vida del contrato. Se tienen que introducir en firme los pactos, cláusulas o condiciones. Se dan por escrito y esos pactos obligan a las partes contratantes a cumplir en virtud del principio de pacta sunt servanda.
Fase de Ejecución: Periodo de vida del contrato desde que nace hasta que se extingue.
Fase de Extinción del Contrato: Una vez que se ha ejecutado el contrato, este se extingue.

El Contrato de Compraventa: Concepto y Características

Es el contrato por el que uno de los contratantes se obliga a entregar una cosa determinada y el otro a pagar por ella un precio cierto (Art. 1445 C.C.). Si se intercambia cosa por cosa, sería permuta; si es dinero por dinero, es un intercambio. Se pueden dar ambas cosas.

Compraventa Mercantil

Según el Art. 325 del Código de Comercio, la compraventa es mercantil cuando el objeto sobre el que recae son cosas muebles compradas para renovarlas con ánimo de lucro.

Características del Contrato de Compraventa

Consensual: Se perfecciona por el simple consentimiento de las partes. Lo que se compra y a qué precio ya ha dado lugar al contrato; en la compraventa no hace falta entregar cosas (Art. 1450 C.C.).
Bilateral: Produce obligaciones recíprocas entre las partes contratantes: el vendedor, la entrega de las cosas; y el comprador, el pago del precio.
Translativo del Dominio: Se transmite la propiedad de las cosas. En el momento en que el comprador paga el precio en su totalidad y el vendedor se la entrega, desaparece el desarrollo de crédito.
Oneroso: Las dos partes dan algo.
Típico: Tiene regulación propia, y la compraventa mercantil está regida en el Código de Comercio.

Elementos del Contrato de Compraventa

Subjetivos: Comprador y Vendedor.
Objetivos: Las cosas y el precio.

Para poder realizar una compraventa, las partes deben tener capacidad general para contratar, es decir, ser mayores de 18 años y tener libre disposición de sus bienes.

El Precio en la Compraventa

Según el Art. 1445 C.C., debe consistir en dinero o signo que lo represente. Se tiene que establecer el lugar y el tiempo en el que se va a dar el precio. En todo contrato se cita el precio total; si se trata de precios a plazos, se establece el día del vencimiento y finalmente el precio total. El pago del precio se considera la obligación principal del comprador. Generalmente, el precio se conviene entre comprador y vendedor, ajustándose a las reglas del mercado. Hay algunos precios que están fijados por la ley. Al ser la compraventa un contrato de carácter consensual, aparecen las arras, que consisten en un anticipo del precio. Se les llama arras confirmatorias porque sirven para confirmar que se ha establecido un contrato y normalmente se descuentan del precio final.

Obligaciones del Vendedor

La Entrega de la Cosa (Traditio)

Es la principal obligación del vendedor. El contrato de compraventa no transmite por sí mismo la propiedad de las cosas, sino que obliga a transmitirla más tarde. La entrega de las cosas en Derecho se llama tradición y puede ser:

Material o Real: Consiste en trasladar la posesión de las cosas al comprador, siempre que sean bienes muebles.
Instrumental: Se da para los bienes inmuebles cuando se realiza la venta mediante escritura pública.

Reglas de la Entrega

Tendrá que entregar las cosas en buen estado y como se encontraban.
Los gastos de la entrega corren por cuenta del comprador o vendedor, dependiendo del acuerdo en el contrato.
Hay que ver si hay transporte de por medio o no. Si es debido por el comprador, pagado por el vendedor.
Las cosas se tienen que entregar en el lugar y tiempo establecido en el contrato; si no se ha dicho nada, en el domicilio del deudor.

El Saneamiento

El vendedor tiene que entregar las cosas sin defecto. Si lo hace con algún defecto, se encuentra obligado a sanear. Tenemos tres tipos:

Saneamiento por Evicción

Está regulado en el Art. 1475 C.C. Tendrá lugar la evicción cuando se prive al comprador, por sentencia firme y en virtud de un derecho anterior a la compra, de toda o parte de la cosa vendida.

Requisitos para la Evicción:

Tiene que producirse una privación al comprador de toda la cosa o de una parte.
Que esa pérdida tenga una causa justa.
Que esa privación se produzca por una sentencia firme.

Efectos de la Evicción (Art. 1478 C.C.):

La restitución del precio que tuviera la cosa vendida al tiempo de la evicción.
Puede pedir los frutos de las cosas.
Puede pedir los costes del pleito por evicción.
Las costas por saneamiento, si las hubiera pagado.
Los gastos del contrato.
Puede pedir una indemnización por daños y perjuicios.

Saneamiento por Cargas Ocultas

Es un impuesto sobre un bien inmueble en favor de una tercera persona y que limita el derecho de propiedad que tiene el dueño.

Saneamiento por Vicios Ocultos

Vicios son defectos de los productos en calidad, cantidad, etc. (Art. 1484 C.C.). Surge la obligación de sanear por vicios ocultos para el vendedor cuando las cosas tuvieran defectos ocultos que las hacen impropias para el uso al que se van a destinar o, de haberlo sabido, el comprador no las habría adquirido. Como consecuencia, el comprador puede:

Pedir una resolución del contrato.
Rebajar una cantidad de precio proporcional al defecto.
Indemnización por daños y perjuicios causados.

Según el Art. 1490 C.C., el plazo para ejercitar la acción es de 6 meses a partir de la entrega de las cosas.