Derechos Reales: Concepto, Características y Adquisición Legal
Concepto y Clases de los Derechos Reales
El derecho real se define como el poder inmediato y directo sobre una cosa.
Se diferencia del derecho de crédito, que confiere al titular el poder de exigir de otro una prestación (constreñir a que observe cierta conducta).
Características de los Derechos Reales
Inherencia a la Cosa
Al titular del derecho real se le concede poder absoluto sobre la cosa, a diferencia del derecho de crédito que permite exigir una conducta a otra persona (la prestación prometida).
La inherencia a la cosa permite obtener utilidad de la misma: puede consistir en uso, goce, aprovechamiento, facultad de adquirir la cosa con preferencia a otros, garantía de un derecho de crédito, etc.
Existe la posibilidad de concurrencia de diversos derechos reales sobre la cosa.
Inmediatividad sobre la Cosa
Al titular del derecho real no le es necesaria la intervención de ninguna otra persona para ejercer el derecho.
Ejemplo: El titular del predio dominante no necesita permiso para pasar por el camino que constituye la servidumbre de su vecino.
Oponibilidad a Terceros
El derecho real puede hacerse valer frente a cualquiera. El derecho de crédito solo puede exigirse al obligado.
Esto se manifiesta a través de la acción real, que puede dirigirse frente a todo el que obstaculice objetivamente el ejercicio del derecho real.
Incluye la reipersecutoriedad, que legitima al propietario para reivindicar de aquel que se halle en posesión de la cosa sin título que lo ampare.
Objeto del Derecho Real
El objeto del derecho real es la cosa sobre la que recae el derecho.
Puede recaer sobre bienes corporales y también sobre bienes incorporales.
El objeto debe ser existente, estar dentro del comercio y ser determinado.
Clasificación de los Derechos Reales
Según su Contenido
Derecho Real de Propiedad
El derecho real de propiedad representa el máximo grado de poder sobre la cosa.
Según el Art. 541-1 del Código Civil de Cataluña (CCcat), la propiedad es el derecho a usar de forma plena los bienes que constituyen su objeto y a disponer de ellos.
Derecho Real Limitado
El derecho real limitado solo otorga un poder parcial que se manifiesta mediante la limitación del contenido del derecho real de propiedad.
Según su Función Económica
Derechos Reales de Goce
Permiten al titular el uso y obtención de alguna utilidad de la cosa.
- Usufructo: uso y disfrute.
- Uso y habitación: utilización de la cosa ajena.
- Superficie: faculta para realizar una construcción, adquiriendo su propiedad temporalmente sobre una finca ajena.
- Servidumbre: obtener utilidad de una finca ajena en beneficio de la propia.
- Derecho de vuelo: faculta para sobreelevar una construcción, adquiriendo la propiedad de las nuevas construcciones.
Derechos Reales de Adquisición
Permiten adquirir un bien ajeno con preferencia a otros adquirentes.
- Derecho de opción.
- Derecho de tanteo y retracto.
Ejemplo: Adquieres un coche pagando a plazos, pero se establece que en una fecha determinada podrás adquirir la propiedad del coche si abonas una cantidad específica (por ejemplo, 6000€). Esto es un derecho de opción.
Derechos Reales de Garantía
Facultan para exigir la enajenación de una cosa ajena para realizar su valor y satisfacer una obligación incumplida.
- Derecho de retención.
- Prenda con y sin desplazamiento posesorio.
- Hipoteca inmobiliaria.
- Hipoteca mobiliaria.
Sistema de Adquisición y Transmisión de Derechos Reales
El Sistema de Adquisición en el Derecho Civil Catalán
Para transmitir y adquirir bienes se requiere:
- Además del título de adquisición,
- la tradición o los actos y formalidades que la ley establezca.
- Título + Modo (Tradición)
- Título + Modo (formalidad o acto establecido por ley).
Fases del Sistema
Primera fase: En virtud del título, el adquirente obtiene un derecho de crédito por el que el transmitente está obligado a transmitir el derecho real.
Segunda fase: Cumplimiento de la obligación de entrega de la cosa objeto del derecho real.
El Título
El título es el acto jurídico que permite la adquisición del derecho real y que actúa como fundamento jurídico o causa (Art. 531-3 CCcat).
Títulos Adquisitivos
- El contrato: aquellos contratos cuya función es la de transmitir un derecho real (compraventa, permuta, etc.).
- La donación.
- La sucesión mortis causa.
El Modo: La Tradición
El modo o tradición es el acto de entrega mediante el que efectivamente se produce la transmisión.
Sistema de Adquisición: Título + Acto/Formalidad
Título + Acto
Ejemplo: La aceptación que seguirá al título lucrativo.
- Nadie puede adquirir un derecho sin su voluntad (ej. donación y sucesión mortis causa).
Título + Formalidad
Actos de formalidad, por ejemplo, en casos de derechos reales que para su constitución y transmisión necesitan inscripción en el Registro de la Propiedad (ejemplo: hipoteca).
La Tradición
La tradición consiste en la entrega de la posesión de un bien por parte del poseedor anterior al nuevo poseedor.
- Es un acto material de entrega.
- La tradición de un bien se produce cuando es entregado a los adquirentes y estos toman posesión del mismo con el acuerdo de los transmitentes.
En Sentido Estricto
- Entrega de la cosa con la voluntad del tradens (transmitente) y del accipiens (adquirente) de transmitir y adquirir, respectivamente, el derecho real de que se trate.
- La tradición tiene eficacia real cuando va precedida de un título (teoría del título y modo), por ejemplo, la compraventa.
- Carece de eficacia real si el contrato que la precede es de otro tipo (ej. arrendamiento).
Modalidades de la Tradición
Tradición Real
Consiste en poner la cosa en posesión del adquirente (Art. 531-4.1 CCcat).
- Implica el traspaso del poder efectivo sobre la cosa, tanto si se produce por la entrega manual (bien mueble) como por ocupación material (caso de inmueble).
Tradición Simbólica
La transmisión del dominio no se produce a consecuencia de la entrega de la cosa, sino del accesorio que la simboliza.
- Ejemplo: Entrega de las llaves del local donde la cosa se encuentra almacenada, o de la caja de seguridad.
Tradición Consensuada
Se produce por el simple acuerdo de las partes sin que tenga lugar la entrega material del bien.
- Ejemplo: Un arrendatario que ya poseía el bien como tal le compra el piso al dueño y acuerdan que ya ha existido traditio.
Tradición Instrumental
- El otorgamiento de escritura pública como forma de tradición.
- Se requiere que el tradens esté en posesión del bien.
- La escritura pública produce efectos jurídicos de traspaso posesorio, siendo equivalente a la tradición.