Cuotas de Participación y Elementos Comunes en la Propiedad Horizontal

Cuotas de Participación en la Propiedad Horizontal

El art 5.1 de la LPH exige que en el título constitutivo se describa el inmueble de forma pormenorizada y se establezcan las cuotas de participación en los elementos comunes asignadas a cada elemento privativo. Sin embargo, la asignación de cuotas no es arbitraria, ya que el art 5.2º párrafo LPH establece tres criterios:

• La superficie útil del elemento privativo en relación al total del inmueble.
• La ubicación exterior o interior del elemento privativo.
• El uso que racionalmente se prevea que va a necesitar el elemento privativo de los elementos y servicios comunes del inmueble.

En el caso planteado, los tres criterios concurren en igual medida para todos los pisos, pero el otorgante del título asigna una cuota inferior a los que él se reserva. Esta norma es imperativa, por lo que los propietarios perjudicados pueden impugnar las cuotas ante los tribunales, incluso si aceptaron el contrato de compraventa.

Cuotas Abusivas

Cuando se asigna una cuota inferior a la que corresponde según los criterios establecidos, se habla de cuota abusiva. La finalidad es contribuir en menor medida a los gastos y al fondo de reserva de la comunidad. El art 9.1.e) LPH establece que todos los propietarios deben contribuir en proporción a su cuota a los gastos generales, y el art 9.1.f) LPH establece que también se contribuirá al fondo de reserva en proporción a la cuota. Por tanto, estas cuotas serían inválidas y podrían ser impugnadas para que se revisen y se asignen las mismas que a los demás.

Elementos Comunes en la Propiedad Horizontal

Partiendo de la existencia de una PH, todos los elementos mencionados son comunes. Para responder a la pregunta 6, es importante distinguir si son elementos comunes por naturaleza o esenciales, o por destino o accidentales, ya que solo los segundos pueden desafectarse y convertirse en elementos privativos.

Elementos Comunes por Naturaleza o Esenciales

Son aquellos imprescindibles para el uso y aprovechamiento adecuado de los elementos privativos. Por ejemplo, las escaleras en un edificio en régimen de PH son un elemento común por naturaleza, ya que son imprescindibles para que los propietarios de pisos por encima de la primera planta puedan acceder a ellos.

Elementos Comunes por Destino o Accidentales

Son aquellos de los que se puede prescindir, pero que se han puesto al servicio de la comunidad. En el caso planteado, las escaleras de la última planta y el hueco que ocupan se han cerrado, convirtiendo el hueco en una habitación. Excepcionalmente, cuando no resulta imprescindible para el resto de propietarios y no existe una azotea común, la escalera y el hueco de la última planta pueden ser calificados como un elemento común por destino. En este caso, al no existir azotea común, la escalera y el hueco son un elemento común por destino.