Deber de Conservación y Protección Urbanística: Normativa y Procedimientos

El Deber de Conservación y las Órdenes de Ejecución

El deber de conservación, según el artículo 233 del TROTU, obliga a los propietarios de edificios a asumir el coste de las obras de conservación y rehabilitación necesarias para mantener condiciones de seguridad, salubridad y ornato, dentro de un límite de conservación definido. Además, los propietarios deben cumplir con los usos previstos por el planeamiento y las normas de protección medioambiental, cultural y de rehabilitación urbana.

Órdenes de Ejecución por la Administración

Los Ayuntamientos, ya sea de oficio o a solicitud de terceros, pueden emitir órdenes de ejecución que obligan a los propietarios a realizar obras para conservar edificaciones y terrenos conforme a sus deberes. Las órdenes pueden exigir:

Reparaciones o rehabilitación de edificios deteriorados.
Adaptación al entorno, mediante mantenimiento de fachadas visibles, limpieza, vallado de solares y retirada de elementos inadecuados, como carteles impropios.
Eliminación de instalaciones o elementos que afecten al medio ambiente, patrimonio o paisaje.

Estas órdenes deben seguir el procedimiento administrativo estándar, con audiencia previa a los interesados, e incluir un detalle de las obras y un plazo razonable para su ejecución.

Medidas ante el Incumplimiento

Si el propietario incumple, el Ayuntamiento puede realizar las obras mediante ejecución subsidiaria o imponer multas coercitivas para garantizar el cumplimiento.

Límites del Deber de Conservación (Artículo 143 TROTU)

Los propietarios están obligados a costear estas obras hasta un límite establecido:

Cuando el coste de las obras exceda la mitad del valor de construir un edificio nuevo de similares características y superficie útil.
Para otras construcciones, el límite es la mitad del costo de una nueva construcción equivalente.

En caso de que las obras impuestas superen este límite, el propietario puede solicitar que la Administración cubra el costo del exceso. Para edificios protegidos, el Ayuntamiento debe ofrecer ayudas o subvenciones si las obras exceden el deber legal de conservación.

Protección y Defensa de la Legalidad Urbanística (Artículos 236-246 TROTU)

La protección y defensa de la legalidad urbanística, según los artículos 236-246 del TROTU, se aplica en varias situaciones:

Cuando se realizan obras de edificación o usos del suelo sin contar con licencia.
Cuando las obras o usos del suelo se ejecutan sin cumplir las condiciones establecidas en la licencia o la orden de ejecución.
En casos de actuaciones terminadas sin licencia, sin orden de ejecución o sin cumplir sus condiciones.
Cuando las obras o usos del suelo se llevan a cabo bajo una licencia que es manifiestamente ilegal.

Estos supuestos permiten la intervención para garantizar el cumplimiento de la normativa urbanística.

Obras que se Realizan sin Licencia

Cuando se realizan obras sin licencia, la Administración puede actuar hasta cuatro años después de su finalización. Si las obras están en curso, debe ordenarse su paralización inmediata, y luego, tras verificar si son legalizables, se procederá a solicitar la licencia correspondiente o a ordenar su demolición en caso contrario. Esto se realiza sin perjuicio de sanciones por la falta de licencia. El Ayuntamiento debe suspender las obras de inmediato y solicitar un informe técnico sobre su posible legalización. La suspensión es de ejecución inmediata, y si no se cumple en 48 horas, se procede con la ejecución forzosa, involucrando a la inspección urbanística y, si es necesario, a la fuerza pública, además de asegurar la obra mediante precintos o retirando materiales y maquinaria.

Una vez suspendidas las obras, pueden darse dos escenarios:

Si las obras son ilegalizables: se requiere la demolición en un plazo de dos meses.
Si son legalizables: el interesado tiene dos meses para solicitar la licencia y debe presentar una fianza del 20 % del presupuesto del proyecto técnico.

Si no se solicita la licencia en el plazo indicado, el Ayuntamiento puede:

Imponer multas coercitivas de hasta el 20 % del presupuesto del proyecto.
O, tras advertencia, encargar los estudios necesarios para determinar la legalidad de la obra, a expensas del interesado, quien puede optar por no legalizar y proceder a la demolición.

Actuaciones que no se Ajustan a la Licencia o a la Orden de Ejecución

Cuando se realizan obras que no cumplen con las condiciones de la licencia (por ejemplo, construir más pisos de los permitidos), el Alcalde debe notificar al promotor, constructor y director técnico las irregularidades y concederles cinco días para responder y justificar la conformidad de la obra con la licencia. Si no contestan, se asume la aceptación de las irregularidades, y se ordena la paralización de las obras o la prohibición de los usos.