Derechos Económicos y Patrimoniales en el Urbanismo: Propiedad del Suelo

Aspectos Económicos y Patrimoniales del Urbanismo (Primera Parte). El Contenido Urbanístico y Económico de la Propiedad del Suelo

1. El Contenido Urbanístico de la Propiedad del Suelo: Los Aprovechamientos Urbanísticos

El aprovechamiento urbanístico se refiere a los usos lucrativos asignados a un terreno clasificado como urbano o urbanizable, cuantificados en función de uso e intensidad y expresados en metros cuadrados construibles de un uso y tipología específicos. Así, indica cuántos metros cuadrados de un determinado uso y tipología (como residencial unifamiliar) pueden edificarse por metro cuadrado de suelo, lo que expresa el valor económico de un solar.

Este concepto se diferencia de la edificabilidad, que solo indica la cantidad de metros cuadrados construibles sin relación a un uso o tipología concreta, por lo que no tiene valor económico. La edificabilidad refleja la potencialidad constructiva de un terreno, mientras que el aprovechamiento urbanístico representa su contenido económico, basado en la equidistribución de beneficios y cargas del urbanismo.

Aprovechamiento Medio

Para equilibrar cargas y beneficios entre propietarios, el plan establece un aprovechamiento medio en cada ámbito territorial, calculado según las intensidades y usos de terrenos no destinados a servicios públicos y corregido con coeficientes catastrales. Este aprovechamiento medio varía según el tipo de suelo:

En suelo urbano no consolidado, se establece para cada polígono o unidad de actuación, o para áreas mayores.
En suelo urbanizable, se define para cada sector específico.

Aprovechamiento Susceptible de Aprobación (Aprovechamiento Subjetivo)

El aprovechamiento susceptible de apropiación es el que los propietarios pueden incorporar a su patrimonio tras cumplir con cesiones y cargas legales. Se determina por la superficie construible en función del uso y tipología dominante:

En suelo urbano consolidado, el propietario puede incorporar el total del aprovechamiento de su parcela.
En suelo urbano no consolidado y suelo urbanizable, el propietario puede incorporar el 90% del aprovechamiento medio de su polígono o unidad de actuación.

Aprovechamiento Real (Aprovechamiento Objetivo) y Transferencia de Aprovechamientos (TAU)

El aprovechamiento real es el permitido por el planeamiento en una unidad de actuación y puede ser mayor o menor al susceptible de apropiación por los propietarios.

Cuando existe un desajuste, se aplica un régimen de Transferencia de Aprovechamientos Urbanísticos (TAU), donde los excedentes o déficits de aprovechamiento se compensan de varias formas:

Exceso de Aprovechamiento Real (Art. 155): Cuando el aprovechamiento permitido supera el susceptible de apropiación, el exceso pertenece a la Administración, que puede usarlo para compensar a propietarios en terrenos para dotaciones o con aprovechamiento inferior, o para ampliar el patrimonio municipal de suelo. Los propietarios que reciban estos beneficios deben participar en los costes de urbanización proporcionalmente.
Déficit de Aprovechamiento Real (Art. 156): Si el aprovechamiento permitido es inferior al susceptible de apropiación, la Administración puede compensar la diferencia reduciendo los costos de urbanización o aplicándola en polígonos con exceso de aprovechamiento, o bien mediante un pago en metálico por el valor urbanístico no materializable.

2. El Contenido Económico de la Propiedad del Suelo: Las Valoraciones Urbanísticas

El nuevo sistema de valoraciones (Texto Refundido de 2015) critica el modelo anterior, que se basaba en expectativas urbanísticas generadas por los poderes públicos. El enfoque actual se basa en dos categorías de suelo:

Suelo rural: No integrado en la trama urbana.
Suelo urbanizado: Transformado efectivamente mediante urbanización, donde su destino urbanístico es ya una realidad.

Este sistema busca asegurar la objetividad y seguridad jurídica al valorar los inmuebles según su capacidad de ser reemplazados en el mercado por otro de características similares en su contexto actual, sin considerar expectativas futuras no realizadas.

Valoración del Suelo Rural

Para el suelo rural, se emplea la capitalización de rentas en lugar del método de comparación, eliminando elementos especulativos y evitando considerar expectativas urbanísticas futuras. El valor se determina mediante la renta anual real o potencial de la explotación del suelo.

La renta potencial considera ingresos como subvenciones y descuenta los costos de explotación.
Factores como la accesibilidad y el valor ambiental pueden aumentar el valor hasta el doble, siempre que esté justificado.
Las edificaciones se valoran por el coste de reposición, y las plantaciones y derechos de arrendamiento se valoran siguiendo la Ley de Expropiación Forzosa.