Contratos Civiles Esenciales: Conceptos y Características Legales
El Contrato de Arrendamiento
El arrendamiento es un contrato por el cual una de las partes (arrendador) se obliga a ceder a otra (arrendatario) el uso de una cosa, la ejecución de una obra o la prestación de un servicio, a cambio de un precio cierto y por un tiempo determinado.
Es un contrato consensual, oneroso y bilateral. Sus elementos esenciales son personales (arrendador y arrendatario), reales (la cosa, obra o servicio y el precio) y formales (aunque generalmente es consensual, la forma puede ser relevante para su eficacia).
Tipos de Arrendamiento
- Arrendamiento de Cosa: Cede el uso de una cosa a cambio de un precio y por un tiempo determinado.
- Arrendamiento de Servicios: Una parte se obliga a prestar un servicio a otra a cambio de un precio.
- Arrendamiento de Obra: Una parte se obliga a ejecutar una obra a cambio de un precio.
Obligaciones del Arrendador
- Entregar la cosa en buen estado para el uso convenido.
- Realizar las reparaciones necesarias para conservar la cosa en estado de servir para el uso a que ha sido destinada, salvo las que corresponden al arrendatario.
- Mantener al arrendatario en el goce pacífico de la cosa durante el tiempo del contrato.
Obligaciones del Arrendatario
- Pagar la renta en el tiempo y lugar convenidos.
- Usar la cosa arrendada con la diligencia de un buen padre de familia, destinándola al uso pactado.
- Devolver la cosa al finalizar el contrato en el mismo estado en que la recibió, salvo el deterioro normal por el uso.
Extinción del Contrato de Arrendamiento
El contrato de arrendamiento puede extinguirse por diversas causas:
- Finalización del plazo pactado.
- Incumplimiento de las obligaciones por cualquiera de las partes.
- Venta de la cosa arrendada (con ciertas particularidades según la legislación).
- Resolución o extinción del derecho del arrendador sobre la cosa.
Regulación Especial del Arrendamiento Urbano y Rústico
La legislación española ha regulado de forma específica los arrendamientos urbanos y rústicos debido a su importancia social y económica.
Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU)
La LAU ha tenido varias reformas significativas. La Ley de 1964, por ejemplo, introdujo la subrogación mortis causa y limitaciones a las subidas de renta. La actual Ley 29/1994, de Arrendamientos Urbanos, establece un marco más flexible:
- Duración: Libertad de pacto, pero con una duración mínima legal (actualmente 5 años para persona física, 7 para jurídica, si el plazo pactado es inferior).
- Renta: Libertad de pacto en la renta inicial.
- Derechos del Arrendatario: Incluye el derecho de tanteo y retracto en caso de venta de la vivienda.
- Fianza: Obligatoria, una mensualidad para vivienda y dos para uso distinto de vivienda.
- Actualización de la Renta: Se rige por lo pactado por las partes, y en su defecto, por el Índice de Garantía de Competitividad o el IPC.
Subarriendo y Cesión del Contrato de Arrendamiento
- Subarriendo: Contrato por el cual el arrendatario cede el uso de parte o la totalidad de la cosa arrendada a un nuevo inquilino (subarrendatario). La LAU lo prohíbe para viviendas salvo autorización expresa y escrita del arrendador. Para uso distinto de vivienda, se permite sin necesidad de autorización, pero con notificación.
- Traspaso: En el ámbito de locales de negocio, se refiere a la cesión del contrato de arrendamiento por parte del arrendatario a un tercero.
- Cesión del Contrato: El nuevo arrendatario asume las obligaciones y derechos del arrendatario original. Tanto el subarriendo como la cesión deben ser notificados al arrendador. El arrendador podría tener derecho a un incremento de renta (10% en subarriendo parcial, 20% en cesión o subarriendo total en arrendamientos de uso distinto de vivienda).
El Contrato de Obra
El contrato de obra es aquel por el cual una persona (contratista) se obliga a ejecutar una obra determinada a cambio de un precio cierto que le pagará otra persona (dueño de la obra o comitente).
Elementos Personales y Obligaciones
- Dueño de la Obra (Comitente): Encarga la obra y se obliga a pagar el precio.
- Contratista: Realiza la obra y recibe órdenes del dueño de la obra.
Si el dueño de la obra desiste unilateralmente del contrato, deberá indemnizar al contratista por los gastos, trabajo y utilidad que pudiera obtener de ella.
Precio y Garantías
El precio puede fijarse por ajuste alzado (por la totalidad de la obra) o por unidad de medida (por piezas o por certificaciones). Si no hay acuerdo sobre el precio, se acude a peritos para su determinación.
El contratista tiene derecho de retención sobre la obra hasta que se le pague, como garantía de su crédito.
Responsabilidad Decenal
El contratista, arquitecto y otros agentes intervinientes en la construcción responden por los vicios o defectos de la construcción que comprometan la estabilidad del edificio durante un plazo de diez años desde la recepción de la obra. Esta es la conocida como responsabilidad decenal.
El Contrato de Mandato
El mandato es un contrato por el que el mandatario se obliga a prestar algún servicio o hacer alguna cosa por cuenta o encargo del mandante.
El objetivo principal del mandato es la realización de actos jurídicos por parte del mandatario en nombre o por cuenta del mandante, lo que lo diferencia claramente del contrato de arrendamiento de obra o de servicios, donde la actividad es meramente material o técnica.
Es un contrato consensual y, en principio, gratuito, salvo que se pacte retribución. No obstante, se entenderá retribuido cuando el mandatario sea un profesional que se dedique habitualmente a los servicios u operaciones de la especie a que se refiera el mandato.
El Contrato de Depósito
Se constituye el depósito desde que el depositario recibe una cosa ajena con la obligación de guardarla, custodiarla y restituirla cuando le sea solicitada.
El depósito puede ser voluntario (fruto de un contrato) o necesario (impuesto por la ley o acordado por el juez).
El contrato de depósito es un contrato real (se perfecciona con la entrega de la cosa) y, en principio, gratuito, aunque las partes pueden pactar una retribución.
El Contrato de Préstamo (Comodato y Mutuo)
El préstamo es un contrato por el cual el propietario o legítimo poseedor de una cosa la cede a otro sujeto para que este la use durante un cierto tiempo y luego la devuelva.
Existen dos modalidades principales:
- Comodato (Préstamo de Uso): Se presta una cosa no fungible para que se use y se devuelva la misma cosa. Es esencialmente gratuito.
- Mutuo (Préstamo de Consumo): Se presta dinero u otra cosa fungible, con la obligación de devolver otro tanto de la misma especie y calidad. Puede ser gratuito o con interés.
El Contrato de Fianza
La fianza es un contrato de garantía por el cual un tercero (fiador) se obliga a pagar o cumplir la prestación debida por el deudor en caso de que este no lo haga.
Su finalidad es prevenir el riesgo de que el deudor principal resulte insolvente o no quiera cumplir la obligación debida. La fianza puede ser una cantidad de dinero que se entrega como garantía del cumplimiento de un deber, o bien una obligación personal del fiador.
El Arbitraje
El arbitraje es un procedimiento de resolución de conflictos que nace de un convenio arbitral, por el cual las partes someten a la decisión de un árbitro o tribunal arbitral la resolución de un conflicto entre ellas, excluyendo la vía judicial.
Las partes pueden encomendar el arbitraje a una institución arbitral, que se encargará de nombrar a los árbitros y administrar el procedimiento.
En el arbitraje, es un tercero (o un colegio de árbitros) nombrado por las partes (o por la institución) quien resuelve el conflicto mediante el laudo arbitral.
El laudo arbitral tiene fuerza de cosa juzgada y es vinculante para las partes. Además, puede ser ejecutado forzosamente ante los tribunales, tanto españoles como extranjeros, si la parte condenada no lo cumple voluntariamente.