Contratos Civiles Esenciales: Compraventa, Arrendamiento, Préstamo y Sociedad

Contratos Civiles Esenciales: Compraventa, Arrendamiento, Préstamo y Sociedad

Compraventa

Concepto: Por el contrato de compraventa, uno de los contratantes (vendedor) se obliga a entregar una cosa determinada y el otro (comprador) a pagar un precio cierto, en dinero o signo que lo represente. (Art. 1445 CC).

Características:

  • Consensual: No requiere la entrega de la cosa para su perfeccionamiento.
  • Bilateral: Genera obligaciones recíprocas para ambas partes.
  • Obligacional: Produce obligaciones, no transmite la propiedad de inmediato, sino que obliga a transmitirla.
  • Oneroso: Implica contraprestación de ambas partes.
  • Conmutativo: Cada parte asume su obligación en atención a la de la otra.

Elementos:

Personales:

Son el vendedor y el comprador, obligados respectivamente a entregar la cosa y pagar el precio. Se requiere la capacidad general de obrar, con excepciones (art. 1459 CC).

Reales:

Son la cosa y el precio, objeto del contrato (art. 1445 CC). La cosa puede ser de cualquier clase, incluyendo derechos. El precio debe ser una suma de dinero o signo que lo represente, cierto (sin simulación) y determinado, sin dejarlo al arbitrio de un contratante.

Forma:

Rige el principio de libertad de forma, con las excepciones del art. 1280 CC.

Obligaciones del Comprador

1. Pagar el Precio:

Es su principal obligación (art. 1500 CC). Debe realizarse en el modo y tiempo pactados en el contrato.

2. Recibir la Cosa:

Al ser un contrato consensual, la entrega puede ser posterior a la firma. La negativa del comprador a recibirla constituye incumplimiento, salvo que la cosa sea distinta a la contratada en calidad o cantidad.

Obligaciones del Vendedor

1. Entregar la Cosa:

Se entiende entregada cuando se pone en poder y posesión del comprador, en el estado en que se hallaba al perfeccionar el contrato, incluyendo todo lo especificado en el mismo. Los gastos de entrega corren a cargo del vendedor, salvo pacto en contrario.

2. Saneamiento:

El vendedor debe responder al comprador por:

Saneamiento por Evicción:

Pérdida de un derecho por sentencia firme que prive al comprador de todo o parte de la cosa comprada.

Saneamiento por Vicios Ocultos:

El vendedor responde por los defectos ocultos de la cosa vendida.

Requisitos:
  • Existencia de vicio oculto: no manifiesto, ni conocido por un comprador perito.
  • Que el vicio haga la cosa inútil o disminuya su uso, de modo que el comprador no la habría adquirido o habría pagado menos.
Efectos:

El comprador puede optar por:

  • Desistir del contrato, con devolución de cosa y precio.
  • Rebajar el precio proporcional al defecto.

Si el vendedor conocía los vicios y no los manifestó, debe indemnizar por daños y perjuicios. El plazo para ejercitar la acción es de seis meses desde la entrega.

Saneamiento por Gravámenes Ocultos:

Se da en la venta de inmuebles con gravámenes o limitaciones ocultas (art. 1483 CC):

  • Que sea oculto: no aparente, ni mencionado en la escritura, ni conste en el Registro de la Propiedad.
  • Que sea de tal naturaleza que se presuma que el comprador no habría adquirido la finca de haberlo conocido.
Efectos:

El comprador puede rescindir el contrato o solicitar indemnización. El plazo para ejercitar la acción es de un año.

Arrendamiento

Concepto y Clases:

Contrato por el que una parte (arrendador) cede a otra (arrendatario) el uso de una cosa (mueble o inmueble) por tiempo determinado y precio cierto.

  • Características: Consensual, bilateral, oneroso y temporal.
Clases:
  • Arrendamientos especiales: Con normativa específica (arrendamiento de vehículos, urbanos y rústicos), donde el Código Civil se aplica de forma supletoria.
  • Arrendamientos regulados exclusivamente por el Código Civil: Todos los demás.

Arrendamientos Urbanos:

  • Concepto: Contratos sobre fincas urbanas (edificaciones).
  • Regulación: Ley de Arrendamientos Urbanos de 24/11/1994 (LAU) y normativa autonómica sobre arrendamientos de uso turístico.
Regulación General en la LAU de 1994:

Se aplica a los arrendamientos urbanos celebrados después del 1 de enero de 1995.

Modalidades:
  • Arrendamiento de vivienda: Sobre edificación habitable destinada a satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario, su cónyuge o hijos dependientes.
  • Arrendamiento para uso distinto del de vivienda: Sobre edificación habitable o no, con destino distinto al de vivienda permanente. Incluye arrendamientos por temporada y para actividades industriales, comerciales, etc.
Normas Autonómicas:

Existen normas comunes para ambos tipos de arrendamiento (formalización y fianza), y normas específicas para cada modalidad.

  • Los arrendamientos de vivienda se rigen imperativamente por el Título II de la LAU, y supletoriamente por la voluntad de las partes y el Código Civil.
  • Los arrendamientos para uso distinto del de vivienda se rigen por la voluntad de las partes, supletoriamente por el Título III de la LAU y el Código Civil (con excepciones imperativas).

El Préstamo

Art. 1740 CC: Por el contrato de préstamo, una parte entrega a otra una cosa no fungible para que la use y la devuelva (comodato), o dinero u otra cosa fungible, con la condición de devolver otro tanto de la misma especie y calidad (mutuo).

Clases:

  • Comodato: Préstamo de uso.
  • Mutuo: Préstamo de consumo.

Comodato:

Una parte (comodante) entrega a otra (comodatario) una cosa para que la use y la devuelva (no se transmite la propiedad).

Características:
  • Contrato real: Requiere la entrega de la cosa.
  • Unilateral: Genera obligaciones solo para el comodatario.
  • Gratuito: Si mediara dinero, sería un arrendamiento.
  • De duración temporal.
Elementos:
  • Personales: Comodante (prestamista) con derecho de uso sobre la cosa, y comodatario (prestatario) que recibe la cosa.
  • Reales: La cosa objeto de préstamo ha de ser no consumible. Puede ser consumible, pero solo para su uso, sin consumir.
  • Formales: Libertad de forma.
Contenido:

Derecho de uso y obligación del comodatario de devolver la cosa en las mismas condiciones que la recibió.

Extinción:

Por causas generales de los contratos, llegada del plazo, fin del uso previsto o reclamación del comodante.

Mutuo:

Contrato por el cual una parte (mutuante) entrega a otra (mutuatario) una cosa fungible, con la obligación de devolver otro tanto de la misma especie y calidad.

Características:
  • Contrato real: Requiere la entrega de la cosa, aunque puede ser consensual pactando la entrega para más tarde.
  • Unilateral: Genera obligaciones solo para el prestatario.
  • Gratuito: No es esencial, puede ser oneroso si se pactan intereses.
  • De duración temporal.

Se transmite la propiedad de la cosa fungible, ya que no se devuelve la misma cosa, sino otra de la misma especie y calidad.

Elementos:
  • Personales: Mutuatario, que recibe la cosa, y mutuante, que entrega y transmite la propiedad.
  • Reales: La cosa será fungible (sustituible).
  • Formales: Rige el principio de libertad de forma.
Contenido:

El que recibe tiene que devolver otro tanto de la misma especie y calidad.

La Sociedad Civil

Son personas jurídicas de tipo asociativo. Es un contrato por el cual dos o más personas se obligan a poner en común dinero, bienes o industria, con ánimo de partir entre sí las ganancias.

Características:

  • Consensual: Se perfecciona con el consentimiento de las partes.
  • Bilateral o plurilateral: Produce obligaciones para todas las partes.
  • Oneroso: Se pretende generar ganancias proporcionales a lo aportado.
  • Intuitu personae: Basado en la confianza y circunstancias personales.
  • De tracto sucesivo: Contrato duradero y continuo que crea obligaciones permanentes.

Clases de Sociedad:

Sociedad Civil y Sociedad Mercantil:

En la mercantil, el lucro se consigue mediante actos de comercio; en la civil, no. La mercantil se rige por leyes especiales y la civil por el Código Civil.

Sociedad Universal y Particular:
  • Sociedad universal de todos los bienes presentes: Se pone en común todo lo que actualmente pertenece a los socios, con ánimo de partirlo entre sí, así como las ganancias que adquieran con ello.
  • Sociedad universal de ganancias: Comprende todo lo que adquieran los socios con su industria o trabajo mientras dure la sociedad. Los bienes de cada socio siguen en su propiedad particular, no pasan a la sociedad, solo el usufructo.
  • Sociedad particular: Tiene por objeto cosas determinadas, su uso, sus frutos, una empresa o el ejercicio de una profesión.

Elementos:

  • Personales: Los socios que celebran el contrato con un mismo fin. Pueden ser dos o más, y posteriormente pueden unirse más socios con el consentimiento unánime de los demás.
  • Reales: La actividad, que debe ser lícita y establecerse en interés común de todos los socios. Incluye: objeto, aportaciones, fondo social y lucro obtenido.
  • Formales: Libertad de forma, salvo que se aporten bienes inmuebles o derechos reales, que requerirán escritura pública.

Contenido: Obligaciones y Deberes de los Socios

Relaciones internas de los socios entre sí y de estos con la sociedad:
  1. Realizar la aportación a que se obligaron: dinero, bienes, industria o servicios.
  2. Deber de responsabilidad de cada socio por los daños y perjuicios que la sociedad sufra por su culpa.
  3. Participación en las ganancias y pérdidas de la sociedad según lo pactado. A falta de pacto, proporcionalmente a cada aportación.
  4. Gestión y administración de la sociedad. Rige la libertad de pacto y, si no existe tal:
  • Si no se nombró administrador, lo serán todos los socios, pudiendo cada uno servirse del fondo social y actuar por separado obligando a la sociedad, y oponerse a los actos de los demás.
  • Si se nombró administrador, este ejercerá todos los actos de administración con todas sus consecuencias.