Derecho Inmobiliario y Urbanismo para Arquitectos: Conceptos Jurídicos Esenciales

Conceptos fundamentales del derecho aplicable a la arquitectura

1. Definición de derecho

Derecho: Es el conjunto de normas jurídicas que rigen a un grupo social y la convivencia en comunidad. Son establecidas y autorizadas por el Estado y respaldadas por su poder.

2. Fuentes del ordenamiento jurídico español

Ley: Norma emanada de los órganos del Estado a quienes constitucionalmente incumbe la labor de legislar.
Costumbre: Norma no escrita que se genera por un uso social repetitivo. Solo se aplica en defecto de ley.
Principios generales del derecho: Principios básicos en los que se apoyan las normas jurídicas (derecho natural). Se aplican en defecto de ley y por costumbre.
Valor de la jurisprudencia: Sentencias de los tribunales. Doctrina establecida por el Tribunal Supremo al interpretar y aplicar las fuentes del ordenamiento jurídico.

3. Organización de los poderes del Estado

División horizontal del poder (sistema parlamentario):

Poder legislativo: Crea, deroga o reforma las leyes. Instituciones: Congreso de los Diputados y Senado.
Poder ejecutivo: Ejerce la aplicación de las leyes creadas por el poder legislativo y controla las fuerzas armadas. Instituciones: Gobierno y Administración.
Poder judicial: Independiente de los demás poderes; formado por jueces y tribunales encargados de juzgar y ejecutar lo juzgado. Instituciones: Tribunales del Estado (Tribunal Constitucional, Tribunal Supremo y Audiencia Nacional).

División vertical del poder:

Estado español → Comunidades Autónomas → Diputaciones, provincias y ayuntamientos.

4. Tipos de acto administrativo

Acto expreso: La administración da respuesta por medio de palabras o documento explícito.
Acto presunto: Se produce por silencio administrativo, que puede interpretarse de forma positiva o negativa según la normativa aplicable.

Derechos reales y modos de adquisición y pérdida de la propiedad

1. Derecho de propiedad y sus clases

Derecho de propiedad: Derecho a gozar y disponer de una cosa sin más limitaciones que las establecidas por las leyes. El propietario tiene acción contra el tenedor y poseedor para reivindicar su cosa.

Clases: pública/privada; mobiliaria/inmobiliaria; especiales.

2. Modos de adquisición de la propiedad

Ocupación: Adquirir el dominio sobre una cosa sin dueño, mediante la toma de posesión.
Donación: Acto de liberalidad por el cual una persona dispone gratuitamente de una cosa a favor de otra, que la acepta.
Sucesión mortis causa: Transmisión de bienes o derechos por causa de fallecimiento.
Contratos mediante tradición: La entrega del objeto o de la posesión del objeto pasa de una persona a otra.
Prescripción adquisitiva o usucapión: Adquirir derechos reales susceptibles de posesión mediante la tenencia continuada del objeto durante el tiempo establecido por la ley.
Accesión: El propietario de una cosa pasa a ser dueño de lo que ella produce o de lo que se junta a ella.

3. Modos de pérdida de la propiedad

Abandono o prescripción extintiva: Pérdida del ejercicio de derechos por el transcurso del tiempo; razones de buena fe y seguridad jurídica justifican límites temporales al ejercicio inactivo de un derecho.
Expropiación: Privar a una persona de un bien o derecho mediante un procedimiento que incluye indemnización.
Pérdida involuntaria: Privación de bienes sin consentimiento del propietario por algún evento o sin causa imputable.

4. Juicio verbal de obra nueva

Procedimiento para paralizar una obra de nueva construcción por una tercera persona alegando un perjuicio, lesión de sus derechos o incomodidad.

5. Juicio verbal de obra ruinosa

Demanda ante el juez para la demolición o derribo de obras, edificios, árboles, columnas u otros objetos análogos en estado de ruina que amenacen causar daño a colindantes o a terceras personas.

6. Derecho de superficie y sus tipos

Derecho de superficie: Derecho real que confiere la capacidad de hacer construcciones en la rasante, vuelo o subsuelo de una finca, manteniendo la propiedad temporal de las mismas. Transcurrido el tiempo previsto, el propietario del suelo adquiere lo construido.

7. Deslinde y amojonamiento

Deslinde: Acto formal de determinar y distinguir los límites de una finca respecto a otra.
Amojonamiento: Operación complementaria al deslinde que consiste en señalar mediante hitos o mojones los límites fijados por el deslinde, haciéndolos públicos y notorios.

8. Derecho de cerramiento de fincas

Cualquier propietario podrá cerrar o cercar sus heredades por medio de paredes, zanjas, etc., sin perjuicio de las servidumbres constituidas sobre las mismas.

9. Derecho de superficie (segunda definición en el documento)

Consiste en separar la propiedad del suelo y el derecho de usar la superficie del mismo. El propietario puede conceder a otras personas físicas o jurídicas el derecho de utilización de la superficie correspondiente a su terreno mediante contrato. Al final del contrato, toda obra realizada pertenece al dueño del suelo.

10. Derecho de vuelo

Derecho de elevar una o más plantas sobre un edificio (sobreedificación) o realizar construcciones en el subsuelo (subedificación), adquiriendo, una vez ejercitado, la propiedad de lo construido.

11. Registro de la Propiedad

Institución pública que informa de modo público, solemne y fiable no solo quién es el propietario de un determinado bien inmueble, sino también qué superficie tiene, cuáles son sus lindes y qué cargas o gravámenes existen sobre ese inmueble.

12. Catastro

Registro administrativo dependiente del Ministerio de Hacienda en el que se describen los bienes inmuebles rústicos y urbanos con la correspondiente información planimétrica que sirve de base para la gestión de los impuestos de la contribución. Secciones: urbana y rústica.

13. Diferencias entre Registro de la Propiedad y Catastro

El catastro recoge datos sobre la localización física de una finca, mientras que el Registro de la Propiedad consigna quién es el titular y el dueño del bien.

Principios del funcionamiento del Registro: legalidad, oficialidad, publicidad, exactitud.

14. Discordancia entre el Registro y el Catastro

En caso de discordancia entre los datos del Registro de la Propiedad y los datos del Catastro, prevalecen los del Registro.

Propiedad horizontal y régimen de comunidad

— 1. La propiedad horizontal

La propiedad horizontal es un caso especial de condominio en el que cada propietario tiene como propiedad privativa un piso o local en un edificio, además de formar parte de un condominio sobre los elementos comunes del edificio. El condominio se expresa en cuotas y la titularidad de la cuota y del piso son inseparables.

2. Cuota de participación: determinación

A cada piso o local se le atribuye una cuota de participación con relación al total del valor del inmueble. Esta cuota sirve para determinar la participación en las cargas y beneficios de la comunidad. Las mejoras o menoscabos de cada piso o local no alterarán la cuota atribuida, que solo puede variar por acuerdo unánime.

La cuota se fija por:

Los propietarios del edificio al iniciar su venta.
Por acuerdo entre propietarios.
Por laudo arbitral (decisión tomada por un tribunal arbitral).
Por resolución judicial.

Criterios: superficie útil del piso, emplazamiento, situación, uso, servicios y elementos comunes.

3. Régimen de obras

No se pueden exigir nuevas instalaciones o mejoras si no tienen que ver con la conservación, rehabilitación, habitabilidad o seguridad del edificio.

4. Propiedad privada y propiedad mancomunada

Propiedad privada: Un único propietario es dueño exclusivo de un bien.
Propiedad mancomunada o condominio: Un bien pertenece a varios propietarios que comparten cada uno una cuota intelectual del derecho sobre el bien.

5. Título constitutivo

Documento que contiene la descripción del inmueble en su conjunto y de los pisos o locales, fijando la cuota de participación.

6. Modificaciones en el régimen de obra

Se permiten modificaciones en las propiedades privadas siempre que se informe al representante de la comunidad y que no afecten la seguridad, la estructura, la fachada ni los derechos de otros propietarios.

7. Licencia de ocupación

La Licencia de Ocupación es el documento administrativo que acredita el cumplimiento de la normativa técnica sobre habitabilidad (por ejemplo, en la Comunitat Valenciana), necesario para que una vivienda sea considerada apta para uso residencial. La expedición del documento implica que el edificio o la vivienda se ha construido conforme al proyecto técnico presentado.

Servidumbres y derechos de vecindad

— 1. Servidumbre

La servidumbre es un gravamen impuesto sobre un inmueble en beneficio de otro perteneciente a distinto dueño. El inmueble a cuyo favor está constituida la servidumbre se llama predio dominante, y el que la sufre, predio sirviente.

2. Servidumbre de paso

El propietario de una finca enclavada entre otras y sin salida tiene derecho a exigir paso por las fincas vecinas, previa la correspondiente indemnización. El paso deberá ubicarse en el punto menos perjudicial para la finca sirviente.

3. Servidumbre de los márgenes de los ríos

Zona de servidumbre: 5 metros de anchura para uso público. Zona de policía: 100 metros de anchura con uso condicionado del suelo y las actividades que se desarrollen.

4. Servidumbre de acueducto

Quien necesite servirse del agua para una finca propia tiene derecho a hacerla pasar por fincas intermedias, con obligación de indemnizar a sus dueños, así como a los dueños de fincas inferiores sobre las que filtra el agua.

5. Servidumbre de medianería

Situación jurídica en la que dos fincas están separadas por un elemento común que pertenece a los propietarios de ambas fincas. Ambos serán copropietarios del elemento divisorio y estarán obligados a su mantenimiento.

6. Servidumbre de luces

El dueño de una pared no medianera, contigua a finca ajena, puede abrir en ella ventanas o huecos para recibir luz a la altura inmediata a los techos y de 30 cm2. Sin embargo, el dueño de la finca vecina podrá cerrarlos edificando en su terreno.

7. Servidumbre de vistas

No se pueden abrir ventanas con vistas directas sobre la finca del vecino si no hay dos metros de distancia entre la pared en que se construyan y dicha propiedad. Tampoco se permiten vistas oblicuas o laterales si no hay 60 cm de distancia.

8. Derechos a tener vistas

Cuando por cualquier título se haya adquirido el derecho a tener vistas directas sobre la propiedad colindante, el dueño del predio sirviente no podrá edificar a menos de tres metros de distancia.

Contratos de obra, responsabilidades y recepción

— 1. Venta de inmuebles

Venta con expansión de su cabida a razón de un precio por unidad de medida o número:

Si la cabida es menor, el comprador puede rebajar el precio o rescindir el contrato.
Si la cabida es mayor, el comprador puede pagar el mayor precio o desistir del contrato.

2. Contrato de ejecución de obras

Contrato por el cual el contratista se obliga con el promotor o propietario, por un precio cierto, a la construcción de un determinado edificio u obra con las condiciones pactadas. Tiene regulación civil y administración pública.

3. Obligaciones y derechos de las partes contratantes

Constructor:

Ejecutar la obra en forma y plazo.
Soportar los riesgos de la construcción hasta su entrega y recepción por el promotor.
Responder de daños a terceros.
Responder por la ruina del edificio.

Promotor:

Cooperar en la ejecución de la obra.
Recibir la obra ya ejecutada.
Hacer efectivo el precio en forma, tiempo y lugar pactado.
Soportar los riesgos del edificio desde el momento de la recepción y, en su caso, antes si la no recepción es imputable al promotor.

4. Recepción de la obra

Acto por el cual el constructor, una vez concluida la obra, la entrega al promotor y este la acepta. Puede realizarse con o sin reservas y debe abarcar la totalidad de la obra. La recepción se consigna en un acta firmada. El promotor puede rechazar la recepción si considera la obra incompleta.

5. Contrato de obra pública

Contrato por el que una parte (contratista) se obliga a ejecutar una obra destinada a satisfacer un interés público a cambio de un precio pagado por una administración pública.

6. Clasificación de las obras

Obras de primer establecimiento, reforma o gran reparación.
Obras de reparación simple.
Obras de conservación y mantenimiento.
Obras de demolición.

7. Modalidades del contrato de obra

a) A tanto alzado o por ajuste: precio global para todo el conjunto de trabajos según el proyecto. Modalidades:

Absoluto: sin posibilidad de modificar el precio.
Relativo: el promotor puede modificar según cantidades ejecutadas.

b) Por unidad de medida: fijar precios unitarios por piezas o cantidades. Modalidades:

Con determinación de cantidad: se fijan precios y cantidades.
Sin determinación de cantidad: se fijan solo los precios unitarios.

c) Por administración: el contratista ejecuta la obra y adquiere materiales por encargo del contratante. El propietario abona el coste efectivo de mano de obra, materiales y demás gastos, más una remuneración al contratista.

8. Revisión de precios

La revisión de precios se aplica cuando el contrato se haya ejecutado en al menos el 20% de su importe y hayan transcurrido dos años desde su formalización. La revisión se realizará mediante los índices oficiales que determine el órgano de contratación.

Superficie útil interior

La superficie útil interior es la del suelo de la vivienda cerrada por el perímetro definido por la cara interior de sus cerramientos con el exterior o con otras viviendas o locales. Quedan excluidas las superficies de los muros y elementos exteriores como balcones o terrazas.

Dirección técnica, arrendamiento de servicios y responsabilidades

— 1. Dirección de ejecución de obra

La dirección de ejecución de obra es una competencia del arquitecto técnico. La obra no puede iniciarse sin la licencia de edificación. Al inicio debe suscribirse un acta de comprobación del replanteo. Al finalizar debe emitirse certificado final de dirección de obra y acta de recepción de las obras.

2. Contrato de arrendamiento de servicios del técnico de la construcción

Contrato por el cual el técnico se obliga, mediante precio, a elaborar un proyecto, asumir la dirección técnica y/o controlar la ejecución con objeto de construir o reformar un edificio conforme a las condiciones pactadas.

3. Clases de responsabilidad civil

Contractual: derivada del incumplimiento de los términos del contrato.
Extracontractual: derivada del Código Civil y aplicable por daños a terceros por culpa o negligencia.
Responsabilidad legal profesional: por incumplimiento de obligaciones propias según la normativa aplicable (LOE, CTE, etc.).
Decenal: responsabilidad por daños que afecten a la estabilidad estructural durante diez años.
Responsabilidad derivada del delito.

4. Concepto de ruina

Ruina: cualquier deterioro del edificio que suponga un menoscabo injustificado en la seguridad o uso. Cualquier defecto dentro de los 10 años puede estar incluido en el concepto de ruina.

Planeamiento urbanístico y clasificación del suelo

— 1. Situaciones básicas del suelo

Suelo urbanizado: Suelo transformado con servicios y dotaciones urbanísticas.
Suelo rural: Suelo preservado de la ordenación territorial y urbanística de su transformación, que puede subdividirse en:
- Suelo rural preservado.
- Suelo rural transformable urbanísticamente.
- Suelo rural residual.

2. Clasificación del suelo

Suelo urbano: zonificado como urbanizado por el planeamiento estructural.

Suelo urbanizable: zonificado para nuevo desarrollo o expansión urbana.

Suelo no urbanizable: zonificado como zonas rurales.

Derecho urbanístico: ordenamiento que regula la formación y aprobación de los planes de ordenación urbana y la ejecución de los mismos (normas locales, estatales y autonómicas).

Esquema del sistema de planeamiento

TRLOTUP — Planeamiento de ámbito supramunicipal y municipal:

Planeamiento de ámbito supramunicipal: estrategia territorial de la Comunitat Valenciana, planes de acción territorial, planes generales estructurales mancomunados.
Planeamiento de ámbito municipal: plan general estructural.
Planeamiento de desarrollo (ordenación pormenorizada): plan de ordenación pormenorizada, planes de reforma interior, planes parciales, estudios de detalle, planes especiales, catálogos de protección, proyectos de inversiones estratégicas sostenibles.

2. Ordenación estructural

Define el método territorial y urbanístico del municipio. Regula la localización espacial de los usos generales, clasifica el suelo y establece condiciones básicas para su desarrollo y sostenibilidad. Se establece en el plan general estructural.

Red primaria: conjunto de infraestructuras, dotaciones y equipamientos públicos y privados de carácter relevante en la estructura urbanística municipal.

3. Ordenación pormenorizada

Desarrolla y concreta la ordenación estructural y regula el uso detallado del suelo y la edificación. Se establece en el Plan de Ordenación Pormenorizada.

4. Planes parciales y planes de reforma interior

Los planes parciales ordenan pormenorizadamente sectores completos en ámbitos de suelo urbanizable. Los planes de reforma interior (PRI) actúan en ámbitos previamente urbanizados y en actuaciones sobre el medio urbano. Los PP se desarrollarán mediante unidades de ejecución; los PRI establecerán ámbitos a desarrollar mediante actuaciones aisladas cuando no se precisen actuaciones integradas.

Dotaciones, ruina y estándares urbanísticos

— 1. Dotaciones públicas

Parte del suelo o territorio que sirve de soporte a un uso o servicio público, de titularidad pública. El plan general debe identificar los suelos dotacionales públicos de modo gráfico y textual.

— 1. Concepto de ruina

La ruina es un estado de hecho productor de efectos jurídicos que busca prevenir daños sobre personas o bienes mediante su declaración administrativa.

2. Deber de conservación y rehabilitación

Los propietarios de terrenos, construcciones y edificios deben mantenerlos en condiciones de seguridad y salubridad, realizando los trabajos necesarios para conservar o rehabilitar su habitabilidad.

3. Clases de ruina

Ruina ordinaria: inicio de un expediente contradictorio de ruina.
Amenaza de ruina inminente: si existe peligro para la seguridad pública o la integridad de patrimonio catalogado, el ayuntamiento puede acordar el apuntalamiento.

4. Inspección periódica de las edificaciones

Los propietarios de edificaciones mayores de 50 años deben promover, al menos cada 10 años, una inspección para evaluar su estado de conservación. Un facultativo expedirá un certificado que describa los desperfectos apreciados.

5. Límite del deber de conservación y rehabilitación

Cuando una administración imponga obras que excedan el límite del deber de conservación, podrá exigirse que la administración sufrague el exceso. Se considera exceso cuando el coste supera la mitad del valor de una construcción de nueva planta equivalente.

Usos excepcionales en suelo no urbanizable (Tema 9)

Usos y aprovechamientos excepcionales permitidos:

Construcciones e instalaciones agrícolas, ganaderas, cinegéticas o forestales indispensables para la explotación, incluyendo tiendas de productos agrícolas o plantas ornamentales producidas en la explotación (al menos la mitad de la parcela debe quedar libre de construcción y mantenerse en uso agrario o forestal).
Vivienda aislada y familiar.
Canteras, extracción de áridos y tierras o explotación de recursos geológicos o hidrológicos (se exige mantenimiento de una franja de al menos 500 m alrededor del ámbito de explotación con prohibición del uso residencial salvo medidas correctoras).
Generación de energía renovable conforme a la legislación sectorial y al planeamiento.
Actividades industriales y productivas de necesario emplazamiento en medio rural y en posición aislada.
Actividades terciarias o de servicios.

Situación legal de ruina según el TRLOTUP (Tema 14)

Cuando el coste de las reparaciones necesarias para devolver la estabilidad, seguridad, estanqueidad y consolidación estructural supera el límite del deber normal de conservación según el artículo correspondiente.
También cuando el propietario haya realizado las inspecciones y obras recomendadas en al menos dos ocasiones consecutivas y el coste, unido al de las obras pendientes, supere el límite señalado, apreciándose una tendencia al aumento de inversiones necesarias.
Corresponde a los ayuntamientos declarar la situación legal de ruina; se citará a los ocupantes legítimos y a los titulares de derechos sobre la construcción.
La declaración de ruina debe disponer las medidas necesarias para evitar daños físicos y proponer la declaración de incumplimiento del deber de conservación por parte del dueño o manifestar la improcedencia de ello.
La declaración de ruina respecto a un edificio no catalogado determina la obligación del dueño de rehabilitar o demolerlo, a su elección.
Si la ruina afecta a un edificio catalogado o en proceso de catalogación, el propietario deberá adoptar medidas específicas establecidas por la normativa y el plan de protección.

Concepto de estándares urbanísticos

Los estándares dotacionales son determinaciones normativas para garantizar mínimos de calidad urbana en las actuaciones urbanísticas. Su regulación establece mínimos en superficies de dotaciones públicas y máximos en edificabilidad privada lucrativa. No se establecen respecto a dotaciones de titularidad privada ni a la edificabilidad de parcelas dotacionales públicas.

Los estándares se determinan con carácter global (reservas de la red primaria y limitaciones de edificabilidad establecidas por el plan general) y con carácter parcial (cumplimiento de reservas de la red secundaria en cada sector).

Determinaciones de la ordenación estructural y pormenorizada (Tema 10)

Ordenación estructural:

Objetivos e indicadores de sostenibilidad y capacidad territorial; directrices estratégicas del desarrollo previsto.
Delimitación y caracterización de la infraestructura verde.
Red primaria.
Delimitación de zonas de ordenación estructural para todo el territorio municipal.

Ordenación pormenorizada:

Definición y caracterización de la infraestructura verde urbana y su conectividad mediante zonas verdes, espacios libres e itinerarios peatonales.
Red secundaria de dotaciones públicas.
Delimitación de subzonas con ordenanzas particulares de edificación que incluyan dimensiones, forma y volumen.

Revisión de precios en el contrato de obra pública (Tema 6)

Cláusula en el pliego de cláusulas administrativas particulares que permite revisar el precio del contrato por variaciones en precios de materiales o mano de obra. La revisión se aplica cuando se haya ejecutado el 20% del importe y hayan pasado dos años desde la formalización; ni ese 20% ni los dos primeros años son revisables. La revisión se realiza mediante índices o fórmulas oficiales determinadas por el órgano de contratación.

Diferencias entre Registro de la Propiedad y Catastro. Principios de funcionamiento del Registro (Tema 2)

Registro de la Propiedad: Institución pública que informa públicamente sobre la titularidad, superficie, lindes y cargas de un inmueble.

Principios de funcionamiento:

No inscripción: la inscripción es voluntaria pero conveniente para garantizar la propiedad.
Buena fe: el comprador de buena fe mantenido en su adquisición frente a terceros una vez inscrito su derecho.
Publicidad: el Registro es público.
Presunción de exactitud: se presume que lo inscrito es cierto y exacto; para la exactitud se requiere redacción del documento público e inscripción.

Catastro: Registro administrativo dependiente del Ministerio de Hacienda que describe bienes inmuebles rústicos y urbanos con información planimétrica, regido por la Ley del Catastro Inmobiliario de 2002.

Red primaria de dotaciones públicas (Tema 10)

La red primaria comprende infraestructuras, dotaciones y equipamientos, públicos y privados, con relevancia en la estructura urbanística municipal y que deben estar interconectados y distribuidos equilibradamente. Comprende, al menos:

Red interurbana de comunicaciones viarias, ferroviarias, portuarias y aeroportuarias.
Red viaria estructurante de calles, avenidas o plazas de primer rango.
Parques públicos con una extensión mínima de cinco metros cuadrados por habitante respecto de la población prevista en el plan.
En su caso, red de transporte público urbano o metropolitano y red de circulación no motorizada.
Dotaciones y equipamientos cuyo ámbito de servicio supere su entorno inmediato.

13 Reservados todos los derechos. No se permite la explotación económica ni la transformación de esta obra. Queda permitida la impresión en su totalidad.