Derecho Urbanístico Español: Claves de Licencias, Suelo y Planeamiento

Licencias y Actuaciones Urbanísticas

Silencio Administrativo y Requisitos Habilitantes

El **silencio administrativo** en licencias urbanísticas puede significar ambas cosas, aunque generalmente es **desestimatorio**. En caso de **concurrencia entre normativa general y específica**, prevalece la **específica**. La **comunicación previa** para obras requiere esperar **15 días** desde su presentación. El **silencio administrativo estimatorio** no se genera si se pide licencia contra el planeamiento, incluso transcurridos tres meses desde la solicitud sin remover el obstáculo; solo se produce cuando la solicitud es **conforme con la legalidad**. La **sustitución de azulejos y loza de baño** es una **actuación exenta**. Si una actividad o uso no está expresamente sometido a licencia o actuación exenta, se somete a **comunicación previa** como **título habilitante residual**. La **licencia** es un **acto administrativo previo y reglado**. Las **licencias, comunicaciones previas y actuaciones exentas** son **requisitos habilitantes**. La **construcción de edificios** está sometida a **licencia**. La **comunicación previa para iniciar obras** requiere esperar **15 días desde su presentación**.

Situaciones Especiales de Edificación

En **edificaciones fuera de ordenación**, cabe la **conservación y reparación**. Una **vivienda ilegal** con actividad de restauración durante **20 años** adquiere un **uso consolidado**, permitiendo realizar obras de **conservación y adaptación**. Una **construcción con licencia** para 10 plantas, si el plan urbanístico posterior solo permite 5, queda en **situación legal de consolidación**. Una **vivienda en suelo urbano sin licencia**, transcurridos **cuatro años**, queda en **situación de consolidación**. Las **actuaciones exentas** se dan en casos generales, en **situación de consolidación** y en **edificaciones fuera de ordenación**. Un **inmueble residencial con licencia** que, por un cambio de plan, ahora se encuentra en **zona turística**, está en **situación legal de consolidación**. Si un **inmueble expropiado no es adquirido en 5 años**, únicamente cabe realizar **obras de conservación**.

Legalidad Urbanística y Régimen Sancionador

Restablecimiento de la Legalidad

La **competencia para el restablecimiento de la legalidad urbanística** recae en los **Ayuntamientos, Cabildos y Comunidades Autónomas** en su respectivo ámbito. Se dicta una **orden incondicionada de restablecimiento de la legalidad** cuando la obra es **ilegal e ilegalizable**. La **normativa que rige el otorgamiento de licencias** es la **vigente en el momento de la resolución**. La **responsabilidad por daños y perjuicios** causados por infracción de la normativa es **independiente del restablecimiento de la legalidad y del régimen sancionador**. En una **obra de edificación ilegalizable**, el acto de restablecimiento de la legalidad es la **demolición de la construcción**. El **plazo de resolución del procedimiento de restablecimiento de la legalidad** es de **6 meses**. Como consecuencia de una **orden condicionada de legalización**, si se procede a la **legalización efectiva**, la orden de restablecimiento de la legalidad queda en **suspensión**. La **legalización de una actuación sometida a comunicación previa** que no fue presentada se realiza siempre mediante **licencia**. La **naturaleza del procedimiento de restablecimiento de la legalidad** es **de oficio** y no requiere resolución expresa para su inicio. La **legalización de actuaciones sometidas a comunicación previa** no presentada se realiza mediante **licencia**.

Infracciones y Sanciones

Un particular que **restaura la realidad física y legaliza** antes del procedimiento sancionador se beneficia de una **reducción del 90%** de la sanción. El **plazo de prescripción de infracciones leves** es de **un año**. En la **comunicación previa**, la **Administración no tiene que resolver expresamente**. El **plazo de resolución de una licencia** es de **tres meses**. La **competencia para sancionar en parques nacionales** corresponde a las **Comunidades Autónomas**. La **recaudación de sanciones urbanísticas** se destina a **medidas de control de la legalidad urbanística y conservación de espacios naturales**. El **plazo de resolución del procedimiento sancionador** es de **6 meses**.

Clasificación y Situaciones del Suelo

Categorías y Usos del Suelo

El **suelo urbanizable** se encuentra en la **situación básica de suelo rural**. El **suelo de espacio natural protegido** es **suelo rústico de protección ambiental**. La **función social del derecho de propiedad del suelo** en suelo rural consiste en **preservar los valores naturales y cumplir fines públicos**. Las **clases de suelo en la LSENPC** (Ley de Suelo y Espacios Naturales Protegidos de Canarias) son: **rústico, urbanizable y urbano**. El **suelo no clasificado expresamente como urbano o urbanizable** tiene la **clasificación de rústico**. Las **situaciones básicas de suelo** son: **urbanizado y rural**. Son **suelo rústico** las categorías de **protección económica, infraestructuras y rústico común**. Las **clases de suelo de la Ley del Suelo de 1956** eran: **urbano, rústico y reserva urbana**. La **edificación en suelo rústico** es posible si **no supera las 2 plantas en fachada**. El **suelo de espacio natural protegido** es **suelo rústico de protección ambiental**. Pertenecen a **suelo rústico** las categorías de **protección de entornos, zona de rehabilitación y forma tradicional de población**. El **suelo urbanizable** se encuentra en la **situación básica de suelo rural**. Cabe la **edificación en suelo rústico** si **no tiene uso residencial**.

Usos Complementarios en Suelo Rústico

El **uso complementario en suelo rústico** se reconoce a **profesionales del sector primario**. En **suelo rústico**, la implantación de un **restaurante con producto propio** como uso complementario en una edificación existente **depende de la dimensión de la edificación y de la finca**. Los **usos complementarios en suelo rústico** requieren **informe favorable del Cabildo** y el **abono de un canon del 10% por ocupación**.

Planeamiento Urbanístico e Instrumentos de Gestión

Normativa y Competencias

El **Texto Refundido de la Ley del Suelo de 1992** fue declarado **mayoritariamente inconstitucional** por la **STC 61/1997**. El **Texto Refundido de la Ley del Suelo de 1976** sigue **en vigor supletoriamente**. La **regulación de los instrumentos de equidistribución** corresponde a las **Comunidades Autónomas** en el marco de sus competencias. La **competencia en medio ambiente** es **compartida**. La **norma cabecera en Canarias** es la **Ley de Suelo y Espacios Naturales Protegidos de Canarias de 2017** (LSENPC). La **STC 61/1997** no permite al Estado ni a las Comunidades Autónomas **derogar el Texto Refundido de la Ley del Suelo de 1976**. Es correcto que la **competencia estatal** se fundamenta en el **artículo 149.1.8 de la Constitución Española** (legislación civil). Las **clases de suelo en la LSENPC** (Ley de Suelo y Espacios Naturales Protegidos de Canarias) son: **rústico, urbanizable y urbano**. La **norma cabecera del Estado** es el **Texto Refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana de 2015**. Los **reglamentos de la Ley 4/2017** (LSENPC) aprobados en Canarias son: los de **planeamiento, ejecución, gestión e intervención urbanística**. La **competencia del Estado en medio ambiente, territorio y urbanismo** es **exclusiva en legislación básica en medio ambiente**, pero **no en materia de urbanismo y territorio**. El **Real Decreto 1492/2011** regula las **valoraciones del suelo**. La **regulación de usos y aprovechamientos urbanísticos** es competencia de las **Comunidades Autónomas**. La **regulación del derecho de superficie** se encuentra en el **artículo 149.1.8 de la Constitución Española**. El **desarrollo sostenible** permite **varios desarrollos por parte de las Comunidades Autónomas**. La **LSENPC regula el procedimiento de modificación de espacios verdes** de manera diferente al TRLS 1976, lo cual es posible porque la **legislación urbanística es competencia exclusiva de las Comunidades Autónomas**. Las **Directrices 19/2003** derogaron la parte general, pero **no la turística**. Según la **jurisprudencia del Tribunal Constitucional** en materia de **desarrollo sostenible**, el Estado está legitimado para **enunciar principios y dar contenido**, pero **sin predeterminar un modelo único para las Comunidades Autónomas**.

Instrumentos de Planeamiento y Gestión

Una **actuación de nueva urbanización** se identifica con el **suelo urbanizable**. La **reforma o renovación urbana** se considera una **actuación de nueva urbanización**. Un **solar** es un terreno en **suelo urbano consolidado** que cuenta con **servicios urbanísticos**. Los **propietarios de suelo urbanizable** tienen la obligación de **costear la urbanización**. Los **propietarios en suelo urbanizable ordenado** tienen **derecho a promover la transformación del suelo** en régimen de **equidistribución**. Si un planeamiento carece de **órgano ambiental propio**, puede acudir indistintamente al **órgano ambiental autonómico o insular**. Si un particular promueve dotaciones por **aumento de edificabilidad**, la cesión debe ser del **15% del incremento adicional de aprovechamiento**. Los **Planes Generales de Ordenación (PGO)** respetan los **Planes Insulares de Ordenación** por el **principio de prevalencia**. Para **transformar espacios**, se necesita que estén **ordenados pormenorizadamente**, **físicamente delimitados** y que cuenten con un **sistema de actuación**. La **Memoria del plan** es el **documento que permite controlar la discrecionalidad**. El **instrumento de ordenación de Recursos Naturales de un Parque Rural** es el **Plan Rector de Uso y Gestión (PRUG)**. El **documento que contiene la evaluación ambiental del plan** es el **Estudio Ambiental Estratégico**. Con un **convenio de planeamiento**, se pacta la **modificación del plan**, obligando a la Administración a modificarlo por el **principio de ‘pacta sunt servanda’**. Un **Plan Parcial que modifica la ordenación pormenorizada de un PGO** es **legal**. Si un **edificio cambia de uso comercial a hotelero**, implica una **modificación sustancial del planeamiento**. La **reparcelación** hace efectivo el **principio de equidistribución**. Una **edificación en un entorno urbanizado y edificado**, aunque el plan la clasifique como rústico común, es **urbana por su naturaleza reglada y por operación legal**. Si la **aprobación de un plan omite el informe de suficiencia hidrológica** cuando prevé desarrollos urbanísticos, este **puede subsanarse en el procedimiento**. Si un **PGO prevé cambiar suelo rústico por suelo para la transformación en viviendas de protección oficial**, se considera una **modificación sustancial**. Con **carácter general**, los **sistemas privados de ejecución** se aplican en **suelo urbano no consolidado y suelo urbanizable**. Si los **propietarios promueven una iniciativa urbanizadora inferior al 50% de la superficie**, se establece el **sistema de ejecución empresarial de propietarios**. En el **sistema privado de compensación**, si un **propietario integrado no abona las cuotas**, se puede utilizar la **vía de apremio**. En un **convenio de planeamiento**, se pacta la **modificación del plan**, obligando a la Administración a modificarlo por el principio de **’pacta sunt servanda’**. El **instrumento de equidistribución** es el **proyecto de reparcelación en Canarias**. La **alteración del plan** puede ser una **modificación sustancial o menor**. El **suelo urbanizable** puede ser **ordenado, consolidado y no consolidado**, al haber eliminado la Ley 2017 la categoría de sectorizado. El **presupuesto de ejecución** se exige una vez que el **plan esté aprobado**. La **Junta de Compensación** es una **asociación administrativa de propietarios**. En una **actuación de transformación urbanística**, el propietario tiene **derecho a solicitar licencia para realizar las obras de urbanización**. En el **sistema de ejecución empresarial**, el porcentaje a aplicar es **menos del 50% de la superficie de los propietarios privados**. La **cédula urbanística** es un **documento informativo de la clasificación y condiciones urbanísticas de una parcela o emplazamiento**. Los **Planes Parciales** tienen por objeto establecer la **ordenación estructural y pormenorizada de suelo urbanizable**. El **documento con evaluación ambiental** es la **Declaración Ambiental Estratégica**. La **Memoria del plan** es el **documento que permite controlar la discrecionalidad**. Para el **establecimiento de un sistema privado**, se computa **toda la superficie afectada**. El **Plan Insular** se publica en el **Boletín Oficial de Canarias (BOC)**. Para **modificar la ordenación pormenorizada en un PGO** para su ejecución por iniciativa privada, se debe esperar a una **modificación sustancial del PGO**. Los **instrumentos que ordenan el territorio** son los **Planes Territoriales Especiales y los Planes Parciales**. En el **sistema de ejecución empresarial**, si transcurrido un año desde la aprobación del planeamiento general los propietarios no asumen la gestión, se exige que el promotor sea un **empresario con capacidad para contratar con la Administración**. En el **sistema de compensación**, si un particular **no se integra en el sistema**, su propiedad se **expropia en favor de la entidad de gestión**. En el **sistema de cooperación**, los **costes son repartidos equitativamente**. El **sistema de ejecución forzosa** se aplica ante el **incumplimiento de un sistema privado**.

Cesiones y Gravámenes

Los **mismos gravámenes en urbanizar y edificar** recaen sobre los **propietarios de suelo urbano no consolidado y suelo urbanizable ordenado**. El **porcentaje de cesión obligatoria y gratuita al Ayuntamiento** es el **10% del aprovechamiento urbanístico del sector** o su **abono en euros**. La **cesión del 10% del aprovechamiento urbanístico al Ayuntamiento** se realiza en concepto de **retorno de plusvalías a la colectividad**. En un **desarrollo urbanístico de 20.000 m² de uso residencial**, la **reserva para espacios verdes** es de **4.000 m²**. En **suelo con fin residencial**, el **PGO** reserva **espacios libres, dotaciones y equipamientos** con un mínimo de **40 m² por cada 100 m² de edificación**, de los cuales el **50% debe ser de uso público**. El **porcentaje de cesión obligatoria y gratuita al Ayuntamiento** es el **10% del aprovechamiento urbanístico del ámbito o sector**, o su **abono**.

Aspectos Complementarios del Derecho Urbanístico

Expropiación

El **plazo para iniciar el procedimiento expropiatorio** en la operación legal es de **4 años**. El **PGO** se publica en el **Boletín Oficial de Canarias (BOC)** y en el **Boletín Oficial de la Provincia (BOP)**. Sin acuerdo en el **justiprecio**, se acude a la **Comisión de Valoración de Canarias** en expropiaciones locales y de la Comunidad Autónoma, **aunque no sean urbanísticas**.

Vivienda y Entorno Urbano

Una **vivienda con acceso rodado, aceras, suministros de agua, evacuación y electricidad**, y que forma parte de un **núcleo de más viviendas**, está en **suelo urbano consolidado**.