Derechos Reales: Conceptos, Elementos y Clasificación en el Derecho Argentino

Concepto de Derechos Reales

El derecho real es el poder jurídico, de estructura legal, que se ejerce directamente sobre su objeto, en forma autónoma y que atribuye a su titular las facultades de persecución y preferencia, y las demás previstas en este código. El poder jurídico ha sido definido como un derecho subjetivo que consiste en un señorío de la voluntad. El poder jurídico real es el que recae sobre cosas determinadas y tiene carácter patrimonial.

Antes, no se daba un concepto de derecho real, sino que debía ser delimitado a partir de la distinción entre derechos reales y personales generada por la teoría denominada dualista.

Elementos de los Derechos Reales

Sujeto: es el titular del bien real. Puede ser una persona física o jurídica, con excepción de los sujetos de uso y habitación que solo pueden ser titulares personas humanas. Los sujetos pueden ser concurrentes o exclusivos, es decir, que permiten o prohíben la concurrencia sobre un mismo objeto del mismo derecho real.
Objeto: Es la cosa material. Según el artículo 1883, el derecho real se ejerce sobre la totalidad o una parte material de la cosa que constituye su objeto, por el todo o por una parte indivisa. El objeto también puede consistir en un bien taxativamente señalado por la ley.

La novedad es que el objeto de los derechos reales, de acuerdo con esta norma, no solo son las cosas sino que también pueden ser los bienes. Con esta concepción se amplía el concepto, ya que no requiere que estén en el comercio. Además de la materialidad, el objeto del derecho real se caracteriza por la especialidad, ya que solo es posible sobre cosas individualizadas, específicas y actuales.

Cosas: el código sigue la línea del código anterior, ya que cosas son bienes materiales susceptibles de valor económico, y las disposiciones referentes a las cosas también se aplican a la energía y las demás fuerzas naturales susceptibles de ser puestas al servicio del hombre.

En síntesis: el objeto inmediato son las cosas, las partes materiales, la parte indivisa y un bien cuando la ley expresamente lo determina.

Derechos Reales y Personales: Régimen Legal

Régimen legal:
- Personales: Domina el principio de la autonomía de la voluntad con su limitación a principios de orden público, moral, buenas costumbres y buena fe. Estos derechos nacen por libre voluntad de los particulares.
- Reales: Dominado por el principio de orden público y solo se deja un margen estrecho a la autonomía de la voluntad. Rige el principio de número cerrado y los particulares no pueden dar nacimiento a otros derechos distintos a los que la ley establece.
Objeto:
- Personales: Consiste en un hecho positivo (dar o hacer) o negativo (no hacer). Es la persona del deudor que ejecuta el hecho en beneficio del acreedor.
- Reales: Son las cosas, partes materiales de la cosa, parte indivisa y un bien cuando la ley expresamente lo determina.
Elementos:
- Personales: 3 elementos: sujeto activo, sujeto pasivo y objeto.
- Reales: Solo 2: sujeto y objeto.
Sujeto:
- Personales: Es determinado e individualizado.
- Reales: Indeterminado y general.
Prescripción:
- Personales: Prescripción liberatoria o extintiva.
- Reales: Usucapión o prescripción adquisitiva.

Clasificación de los Derechos Reales

Sobre la cosa propia o ajena: Son derechos sobre la cosa total o parcialmente propia: dominio, condominio, propiedad horizontal, conjuntos inmobiliarios, tiempo compartido, cementerio privado, superficie. Los restantes derechos recaen sobre la cosa ajena.
Principales y accesorios: Por regla son principales, excepto los accesorios: hipoteca, anticresis y prenda.
Sobre cosas registrables y no registrables: Registrables cuando la ley requiere la inscripción de los títulos en el respectivo registro. No registrables cuando los documentos portantes de derechos sobre su objeto no acceden a un registro para su inscripción.
Ejercidos por la posesión o actos posesorios: Todos los derechos reales se ejercen por la posesión, excepto las servidumbres y la hipoteca.

Numerus Clausus

En el derecho argentino, los derechos reales solo pueden ser creados por la ley. Se adopta el sistema de numerus clausus. Los particulares no pueden crear por su voluntad derechos reales distintos a los establecidos en la ley, ni modificar por pactos privados las normas estatutarias que los rigen.

Adquisición de los Derechos Reales

La adquisición de los derechos reales puede ocurrir por causa de muerte o por actos entre vivos. La adquisición por actos entre vivos puede ser originaria o derivada.

El modo de adquisición originaria es la prescripción adquisitiva. También hay adquisición originaria en la apropiación y en ciertos casos de transformación y accesión de cosas muebles. La adquisición derivada requiere la concurrencia de título y modo suficientes. La tradición posesoria es modo suficiente para constituir o transmitir derechos reales que se ejercen por la posesión. La inscripción registral es modo suficiente para transmitir o constituir derechos reales sobre cosas registrables en los casos legalmente previstos y sobre cosas no registrables cuando el tipo de derecho así lo requiera.

Título y Modo Suficientes

Título suficiente: Se entiende por título suficiente el acto jurídico revestido de las formas establecidas por la ley que tiene por finalidad transmitir o constituir el derecho real. Para que el título (y el modo) sean suficientes, sus otorgantes deben ser capaces y estar legitimados al efecto. El título suficiente debe hallarse revestido de las formalidades o solemnidades exigidas por la ley en cada caso. Además, el acto jurídico debe satisfacer las pertinentes condiciones de fondo: capacidad y legitimación de los otorgantes y referirse al objeto que las partes quieren contratar.
Justo título: Es el que tiene por finalidad transmitir un derecho real principal que se ejerce por la posesión, revestido de las normas exigidas para su validez cuando el otorgante no es capaz o no está legitimado a tal efecto.

Transmisibilidad y Extinción de los Derechos Reales

Transmisibilidad: Todos los derechos reales son transmisibles, excepto disposición legal en contrario.

Extinción: Estos se extinguen por la destrucción total de la cosa si la ley no autoriza su reconstrucción, por su abandono y por la consolidación en los derechos reales sobre cosa ajena.

Nuevos Derechos Reales

Conjuntos inmobiliarios, tiempo compartido, cementerio privado, superficie, propiedad horizontal.

Convalidación

Significa que un acto jurídico que en principio es ineficaz, puede (luego de su celebración) convertirse en un acto válido retroactivamente al momento que se otorgó y cumplir todos sus efectos propios. Si alguien constituye o transmite un derecho real que no tiene derecho a constituir o transmitir, pero que luego lo adquiere, esa constitución o transmisión se considera confirmada, se toma como que transmitió o constituyó un derecho real verdadero, como si lo hubiera tenido al tiempo de la transmisión o constitución.

Relaciones de Poder: Tenencia y Posesión

Son tenencia y posesión. No pueden concurrir sobre una cosa varias relaciones de poder de la misma especie que se excluyan entre sí.

Yuxtaposición local: Es una relación de mero contacto físico con la cosa, sin voluntad jurídicamente relevante de tener ese contacto.
Servidores de la posesión: Son relaciones que responden a vínculos de dependencia o servicio, hospedaje, relación del pasajero de un hotel con esa habitación. Son voluntarias, no son autónomas, sino que reposan sobre otras. Se trata de un supuesto donde no hay posesión ni tenencia, los sujetos sirven a la posesión de otro, pero no es considerado poseedor, que sigue siendo el otro.
Tenencia: Se ejerce poder físico sobre una cosa, pero reconociendo en otra persona un señorío superior.
Posesión: Se ejerce poder físico material sobre una cosa desconociendo en los hechos todo otro señorío superior sobre ella.
Elementos:
- Persona
- Cosa
- Ejercicio de un poder de hecho
Corpus: Es la posibilidad de disponer físicamente de la cosa en cualquier momento, independientemente del poder de disponer por actos jurídicos de ella.
Animus: Es la intención de someter la cosa al ejercicio de un derecho de propiedad. Implica no reconocer en otra persona un señorío superior del mismo nivel.

Funciones y Efectos de la Posesión

La posesión es el contenido de gran parte de los derechos reales, pues sin ella sería imposible ejercer las facultades propias de estos.
La posesión genera derechos e impone deberes.
El poseedor tiene derecho a ejercer las servidumbres reales que corresponden a la cosa que constituye su objeto.
El poseedor tiene el deber de restituir la cosa a quien tenga el derecho de reclamarla.
El poseedor debe satisfacer el pago total de los impuestos, tasas y contribuciones que graven la cosa y cumplir con la obligación de cerramiento.
La posesión de buena fe de cosa mueble no robada ni perdida es suficiente para adquirir derechos reales principales sobre cosas muebles no registrables, excepto que el verdadero propietario pruebe que la adquisición fue gratuita.
La posesión ejercida con los requisitos y durante el tiempo exigido por la ley conduce al nacimiento de derechos reales por prescripción adquisitiva o usucapión.

Clasificación de la Posesión

Posesión legítima: Cuando constituye el ejercicio de un derecho real constituido de conformidad con la ley. La legitimidad se presume salvo prueba en contrario.
Posesión ilegítima: Cuando no comporte el ejercicio de un derecho real legalmente constituido.
Ilegítima de buena fe: Cuando no exista derecho real respaldándola, pero quien la ejerce está convencido de que sí lo tiene porque no ha conocido o podido conocer que no existe el derecho. La buena fe se presume iuris tantum.
Ilegítima de mala fe: Cuando no concurrieran los requisitos para configurar la buena fe o se presumiera la mala fe. Casos:
- Cuando el título es de nulidad manifiesta.
- Cuando se adquiere de persona que habitualmente no hace tradición de esa clase de cosas y carece de medios para adquirirlas.
- Cuando recae sobre ganado marcado o señalado, si el diseño fue registrado por otra persona.
Ilegítima de mala fe y viciosa:
- Respecto de inmuebles: Adquirida por violencia, clandestinidad, abuso de confianza.
- Respecto de muebles: Por hurto, estafa o abuso de confianza.

Adquisición, Conservación y Extinción de la Posesión

Adquisición: Actos entre vivos y mortis causa.

Entre vivos: Se produce cuando la persona entra en contacto físico con la cosa o tiene la posibilidad física de establecerlo, o cuando ingresa en el ámbito de custodia del adquirente. Pueden establecerse unilateral o bilateralmente. La unilateral se concreta a través del apoderamiento, por cualquier modo que se obtenga. En la bilateral, el modo es la tradición.
Tradición: Es la entrega de la cosa. Es el desplazamiento de la posesión o de la tenencia de la cosa que se va a transmitir a la persona del adquirente, con el consentimiento concurrente de ambas partes sobre su realización.

Conservación: La relación de poder se conserva hasta su extinción, aunque su ejercicio esté impedido por alguna causa transitoria.

Extinción: Se extingue cuando se pierde el poder de hecho sobre la cosa. Ejemplos de casos: extinción de la cosa, si otro priva al sujeto de la cosa, desaparece la posibilidad de hallar la cosa perdida, el sujeto hace abandono expreso y voluntario de la cosa.

Interversión de título: Es el cambio de la causa o título en virtud del cual se está teniendo o poseyendo la cosa. Constituye una excepción en la aplicación del principio de inmutabilidad de la causa, que abarca también a los vicios y cualidades de la posesión.

Dominio

Es el derecho real que confiere la mayor cantidad de facultades que es posible tener sobre un objeto. El titular tiene la plena in re potestas, por más que deba obrar dentro de los límites que le marca el ordenamiento jurídico.

El nuevo código expresa en el artículo 18 el “derecho de las comunidades indígenas -reconocidas por el Estado- a la posesión y la propiedad comunitaria de las tierras que actualmente ocupan y de aquellas otras aptas para el desarrollo humano según lo establezca la ley”.

La Corte Interamericana resumió su jurisprudencia sobre propiedad de los pueblos indígenas de la siguiente manera: la posesión tradicional de los indígenas sobre sus tierras tiene efectos equivalentes al título de pleno dominio que otorga el Estado; la posesión tradicional otorga a los indígenas el derecho a exigir el reconocimiento oficial de propiedad y su registro; los miembros que por causas ajenas a su voluntad han salido o perdido la posesión de sus tierras tradicionales mantienen el derecho de propiedad sobre las mismas, aun a falta de título legal, salvo cuando las tierras hayan sido legítimamente trasladadas a terceros de buena fe; los miembros que involuntariamente han perdido la posesión de sus tierras, y estas han sido trasladadas legítimamente a terceros inocentes, tienen el derecho de recuperarlas o a obtener otras tierras de igual extensión y calidad.

Propiedad comprende a todo derecho de contenido patrimonial. Dominio tiene un sentido técnico: es el derecho real de ese nombre.

Clases de Dominio

Perfecto: Otorga todas las facultades de gozar, usar y disponer material y jurídicamente de una cosa dentro de los límites previstos por la ley.
Caracteres:
- Perpetuo: No tiene límite en el tiempo y subsiste con independencia de su ejercicio.
- Exclusivo: No puede tener más de un titular. Quien adquiere la cosa por un título, no puede en adelante adquirirla por otro, si no es por lo que falta al título.
Imperfecto: Es imperfecto si está sometido a condición o plazo resolutorio, o si la cosa está gravada con cargas reales.
Clases:
- Revocable: Es el sometido a condición o plazo resolutorios a cuyo cumplimiento el dueño debe restituir la cosa a quien se la transmitió.

Efectos del Dominio Revocable

Cosas registrables: Tiene efecto retroactivo al día en que se adquirió, excepto que lo contrario surja del título de adquisición o de la ley.
Cosas no registrables: No tiene efecto respecto de terceros sino en cuanto ellos, por su mala fe, tengan una obligación personal de restituir la cosa.

Dominio Fiduciario

Se adquiere en virtud del negocio o contrato de fideicomiso. Dominio fiduciario es el que se adquiere en razón de un fideicomiso constituido por contrato o por testamento, y está sometido a durar solamente hasta la extinción del fideicomiso, para el efecto de entregar la cosa a quien corresponda según el contrato, el testamento o la ley.

Objeto: Pueden ser objeto del fideicomiso todos los bienes que se encuentran en el comercio, incluso universalidades, pero no pueden serlo las herencias futuras.

El fideicomisario es la persona a quien se transmite la propiedad al concluir el fideicomiso. Puede ser el fiduciante, el beneficiario, o una persona distinta de ellos. El fiduciario puede ser cualquier persona humana o jurídica.

Instrumentos: El contrato de fideicomiso será el destinado a generar la existencia del dominio fiduciario.

Forma del contrato fiduciario: Puede celebrarse por instrumento público o privado, excepto cuando se refiere a bienes cuya transmisión debe ser celebrada por instrumento público. Cuando no se cumple dicha formalidad, el contrato vale como promesa de otorgarlo.

Dominio Imperfecto

Cuando la propiedad se encuentra con cargas reales, lo que incluye el usufructo, y a todos los derechos de propiedad que con relación al dueño de la cosa, constituyen cargas o gravámenes reales.

Adquisición del Dominio

Originaria: Cuando el dominio nace en cabeza del adquirente. Son la apropiación, accesión, percepción de frutos y prescripción adquisitiva.
Derivada: Cuando es recibida por un propietario anterior en virtud de un acto jurídico causal. Son la tradición y la sucesión.

Apropiación

El dominio de las cosas muebles no registrables sin dueño se adquiere por apropiación.

Son susceptibles de apropiación: Las cosas abandonadas, animales objeto de caza y pesca, agua pluvial que caiga en lugares públicos o corra por ellos.

NO son susceptibles de apropiación: Las cosas perdidas, animales domésticos aunque escapen e ingresen en inmueble ajeno, animales domesticados mientras el dueño no desista de perseguirlos, los tesoros.

La apropiación exige la aprehensión de una cosa susceptible de ser apropiada, hecha por una persona capaz con intención de adquirir. Los inmuebles quedan excluidos de este modo de adquisición.

Transformación

Es un modo de adquisición por el cual una persona, utilizando una materia que no le pertenece, realiza un trabajo y de la ejecución del mismo resulta un nuevo objeto.

Si la nueva cosa no fuera susceptible de volver a su estado anterior y el transformador fuere de buena fe y, con su sola actividad o la incorporación de otra cosa, hiciera la nueva cosa con la intención de adquirirla, dicho transformador adquiere el dominio de la nueva cosa.
Si la cosa puede volver al estado anterior y el transformador es de buena fe, el dueño de la materia es el dueño de la nueva especie y debe pagar al transformador su trabajo, aunque puede optar por exigir el valor de los gastos de la reversión del objeto.
Si la transformación se hace de mala fe y la cosa transformada es reversible a su estado anterior, el dueño de la antigua cosa puede optar por quedarse con la cosa nueva sin pagar nada al que la hizo o renunciar a ella, y reclamar el valor de la materia y la indemnización del daño.
Si la transformación es de mala fe y la cosa no es reversible a su estado anterior, el dueño de la materia o de la antigua cosa puede optar entre reclamar la indemnización de todo daño o quedarse con la nueva cosa.

Construcción, Siembra y Plantación

Cuando una persona construye, siembra o planta en inmueble propio con materiales ajenos, el propietario del inmueble adquiere los materiales que con la construcción, siembra o plantación quedaron incorporados al suelo. El dueño de los materiales pierde todo derecho sobre ellos.

Quien construyó, plantó o sembró debe el valor de los materiales.

Si fuera de mala fe, tendrá además que indemnizar los daños causados, aunque igualmente adquirirá por accesión el dominio de los materiales incorporados al suelo.

La buena fe existirá si, por ignorancia o error de hecho excusable, el constructor, sembrador o plantador creyere sin duda alguna que los materiales eran propios. La mala fe, en caso contrario.

Pero si el constructor es de mala fe, el dueño del inmueble puede optar por exigirle que reponga a su costa las cosas a su estado anterior.

Invasión de Inmueble Colindante

Invasor de buena fe: El invasor puede obligar al dueño del terreno colindante a respetar lo construido, si este no se hubiera opuesto inmediatamente de conocida la invasión. Determinar si la oposición ha sido o no inmediata constituye cuestión de hecho que habrá de resolver el juez.
Invasor de mala fe: Si el invadido se opuso inmediatamente de conocida la invasión, puede solicitar se condene al invasor a demoler lo construido. Esta facultad no puede ser ejercida abusivamente.

Accesión de Muebles

Si cosas muebles de distintos dueños acceden entre sí sin que medie hecho del hombre y no es posible separarlas sin deteriorarlas o sin gastos excesivos, la cosa nueva pertenece al dueño de la que tenía mayor valor económico al tiempo de la accesión. Si es imposible determinar qué cosa tenía mayor valor, los propietarios adquieren la nueva por partes iguales.