Contratos Civiles en España: Tipos, Requisitos y Marco Legal del Código Civil

Teoría General del Contrato

El contrato existe desde que una o varias personas consienten en obligarse frente a otra u otras a dar alguna cosa o prestar un servicio (art. 1254 CC) y, según la doctrina, es un acuerdo de voluntades entre dos o más partes destinado a crear, modificar o extinguir relaciones jurídicas patrimoniales, siendo solo contratos los negocios patrimoniales como fuente de obligaciones (art. 1089 CC).

Funciones del Contrato

Crear, modificar o extinguir obligaciones.
Crear derechos reales junto a la obligación mediante título y modo (arts. 609 y 1095 CC).
Realizar atribuciones patrimoniales inmediatas.
Preordenar contratos futuros.

Caracteres Principales

Los contratos se caracterizan por ser un acuerdo de voluntades (mínimo dos personas), tener carácter patrimonial, ser voluntarios y poseer fuerza obligatoria (art. 1091 CC). Presentan una eficacia relativa entre las partes y sus herederos, salvo estipulación a favor de tercero (art. 1257 CC), y son normalmente consensuales (arts. 1258 y 1278 CC), aunque existen contratos reales y formales.

Elementos del Contrato

Esenciales: Sin ellos no hay contrato (consentimiento, objeto y causa).
Naturales: La ley los presume salvo pacto en contrario.
Accidentales: Solo existen si se pactan, como la condición, el término y el modo.

Elementos Esenciales del Contrato (Art. 1261 CC)

Los elementos esenciales son el consentimiento, el objeto y la causa.

1. El Consentimiento

Es el acuerdo de voluntades formado por la oferta y la aceptación sobre la cosa y la causa (art. 1262 CC). Requiere:

Capacidad para contratar (art. 1263 CC).
Ausencia de vicios: Error, violencia, intimidación o dolo (art. 1265 CC).
Coincidencia: Si la aceptación altera la oferta, existe una contraoferta.

Se admiten los tratos preliminares y puede surgir responsabilidad precontractual (culpa in contrahendo) si se rompen injustificadamente negociaciones avanzadas.

2. El Objeto

Conforme al art. 1271 CC, puede recaer sobre cosas dentro del comercio, incluso futuras, o sobre servicios que no sean contrarios a la ley o a las buenas costumbres. Debe ser:

Posible: Si es imposible, el contrato es nulo (art. 1272 CC).
Lícito.
Determinado o determinable (art. 1273 CC).

3. La Causa

Según la teoría objetiva del Código Civil (art. 1274 CC), la causa es:

En contratos onerosos: La prestación o promesa de la otra parte.
En contratos remuneratorios: El servicio o beneficio remunerado.
En contratos de beneficencia: La mera liberalidad.

Es nulo el contrato con causa ilícita (art. 1275 CC), sin perjuicio de que un fin subjetivo común pueda elevarse a causa cuando sea compartido y decisivo.

3. Autonomía de la Voluntad (Art. 1255 CC)

Las partes pueden pactar libremente lo que tengan por conveniente dentro de los límites de la ley, la moral y el orden público.

Manifestaciones: Autodecisión (libertad de contratar o no), autorregulación (libertad para fijar el contenido) y autoobligación (la fuerza vinculante nace de la voluntad).
Límites: La ley, especialmente las normas imperativas (como la prohibición del pacto comisorio, arts. 1855 y 1884 CC), la moral (causa u objeto contrario a ella, arts. 1271 y 1275 CC) y el orden público, entendido como los principios esenciales del sistema jurídico, destacándose hoy la restricción en contratos de consumo, condiciones generales y contratos tipo.

4. Arras

Las arras son una cantidad de dinero u otra cosa entregada al celebrar el contrato, con función de prueba, garantía o desistimiento según lo pactado.

Tipos de Arras

Confirmatorias: Prueban el contrato y anticipan el precio sin permitir desistimiento.
Penales: Actúan como cláusula penal (arts. 1152 y ss. CC).
Penitenciales: (Art. 1454 CC) Permiten desistir perdiendo las arras el comprador o devolviendo el doble el vendedor.

5. Opción de Compra

Contrato por el que una parte concede a otra el derecho exclusivo a decidir si celebra una futura compraventa dentro de un plazo y por un precio determinado o determinable.

Naturaleza: Contrato preparatorio que atribuye un derecho potestativo al optante.
Efectos: El concedente no puede vender a un tercero; el ejercicio de la opción perfecciona la compraventa sin nuevo consentimiento y, si no se ejercita, el contrato se extingue. Es unilateral, normalmente oneroso y con plazo, distinto de la promesa de venta.

6. Compraventa

Según el art. 1445 CC, el vendedor se obliga a entregar una cosa determinada y el comprador a pagar un precio cierto en dinero o signo que lo represente.

Características: Contrato principal, consensual, bilateral, oneroso, generalmente conmutativo y con finalidad traslativa del dominio (art. 609 CC).
Obligaciones del Vendedor: Conservar y entregar la cosa (arts. 1461 y ss. CC) y saneamiento por evicción y por vicios ocultos.
Obligaciones del Comprador: Pagar el precio (art. 1500 CC) y recibir la cosa.

7. Artículo 1504 CC: Resolución en Inmuebles

Regula la resolución de la compraventa por falta de pago cuando exista pacto comisorio expreso, especialmente en inmuebles con precio aplazado.

Claves: Debe haber pacto expreso, el vendedor ha de requerir de pago judicial o notarialmente y, si el comprador paga antes del requerimiento, no se produce la resolución.

8. Donación

Según el art. 618 CC, es un acto de liberalidad por el que una persona dispone gratuitamente de una cosa a favor de otra que la acepta, siendo un acto inter vivos que requiere animus donandi.

Forma: Inmuebles en escritura pública y muebles mediante donación manual.
Revocación: Procede solo por supervivencia o aparición de hijos, ingratitud del donatario o incumplimiento de cargas.

9. Arrendamiento Urbano (LAU)

Contrato por el que una parte concede a otra el uso o goce de una cosa por tiempo determinado y precio cierto (art. 1543 CC), siendo consensual, bilateral, oneroso, de tracto sucesivo y temporal.

Obligaciones del Arrendador: Entregar la vivienda o local en condiciones de uso, realizar reparaciones necesarias y garantizar el goce pacífico.
Obligaciones del Arrendatario: Pagar la renta, usar la cosa conforme a su destino con diligencia, no hacer obras perjudiciales sin consentimiento y devolver la cosa al finalizar el contrato.
Arrendamiento de Vivienda: Duración mínima de 5 años (si el arrendador es persona física) o 7 años (si es persona jurídica), con prórroga tácita de 3 años; cabe desistimiento del arrendatario con preaviso e indemnización.
Renta y Fianza: Renta libre con posible actualización y fianza obligatoria en metálico (una mensualidad en vivienda).
Derechos de Adquisición Preferente: Tanteo y retracto salvo renuncia válida.
Extinción: Fin del plazo sin prórroga, mutuo acuerdo, incumplimiento, desistimiento legal o pérdida de la cosa.
Uso Distinto de Vivienda: Sin prórroga forzosa, duración pactada y predominio de la autonomía de la voluntad.

10. Arrendamientos Rústicos

Consisten en la cesión temporal de fincas o explotaciones agrarias y se regulan por la Ley de Arrendamientos Rústicos (especialmente el art. 2 LAR).

Condiciones: Duración mínima legal de 5 años, renta libre y reconocimiento de derechos de tanteo y retracto.
Elementos Personales: El arrendador (titular de la finca) y el arrendatario (quien la explota), con requisitos de capacidad y profesionalidad.
Elementos Reales y Renta: El objeto son fincas rústicas o explotaciones; la renta es libre, normalmente en dinero o especie, con reglas de actualización.
Derechos y Deberes: El arrendador garantiza el goce pacífico; el arrendatario debe explotar adecuadamente, pagar la renta y conservar la finca.

11. Préstamo: Comodato y Mutuo

El préstamo puede adoptar dos formas según el art. 1740 CC:

Comodato: Uso gratuito de una cosa no fungible con obligación de devolver la misma cosa. Es un contrato real, gratuito y unilateral. Se extingue por plazo, uso convenido, necesidad urgente o muerte del comodatario (si es intuitu personae).
Mutuo: Préstamo de dinero o cosas fungibles con obligación de devolver otro tanto de la misma especie y calidad. Es real, traslativo de dominio, unilateral y puede ser gratuito u oneroso (intereses).

12. Mandato

Contrato por el que una persona se obliga a prestar un servicio o realizar un acto por cuenta de otra (art. 1709 CC).

Características: Consensual, puede ser gratuito u oneroso y normalmente representativo.
Obligaciones: El mandatario debe actuar con diligencia y rendir cuentas; el mandante debe reembolsar gastos, indemnizar daños y pagar la retribución pactada.

13. Depósito

Contrato por el que una persona recibe una cosa ajena con obligación de custodiarla y devolverla (art. 1758 CC).

Naturaleza: Es un contrato real.
Tipos: Voluntario o necesario; regular (se devuelve la misma cosa) o irregular (se devuelve el equivalente).

14. Renta Vitalicia

Contrato por el que una persona entrega un capital o bienes a cambio de una renta o pensión periódica durante la vida de una persona determinada o de un tercero (art. 1802 CC).

Carácter: Es un contrato aleatorio, pues depende de la duración incierta de la vida.
Elementos: Capital inicial, renta periódica y la persona cuya vida sirve de referencia.

15. Transacción

Contrato por el que las partes, mediante concesiones recíprocas, evitan un pleito o ponen fin a uno ya iniciado (art. 1809 CC).

Características: Bilateral y oneroso. Exige poder de disposición sobre el objeto.
Efectos: Produce eficacia de cosa juzgada, impidiendo volver a litigar sobre el mismo objeto entre las partes.

16. Arbitraje

Medio alternativo de resolución de conflictos por el que las partes someten sus controversias a uno o varios árbitros.

Resultado: Se dicta un laudo con fuerza similar a una sentencia judicial.
Elementos: Convenio arbitral, árbitros y laudo ejecutable.

17. Fianza

Contrato por el que el fiador se obliga frente al acreedor a cumplir la obligación del deudor principal si este no lo hace (art. 1822 CC).

Características: Contrato accesorio, normalmente gratuito (puede ser oneroso) y crea un vínculo directo entre fiador y acreedor.
Extinción: Se extingue con la obligación principal y por las causas legales de los arts. 1181, 1190, 1193 y 1197 CC.