Contratos Civiles Esenciales: Compraventa, Arrendamiento, Préstamo y Sociedad
Contratos Civiles Esenciales: Compraventa, Arrendamiento, Préstamo y Sociedad
Compraventa
Concepto: Por el contrato de compraventa, uno de los contratantes (vendedor) se obliga a entregar una cosa determinada y el otro (comprador) a pagar un precio cierto, en dinero o signo que lo represente. (Art. 1445 CC).
Características:
- Consensual: No requiere la entrega de la cosa para su perfeccionamiento.
- Bilateral: Genera obligaciones recíprocas para ambas partes.
- Obligacional: Produce obligaciones, no transmite la propiedad de inmediato, sino que obliga a transmitirla.
- Oneroso: Implica contraprestación de ambas partes.
- Conmutativo: Cada parte asume su obligación en atención a la de la otra.
Elementos:
Personales:
Son el vendedor y el comprador, obligados respectivamente a entregar la cosa y pagar el precio. Se requiere la capacidad general de obrar, con excepciones (art. 1459 CC).
Reales:
Son la cosa y el precio, objeto del contrato (art. 1445 CC). La cosa puede ser de cualquier clase, incluyendo derechos. El precio debe ser una suma de dinero o signo que lo represente, cierto (sin simulación) y determinado, sin dejarlo al arbitrio de un contratante.
Forma:
Rige el principio de libertad de forma, con las excepciones del art. 1280 CC.
Obligaciones del Comprador
1. Pagar el Precio:
Es su principal obligación (art. 1500 CC). Debe realizarse en el modo y tiempo pactados en el contrato.
2. Recibir la Cosa:
Al ser un contrato consensual, la entrega puede ser posterior a la firma. La negativa del comprador a recibirla constituye incumplimiento, salvo que la cosa sea distinta a la contratada en calidad o cantidad.
Obligaciones del Vendedor
1. Entregar la Cosa:
Se entiende entregada cuando se pone en poder y posesión del comprador, en el estado en que se hallaba al perfeccionar el contrato, incluyendo todo lo especificado en el mismo. Los gastos de entrega corren a cargo del vendedor, salvo pacto en contrario.
2. Saneamiento:
El vendedor debe responder al comprador por:
Saneamiento por Evicción:
Pérdida de un derecho por sentencia firme que prive al comprador de todo o parte de la cosa comprada.
Saneamiento por Vicios Ocultos:
El vendedor responde por los defectos ocultos de la cosa vendida.
Requisitos:
- Existencia de vicio oculto: no manifiesto, ni conocido por un comprador perito.
- Que el vicio haga la cosa inútil o disminuya su uso, de modo que el comprador no la habría adquirido o habría pagado menos.
Efectos:
El comprador puede optar por:
- Desistir del contrato, con devolución de cosa y precio.
- Rebajar el precio proporcional al defecto.
Si el vendedor conocía los vicios y no los manifestó, debe indemnizar por daños y perjuicios. El plazo para ejercitar la acción es de seis meses desde la entrega.
Saneamiento por Gravámenes Ocultos:
Se da en la venta de inmuebles con gravámenes o limitaciones ocultas (art. 1483 CC):
- Que sea oculto: no aparente, ni mencionado en la escritura, ni conste en el Registro de la Propiedad.
- Que sea de tal naturaleza que se presuma que el comprador no habría adquirido la finca de haberlo conocido.
Efectos:
El comprador puede rescindir el contrato o solicitar indemnización. El plazo para ejercitar la acción es de un año.
Arrendamiento
Concepto y Clases:
Contrato por el que una parte (arrendador) cede a otra (arrendatario) el uso de una cosa (mueble o inmueble) por tiempo determinado y precio cierto.
- Características: Consensual, bilateral, oneroso y temporal.
Clases:
- Arrendamientos especiales: Con normativa específica (arrendamiento de vehículos, urbanos y rústicos), donde el Código Civil se aplica de forma supletoria.
- Arrendamientos regulados exclusivamente por el Código Civil: Todos los demás.
Arrendamientos Urbanos:
- Concepto: Contratos sobre fincas urbanas (edificaciones).
- Regulación: Ley de Arrendamientos Urbanos de 24/11/1994 (LAU) y normativa autonómica sobre arrendamientos de uso turístico.
Regulación General en la LAU de 1994:
Se aplica a los arrendamientos urbanos celebrados después del 1 de enero de 1995.
Modalidades:
- Arrendamiento de vivienda: Sobre edificación habitable destinada a satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario, su cónyuge o hijos dependientes.
- Arrendamiento para uso distinto del de vivienda: Sobre edificación habitable o no, con destino distinto al de vivienda permanente. Incluye arrendamientos por temporada y para actividades industriales, comerciales, etc.
Normas Autonómicas:
Existen normas comunes para ambos tipos de arrendamiento (formalización y fianza), y normas específicas para cada modalidad.
- Los arrendamientos de vivienda se rigen imperativamente por el Título II de la LAU, y supletoriamente por la voluntad de las partes y el Código Civil.
- Los arrendamientos para uso distinto del de vivienda se rigen por la voluntad de las partes, supletoriamente por el Título III de la LAU y el Código Civil (con excepciones imperativas).
El Préstamo
Art. 1740 CC: Por el contrato de préstamo, una parte entrega a otra una cosa no fungible para que la use y la devuelva (comodato), o dinero u otra cosa fungible, con la condición de devolver otro tanto de la misma especie y calidad (mutuo).
Clases:
- Comodato: Préstamo de uso.
- Mutuo: Préstamo de consumo.
Comodato:
Una parte (comodante) entrega a otra (comodatario) una cosa para que la use y la devuelva (no se transmite la propiedad).
Características:
- Contrato real: Requiere la entrega de la cosa.
- Unilateral: Genera obligaciones solo para el comodatario.
- Gratuito: Si mediara dinero, sería un arrendamiento.
- De duración temporal.
Elementos:
- Personales: Comodante (prestamista) con derecho de uso sobre la cosa, y comodatario (prestatario) que recibe la cosa.
- Reales: La cosa objeto de préstamo ha de ser no consumible. Puede ser consumible, pero solo para su uso, sin consumir.
- Formales: Libertad de forma.
Contenido:
Derecho de uso y obligación del comodatario de devolver la cosa en las mismas condiciones que la recibió.
Extinción:
Por causas generales de los contratos, llegada del plazo, fin del uso previsto o reclamación del comodante.
Mutuo:
Contrato por el cual una parte (mutuante) entrega a otra (mutuatario) una cosa fungible, con la obligación de devolver otro tanto de la misma especie y calidad.
Características:
- Contrato real: Requiere la entrega de la cosa, aunque puede ser consensual pactando la entrega para más tarde.
- Unilateral: Genera obligaciones solo para el prestatario.
- Gratuito: No es esencial, puede ser oneroso si se pactan intereses.
- De duración temporal.
Se transmite la propiedad de la cosa fungible, ya que no se devuelve la misma cosa, sino otra de la misma especie y calidad.
Elementos:
- Personales: Mutuatario, que recibe la cosa, y mutuante, que entrega y transmite la propiedad.
- Reales: La cosa será fungible (sustituible).
- Formales: Rige el principio de libertad de forma.
Contenido:
El que recibe tiene que devolver otro tanto de la misma especie y calidad.
La Sociedad Civil
Son personas jurídicas de tipo asociativo. Es un contrato por el cual dos o más personas se obligan a poner en común dinero, bienes o industria, con ánimo de partir entre sí las ganancias.
Características:
- Consensual: Se perfecciona con el consentimiento de las partes.
- Bilateral o plurilateral: Produce obligaciones para todas las partes.
- Oneroso: Se pretende generar ganancias proporcionales a lo aportado.
- Intuitu personae: Basado en la confianza y circunstancias personales.
- De tracto sucesivo: Contrato duradero y continuo que crea obligaciones permanentes.
Clases de Sociedad:
Sociedad Civil y Sociedad Mercantil:
En la mercantil, el lucro se consigue mediante actos de comercio; en la civil, no. La mercantil se rige por leyes especiales y la civil por el Código Civil.
Sociedad Universal y Particular:
- Sociedad universal de todos los bienes presentes: Se pone en común todo lo que actualmente pertenece a los socios, con ánimo de partirlo entre sí, así como las ganancias que adquieran con ello.
- Sociedad universal de ganancias: Comprende todo lo que adquieran los socios con su industria o trabajo mientras dure la sociedad. Los bienes de cada socio siguen en su propiedad particular, no pasan a la sociedad, solo el usufructo.
- Sociedad particular: Tiene por objeto cosas determinadas, su uso, sus frutos, una empresa o el ejercicio de una profesión.
Elementos:
- Personales: Los socios que celebran el contrato con un mismo fin. Pueden ser dos o más, y posteriormente pueden unirse más socios con el consentimiento unánime de los demás.
- Reales: La actividad, que debe ser lícita y establecerse en interés común de todos los socios. Incluye: objeto, aportaciones, fondo social y lucro obtenido.
- Formales: Libertad de forma, salvo que se aporten bienes inmuebles o derechos reales, que requerirán escritura pública.
Contenido: Obligaciones y Deberes de los Socios
Relaciones internas de los socios entre sí y de estos con la sociedad:
- Realizar la aportación a que se obligaron: dinero, bienes, industria o servicios.
- Deber de responsabilidad de cada socio por los daños y perjuicios que la sociedad sufra por su culpa.
- Participación en las ganancias y pérdidas de la sociedad según lo pactado. A falta de pacto, proporcionalmente a cada aportación.
- Gestión y administración de la sociedad. Rige la libertad de pacto y, si no existe tal:
- Si no se nombró administrador, lo serán todos los socios, pudiendo cada uno servirse del fondo social y actuar por separado obligando a la sociedad, y oponerse a los actos de los demás.
- Si se nombró administrador, este ejercerá todos los actos de administración con todas sus consecuencias.