Contratos Civiles en Chile: Compraventa, Arriendo, Hipoteca y Más

Remedios Frente al Incumplimiento Contractual

Cumplimiento específico

Su objeto es exigir lo pactado en los términos exactos del contrato, sin sustitución (arts. 1889, 1553 y 1555 del Código Civil).

Requisitos:

Incumplimiento por parte del deudor.
Posibilidad material y jurídica de la ejecución.

Resolución

Tiene un efecto extintivo y retroactivo: libera al acreedor de la relación contractual y obliga a las partes a devolver lo recibido (arts. 1489 y 1567 del Código Civil).

Requisitos:

Que se trate de un contrato bilateral.
Que exista un incumplimiento grave o esencial.
Que el acreedor haya cumplido o esté llano a cumplir su propia obligación.

Cláusula resolutoria

Permite extrajudicializar los efectos de la resolución. Puede ser ipso facto o por notificación, y en ella las partes señalan qué incumplimientos consideran graves (art. 1489 del Código Civil).

Pacto comisorio simple

Es similar a la condición resolutoria tácita, pero estipulada expresamente. Requiere resolución judicial y opera principalmente en la compraventa por no pago del precio.

Pacto comisorio calificado

Establece que el contrato se resolverá ipso facto por el incumplimiento. Sin embargo, el art. 1879 del Código Civil permite al deudor enervar la acción pagando en un plazo de 24 horas desde la notificación judicial.

Indemnización de perjuicios

Busca dejar al acreedor en la misma situación en la que se encontraría si el contrato se hubiera cumplido de forma perfecta y oportuna (arts. 1556 y ss., 1547 inc. 3 del Código Civil).

Requisitos:

Incumplimiento del deudor.
Daño o perjuicio para el acreedor.
Nexo causal entre el incumplimiento y el daño.
Culpa o dolo por parte del deudor.
Mora del deudor.

Suspensión del cumplimiento

Faculta a una parte para suspender su propio cumplimiento si la contraparte no ha cumplido o no está llana a cumplir su obligación (excepción de contrato no cumplido, art. 1552 del Código Civil).

Rebaja del precio

Permite al acreedor solicitar una disminución del precio como remedio a un cumplimiento imperfecto. Por ejemplo, en el caso de los vicios redhibitorios (art. 1868 del Código Civil).

Cláusula penal

Es un pacto donde las partes evalúan los daños de manera anticipada y convencional (art. 1535 del Código Civil). Puede ser moratoria, compensatoria o punitiva.

Requisitos:

Incumplimiento de la obligación principal.
Culpa del deudor.
Mora del deudor.

El Contrato de Promesa de Compraventa

Es un contrato preparatorio que tiene como objeto la celebración de otro contrato definitivo en el futuro (art. 1554 del Código Civil).

Requisitos del Contrato de Promesa

Para su validez, debe cumplir con los siguientes requisitos copulativos:

Que conste por escrito: La promesa es un contrato solemne.
Que el contrato prometido no sea de aquellos que las leyes declaran ineficaces: Es válido si la causal de ineficacia puede ser saneada antes de la celebración del contrato definitivo (ejemplo: el alzamiento de un embargo).
Que contenga un plazo o condición que fije la época de la celebración del contrato.
Que se especifique de tal manera el contrato prometido que solo falten, para que sea perfecto, la tradición de la cosa o las solemnidades que las leyes prescriban.

Incumplimiento de la Promesa

Si falta algún requisito del art. 1554, el contrato no producirá efectos. Los tribunales suelen declararlo afecto a nulidad absoluta.
Si una de las partes incumple la promesa (obligación de hacer), la otra puede exigir el cumplimiento forzado (art. 1553) o solicitar la resolución del contrato con indemnización de perjuicios (art. 1489).
En caso de incumplimiento recíproco, la doctrina y la jurisprudencia aceptan la resolución del contrato.

El Contrato de Compraventa

Regulado en el art. 1801 del Código Civil, es un contrato consensual, bilateral, oneroso y conmutativo.

Requisitos Esenciales

La cosa vendida: Debe ser comerciable, determinada y existir o esperarse que exista. ¡La venta de cosa ajena es válida!
El precio: Debe ser en dinero y determinado o determinable.

Obligaciones del Vendedor y Comprador

Se encuentran reguladas en los artículos 1824 y 1871 del Código Civil, respectivamente.

Remedios Específicos

Rebaja del precio: Aplicable en caso de vicios redhibitorios.
Pacto comisorio: Aplicable por el no pago del precio.
Cumplimiento específico o resolución: Aplicable, por ejemplo, ante la no entrega de la cosa.

La Hipoteca

Es un derecho de prenda constituido sobre inmuebles que no dejan por eso de permanecer en poder del deudor (art. 2407 del Código Civil). Es un derecho real de garantía que asegura el cumplimiento de derechos y obligaciones personales.

Características Principales

Recae sobre bienes inmuebles (art. 2418).
Es solemne: requiere escritura pública (art. 2409) e inscripción en el Conservador de Bienes Raíces (CBR).
Tiene por objeto asegurar el cumplimiento de una obligación principal (art. 46 y 1442). Puede existir previamente a la obligación que garantiza (art. 2413).
Es indivisible: las cosas hipotecadas responden por la totalidad de la deuda (art. 2408).
Limita el dominio del propietario, imponiéndole la obligación de evitar que la finca se pierda o deteriore (art. 2427).
Principio de enajenación: confiere al acreedor la potestad de vender la cosa en caso de incumplimiento (art. 1464).
La tradición del derecho real de hipoteca se efectúa mediante la inscripción del título en el Registro de Hipotecas y Gravámenes del CBR.

Bienes sobre los que Recae

Bienes raíces en propiedad.
El derecho de usufructo que recaiga sobre inmuebles.
Bienes futuros.
La cuota de un comunero sobre un inmueble.
Los aumentos y mejoras que reciba la cosa hipotecada.

Tipos de Garantía Hipotecaria

Específica: Se limita a una sola obligación determinada, con monto y exigibilidad individualizados (art. 2432).
Cláusula de Garantía General: Garantiza todas las obligaciones presentes y futuras que el deudor tenga o llegue a tener con el mismo acreedor (art. 2413).

Derechos del Acreedor Hipotecario

Derecho de preferencia: Otorga una preferencia de tercera clase (art. 2477) que permite al acreedor pagarse con prioridad sobre el producto de la realización de la finca hipotecada.
Derecho de venta: En caso de incumplimiento del deudor, el acreedor puede perseguir la venta de la cosa hipotecada en pública subasta. Se prohíbe el pacto comisorio (art. 2424).
Derecho de persecución: Permite al acreedor realizar la finca gravada, aunque pertenezca a un tercero poseedor (a través de la acción de desposeimiento).

La purga de la hipoteca se regula en el artículo 2428 del Código Civil.

El Contrato de Mandato

Es un contrato por el cual una persona (mandatario) se encarga de ejecutar uno o más negocios por cuenta y riesgo de otra (mandante) (arts. 2116 y ss. del Código Civil).

Requisitos y Características

Es un contrato consensual: puede aceptarse de forma expresa, tácita o incluso por el silencio del mandatario.
Puede recaer sobre cualquier negocio lícito, con la única prohibición de testar, que es un acto personalísimo.

Agencia Oficiosa (Cuasicontrato)

Regulada en el art. 2287 del Código Civil, es un cuasicontrato donde una persona (agente oficioso) actúa sin mandato y sin la oposición del interesado. Debe administrar con diligencia (culpa leve) y requiere ratificación para vincular plenamente al interesado.

Según el art. 2290, si el negocio fue bien administrado y útil, el interesado debe reembolsar los gastos. Si no fue útil, no debe nada y no hay acción en su contra.

Delegación del Mandato (Art. 2135 CC)

Si el contrato nada dice: Se puede delegar. El mandatario responde por los hechos del sustituto, salvo caso fortuito.
Delegación autorizada: El mandante autoriza expresamente la delegación. Si no indica la persona, el mandatario debe elegir un sustituto idóneo (art. 2135 inc. 2).
Delegación a persona designada: Cuando el mandante designa expresamente al sustituto, se entiende que hay un nuevo mandato directo entre mandante y sustituto. El mandatario inicial queda liberado de responsabilidad por los actos del sustituto (art. 2137).
Delegación prohibida: Si el mandante prohíbe delegar y el mandatario lo hace, la delegación es inoponible al mandante. El mandatario se extralimitó y responde directamente por los perjuicios (art. 2136).

El Contrato de Arrendamiento

Regulado en el art. 1915 del Código Civil, es un contrato en que las dos partes se obligan recíprocamente, la una a conceder el goce de una cosa, y la otra a pagar por este goce un precio determinado.

Partes y Elementos Esenciales

Las partes son el arrendador y el arrendatario (art. 1919 CC). Los elementos esenciales son el consentimiento, la cosa arrendada y el precio.

Es consensual (art. 1921), aunque las partes pueden agregar solemnidades.
El objeto debe cumplir los requisitos generales y puede ser cosa ajena (art. 1916). Se aplican las reglas de la evicción y los vicios redhibitorios.
El precio puede pagarse en dinero, frutos o especies (diferencia con la compraventa, art. 1917).

Obligaciones del Arrendador (Art. 1924 y ss.)

Entregar la cosa: Si no se dice nada, se aplican las reglas del art. 684. Si no entrega por hecho o culpa suya, debe indemnizar y el arrendatario puede terminar el contrato (art. 1925). La entrega tardía también da derecho a indemnización (art. 1926).
Mantener la cosa en estado de servir para su uso: Esto incluye realizar las reparaciones necesarias (art. 1927).
Liberar de toda turbación o embarazo en el goce de la cosa. Esto incluye defender al arrendatario de turbaciones de derecho (evicción, art. 1930 y ss.) y responder por los vicios redhibitorios (arts. 1932-1933).

Obligaciones del Arrendatario

Pagar el precio o renta durante toda la vigencia del contrato (art. 1942).
Usar la cosa conforme a su naturaleza y a lo convenido (art. 1938), cuidándola como un buen padre de familia (art. 1939).
Restituir la cosa al término del contrato, en el estado en que la recibió, considerando los deterioros propios del uso y tiempo.

Subarrendamiento

En el Código Civil, la regla general es que no se puede subarrendar salvo autorización expresa. En la Ley 18.101 (arrendamiento de predios urbanos), la regla se invierte: se puede subarrendar, salvo que se prohíba expresamente.

Causales de Término del Arrendamiento

Destrucción de la cosa (art. 1950): No importa si es fortuito, basta la destrucción total.
Expiración del tiempo estipulado (art. 1954): Si es a plazo fijo, no se requiere aviso. Si no hay plazo, se necesita desahucio (aviso anticipado, art. 1951). La tácita reconducción solo opera para inmuebles (art. 1956).
Extinción del derecho del arrendador (art. 1958): Si se extingue su derecho, se extingue el arrendamiento. Si el arrendatario ignoraba la causa de la extinción, tiene derecho a indemnización (art. 1959). Si la extinción fue por culpa del arrendador, este debe indemnizar, salvo que el adquirente esté obligado a respetar el arriendo (arts. 1961-1962).

Mejoras en la Cosa Arrendada

Locativas (art. 1927): A cargo del arrendatario, son las que por costumbre corresponden al que goza de la cosa.
Necesarias (art. 1935): Indispensables para la subsistencia de la cosa. Son de cargo del arrendador.
Útiles: Aumentan el valor de la cosa. Son de cargo del arrendatario, quien puede retirarlas si es posible sin detrimento. Si el arrendador consiente en pagarlas, se convierten en su obligación.
Voluptuarias: De lujo y recreo. Son de cargo del arrendatario y no tiene derecho a reembolso.

La Prenda

Es una convención entre un constituyente y un acreedor, por la cual el primero afecta una cosa mueble en garantía del cumplimiento de una deuda propia o ajena. Otorga al acreedor la facultad de vender la cosa y pagarse preferentemente con el producto de la venta si el deudor incumple su obligación.

Partes Involucradas

Constituyente (o pignorante): Quien entrega o afecta la cosa mueble.
Acreedor prendario: A favor de quien se constituye la garantía.

Objeto de la Prenda

Recae generalmente sobre cosas muebles que deben estar determinadas.

Prenda con desplazamiento: Se limita a cosas corporales muebles.
Prenda sin desplazamiento: Puede recaer sobre cosas corporales e incorporales, incluyendo derechos. La ley autoriza expresamente la prenda sobre cosas futuras y sobre universalidades de hecho.
Prenda irregular o anómala: Ocurre cuando recae sobre cosas fungibles o consumibles (como el dinero). El acreedor se hace dueño de las cosas, quedando obligado a restituir otro tanto de igual género y calidad.

Tipos de Prenda y Perfeccionamiento

Prenda con Desplazamiento (Prenda Civil)

Es un contrato real, que se perfecciona por la entrega real y efectiva de la cosa empeñada al acreedor (Arts. 2384 y 2386 CC). El acreedor prendario obtiene la mera tenencia de la cosa. Es un contrato unilateral, pues perfeccionado por la entrega, solo surgen obligaciones para el acreedor (custodiar, conservar y restituir).

Prenda sin Desplazamiento (Ley de Prenda sin Desplazamiento – LPSD)

Es un contrato solemne. No requiere la entrega material de la cosa, la cual permanece en poder del constituyente, quien conserva su tenencia y uso (Art. 18 LPSD). El derecho real de prenda se constituye y transfiere al acreedor mediante la inscripción del contrato en el Registro de Prendas sin Desplazamiento.

Características Esenciales

Accesorio: La prenda siempre supone una obligación principal a la que accede (Art. 2385). La nulidad de la obligación principal extingue la prenda.
Derecho Real de Garantía: Confiere al acreedor la potestad de perseguir la cosa para venderla y pagarse con el producto.
Mueble: Recae necesariamente sobre bienes muebles.
Indivisible: Cada parte de la cosa responde por la totalidad de la deuda (Art. 2405 CC). Esta es una característica de la naturaleza del contrato, por lo que puede ser renunciada.

Derechos y Obligaciones del Acreedor Prendario

Derechos del Acreedor

Derecho de Preferencia: La prenda otorga al acreedor un privilegio de segunda clase (Art. 2474 N°3) para pagarse con el producto de la realización del bien, con prioridad sobre otros acreedores.
Derecho de Venta: El acreedor puede pedir la realización de la prenda en pública subasta si el deudor se constituye en mora (Art. 2397). En la prenda sin desplazamiento, si la subasta no tiene postores, el acreedor puede solicitar que se le atribuya el dominio de la cosa en pago de la deuda (Art. 29 LPSD).
Derecho de Retención: Solo en la prenda con desplazamiento, el acreedor puede conservar la tenencia de la prenda hasta el pago íntegro del crédito. Este derecho no existe en la prenda sin desplazamiento.
Derecho de Persecución: Permite al acreedor recobrar la tenencia de la prenda que haya perdido, incluso contra terceros (Art. 2393). En la prenda sin desplazamiento, si la cosa está en poder de un tercero, el acreedor puede deducir la acción de desposeimiento.

Obligaciones del Acreedor

En la prenda con desplazamiento, incluyen la de guardar y conservar la cosa como un buen padre de familia (Art. 2394) y la de no usarla (salvo autorización). Responde por culpa leve. En la prenda sin desplazamiento, la única obligación del acreedor es el alzamiento del derecho real de prenda inscrito una vez pagada la obligación.

Prenda de Cosa Ajena

El contrato de prenda, ya sea con o sin desplazamiento, es válido aun cuando el constituyente no sea el dueño de la cosa. Sin embargo, el hecho de que el constituyente carezca de la facultad de enajenar impide que se constituya o transfiera el derecho real de prenda.

Si el dueño reclama la cosa en la prenda con desplazamiento y la recupera, el contrato se extingue.
En la prenda sin desplazamiento, solo el dueño puede alegar la inexistencia del derecho real de prenda, sin perjuicio de la validez del contrato entre las partes.

Extinción de la Prenda

La prenda se extingue por vía consecuencial cada vez que se extingue la obligación principal (por ejemplo, por pago).

También puede extinguirse por vía principal, subsistiendo la obligación caucionada, en casos como: la destrucción de la cosa empeñada (Art. 2406 inc. 1), salvo que esté asegurada; cuando la propiedad de la cosa pasa al acreedor; o por el abuso de la prenda por parte del acreedor (Art. 2396 inc. 3).