Derechos Reales: Obligaciones y Facultades sobre Bienes

Concepto de Derechos Reales: La parte de obligaciones y derechos reales forman conjuntamente el llamado Derecho Civil patrimonial. Este puede ser considerado como aquella parte del Derecho civil que comprende las normas e instituciones a través de las cuales se realizan y ordenan las actividades económicas del hombre. Se puede definir el derecho real como aquel derecho privado que atribuye un poder de inmediata dominación sobre una cosa frente a cualquiera. Se llama real por la palabra latina “res”: cosa. La doctrina tradicional suele predicar los siguientes:

– Inherencia-inactividad: Significa que su objeto directo es una cosa: supone la posibilidad del titular de obtener de la cosa el provecho correspondiente a su derecho sin mediación de otra persona, no precisando de acto ajeno para satisfacer su interés.
– Reipersecutoriedad: Implica que en el caso de pérdida de la posesión del bien o derecho de que se trate, el titular puede reclamarlo de cualquiera en cuyo poder se encuentre, la pérdida momentánea de la posesión no extingue el derecho.
– Oponibilidad erga omnes: El titular del derecho real puede hacer efectivo su derecho frente a todos.

La concepción anterior del derecho real ha sido criticada desde dos puntos de vista:

– La llamada teoría obligacionista del derecho real ha alegado que no es posible una relación directa entre una persona y una cosa, pues toda relación jurídica se da entre personas. Se dice que la característica básica del derecho real es la de no perturbar el derecho real.
– La doctrina más moderna suele distinguir dos aspectos del derecho real. Un elemento interno que es el poder del sujeto sobre la cosa, y que constituye el llamado haz de facultades que compone todo derecho subjetivo; elemento externo o formal, que es el deber de contenido negativo del resto de la comunidad y que constituye la garantía jurídica del elemento interno. La doctrina ha puesto también de manifiesto que los caracteres arriba señalados se han elaborado partiendo del derecho de propiedad, pero que no se acomodan a todos los derechos considerados tradicionalmente como reales. El artículo 17 Lh impide anotar o inscribir los derechos de igual o anterior fecha que se opongan o sean incompatibles con uno inscrito, pero si no son incompatibles se permite su inscripción, sujetándose al rango correspondiente.

Clases y Tipos de Derechos Reales:

Se distinguen:

– Derecho real pleno o propiedad: Otorga a su titular todas las utilidades que puede proporcionar una cosa, y con carácter tendencial perpetuo.
– Derechos reales limitados: No otorgan todas las utilidades de la cosa. Dentro de ellos se distinguen:
– Derechos de goce: Son los que atribuyen a su titular la facultad de usar, disfrutar u obtener directamente algún rendimiento de la cosa (usufructo, uso, habitación).
– Derechos de garantía: Aquellos que permiten promover la enajenación del bien agravado en pública subasta para cobrar el importe de un crédito impagado.
– Derechos de adquisición preferente: Permiten adquirir determinado bien con preferencia a cualquier otra persona, en el caso de que este vaya a ser vendido o dado en pago (tanteo y retracto).
– Derechos de exclusión sobre bienes inmateriales: Configuran las llamadas propiedad intelectual e industrial, tienen un estatuto distinto del clásico derecho de propiedad.

La posesión: Es un hecho: una situación duradera de poder o tenencia de las cosas. Pero se trata de un hecho al que la ley atribuye determinados efectos jurídicos. Efectos que la mayoría de la doctrina considera que configura un derecho subjetivo prevalente, el poseedor, por el mero hecho de serlo, tiene derecho a ver protegida su posición frente a cualquiera, pero se trata de una protección provisional, ya que cederá ante quien demuestre tener mejor derecho.

Iura in re aliena: Derechos en cosa ajena o derechos fraccionarios. Son los que atribuyen una facultad que retiran al propietario.

Atendiendo a su función económica:

– Derechos reales de goce: Permiten la utilización o explotación total o parcial de bien ajeno (usufructo, uso y habitación).
– Derechos de realización de valor: Otorgan facultad de enajenar la cosa afectada para obtener su valor (precio).

– El derecho de retención: No es un derecho real, salvo que esté vinculado a la prenda. Es oponible erga omnes, el poseedor lo tiene pero no puede usar, disfrutar o disponer de él, es una medida de garantía de obligaciones.

Figuras intermedias o clasificación dudosa:

– Obligaciones “propter rem” y derechos reales “in faciendo”: Se suele decir que el derecho real supone respecto de los sujetos pasivos un comportamiento negativo: no perturbar el ejercicio del titular. La obligación va ínsita en la cosa misma, de manera que la transferencia de la titularidad supone la transferencia de la obligación. La doctrina considera que las obligaciones “propter rem” son verdaderas obligaciones, aunque nacidas de la titularidad real. Será de aplicación el principio de responsabilidad patrimonial universal por las obligaciones incumplidas y solo excepcionalmente el acreedor dispondrá de una doble acción, real y personal, para hacer efectivo su derecho, y es en el supuesto de los censos.

Por otro lado, cuando la titularidad real autoriza a exigir a otra persona un determinado comportamiento se habla de derechos reales “in faciendo”.

Ius ad rem: Según algún sector de la doctrina se ha utilizado la expresión “ius ad rem” para referirse a una categoría de derechos patrimoniales intermedia entre el derecho real y la obligación, que no implica potestad inmediata sobre la cosa, pero que atribuye mayor poder sobre ella que la obligación y puede convertirse en un derecho real bajo ciertos supuestos.

El derecho de arrendamiento: No hay acuerdo en la jurisprudencia acerca de si el derecho de arrendamiento es de naturaleza real o personal.

Contenido de los Derechos Reales:

Las facultades que el Derecho Real otorga a su titular son:

– Poder sobre el bien: Es variable en cada Derecho (uso, posesión, frutos…).
– Exclusión de terceros: Es preventiva, para mantener la posesión (deslinde) y represiva en caso de perturbación del derecho.
– Oponibilidad: El Derecho real es oponible a todos los que tienen otros derechos reales.
– Facultad de persecución o reipersecutoriedad: Es la facultad de perseguir la cosa (artículo 612). También faculta para que se declare el derecho real que limita la propiedad de otro (acción confesoria) o para restituirlo.
– Facultad de disposición: La facultad de enajenar, ceder o transferir su derecho, auto-limitarlo o extinguirlo.
– Facultad de preferencia o prioridad: Prior tempore, potior iure. En caso de derechos incompatibles concedidos por el mismo titular. Las reglas están en el artículo 1473 (venta de la misma cosa a diferentes compradores). Entre derechos limitadores, el derecho posterior no puede perjudicar ni limitar en nada al derecho preferente. Los derechos posteriores no perjudican a los anteriores.