Derechos de Tanteo y Retracto: Conceptos, Tipos y Plazos en España
Conceptos Fundamentales: Tanteo y Retracto
El tanteo y el retracto son derechos reales de adquisición preferente. El derecho de tanteo faculta para adquirir una cosa antes que otro, pagando el precio que este último daría. Por consiguiente, el tanteo limita el ius disponendi (Derecho de disposición) del propietario, porque en realidad no es libre de vender a quien quiera. Mientras que el tanteo actúa antes de la enajenación proyectada, el retracto faculta para adquirir la cosa después de enajenada, directamente del adquirente.
En este sentido, el artículo 1521 del Código Civil define el retracto legal señalando que es el derecho de subrogarse, con las mismas condiciones estipuladas en el contrato, en lugar del que adquiere una cosa por compra o dación en pago.
Tipos de Retracto Legal y Plazos
Retracto de Comuneros o Copropietarios (Art. 1522 CC)
A este retracto se refiere el artículo 1522 del Código Civil, que señala que el copropietario de una cosa común puede usar el derecho de retracto en el caso de enajenarse a un extraño la parte de los demás condueños o de alguno de ellos. Cuando dos o más copropietarios quieran usar el derecho de retracto, solo podrán hacerlo a prorrata de la porción que tengan en la cosa común.
Retracto de Colindantes (Art. 1523 CC)
Regulado en el artículo 1523 del Código Civil. También tendrán derecho de retracto los propietarios de fincas colindantes cuando se trate de la venta de una finca rústica cuya cabida no exceda de una hectárea (10.000 m²). Este precepto también dispone que no es aplicable este derecho si las tierras colindantes estuviesen separadas de la finca que se vende por arroyos, acequias, barrancos, caminos y otras servidumbres aparentes en provecho de otras fincas. Además, si dos o más colindantes usan del retracto al mismo tiempo, será preferido el que de ellos sea dueño de la finca colindante de menor cabida; y si la tuviesen igual, el que primero lo solicitase.
Plazo Común para Comuneros y Colindantes (Art. 1524 CC)
El artículo 1524 indica que no podrá ejercitarse el retracto legal (de comuneros y colindantes) sino dentro de nueve días, contados desde la inscripción en el Registro de la Propiedad y, faltando esta, desde que el retrayente hubiese tenido conocimiento de la venta. Hay que señalar que se trata de un plazo de caducidad y no se excluyen los días inhábiles.
Retracto de Coherederos (Art. 1067 CC)
Regulado en el artículo 1067 del Código Civil. Si alguno de los coherederos vende a un extraño su derecho hereditario antes de la partición, podrán todos, o cualquiera de ellos, subrogarse en el lugar del comprador, reembolsándole el precio de la venta, con tal de que lo verifiquen en el plazo de un mes a contar desde que se les haya hecho saber.
Tanteo y Retracto en Leyes Especiales
Arrendamientos Urbanos (Art. 25 LAU)
Según el artículo 25 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), en caso de venta de la vivienda arrendada, el arrendatario tendrá derecho de adquisición preferente sobre la misma.
- Tanteo: El arrendatario podrá ejercitar el derecho de tanteo en el plazo de 30 días naturales, a contar desde el siguiente al que se le notifique en forma fehaciente la decisión de vender la finca arrendada, el precio y las demás condiciones esenciales de la transmisión.
- Retracto: El arrendatario podrá ejercitar el derecho de retracto cuando no se le hubiese hecho la notificación prevenida o se hubiese omitido en ella cualquiera de los requisitos exigidos, así como cuando resultase inferior el precio efectivo de la compraventa o menos onerosas sus restantes condiciones esenciales. El derecho de retracto caducará a los 30 días naturales, contados desde el siguiente a la notificación que en forma fehaciente deberá hacer el adquirente al arrendatario de las condiciones esenciales en que se efectuó la compraventa, mediante entrega de copia de la escritura o documento en que fuere formalizada.
Arrendamientos Rústicos (Art. 22 LAR)
La Ley 49/2003, de Arrendamientos Rústicos (LAR), contiene estos derechos de adquisición preferente en su artículo 22. Establece que en toda transmisión inter vivos de fincas rústicas arrendadas, incluidas la donación, aportación a sociedad, permuta, adjudicación en pago o cualquiera otra distinta de la compraventa, de su nuda propiedad, de porción determinada o de una participación indivisa de aquéllas, el arrendatario que sea agricultor profesional tendrá derecho de tanteo y retracto.
- Tanteo: El transmitente notificará de forma fehaciente al arrendatario su propósito de enajenar y le indicará los elementos esenciales del contrato. El arrendatario tendrá un plazo de 60 días hábiles desde que hubiera recibido la notificación para ejercitar su derecho de adquirir la finca en el mismo precio y condiciones.
- Retracto: A falta de notificación del arrendador, el arrendatario tendrá derecho de retracto durante 60 días hábiles a partir de la fecha en que, por cualquier medio, haya tenido conocimiento de la transmisión.
Retracto de Graciosa (Derecho Civil Gallego)
En el derecho civil gallego, existe el conocido como retracto de graciosa. En los casos de ejecución patrimonial sobre bienes de una explotación agraria o sobre la vivienda habitual del deudor ejecutado situada en el rural, este, si tiene la condición de profesional de la agricultura, puede retraer los bienes ejecutados en el plazo de 30 días siguientes a la notificación de la adjudicación judicial o notarial.
Exclusión en Propiedad Horizontal
Adviértase que, salvo que la normativa específica o los estatutos de la comunidad indiquen lo contrario, generalmente se excluyen los derechos de tanteo y retracto legales (como el de comuneros) para los propietarios de pisos o locales en régimen de propiedad horizontal respecto a la venta de otros elementos privativos del mismo edificio.