Derecho real

Obligaciones Propter Rem:


son obligaciones que tiene el titular de un derecho por el simple hecho de ser el titular.

La accesoriedad de una determinada titularidad jurídico real.

– La especial designación del sujeto pasivo, a través de la titularidad de un derecho real.
– La renuncia y abandono liberatorio.
– La transmisión de la obligación por transmisión del derecho real, sin que sea preciso una
especial voluntad encaminada a producir la transmisión pasiva de la obligación, sino que
basta la voluntad de transmitir el derecho real para que a tal transmisión acompañe la de
las obligaciones.

Extinción propiedad:


se produce por la destrucción total de la cosa y la renuncia o
abandono de la cosa.

Art. 5 Ley Hipotecaria


“los títulos referentes al mero o simple hecho de poseer no serán inscribibles”.

Art. 38 de la Ley Hipotecaria:


-A todos los efectos legales se presumirá que los derechos reales inscritos en el Registro existen y pertenecen a su titular en la forma determinada por el asiento respectivo. De igual modo se presumirá que quien tenga inscrito el dominio de los inmuebles o derechos reales tiene la posesión de los mismos.

-Como consecuencia de lo dispuesto anteriormente, no podrá ejercitarse ninguna acción contradictoria del dominio de inmuebles o derechos reales inscritos a nombre de persona o entidad determinada, sin que, previamente o a la vez, se entable demanda de nulidad o cancelación de la inscripción correspondiente. La demanda de nulidad habrá de fundarse en las causas que taxativamente expresa esta Ley cuando haya de perjudicar a tercero.

-En caso de embargo preventivo, juicio ejecutivo o vía de apremio contra bienes inmuebles o derechos reales determinados, se sobreseerá todo procedimiento de apremio respecto de los mismos o de sus frutos, productos o rentas en el instante en que conste en autos, por certificación del Registro de la Propiedad, que dichos bienes o derechos constan inscritos a favor de persona distinta de aquella contra la cual se decretó el embargo o se sigue el procedimiento, a no ser que se hubiere dirigido contra ella la acción en concepto de heredera del que aparece como dueño en el Registro. Al acreedor ejecutante le quedará reservada su acción para perseguir en el mismo juicio ejecutivo otros bienes del deudor y para ventilar en el juicio correspondiente el derecho que creyere asistirle en cuanto a los bienes respecto de los cuales se suspende el procedimiento.

-Cuando se persigan bienes hipotecarios que hayan pasado a ser propiedad de un tercer poseedor, se procederá con arreglo a lo dispuesto en los artículos 134 y concordantes de esta Ley.

Las mismas reglas se observarán cuando, después de efectuada en el Registro alguna anotación preventiva de las establecidas en los números 2. º y 3.º del artículo 42, pasasen los bienes anotados a poder de un tercer poseedor.

Acciones según Ius:


Ius possesionis:


tenencia material y concreta sobre una cosa

el interdicto de retener, del que puede servirse cualquier  poseedor que haya sido perturbado en su posesión por actos que manifiesten la intención de  despojarle de la cosa o modificar dicha posesión; y el interdicto de recobrar, que procede  cuando ese despojo o influencia sobre la cosa ya se ha producido. Como ambos interdictos se excluyen mutuamente entre sí, no cabe su acumulación simultánea  en una misma demanda (art. 71.3 Lec), aunque sí su acumulación eventual o alternativa (art. 71.4 Lec). La sentencia que acoja el interdicto de retener condena a no hacer; la que acoja el de recobrar condena, además, a hacer, incluyendo las determinaciones precisas para reponer al actor en la posesión de que hubiera sido despojado.Cualquier poseedor de la cosa está legitimado para el ejercicio de estos interdictos. En consecuencia, supuesta la perturbación o el despojo, puede servirse de ellos incluso el que usurpó la posesión a un tercero, aunque éste aún pueda recuperarla mediante el interdicto de recobrar. El poseedor que despoja a otro de su posesión con violencia, no puede prevalecer en el interdicto de recuperar que luego ejercite frente al segundo, si luego fue despojado por este. Estos interdictos prescriben por el transcurso de un año a contar desde el acto de la perturbación o el despojo.

Ius possidendi:


derecho a poseer que ostenta una persona sobre una cosa pero que es poseída materialmente por otra.

Acción reivindicatoria:


Acción real que compete al propietario no poseedor frente a cualquier poseedor no propietario para que se declare su derecho y se condene al demandado a que le entregue o restituya la cosa. Compete al que ya es dueño. Para reivindicar se necesita ser dueño, y lo será si, en el mismo caso, ha tenido lugar la tradición, incluso sin entrega material de la cosa. Art 348CC. Para reivindicar se necesita ser dueño, y lo será si, en el mismo caso, ha tenido lugar la tradición(entrega del dueño a otra persona), incluso sin entrega material de la cosa.La acción es necesariamente de condena a la entrega de la posesión en concepto de dueño, pero no por fuerza de la tenencia o posesión inmediata: también reivindica quien pretende que se declare su condición de propietario de una cosa de la que otro tiene la posesión inmediata, y que se le restituya la mediata en concepto de dueño, frente a quien se comporta como si esta clase de posesión le correspondiera; y ello, aunque no lo pida la restitución frente al poseedor inmediato.

Requisitos de esta acción: Que el actor tenga título de dominio, esto es que pruebe la propiedad de la cosa. Si el demandado también esgrime que es propietario “se produce de esta manera una confrontación de títulos, imponiendo al que ejercita la acción, para que pueda prosperar, que pruebe cumplidamente su relación dominical sobre la finca que clama”

Acción Negatoria:


Compete al dueño para defender la integridad de su derecho frente a cualesquiera poseedores que se presenten como titulares de derechos reales limitados de goce (usufructo o costumbres) y  se dirige a que se declare la inexistencia del gravamen y cese toda influencia física del demandado sobre el bien.  El éxito de la acción requiere que el actor pruebe su derecho de propiedad y la perturbación que el demandado le haya causado en el goce de la misma. Para ser absuelto, el demandado ha de probar que es titular del derecho real limitado que ejercita.

La acción confesoria:


Acción de que dispone el titular de un derecho real limitado de goce que no posee la cosa frente al poseedor de la misma para que se declare su derecho y obtener la restitución de la posesión que corresponda al contenido del mismo. Al actor corresponde la prueba de titularidad del derecho que invoque, por aplicación de las reglas generales y porque el dominio se presume libre.

El desahucio por precario


Se decidirán en juicio verbal las demandas “que pretendan la recuperación de la plena posesión de una finca rústica o urbana, cedida en precario, por el dueño, usufructario o cualquier otra persona con derecho a poseer dicha finca”.

Interrupción usucapión «contra tabulas»:


Según el párrafo tercero del art. 36 LH “en cuanto al que prescribe y al dueño del inmueble o derecho real que se esté prescribiendo y a sus sucesores que no tengan la consideración de terceros, se calificará el título y se contará el tiempo con arreglo a la legislación civil”. Cuando el poseedor en concepto de dueño no hubiera inscrito su título, pero sí que lo hubieran hecho otros adquirientes posteriores, la inscripción a favor de estos últimos no interrumpe su  adquisición por usucapión contra tabulas ordinaria (con justo título) si no estuvieran amparadas por la fe pública registral.

JUNTA DE PROPIETARIOS:


compuesta por la totalidad de los titulares de los pisos y locales, constituye el órgano rector colectivo de la comunidad. El régimen jurídico básico de la Junta se contiene en losartículos 14 a 19 de la Ley de Propiedad Horizontal. 

Competencias:


a la Junta le corresponde:
1. El nombramiento y remoción de las personas que ejerzan los cargos de gobierno de la comunidad. 2. La aprobación o reforma de los estatutos y la determinación de las normas de régimen interior. M3. La aprobación del plan de gastos e ingresos previsibles y las cuentas correspondientes. 4. La aprobación de los presupuestos y la ejecución de todas las obras de  reparación de la finca, sean ordinarias o extraordinarias. 5. La resolución de las reclamaciones que formulen los propietarios contra  la actuación de los órganos de gobierno.
Derecho a voto: solo propietarios al corriente de pago, pueden asistir y demás pero no votar.

Adopción de acuerdos:

el artículo 17.6 Ley de Propiedad Horizontal exige la unanimidad, solo y con excepciones, para la validez de los acuerdos que supongan la aprobación o modificación de las reglas contenidas en el título constitutivo de la propiedad horizontal o de los estatutos de la comunidad. Para los demás acuerdos bastará el voto de la mayoría del total de los propietarios –que representen la mayoría de las cuotas de participación, en primera convocatoria; u el voto de la mayoría de los asistentes –cuando represente más de la mitad del valor de las cuotas de los presentes- en segunda convocatoria. La impugnación procede cuando los acuerdos:
 Fuesen contrarios a la ley o a los estatutos de la comunidad de propietarios, resultasen gravemente lesivos para los intereses de la propiedad comunidad en beneficio de uno o varios  propietarios, Cuando supusieran un grave perjuicio para algún propietario que no tenga obligación jurídica de  soportarlo o se hayan adoptado con abuso de derecho. LEGITIMACIÓN: la impugnación de los acuerdos solo puede ser instada por los propietarios: Que hubiesen salvado su voto en la Junta, Los ausentes por cualquier causa, Por los que indebidamente hubiesen sido privados de su derecho al voto.PLAZO: con carácter general el plazo es de tres meses; tratándose de impugnación de acuerdos contrarios a la ley o a los estatutos, la acción caducará al año.

Carácterísticas de los derechos reales:


Ajenidad, jerarquización y temporalidad.

Clasificación de los derechos reales:


reales de goce [usufructo, uso, habitación, servidumbres, superficie, aprovechamiento por turnos de bienes inmuebles], reales de garantía [prenda, hipoteca, anticresis, hipoteca mobiliaria, prende sin desplazamiento], reales de adquisición [retracto convencional, retractos legales y tanteo].

Servidumbres:


La defensa del derecho de servidumbre se realiza, particularmente, a través de la denominada acción confesoria, cuya finalidad es que se declare la existencia del derecho de servidumbre frente a cualquiera que lo niegue u obstaculice su ejercicio, y se reintegre, en su caso, al demandante en la efectividad de la servidumbre. Esta acción puede incluir, además, pretensiones indemnizatorias para reparar el prejuicio causado por la violación del derecho lesionado.

El titular de la servidumbre tiene derecho a obtener íntegramente el aprovechamiento para el que se ha constituido la servidumbre, pero en la forma menos gravosa para el titular del fundo sirviente. Se trata de establecer un equilibrio razonable entre las posiciones de los titulares activo y pasivo de la servidumbre.


Modificación servidumbres:


Por voluntad de los interesados: 1Por voluntad de los interesados si tal voluntad puede constituir o extinguir las servidumbres, con mayor razón podrá modificarlas. 2Por prescripción, en los términos del artículo 547 Código Civil.

Derecho de tanteo:


atribuye al titular la facultad de adquirir una cosa pagando el precio por el que va a ser vendida (el tanteo) a un tercero.

Derecho de retracto:


atribuye al titular la facultad de adquirir la cosa objeto de enajenación pagando el precio que se dio por ella.

Diferencia prenda e hipoteca:


 

La hipoteca recae sobre bienes inmuebes y la prenda sobre muebles,

La hipoteca requiere ser eleva

da a escritura pública y la prenda no y en la hipoteca el propietario no se desprende de la posesión y uso del bien y en la prenda si.