Derechos Reales y Gravámenes: Facultades del Titular y Deberes del Sujeto Pasivo en el Derecho Civil Español
Derecho Real y Gravamen: Facultades del Sujeto Activo
Introducción a las Facultades del Sujeto Activo
Los derechos reales confieren a su titular una serie de facultades que le permiten ejercer un poder directo e inmediato sobre una cosa. Estas atribuciones son esenciales para comprender la naturaleza y el alcance de cada derecho real.
1. Realización Directa
La facultad de realización directa implica la posibilidad de obtener directamente los rendimientos o utilidades de la cosa para satisfacer las necesidades o el interés del particular. Consiste en la utilización directa de la cosa por parte del titular, el sujeto activo, para satisfacer su interés y sus necesidades. Dicho de otra manera, el titular puede recabar directamente por sí las diferentes utilidades de la cosa para satisfacer su interés.
Problema: A menudo, esta facultad se expone desde un prisma único, considerando únicamente el dominio o derecho real de propiedad, sin tener en cuenta que existen otros derechos reales en los que esta facultad directa experimenta cambios, a veces secundarios y a veces radicales.
Si tomamos en consideración el derecho de propiedad, el propietario tiene cuatro derechos o facultades fundamentales:
- El derecho de uso (ius utendi).
- El derecho a los frutos (ius fruendi), que pueden ser de varias clases: naturales (proceden de la tierra), industriales (generados por la actividad humana) y civiles (rentas) (vid. art. 354 CC).
- El derecho a consumir la cosa (ius abutendi).
- El derecho de posesión con título legítimo (ius possidendi).
Algunos autores denominan a la suma de estas cuatro facultades como la «facultad de goce en sentido amplio». Es crucial entender que estas facultades son limitadas, ya que el derecho de propiedad no es un derecho absoluto. Además, la destrucción de cosas puede llegar a constituir un delito (art. 289 CP).
Estas facultades pueden sufrir alteraciones o incluso desaparecer completamente. Es fundamental diferenciar entre las tres grandes clases de derechos reales en relación con estas facultades:
1. Derechos Reales de Disfrute
Se dividen en dos categorías principales:
Usufructo
El usufructo es la suma del usus y el fructus (el ius utendi y el ius fruendi), facultades que normalmente pertenecen al propietario. Sin embargo, el propietario puede desprenderse de estas facultades a favor del usufructuario. El usufructo tiene una limitación temporal; al finalizar, las facultades que ostentaba el usufructuario revierten al propietario en buen estado, ya que el Código Civil, en su art. 467, prevé que: «el usufructo da derecho a disfrutar los bienes ajenos con la obligación de conservar su forma y sustancia». Por lo tanto, el usufructuario no puede usar el ius abutendi, salvo que se trate de cosas consumibles (vid. art. 482 CC), en cuyo caso se devolverá dinero u otra cosa de la misma especie y calidad. En resumen, en el usufructo, el usufructuario conserva todas las facultades excepto el ius abutendi.
Servidumbres Prediales
Un ejemplo claro es la servidumbre de paso. Las facultades del predio dominante son limitadas: el ius utendi es parcial o limitado (se puede pasar por el campo, pero no por donde se quiera); no existe ius fruendi, ya que no se tiene derecho a los frutos; tampoco hay ius abutendi (no se tiene derecho a prender fuego); y el ius possidendi existe, pero no sobre la totalidad del campo, solo sobre la zona de paso.
2. Derechos Reales de Adquisición Preferente
Estos derechos otorgan la facultad de adquisición preferente si el propietario decide vender el bien.
3. Derechos Reales de Garantía o de Realización del Valor
La facultad por excelencia de estos derechos es la de instar la venta en pública subasta (ius vendendi o ius distraendi). Por ejemplo:
- El acreedor pignoraticio no tiene ius utendi a no ser que se pacte, pero sí que tiene, en principio, ius fruendi, no el ius abutendi, y sí el ius possidendi.
- El acreedor hipotecario no tiene ninguna de estas facultades directas sobre el bien.
2. Exclusión
La facultad de exclusión permite al titular del derecho real impedir intromisiones o perturbaciones de terceros. Se manifiesta en dos sentidos:
Sentido Preventivo
Actúa para impedir que se produzca una intromisión o perturbación en el futuro. Dentro del Código Civil, se encuentran dos supuestos principales: primero, el deslinde de las fincas (arts. 384 y ss. CC), y segundo, el cerramiento de las fincas (art. 388 CC).
Sentido Represivo
Permite reaccionar frente a una intromisión ya producida, buscando poner fin a la misma y evitar su reproducción futura. Dos grandes ejemplos son: primero, la acción reivindicatoria (art. 348.II CC), y segundo, la acción negatoria (art. 348.I CC).
3. Persecución
La facultad de persecución es una consecuencia directa de la característica de absolutividad del derecho real, que lo hace oponible erga omnes. El titular del derecho real puede dirigirse contra la cosa allí donde esta se encuentre y sea quien sea su poseedor. De ahí que se afirme que el titular puede «perseguir la cosa».
Esta facultad se materializa a través de tres acciones principales:
Acción Reivindicatoria
(Vid. art. 348.II CC). Se ejerce cuando una persona es propietaria pero no poseedora, dirigiéndose contra el poseedor no propietario para que este le restituya la cosa.
Acción Declarativa del Dominio
La doctrina considera que esta acción está implícita en el art. 348 CC. La ejercita también el propietario, pero en este caso, el propietario no ha sido privado de la posesión. Su objetivo es constatar que una persona es propietaria frente a otra que niega este derecho de propiedad.
Acción Confesoria
Es la acción típica y genérica que protege al resto de los derechos reales limitados, buscando que se confiese la existencia de dicho derecho real limitado frente a todos.
4. Preferencia
La facultad de preferencia también se relaciona con las características del derecho real. A diferencia de los derechos de crédito (donde rige la par conditio creditorum), los derechos reales son derechos de exclusión, salvo en casos de condominio o copropiedad. Por ello, es necesario ordenar jerárquicamente los derechos reales por su antigüedad, aplicando el principio prior in tempore, potior in iure (primero en el tiempo, mejor en derecho).
Este principio tiene especial aplicación en el Registro de la Propiedad (RP): la antigüedad se determina por la fecha de entrada en el RP. Primará el que primero haya accedido al RP; la fecha se establece en virtud del asiento en el libro diario, es decir, por la fecha de presentación de los títulos y su correspondiente anotación en el libro diario. No obstante, no siempre se rige exclusivamente por la fecha del libro diario (vid. art. 1524 CC).
5. Disposición
La facultad de disposición permite al titular de un derecho real disponer de él, modificarlo o extinguirlo voluntariamente. Esta facultad se manifiesta en varias formas:
a) Enajenación
El derecho real, por regla general, puede ser objeto de transmisión tanto inter vivos como mortis causa, a título oneroso o gratuito.
Excepciones Absolutas
Existen derechos reales que nunca pueden transmitirse debido a su carácter personalísimo, como los derechos de uso y habitación (art. 525 CC).
Excepciones Relativas
La transmisión del derecho real es posible siempre que se cumplan ciertos requisitos (vid. art. 534 CC o art. 149 y concordantes de la Ley Hipotecaria, que requieren escritura pública, conocimiento al deudor e inscripción en el Registro de la Propiedad).
b) Modificación o Gravamen
- En el dominio, la aparición de derechos reales limitados implica una modificación indispensable del dominio para que estos surjan.
- En el derecho real limitado, puede suceder que se impongan gravámenes sobre el propio gravamen.
c) Renuncia
La renuncia es una actuación voluntaria del titular del derecho por la cual se desapodera o renuncia al derecho (art. 6.2 CC). Presenta diversas facetas:
En Bienes Muebles
Cuando un bien mueble se abandona, se transforma en un bien de nadie (res nullius); cualquiera puede adquirir la propiedad de ese bien a través de la ocupación (ej. una cajetilla de tabaco tirada al dejar de fumar y que alguien encuentra).
En Bienes Inmuebles
Cuando un bien inmueble se abandona, adquiere la calificación histórica de bien mostrenco, y su propiedad pasa a ser del Estado (Ley de Patrimonio del Estado).
En Derechos Reales Limitados
Si el usufructuario renuncia al usufructo, por ejemplo, las facultades revierten al titular de la propiedad plena.
En Copropiedad
La renuncia a una cuota en el condominio o cotitularidad de derechos reales acrece al resto de los titulares.
d) Prohibiciones de Disponer
Son reglas legales o voluntarias por cuya virtud una persona queda privada total o parcialmente de su facultad dispositiva. En principio, la solución ante su vulneración es la nulidad. Las prohibiciones voluntarias no están recogidas explícitamente en el Código Civil, pero son admisibles siempre que obedezcan a una finalidad seria y legítima, y sean temporales, no perpetuas (vid. además arts. 781 y 785.2 CC).
Otras manifestaciones se encuentran en el art. 7.10 de la Ley de 13 de julio de Ventas a Plazos de Bienes Muebles.
Se clasifican en:
Prohibiciones Legales
Se presumen conocidas por todos por estar en la ley (art. 6 CC: «la ignorancia de la ley no exime de su cumplimiento»), por lo que no necesitan ninguna publicidad especial. La manifestación por excelencia es la del art. 525 CC.
Prohibiciones Judiciales o Administrativas
Están contempladas de forma más o menos genérica en la ley, pero necesitan ser concretadas para el caso particular por una autoridad judicial (prohibición judicial) o administrativa (prohibición administrativa).
Pueden y deben hacerse constar en el Registro de la Propiedad a través de un asiento concreto denominado «anotación preventiva» (art. 26.2º LH; vid. art. 42 LH). En este caso, al estar inscritas, afectarán a terceros.
Prohibiciones Voluntarias
Estas últimas pueden dividirse en dos grandes bloques: las impuestas en actos a título gratuito (art. 26.3º LH) y las impuestas en actos a título oneroso (art. 27 LH). Son inscribibles bajo ciertas condiciones.
Prohibiciones de Disponer a Título Gratuito
- Inscritas: (vid. art. 145 RH). En ciertos casos, la inscripción de estos títulos puede quedar cerrada o ser nula, impidiendo que se exija su cumplimiento.
- No inscritas:
- Si el tercer adquirente ignora la prohibición, solo cabe indemnización de daños y perjuicios.
- Si el tercero conoce la prohibición, actuando de mala fe, la solución mayoritaria es que la transmisión es nula.
Prohibiciones de Disponer a Título Oneroso
Algunos autores defienden que son nulas, lo cual no se desprende del art. 27 LH.
- Son válidas pero no inscribibles. El transmitente que vulnera esta prohibición, en principio, tendrá que indemnizar daños y perjuicios.
- El tercer adquirente:
- Si ignora la prohibición, la adquisición será válida y eficaz, y solo cabe exigir al transmitente una indemnización de daños y perjuicios.
- Si conoce la prohibición, existen dos posturas al respecto: a) La transmisión a su favor es válida y eficaz (solo indemnización de daños y perjuicios), y b) Si hay mala fe, la transmisión será nula.
Deberes del Sujeto Pasivo
Desde un punto de vista general, el conjunto de deberes del sujeto pasivo se resume en un deber de abstención: no perturbar ni molestar al sujeto activo. El sujeto pasivo soporta un gravamen y está sometido a una especial situación, lo cual se puede comprobar en diferentes preceptos legales:
- Art. 530 CC, al definir la servidumbre (gravamen).
- Art. 1604 CC, que alude a una «especial sujeción».
- Arts. 1876 CC y 104 LH, donde el legislador también acude a la expresión «especial sujeción».
Para el sujeto pasivo, esto supone:
- Un deber de no hacer (non facere).
- Un deber de dejar hacer (pati).
- La realización de prestaciones positivas (facere), como, por ejemplo, en los censos.