Diferencia entre usufructo y anticresis

UNIDAD 6

CONDOMINIO (ARTÍCULO 1983 CCY C):
es el derecho real de propiedad sobre una cosa que pertenece en común a varias personas y que corresponde a cada una por una parte indivisa. Las partes de los condóminos se presumen iguales, excepto que la ley o el título dispongan otra proporción.

ELEMENTOS:

-Pluralidad de sujetos

el derecho de propiedad sobre una cosa permite en común a varias personas humanas o jurídicas. En consecuencia los titulares deben ser dos o más, pues de lo contrario nos encontraríamos frente al dominio.

UNIDAD DE OBJETO

las cosas pueden ser una o varias cosas muebles o inmuebles, registrarles o no

EXISTENCIA DE PARTES INDIVISAS

Existencia de cuotas partes ideales carentes de materialidad: el derecho de propiedad de cada condómino es «por una parte indivisa» o alícuota o cuota parte que puede ser por la mitad, un tercio, un cuarto, etcétera

Constitución

*El condómino puede ser constituido por contrato, por actos de última voluntad o por la ley

*CONTRATO

Varias personas adquieren en común un o varias cosas. O el propietario del todo trasmite una parte alícuota de su derecho sobre la cosa

*ACTOS DE ÚLTIMA VOLUNTAD

Testamentos por las que se lega una misma cosa a dos o más personas.

*DE LA LEY

Aquellos casos en que la ley impone el condominio independientemente de la voluntad de los particulares. Ej. Condominio de muros.

*POR USUCAPIÓN:

en el supuesto de prescripción adquisitiva por la posesión ejercida por dos o más poseedores durante el término de la ley

OBLIGACIONES DE LOS CONDOMINOS

Obligación de contribuir con los gastos de conservación y reparación de la cosa

ARTICULO 1991

Cada condómino debe pagar los gastos de conservación y reparación de la cosa y las mejoras necesarias (art 1934, inciso d) y reembolsar a los otros lo que hayan pagado en exceso con relación a sus partes indivisas. No puede liberarse de estas obligaciones por la renuncia de su derecho. El condómino que abona tales gastos puede reclamar intereses desde la fecha del pago

Obligaciones por deudas en beneficio de la comunidad

ARTÍCULO 1992 dice:

Si un condómino contrae deudas en beneficio de la comunidad. Es el único obligado frente al tercero acreedor, pero tiene acción contra los otros para el reembolso de lo pagado.

Si todos se obligaron sin expresión de cuotas y sin estipular solidariamente, deben satisfacer la deuda por partes iguales. Quién ha pagado de más con respecto a la parte indivisa que le corresponde, tiene derecho contra los otros, para que le restituyan lo pagado en esa proporción.

La norma regula las deudas contraídas en interés de todos los condóminos. Los condóminos pueden contraer deudas en beneficio de la comunidad distinguíéndose:

1.- si la contrae uno solo

2- si la contraen todos sin pactar la solidaridad y sin expresión de cuotas

3- sin la contraen todos pactando solidaridad

IMPOSIBILIDAD DE USO Y GOCE Común

ART 1993: Si no es posible el uso y goce en común por razones atinentes a la propia cosa o por la oposición de alguno de los condóminos, estos reunidos en asamblea deben decidir sobre su administración.

ASAMBLEA

Todos los condóminos deben ser informados de la finalidad de la convocatoria y citados a la asamblea en forma fehaciente y con anticipación razonable.

La resolución de la mayoría absoluta de los condóminos computada según el valor de las partes indivisas, aunque corresponda a uno solo, obliga a todos. En caso de empate, debe decidir la suerte art 1994.

FRUTOS

– ARTICULO 1995:

NO HABIENDO ESTIPULACIÓN EN CONTRARIO, LOS FRUTOS DE LA COSA Común SE DEBEN DIVIDIR PORPORCIONALMENTE AL Interés DE LOS CONDÓMINOS.

– LOS CONDOMINOS PUEDEN ACORDAR LA DIVISIÓN DE LOS FRUTOS DE LA COSA COMÚN COMO LES PLAZCA

– LA NORMA SUPLETORIA PARA EL CASO DE QUE NO HAYA ACUERDO UNÁNIME NI ESTIPULACIÓN EN EL INSTRUMENTO DE CONSTITUCIÓN DEL CONDOMINIO, ESTABLECE LA DIVISIÓN DE LOS FRUTOS PROPORCIONALMENTE AL INTERÉS DE CADA UNO SOBRE LA COSA COMÚN, EN RAZÓN QUE SE LIMITA A LA MEDIDA DE SU PARTE.

– CONDOMINIO COMÚN O SIN INDIVISIÓN FORZOSA es aquel en el cual cualquiera de los condóminos puede solicitar la partición en cualquier tiempo, sin la conformidad de los demás. Si alguno de ellos no está de acuerdo con el que, tiene el derecho a pedir la división (partición) se acaba el condominio

CONDOMINIO CON INDIVISIÓN FORZOSA

La facultad de pedir la división en cualquier tiempo se encuentra coartada ya sea -por una causa derivada de la ley o de la convencíón, o de una disposición testamentaria.

-CONDOMINIO CON INHIBICIÓN FORZOSA TEMPORARIA

Los condóminos pueden, mediante un convenio de suspensión de partición, pactar que por un tiempo determinado no se pueda ejercer la acción de partición. Pero no está permitido que esa renuncia al derecho a pedir la partición sea por un tiempo no determinado, de establecerse el plazo.

Este plazo no puede ser mayor a 10 años: si no fija plazo, si tiene plazo incierto, si tiene plazo superior a 10 años: se considera acelerada por sólo 10 años. Si tiene un plazo menor a 10 años puede ser ampliado hasta completar ese límite máximo.

Se empieza a contar el plazo es de la fecha en que se celebró el convenio

–

PARTICIÓN NOCIVA

A pesar de ser posible perjudica a los condóminos por circunstancias graves, o los intereses de todos, o al aprovechamiento de la cosa, el juez puede decidir postergarla por un tiempo que no exceda de cinco años, renovables sólo por una vez.

–

PARTICIÓN ANTICIPADA

El juez puede, cuando se le pida alguna parte porque existan causas graves, autorizar la partición antes del tiempo pactado por convenio u ordenado judicialmente

#el estado de indivisión debe inscribirse en el registro de la propiedad para que sea oponible a terceros interesados de buena fe.

CONDÓMINOS CON INHIBICIÓN FORZOSA PERDURABLES:

–

Sobre accesorios indispensables:

cuando el condominio recae sobre cosas afectadas como accesorios indispensables al uso común de dos o más variedades que pertenecen a diversos propietarios mientras subsiste la afectación ninguno de los condóminos puede pedir la división.

MUROS CERCOS Y FOSOS:

-Muro: en una pared hecha con materiales de construcción, de albañilería

-Cerco: es una pared, pero hecha con otros materiales como alambrados

-Fosos: calidad alargada y profunda excavada en un terreno

Desde el punto de vista físico:

-Muro lindero, separa activo o divisorio: en la pared que demarca un inmueble y lo separa del inmueble vecino

-Muro encabalgado: es la pared que se ubica de cada lado de los fundos vecinos

-El muro divisorio está construido entre las dos propiedades vecinas

-Muro contiguo

En la pared que se ubica totalmente en uno de los fundos colindantes, sirviendo su filo para marcar el límite se separa a ambos. El muro está construido desde el límite hacia una de las propiedades.

Desde el punto de vista jurídico:

–

Muro privativo o exclusivo:

muro lindero que pertenece a uno solo de los colindantes. Que lo construyó es propietario exclusivo y si el vecino quiere usarlo deberá adquirir la medianería, hacer surgir el condominio.

-Muro medianero: muro lindero que es común y pertenece en condominio a ambos colindantes. Hay dos variantes:

-que lo hayan hecho construir los vecinos; o

-sólo uno de ellos a su costa y luego el otro vecino adquiríó la medianería

Según su contextura:

-muro de cerramiento: muro lindero de cerramiento forzoso, sea encaballado o contiguo;

-muro de elevación: muro lindero que excede la altura del muro de cerramiento;

–

Muro enterrado

Muro ubicado debajo del nivel del suelo sin servir de cimiento a una construcción en la superficie.

Cerramiento forzoso urbano:

Los propietarios de inmuebles vecinos ubicados en un mismo núcleo urbano tienen el derecho-obligación de hacer juntos la pared medianera, es decir un muro lindero de cerramiento. Puede hacerse en forma contigua o en caballada. Donde ambos colindantes deben afrontar el gasto pudiendo liberarse de dicha obligación haciendo abandono de medianería.

-El muro de cerramiento debe ser estable, aislante y su altura no debe ser menor a 3 m contados desde la intersección del límite con la superficie de los inmuebles. Hasta los 3 metros este muro es medianero

Se presume, salvo prueba en contrario, que el muro lindero de más de 3 m entre dos edificios, es medianero desde esa altura hasta la línea común de elevación a partir de los 3 m se presume privativo del dueño del edificio más alto. Esta presunción no se aplica cuando el muro separa patio o jardines de un edificio o a estos entre sí.

El carácter de medianero es privativo de un muro se debe probar con instrumento público o privado que contengan actos comunes a los dos titulares colindantes o puede surgir de signos materiales inequívocos. Sin embargo la prueba que surge de instrumentos prevalece sobre la de los signos.

UNIDAD 7

PROPIEDAD HORIZONTAL CONCEPTO:

la pérdida horizontal es el derecho real que se ejerce sobre un inmueble propio que otorga a su titulares facultades de uso, goce y disposición material y jurídica que se ejercen sobre partes privativas y sobre partes comunes de un edificio, de conformidad con lo que establece este título y el respectivo reglamento de propiedad horizontal. Las diversas partes del inmueble así como las facultades que sobre ellas se tienden son interdependientes y conforman un todo no escindible.

CONSTITUCIÓN:

el propietario del inmueble que resuelva afectar la propiedad horizontal debe encargar a un agrimensor la confección del plano de división; la existencia del plano y su aprobación no produce cambio la situación jurídica del inmueble, el plano de propiedad horizontal se complementa con el otorgamiento de la escritura pública de reglamento de propiedad horizontal está legitimados para afectar el inmueble propio horizontal: el titular del dominio y los condóminos y el superficiario, el artículo 2120 autoriza afectar la construcción al régimen de propiedad horizontal. El plano podrá ser registrado respecto de un edificio construido total o parcialmente.

UNIDAD FUNCIONAL:

el derecho de propiedad horizontal se determina en la unidad funcional, que consiste en pisos, departamentos, locales u otros espacios susceptibles de aprovechamiento por su naturaleza o destino, que tengan independencia funcional, y comunicación con la vía pública, directamente o por un pasaje común.

Las dos notas carácterísticas que habrá de satisfacer la unidad son: independencia funcional y salida a la vía pública directamente o por un pasaje común.

COSAS Y PARTES COMUNES

Son comunes a todas o algunas de las unidades funcionales las cosas y partes de uso común de ellas o indispensables para mantener su seguridad y las que se determinan en el reglamento de propiedad horizontal las cosas y partes cuyo uso no está determinado, se consideran comunes. Sobre estas cosas y partes ningún propietario puede alegar derecho exclusivo, sin perjuicio de su afectación exclusiva o a una o varias unidades funcionales. Cada propietario puede usar las cosas y partes comunes conforme a su destino, sin perjudicar o restringir los derechos de los otros propietarios.

–

Son cosas y partes necesariamente comunes:

el terreno; los pasillos viajó elementos que comunican unidades entre sí y a éstas con el exterior del; los techos, azoteas, terrazas y patios solares; los cimientos, columnas, vigas portantes, muros maestros y demás estructuras, incluso las de balcones, indispensables para mantener la seguridad; los locales e instalaciones de servicios centrales; las cañerías que conducen fluidos o energía en toda su extensión si están embutidas y los cableados hasta su ingreso en la unidad funcional; la vivienda para alojamiento del encargado; los ascensores, montacargas y escaleras mecánicas; los muros exteriores y los divisorios de unidades entre sí y con cosas y partes comunes; las instalaciones necesarias para el acceso y circulación de personas con discapacidad, fijas o móviles, externas a la unidad funcional, y las vías de evacuación alternativos para casos de siniestros, todos los artefactos e instalaciones existentes para servicios de beneficio común; los locales destinados a sanitarios o vestuarios del personal que trabaja para el consorcio. Esta numeración tiene carácter enunciativo.

-Son cosas y partes comunes no indispensables:

la piscina; el solárium; el gimnasio; el lavadero; el salón de usos múltiples.

Cosas y partes propias: son necesariamente propias con respecto a la unidad funcional las cosas y partes comprendidas en el volumen limitado por sus estructuras divisorias, los tabiques internos no portantes, las puertas, ventanas, artefactos y los revestimientos, incluso de los balcones. También son propias las cosas y partes que, susceptibles de un derecho exclusivo, son previstas como tales en el reglamento de propiedad horizontal, sin perjuicio de las restricciones que impone la convivencia ordenada.

CONSORCIO:

el conjunto de los propietarios de las unidades funcionales constituye la persona jurídica consorcio. Tiene su domicilio en el inmueble. Sus órganos son la asamblea, el Consejo de propietarios y el administrador. La personalidad del consorcio se extingue por la desafectación del inmueble del régimen de propiedad horizontal, sea por acuerdo unánime de los propietarios instrumentado en escritura pública o por resolución judicial, inscripta en el registro inmobiliario.

REGLAMENTO DE PROPIEDAD HORIZONTAL

Es el acto jurídico que da comienzo al sistema de la propiedad horizontal sobre el inmueble, es la ley interna del edificio y constituye, junto con el título de adquisición, el título suficiente. Rige la vida del consorcio y todos los propietarios deben respetarlo es la columna vertebral de la propiedad horizontal. El reglamento debe otorgarse por escritura pública e inscribirse en el registro de la propiedad inmueble.

CONTENIDOS:

-determinación del terreno

-determinación de las unidades funcionales y complementarias

-enumeración de los bienes propios

-enumeración de las cosas y partes comunes

-composición del patrimonio del consorcio

ASAMBLEA:

prontitud en el órgano máximo de representación de la voluntad de la comunidad, a cuyo cargo se haya el cuidado de la buena marcha y normal funcionamiento de los intereses de esta. Tipos de asamblea: ordinarias, extraordinarias y judiciales

El primer paso en el camino de lograr la realización de una asamblea es la convocatoria, para lo cual debe citarse a los propietarios en la forma prevista en el reglamento de propiedad horizontal.

FUNCIONAMIENTO:

En la asamblea se tratará únicamente, bajo pena de nulidad, los temas que se incluyen en el orden del día que obligatoriamente debe transcribirse en la convocatoria, salvo que estén presentes todos los propietarios y por unanimidad acuerden tratar el tema no incluido. En caso de autoconvocatoria para deliberar, las decisiones serán válidas cuando la propia autoconvocatoria y el temario se aprueben por una mayoría de 2/3 de la totalidad de los propietarios el segundo paso es que haya quórum, el que nunca podrá ser inferior a la mayoría requerida para adoptar cada resolución de los temas que figuran en el orden del día.

CONSEJO DE PROPIETARIOS:

Atribuciones

La asamblea puede designar un concejo integrado por propietarios, con las siguientes atribuciones:

-convocar a la asamblea y redactar el orden del día si por cualquier causa el administrador omite hacerlo;

-controlar los aspectos económicos y financieros del consorcio;

-autorizar al administrador para disponer del fondo de reserva, ante gastos imprevistos y mayores que los ordinarios;

-ejercer la administración del consorcio en caso de vacancia o ausencia del administrador, y convocar a la asamblea si el cargo está vacante dentro de los 30 días de producida la vacancia.

Excepto en los casos indicados en este artículo, el Consejo de propietarios no sustituye al administrador, ni puede cumplir sus obligaciones.

ADMINISTRADOR:

duración legal. El administrador es representante legal del consorcio con el carácter de mandatario. Puede serlo un propietario o un tercero, persona humana o jurídica.

DESIGNACIÓN Y REMOCIÓN

El primer administrador cesa al realizarse la primera asamblea, salvo que sea confirmado en ella. Esta primera asamblea debe realizarse dentro de los 90 días, contados: desde que se cumplieron dos años de que se hizo el reglamento o desde que se ocuparon la mitad de las unidades funcionales, lo que ocurra primero.

DERECHOS Y OBLIGACIONES DEL ADMINISTRADOR:

1- convocar a la asamblea, redactar orden del día, etc

2- recaudar fondos (expensas) para los gastos cotidianos y corrientes

3- conservar las cosas y partes comunes y cumplir con las normas de seguridad

4- rendir cuenta documentada

5- nombrar y despedir al personal del consorcio

6- cumplir con las obligaciones de la legislación laboral, provisional y tributaria

7- mantener asegurado el inmueble

8- llevar los libros

9- ante renuncia, remoción, entregar al Consejo los activos existentes, libros y documentos

10- notificarse reclamo administrativo judicial

11- emitir el certificado de deudas y créditos

12- representar al consorcio (mandatario exclusivo)

EXTINCIÓN

Son causas propias de extinción de la propiedad horizontal el grave deterioro o destrucción del edificio, la consolidación o confusión.

PREHORIZONTALIDAD

Todo propietario de edificio construido o en construcción o de terreno destinado a construir en él un edificio, que se proponga adjudicarlo o enajenarlo a título oneroso por el régimen de propiedad horizontal, debe hacer constar en escritura pública su declaración de voluntad de afectar el inmueble a la subdivisión y transferencia del dominio de unidades por tal régimen.

CONJUNTOS INMOBILIARIOS:

son conjuntos inmobiliarios los clubes de campo, barrios cerrados o privados, parques industriales, empresariales o náuticos, o cualquier otro emprendimiento urbanístico independiente del destino de vivienda permanente o temporaria, laboral, comercial o empresarial que tenga, comprendidos asimismo aquellos que contemplan usos mixtos, con arreglo a lo dispuesto en las normas administrativas locales.

CarácterÍSTICAS:

cerramiento, partes comunes y privativas, estado de inhibición forzosa y perpetua de las partes, lugar y bienes comunes, reglamento por el que se establecen órganos de funcionamiento, limitaciones y restricciones a los derechos particulares y régimen disciplinario, obligación de contribuir con los gastos y cargas comunes y entidad con personería jurídica que agrupe a los propietarios de las unidades privativas. Las diversas partes, cosas y sectores comunes y privativos, así como las facultades que sobre ellas tienen, son interdependientes y conforman un todo no escindible.

MARCO LEGAL:

todos los aspectos relativos a las zonas autorizadas, dimensiones,, cargas y demás elementos urbanísticos correspondientes a los conjuntos inmobiliarios, se rigen por las normas administrativas aplicables en cada jurisdicción todos los conjuntos inmobiliarios deben someterse a la normativa del derecho real de propiedad horizontal establecida en el título V de este libro, con las modificaciones que establece el presente título, a los fines de conformar un derecho real de propiedad horizontal especial. Los conjuntos inmobiliarios preexistentes que se hubiesen establecido como derechos personales o que coexistan derechos reales y derechos personales se deben adecuar a las previsiones normativas que regulan este derecho real. El análisis se prevé su regulación como derecho real autónomo, todos los emprendimientos deberán adecuarse a este nuevo tipo legal lo delega la parte planificación, factibilidad y desarrollo urbanístico a cada jurisdicción local.

COSAS Y PARTES NECESARIAMENTE COMUNES:

las cosas y partes cuyo carácter de comunes o propia no estén determinado se consideran comunes. Su identificación de estar en el reglamento de propiedad y administración del complejo, siendo tomada si no está determinada allí a diferencia de lo que se establecía la ley 13.512 de propiedad horizontal, acá vemos que serán de uso común sólo los lugares o partes que todos necesariamente deben usar, como las vías de acceso internas o externas del complejo pero no todo el terreno, ya que cada parcela un lote donde se construyan cada casa o local u oficina es parte privada y de uso exclusivo de cada titular son necesariamente comunes o de uso común:- las partes y lugares del terreno destinadas a vías de circulación, acceso y comunicación.- Las áreas específicas destinadas al desarrollo de actividades deportivas, recreativas sociales, instalaciones y servicios comunes.- Todo otro bien afectado al uso comunitario, calificado como tal el respectivo reglamento de propiedad horizontal que regula el emprendimiento.

COSAS Y PARTES PRIVATIVAS:

puede hallarse construida o en proceso de construcción y debe reunir los requisitos de independencia funcional y salida a la vía pública por vía directa o indirecta. A diferencia de lo que establecía la ley 13.512 de propiedad horizontal, vemos que acá la unidad funcional puede no estar construida para ser sometida al régimen de derecho real.

Existen tres formas de unidad funcional:

1- construida determinadas

2- en construcción

3- a construir

Pero en todos los casos, lo que es indispensable es la independencia funcional y la salida a la vía pública

LIMITACIONES Y RESTRICCIONES REGLAMENTARIAS:

las limitaciones en cuanto a la edificación y la creación de servidumbres, y las restricciones a los dominios de otros particulares, y hasta las reglas de convivencias pactadas, deben estar redactadas en el reglamento de propiedad horizontal transcritas en las escrituras traslativo del derecho real de propiedad horizontal especial de esta manera todo aquel que compre una unidad funcional tiene en su título las restricciones y límites a su derecho real, impuestos por el reglamento, y se presume conocido por todo propietario sin admitir prueba en contrario.

TIEMPO COMPARTIDO:

se considera que existe tiempo compartido si uno o más bienes están afectados a su uso periódico y por turnos, para alojamiento, hospedaje, comercio, turismo, industria u otros fines y para brindar las prestaciones compatibles con su destino.

MARCO LEGAL

La relación entre el propietario, emprendedor, comercializador y administrador del tiempo compartido con quien adquiere o utiliza el derecho de uso periódico se rige por las normas que regulan la relación de consumo previstas en el nuevo código civil y comercial y en las leyes especiales.

Actualmente, además de los artículos del nuevo código civil y comercial se sigue aplicando la ley 26.356 en su parte no derogada por dicho código.

AFECTACIÓN:

para el tiempo compartido se necesitan uno o más objetos para realizar el aprovechamiento periódico y por turnos. De esta forma se realiza la afectación, que es el acto jurídico unilateral mediante el cual el dueño de una o varias cosas decide destinarlas a la finalidad de tiempo compartido.

Procedimiento lo hace el propietario de bienes, y se necesita la participación y conformidad expresa del emprendedor.

Si son inmuebles o afectación se formaliza con escritura pública; y son muebles registrales con instrumento privado (y viendo en ambos casos certificados registrales, de dominio y de anotaciones personales, para garantizar que no tienen graváMenes o restricciones).

El reglamento de uso y administración de los bienes afectados al tiempo compartido se establecen derechos y deberes y destino de los sectores. La sanción de este reglamento la realiza el emprendedor.

EXTINCIÓN: se produce por las siguientes causas:

1- por vencimiento del plazo previsto en el instrumento de afectación

2- en cualquier momento, cuando no se han producido hay enajenaciones, o se han rescindido la totalidad de los contratos, circunstancia de la que se debe dejar constancia registral

3- por destrucción o vetustez

UNIDAD 8

Derecho Real de Superficie Concepto según el art 2114 del CC y C: el derecho de superficie es un derecho real temporario, que se constituye sobre un inmueble ajeno, que otorga a su titular la facultad de uso, goce y disposición material y jurídica del derecho de planta, forestar o construir, o sobre lo plantado, forestado o construido en el terreno, el suelo o el subsuelo, según las modalidades de su ejercicio y el plazo de duración establecidos en el titulo suficiente para la constitución y dentro de lo previsto en ese título y las leyes especiales.

Características:

Es un derecho real independiente (recae sobre cosa ajena, es temporario, otorga uso, goce y disposición sobre la superficie para realizar forestación o silvicultura).

Se puede adquirir la propiedad de lo plantado con anterioridad, se puede constituir derecho de garantía, existiendo este derecho el nudo propietario no puede dar la cosa para otro derecho real de disfrute o garantía

Constitución:

Por contrato oneroso o gratuito, se puede transmitir por actos entre vivos o por causa de muerte; por escritura pública; por tradición de la posesión; por inscripción registral; no se habilita la usucapión; la prescripción breve es admisible a los efectos del saneamiento del justo título

Legitimación:

art 2118 CC y C: están facultados para constituir el derecho de superficie los titulares de los derechos reales de dominio, condominio y propiedad horizontal.

FACULTADES DEL SUPERFICIARIO

Art 2120 del CC y C: Está facultado para constituir derechos reales de garantía sobre el derecho de construir, plantar o forestar o sobre la propiedad superficiaria, limitados en ambos casos, al plazo de duración del derecho de superficie. El superficiario puede afectar la construcción al régimen dela propiedad horizontal, con separación del terreno perteneciente al propietario excepto pacto contrario, puede transmitir y gravar como inmuebles independientes de la vivienda, locales u otras unidades privativas, durante el plazo del derecho de superficie, sin necesidad de consentimiento del propietario.

FACULTADES DEL PROPIETARIO:

ART 2121: el propietario conserva la disposición material y jurídica que corresponde a su derecho, siempre que la ejerza sin turbar el derecho del superficiario.

Extinción:

ART. 2124 del CC y C: el derecho de construir, plantar o forestar se extingue por renuncia expresa, vencimiento de plazo, cumplimiento de una condición resolutoria, por consolidación y no por el no uso durante diez años, para el derecho a construir y de cinco para el derecho a plantar o forestar.

EFECTOS DE LA Extinción:

ART 2125 DEL CC y C: Al momento de la extinción del derecho de superficie por el cumplimiento del plazo convencional o legal, el propietario del suelo hace lo suyo lo construido, plantado o forestado, libre de los derechos reales o personales impuestos por el superficiario. Si el derecho de superficie se extingue antes del cumplimiento del plazo legal o convencional, los derechos reales constituidos sobre la superficie o sobre el suelo continúan gravando separadamente las dos parcelas, como si no hubiese habido extinción, hasta el transcurso del plazo del derecho de superficie. Subsisten también los derechos personales durante el tiempo establecido.

Indemnización AL SUPERFICIARIO:

ART 2126 CC y C: Producida la extinción del derecho de superficie, el titular del derecho real sobre el suelo debe indemnizar al superficiario, excepto pacto contrario. El monto de la indemnización es fijado por las partes en el acto constitutivo del derecho real de superficie, o en acuerdos posteriores. En subsidio, a los efectos de establecer el monto de la indemnización, se toman en cuenta los valores subsistentes incorporados por el superficiario durante los dos últimos años, descontada la amortización.

USUFRUCTO

ART (2129) CONCEPTO:

Usufructo es el derecho real, de usar gozar y disponer jurídicamente de un bien ajeno, sin alterar su sustancia.

Hay alteración de la sustancia, si es una cosa, cuando se modifica su materia, forma destino, y si se trata de un derecho, cuando se lo menoscaba

ART (2130) OBJETO:

El usufructo puede ejercerse sobre la totalidad, sobre una parte material o por una parte indivisa de los siguientes objetos,

– Una cosa no fungible,

– Un derecho, solo en los casos en que la ley lo prevé

– Una cosa fungible cuando recae sobre un conjunto de animales,

– El todo o una parte indivisa de una herencia cuando el usufructo es de origen testamentario

CARACTERES

– Es un derecho real: el titular lo tiene directamente sobre la cosa sin Intermediación del propietario,

– Confiere el derecho de usar y gozar de una cosa ajena

– Es DIVISIBLE, carácter que lo diferencia de los demás derechos reales, puede ser constituido de varias personas simultáneamente.

– Es VITALICIO, no puede constituirse para durar más que la vida del usufructuario, ni a favor de una persona y sus herederos.

– Es TEMPORAL, cuando no se le ha fijado término, se entiende que es por la vida del usufructuario

ESPECIE

–
USUFRUCTO PERFECTO, es el de cosas que el usufructuario puede gozar sin cambiar la sustancia de ellas, aunque se deteriore con el tiempo o el uso, otorga solo el uso y goce de la cosa, pero no su propiedad.

–
USUFRUCTO IMPERFECTO, o cuasiusufructo es el de las cosas que serían inútiles al usufructuario si no las consumiese, o cambiase su sustancia, como los granos, el dinero, etc.

– Aquí se adquiere el uso de la cosa y puede el usufructuario disponer de ella libremente, al término del usufructo puede devolver otras de la misma especie, calidad o cantidad, o bien el valor estimativo.

MODOS DE Constitución Art. 2134

El usufructo puede constituirse,

A) Por la transmisión del uso y goce con reserva de la nuda propiedad

B) Por la transmisión de la nuda propiedad con reserva del uso y goce

C) Por transmisión de la nuda propiedad a una persona y el uso y goce a otra

ART (2136) MODALIDADES

– El usufructo puede ser establecido pura y simplemente, sujeto a condición o plazo suspensivo y si así se constituye, el usufructo mismo, se tiene por no establecido. Cuando el testamento subordina el usufructo a una condición o plazo suspensivo, la constitución solo es válida si se cumple antes del fallecimiento del testador.

– INVENTARIO Art 2137

Cualquiera de las partes contratantes tiene derecho a inventariar y determinar el estado del objeto del usufructo, antes de entrar en su uso y goce. Cuando las partes son mayores de edad, el inventario y determinación del estado del objeto del usufructo son facultativos y puede hacerse por instrumento privado. En caso contrario, son obligatorios y deben ser hechos por escritura pública, si el usufructo se constituye por testamento, quien ha sido designado usufructuario, está obligado a inventariar y determinar el estado del objeto en escritura pública, esta obligación tampoco es dispensable.

– La parte interesada puede reclamar en cualquier momento el cumplimiento de la ejecución no efectivizada

ART (2138) PRESUNCIÓN:

– La falta de inventario y de determinación del estado de los bienes, hace presumir que se corresponden con la cantidad indicada en el título, y que se encuentran en buen estado de conservación, excepto que se haya previsto lo contrario

ART (2139) GARANTÍA SUFICIENTE EN LA CONSTITUCIÓN Y TRANSMISIÓN

– En el acto de constitución puede establecerse la obligación previa al ingreso en el uso y goce de otorgar garantía suficiente, por la conservación y restitución de los bienes, una vez extinguido el usufructo.

DERECHOS DEL USUFRUCTUARIO

ART 2141.- Frutos. Productos. Acrecentamientos naturales

Pertenecen al usufructuario singular o universal:

a) los frutos percibidos. Sin embargo, si el usufructo es de un conjunto de animales, el usufructuario está obligado a reemplazar los animales que faltan con otros iguales en cantidad y calidad, si no opta por pedir su extinción;

b) los frutos pendientes al tiempo de constituirse el usufructo. Los pendientes al tiempo de su extinción pertenecen al nudo propietario;

C) los productos de una explotación ya iniciada al tiempo de constituirse el usufructo

El uso y goce del usufructuario se extiende a los acrecentamientos originados por hechos de la naturaleza, sin contraprestación alguna.

TRASMISIBILIDAD Art 2142

El usufructuario se encuentra facultado para ceder el derecho real de usufructo por el tiempo que le fue otorgado. Antes le estaba vedado.

Previamente a la cesión su derecho, el adquirente debe dar al nudo propietario garantía suficiente de la conservación y restitución del bien. Esa garantía es obligatoria

Constitución DE DERECHOS

El usufructuario puede constituir:

– Derechos reales de servidumbre y anticresis, uso y habitación

– Derechos personales de uso o goce

– En ninguno de estos casos el usufructuario se exime de sus responsabilidades frente al nudo propietario

MEJORAS ART 2143

MEJORAS OBLIGATORIASEl usufructuario está obligado a realizar

MEJORAS FACULTATIVAS Aquellas que no está obligado a realizar pero puede hacerlas mientras no altere la sustancia

Al momento de concluir el usufructo, no puede reclamar por las mejoras facultativas pago alguno

Puede retirarlas si la separación no ocasiona ningún daño a los bienes

Ejecución POR ACREEDORES ART. 2144

– Los acreedores puedan embargar y ejecutar del derecho de usufructo

– El adquirente (trasmisión voluntaria o forzosa) debe dar garantía al nudo propietario, con la cual se resguarda la conservación y restitución de los objetos dados en usufructo.

OBLIGACIONES DEL USUFRUCTUARIO

1-El uso y goce por el usufructuario debe ajustarse al destino de los bienes del usufructo

2-El usufructuario debe realizar a su costa las mejoras de mero mantenimiento, las necesarias y las demás que se originen por su culpa.

3- El usufructuario que no recibe los bienes por su negativa a inventariarlos o a determinar su estado, debe pagar esas mejoras realizadas por el nudo propietario.

4- El usufructuario debe pagar los impuestos, tasas, contribuciones y expensas comunes que afectan directamente a los bienes objeto del usufructo.

5- El usufructuario debe comunicar al nudo propietario las perturbaciones de hecho o de derecho sufridas en razón de la cosa.

6- El usufructuario debe entregar los bienes objeto del usufructo a quien tenga derecho a la restitución al extinguirse el usufructo, en la cantidad y estado a que se refieren los artículos 2137 y 2138.

DERECHOS Y DEBERES DEL NODO PROPIETARIO

– En el Código Civil eran tratados en forma general y casuística, entre los arts. 2910 y 2917

– Ahora en el art. 2151 del CC y C

DERECHOS DEL NODO PROPIETARIO

– Conserva la disposición jurídica y material que corresponde a su derecho

DEBERES DEL NODO PROPIETARIO

No debe turbar el uso y goce del usufructuario

– Si lo hace, el usufructuario puede exigir el cese de la turbación; y, si el usufructo es oneroso, puede optar por una disminución del precio proporcional a la gravedad de la turbación.

EXTINSION DEL USUFRUCTO

Extinción

: ART 2152 CC y C: son medios especiales de extinción: A- la muerte del usufructuario, aunque no se haya cumplido el plazo o condición pactados. Si no se pactó la duración del usufructo, se entiende que es vitalicio. B- la extinción de la persona jurídica usufructuaria. Si no se pactó la duración, se extinguen a los cincuenta años desde la constitución del usufructo. C- el no uso por persona alguna durante diez años, por cualquier razón. El desuso involuntario no impide la extinción, ni autoriza a extender la duración del usufructo. D- el uso abusivo y la alteración de la sustancia comprobada judicialmente.

EFECTOS DE LA Extinción. ART 2153 del CC y C:

extinguido el usufructo originario se extinguen todos los derechos constituidos por el usufructuario y sus sucesores particulares. El usufructo cedido por el usufructuario, no puede durar más allá de la oportunidad prevista para la extinción del usufructo originario. Si el usufructo es de un conjunto de animales que perece en su totalidad sin culpa del usufructuario, este cumple con entregar al nudo propietario el despojos subsistente. Si el conjunto de animales perece en parte sin culpa del usufructuario, este tiene opción de continuar en el usufructo, reemplazando a los animales que faltan, o de cesar en él, entregando los que no hayan perecido.

SERVIDUMBRES

ARTÍCULO 2162 CCyC

La servidumbre es el derecho real que se establece entre dos inmuebles y que concede al titular del inmueble dominante determinada utilidad sobre el inmueble sirviente ajeno. La utilidad puede ser de mero recreo

OBJETO DE LA SERVIDUMBRE

ARTÍCULO 2163 CCyC. La servidumbre puede tener por objeto la totalidad o una parte material del inmueble ajeno

El objeto de una servidumbre es atribuir, a quien ella pertenece, un derecho real sobre el fundo gravado

Derechos sobre el fundo ajeno: “usar de él”

“impedir que el propietario ejerza algunos de sus derechos de propiedad”

Titular de la heredad sirviente “no hacer”, “dejar hacer”

PRINCIPIO DE LA ATIPICIDDAD

– No implica que las partes puedan crear derechos reales distintos de los reconocidos por el CCyC, sino solo que puedan establecer servidumbres distintas

– El contenido de una servidumbre no puede consistir nunca en un hacer, y siempre debe otorgar una utilidad, aunque más no sea de “mero recreo

MODALIDADES

– las servidumbres pueden: -estar sujetas a un cargo (ej. Cargo para el dueño del fundo dominante de cerrar la tranquera cada vez que pasa)

– establecerse bajo condición (suspensivos o resolutorias).

Suspensivas:

diferidas al cumplimiento de una obligación. No se adquiere derecho real.

Resolutorias:

Si el derecho nace con la condición de resolverse será temporario. Si la condición fracasa, perpetua (servidumbre real)

-SERVIDUMBRE POSITIVA Y NEGATIVA

ARTÍCULO 2164. La servidumbre es positiva si la carga real consiste en soportar su ejercicio; es negativa si la carga real se limita a la abstención determinada impuesta en el título.

– SERVIDUMBRE POSITIVA le permite al titular del predio dominante realizar una actividad

El titular del fundo sirviente, debe soportar

IN PATIENDO un inmueble debe soportar o sufrir el contenido del gravamen

– SERVIDUMBRE NEGATIVA le permite exigir al titular del predio dominante que el fundo sirviente se abstenga de hacer algo.

El titular del fundo sirviente, debe no hacer

NON FACIENDO se ve privado de hacer algo que si no fuera por la carga constituida, estaría en el ámbito de sus facultades.

SERVIDUMBRE REAL Y PERSONAL

ARTÍCULO 2165. Servidumbre personal es la constituida en favor de persona determinada sin inherencia al inmueble dominante. Si se constituye a favor de una persona humana se presume vitalicia, si del título no resulta una duración menor. Servidumbre real es la inherente al inmueble dominante. Se presume perpetua excepto pacto en contrario. La carga de la servidumbre real debe asegurar una ventaja real a la heredad dominante, y la situación de los predios debe permitir el ejercicio de ella sin ser indispensable que se toquen. La servidumbre real considerada activa y pasivamente es inherente al fundo dominante y al fundo sirviente, sigue con ellos a cualquier poder que pasen y no puede ser separada del fundo, ni formar el objeto de una convencíón, ni ser sometida a gravamen alguno. En caso de duda, la servidumbre se presume personal.

SERVIDUMBRE REAL beneficio del predio dominante (no de su titular)

– un fundo sufre una limitación extraordinaria (sirviente) que importa una ventaja para el otro fundo (dominante)

– desde la óptica activa el derecho atribuido a un predio de retirar utilidad de otro y, mientras que, desde la óptica pasiva ese el gravamen impuesto a una heredad de otorgarle una ventaja a otro inmueble.

– Inherencia: comprende tanto al derecho del titular del fundo dominante como la carga del titular del fundo sirviente. Ópera de la transmisión no se extingue sino que continúa gravándolos.

– Duración: pueden ser perpetuos o temporarias. Las perpetuas se pueden extinguir por el no uso durante un plazo de 10 años (ART 2182 INC 8)

– ventaja real: no se puede extinguir una servidumbre sin que el fundo dominante (reales) o el titular dominante (personales) goce de alguna utilidad. Si se salda utilidad, la servidumbre se extingue

SERVIDUMBRE PERSONAL

La utilidad de la heredad sirviente no recae sobre el predio dominante sino sobre la persona de su titular.

– Provee de una ventaja a una persona determinada, porque establece un vínculo entre una persona y una cosa

– Desde el punto de vista activo, es el derecho que tiene una persona de obtener una utilidad de la cosa de otro; y, desde el punto de vista pasivo, es una carga impuesta a una cosa de procurar una ventaja a una persona distinta del propietario.

-Se extingue, si no se pactó un plazo menor, con la persona titular del predio dominante, o con su enajenación

-Siempre temporarias: no más de la vida del titular (vitalicias) o 50 años (persona jurídica art. 2182, inc. C)

SERVIDUMBRE FORSOZA

ARTÍCULO 2166. Nadie puede imponer la constitución de una servidumbre, excepto que la ley prevea expresamente la necesidad jurídica de hacerlo, caso en el cual se denomina forzosa. Son servidumbres forzosas y reales la servidumbre de tránsito a favor de un inmueble sin comunicación suficiente con la vía pública, la de acueducto cuando resulta necesaria para la explotación económica establecida en el inmueble dominante, o para la población, y la de recibir agua extraída o degradada artificialmente de la que no resulta perjuicio grave para el fundo sirviente o, de existir, es canalizada subterráneamente o en cañerías. Si el titular del fundo sirviente no conviene la indemnización con el del fundo dominante, o con la autoridad local si está involucrada la población, se la debe fijar judicialmente. La acción para reclamar una servidumbre forzosa es imprescriptible.

PRINCIPIO GENERAL:Nadie puede imponer a otro una servidumbre

1) Servidumbre de tránsito. 2) Servidumbre de acueducto. 3) Servidumbre de recibir agua

EXCEPCIONES

Sólo surgen cuando se dan las circunstancias fácticas previstas taxativamente en la norma. SERVIDUMBRE DE TRÁNSITO

Derecho que posee el propietario de un fundo de pasar por un inmueble ajeno

Predio destituido de comunicación con la vía pública

Puede tenerse en cuenta la explotación económica

Debe tratarse de una verdadera necesidad (no una mera comodidad)

SERVIDUMBRE DE ACUEDUCTO

Paso de agua por el predio sirviente mediante una canalización

Necesaria para la explotación económica o para la población

SERVIDUMBRE DE RECIBIR AGUA

Tolerancia de parte del fundo sirviente del ingreso de agua que provenga de otras heredades

A diferencia de la servidumbre de acueducto, el destino del agua no es el fundo dominante, sino el sirviente

TRANSMISIBILIDAD:

ARTÍCULO 2172. Ninguna servidumbre puede transmitirse con independencia del inmueble dominante. La servidumbre personal es intransmisible por causa de muerte, sin perjuicio de lo dispuesto para la servidumbre a favor de varias personas con derecho de acrecer.

– PRINCIPIO GENERAL: los derechos reales son transmisibles mortis causa

-EXCEPCIONES

Inherente al predio dominante, a la heredad sirviente; siguen al inmueble cualquiera sea su destino.(Servidumbre Reales)

El gravamen no se transmite con el inmueble, toda vez que se extingue con el deceso del titular del predio (Servidumbres Personales).

Intrasmisibles por causa de muerte

DERECHOS Y OBLIGACIONES DEL TITULAR DOMINANTE

ARTÍCULO 2173.
Derechos reales y personales. El titular de una servidumbre puede constituir sobre ella derechos personales con relación a la utilidad que le es conferida, sin eximirse de su responsabilidad frente al propietario. No puede constituir derechos reales.

DERECHOS Y OBLIGACIONES DEL TITULAR SIRVIENTE

ARTÍCULO 2180. Disposición jurídica y material. El titular sirviente conserva la disposición jurídica y material que corresponde a su derecho. No pierde el derecho de hacer servir el predio a los mismos usos que forman el objeto de la servidumbre. Así, aquel cuyo fundo está gravado con una servidumbre de paso conserva la facultad de pasar él mismo por el lugar. No debe turbar el ejercicio de la servidumbre, ni siquiera por la constitución de otra. Si lo hace, el titular dominante puede exigir el cese de la turbación; si la servidumbre es onerosa puede optar por una disminución del precio proporcional a la gravedad de la turbación.

Extinción DE LA SERVIDUMBRE

ARTÍCULO 2182

Medios especiales de extinción Son medios especiales de extinción de las servidumbres: a) la desaparición de toda utilidad para el inmueble dominante;

B) el no uso por persona alguna durante diez años, por cualquier razón;

c) en las servidumbres personales, si el titular es persona humana, su muerte, aunque no estén cumplidos el plazo o condición pactados; si el titular es una persona jurídica, su extinción, y si no se pactó una duración menor, se acaba a los cincuenta años desde la constitución.

Extinción DE LA SERVIDUMBRE

ARTÍCULO 2183. Efectos de la extinción Extinguida la servidumbre, se extinguen todos los derechos constituidos por el titular dominante

UNIDAD 9:

GARANTÍAS PERSONALES:

El derecho real de garantía en el que tiene un acreedor sobre una cosa ajena que garantiza el pago de la deuda a aquel acreedor.

CLASES DE GARANTÍA:

-legales. Son las que surgen de la ley, como la fianza legal, el derecho de retención, los privilegios, etc

-convencionales: surgen de la voluntad las partes

-Personales: se agrega a otra persona, otro deudor, en garantía de que se va a cumplir con el pago. Ejemplo: la fianza.

-Reales: el deudor pone como garantía una cosa, para que en caso de incumplimiento suyo, el acreedor de cobre de ella. Ejemplo: venta con pacto de retro venta.

CONVENCIONALIDAD:

los derechos reales de garantía sólo pueden ser constituidos por contrato (acuerdo de partes), celebrado por los legitimados y con las formas que la ley indica para cada tipo mediante un contrato creamos un gravamen para asegurar que se cumpla una obligación que puede surgir de otro contrato.

ACCESORIEDAD:

los derechos reales de garantía son accesorios del crédito que asegura, son intransmisible sin el crédito y se extinguen con el principal, excepto en los supuestos legalmente previstos. Vemos que no existe una forma independiente sino que están unidos a la obligación de la que dependen. La extensión de la garantía por cualquier causa excluida la renuncia no afecta la existencia del crédito.

CRÉDITOS GARANTIZABLES

Se puede garantizar cualquier crédito, puro y simple, a plazo, condicional o eventual, de dar, hacer o no hacer. Al constituirse la garantía, el crédito debe individualizarse adecuadamente a través de los sujetos, el objeto y su causa, con las excepciones admitidas por la ley.

ESPECIALIDAD EN CUANTO AL OBJETO

Cosas y derechos pueden constituir el objeto de los derechos reales de garantía. Ese objeto debe ser actual, y estar individualizado adecuadamente en el contrato constitutivo.

ESPECIALIDAD EN CUANTO AL CRÉDITO

El monto de la garantía o gravamen debe estimarse en dinero. La especialidad queda cumplida con la expresión del monto máximo del gravamen.

El crédito puede estar individualizado en todos los elementos desde el origen o puede nacer posteriormente; mas en todos los casos, el gravamen constituye el máximo de la garantía real por todo concepto, de modo que cualquier suma excedente es quirografaria, sea por capital, intereses, costas, multas, u otros conceptos.

El acto constitutivo debe prever el plazo al que la garantía se sujeta, que no puede exceder de diez años, contados desde ese acto. Vencido el plazo, la garantía subsiste en seguridad de los créditos nacidos durante su vigencia.

DEFECTOS EN LA ESPECIALIDAD

La constitución de la garantía es válida aunque falte alguna de las especificaciones del objeto o del crédito, siempre que se la pueda integrar de acuerdo al conjunto de las enunciaciones del acto constitutivo.

INDIVISIBILIDAD

Los derechos reales de garantía son indivisibles. La indivisibilidad consiste en que cada uno de los bienes afectados a una deuda y cada parte de ellos, están afectados al pago de toda la deuda y de cada una de sus partes.

El acreedor cuya garantía comprenda varios bienes puede perseguirlos a todos conjuntamente, o sólo a uno o algunos de ellos, con prescindencia de a quién pertenezca o de la existencia de otras garantías.

Puede convenirse la divisibilidad de la garantía respecto del crédito y de los bienes afectados. También puede disponerla el juez fundadamente, a solicitud de titular del bien, siempre que no se ocasione perjuicio al acreedor, o a petición de este último si hace a su propio interés.

EXTENSIÓN EN CUANTO AL OBJETO

En la garantía quedan comprendidos todos los accesorios físicamente unidos a la cosa, las mejoras y las rentas debidas.

Sin embargo, no están comprendidos en la garantía:

a) los bienes físicamente unidos a la cosa que están gravados con prenda constituida antes que la hipoteca o son de propiedad de terceros, aunque su utilización por el deudor esté autorizada por un vínculo contractual;

b) los bienes que posteriormente se unen físicamente a la cosa, si al tiempo de esa uníón están gravados con prenda o son de propiedad de terceros, aun en las condiciones antes indicadas.

EXTENSIÓN EN CUANTO AL CRÉDITO

La garantía cubre el capital adeudado y los intereses posteriores a su constitución, como así también los daños y costas posteriores que provoca el incumplimiento. Los intereses, daños y costas anteriores a la constitución de la garantía quedan comprendidos en su cobertura sólo en caso de haberse previsto y determinado expresamente en la convencíón.

SUBROGACIÓN REAL

Artículo 2194 rica que la garantía se traslada de pleno derecho sobre los bienes que sustituyen a los grabados, sea por indemnización, precio o cualquier otro concepto que permite la subrogación real.

En la situación que se produce cuando el bien grabado es reemplazado al ser destruido, expropiado o ser puesto fuera del comercio, etc., y la garantía pasa a ese reemplazo.

CLAUSULA NULA:

es nula toda cláusula que permite al titular de un derecho real de garantía adquirir o disponer del bien grabado cuando no están previstas por la ley las modalidades y condiciones de ejecución para cada derecho real de garantía.

FACULTADES DEL CONSTITUYENTE:

el constituyente de la garantía conserva todas las facultades inherentes a su derecho, pero no puede realizar ningún acto que disminuya el valor de la garantía si esto ocurre, el acreedor puede requerir la privación del plazo de la obligación, o bien puede estimar el valor de la disminución y exigir su depósito o que se otorgue otra garantía suficiente.

FACULTAD DEL ACREEDOR

La Ley hipotecaria concede al acreedor una serie de facultades para el caso de que su derecho se vea deteriorado por las acciones del deudor. Por ejemplo, la ley da la posibilidad de que el bien inmueble pase a las manos de un administrador judicial en el caso de que exista deterioro. Va ser necesario que el deterioro venga provocado por las actitudes del deudor. En primer lugar, se le va avisar para qué deje de tener esas actitudes, en el caso de no cesar será cuando el bien pase a estar en manos de un administrador judicial.
– Ejecución de los bienes hipotecados: la acción real hipotecaria: cuando la obligación principal no se ha cumplido se va proceder a la ejecución de la hipoteca, el acreedor hipotecario no va poder quedarse con los bienes inmuebles objeto de hipoteca, tendrá que proceder a la enajenación de los mismos, es decir a la realización de su valor. A esta acción se la denomina acción real hipotecaria.
*Supuesto de que existan varios acreedores

El acreedor hipotecario va ser el más privilegiado. Va poder realizar tres distintas acciones:
. En primer lugar, puede acudir al procedimiento judicial hipotecario que la ley regula específicamente.

. En segundo lugar, puede reclamar al deudor a través del procedimiento ordinario. En este supuesto el deudor va responder universalmente producíéndose el embargo de los bienes.
. En tercer lugar, a través del correspondiente procedimiento ejecutivo gracias a la existencia de la escritura pública.
No existe una relación entre dichas acciones, el acreedor puede acudir a la que mejor le parezca, aunque lo más normal siempre es acudir al procedimiento judicial o al procedimiento ejecutivo.

INOPONIBILIDAD

En caso de ejecución, son inoponibles al acreedor los actos jurídicos celebrados en perjuicio de la garantía.

REALIZACIÓN POR UN TERCERO

Si el bien gravado es subastado por un tercero antes del cumplimiento del plazo, el titular de la garantía tiene derecho a dar por caduco el plazo, y a cobrar con la preferencia correspondiente.

Si el crédito está sujeto a condición suspensiva, puede requerírsele que ofrezca garantía suficiente de la restitución de lo percibido en la extensión del artículo 349 para el caso de frustración de la condición.

RESPONSABILIDAD DEL PROPIETARIO NO DEUDOR

El propietario no deudor, sea un tercero que constituye la garantía o quien adquiere el bien gravado, sin obligarse en forma expresa al pago del crédito asegurado, responde únicamente con el bien objeto del gravamen y hasta el máximo del gravamen.

EJECUCIÓN CONTRA EL PROPIETARIO NO DEUDOR.
En caso de ejecución de la garantía, sólo después de reclamado el pago al obligado, el acreedor puede, en la oportunidad y plazos que disponen las leyes procesales locales, hacer intimar al propietario no deudor para que pague la deuda hasta el límite del gravamen, o para que oponga excepciones.

El propietario no deudor puede hacer valer las defensas personales del deudor sólo si se dan los requisitos de la acción subrogatoria. Las defensas inadmisibles en el trámite fijado para la ejecución pueden ser alegadas por el propietario no deudor en juicio de conocimiento.

DERECHO AL REMANENTE

Una vez realizado el bien afectado por la garantía, el propietario no deudor tiene derecho al remanente que excede el monto del gravamen, con exclusión del precedente propietario y de los acreedores quirografarios.

SUBROGACIÓN DEL PROPIETARIO NO DEUDOR

Ejecutada la garantía o satisfecho el pago de la deuda garantizada, el propietario no deudor tiene derecho

A) reclamar las indemnizaciones correspondientes;

B) subrogarse, en la medida en que procede, en los derechos del acreedor;

c) en caso de existir otros bienes afectados a derechos reales de garantía en beneficio de la misma deuda, hacer citar a sus titulares al proceso de ejecución, o promover uno distinto, a fin de obtener contra ellos la condenación por la proporción que les corresponde soportar según lo que se haya acordado o, subsidiariamente, por la que resulta del valor de cada uno de los bienes gravados.

EFECTOS DE LA SUBASTA

Los derechos reales de garantía se extinguen por efecto de la subasta pública del bien gravado, si sus titulares fueron debidamente citados a la ejecución, sin perjuicio del derecho y preferencias que les correspondan sobre el producido para la satisfacción de sus créditos.

EXISTEN TRES REQUISITOS: (CAUSAS)

1- que la subasta sea pública. Ordenada en juicio o proceso donde se establezca la venta forzada del bien grabado

2- que los acreedores hayan sido citados correctamente a la ejecución para que hagan valer sus derechos y obtener lo que les corresponde del precio de venta en la subasta del bien grabado si no están debidamente citados, la venta del bien en subasta se hace igual y es válida pero al que lo adquiere de son oponible las garantías que pesan sobre el bien al hacer la subasta

3- respetar el orden de preferencia de los acreedores una vez realizada la venta forzada

CANCELACIÓN DEL GRAVAMEN:

-en forma voluntaria: la cancela su titular al dar un instrumento igual al exigido para constituir la garantía. El titular de la garantía emite un acto expresado que quiere que se deje sin efecto la constancia registral donde cita el gravamen a su favor.

-En forma judicial: la cancela el juez ante el incumplimiento del acreedor. Una vez extinguido el crédito principal o el gravamen, si el acreedor no acepta que se cancele el asiento registral de la garantía o no puede expresar su voluntad, se cancela por orden judicial.

Con la extensión la garantía desaparece, concluye. Con la cancelación se deja sin efecto un asiento registral que publicita la garantía real.

HIPOTECA CONCEPTO de un derecho real de garantía que recae sobre uno o más inmuebles individualizados que continúan en poder del constituyente que otorga al acreedor ante el incumplimiento del deudor, las facultades de persecución y preferencias para cobrar sobre su producido el crédito garantizado artículo 2205.

*Accesorio de un derecho principal

*Recae sobre inmuebles (salvo hipoteca naval y aeronáÚtica)

*No se ejerce por la posesión

*Se constituye únicamente por Contrato, no siendo posible la Hipoteca Judicial o Jurídica, ni por disposición de última voluntad

*Es necesario título suficiente

*Se otorgea por escritura pública

LEGITIMADOS:

el titular dominial, el condominio sobre su parte indivisa, el titular de propiedad horizontal, los conjuntos inmobiliarios, y el de superficie, que son titulares de derechos reales principales sobre cosa propia, a excepción del derecho real de tiempo compartido y cementerios privados que no fueron incluidos.

OBJETO Debe estar perfectamente individualizado, según certificado catastral

Determinar la correcta ubicación del inmueble: medidas perimetrales, superficie, colindancias, datos de registración, nomenclatura catastral y demás especificaciones necesarias para la correspondiente individualización.

PRENDA: CONCEPTO

La prenda es el derecho real de garantía sobre cosas muebles no registrables o créditos instrumentados. Se constituye por el dueño o la totalidad de los copropietarios, por contrato formalizado en instrumento público o privado y tradición al acreedor prendario o a un tercero designado por las partes. Esta prenda se rige por las disposiciones contenidas en el presente capítulo.

–

Derecho

Real accesorio, no principal, de garantía, constituido en seguridad de un crédito, indivisible (salvo pacto en contrario por las partes)

-Subsiste mientras el bien afectado se encuentre en poder del acreedor o del 3ro designado

-Se ejerce por la Posesión

-Es una prenda con desplazamiento, de allí la diferencia con la Prenda con Registro, donde no hay desplazamiento

-Debe materializarse por Escritura Pública o Privada de fecha cierta, para ser oponible a 3ros

-El instrumento debe mencionar el importe del crédito y designación detallada de los objetos

-Debe constituirse por convencíón, no siendo posible la prenda Legal o Judicial

OBJETOO

Debe recaer sobre cosas muebles

PRENDA CON REGISTRO

– Se constituye para asegurar el pago de una suma de dinero o cumplimiento de cualquier obligación pactada

– El bien no queda en poder del acreedor, sino del deudor

– Recae sobre ciertas cosas muebles

– Permite la sustitución o reemplazo de unos bienes por otros en determinados caso

PRENDA-FLOTANTE

– Regulada por Dcto. – Ley Nº 15.348/46 – Ratificada por Ley Nº 12.962.
– Recae sobre mercaderías y materia prima en general, para asegurar el pago de una obligación.
– Afecta cosas originariamente prendadas y las que surjan de su transformación.
– Debe inscribirse en los registros correspondientes al domicilio del deudor.

PRENDA-FIJA

– Regulada por Dcto. – Ley Nº 15.348/46 – Ratificada por Ley Nº 12.962.
– El dueño puede usar las cosas prendadas, velando por su conservación, encontrándose el acreedor facultado para, inspeccionar, el, estado,de,las,mismas.
– El uso indebido de las cosas o la negativa a que las inspeccione el acreedor, da derecho a éste a pedir el secuestro, de, ellas.
– Debe inscribirse en el registro correspondiente a la ubicación de los bienes prendados.

ANTICRESIS

-Derecho Real sobre cosa ajena

-Accesorio en función de una garantía

-Institución paralela a la Prenda

-De naturaleza asegurativa y accesoria

-Persigue el fin de garantizar un préstamo en dinero, otorgado a favor de un deudor – propietario, quien le confiere al acreedor el derecho de obtener o percibir los frutos del inmueble entregado en anticresis.

-El inmueble gravado puede corresponder al deudor o un tercero

-Se ejerce por la Posesión

-Carácter convencionalidad, indivisibilidad y especialidad

-Debe realizarse mediante inscripción registral a efectos de ser oponible

Es una institución paralela a la prenda, solo que su objeto son las cosas registrables individualizadas. El deudor entrega la cosa al acreedor en garantía del pago de una obligación.

OBJETO

Puede recaer, según la nueva legislación, sobre cosas registrables – no solo inmuebles, sino muebles registrables.

LEGITIMADOS:

titulares de los derechos reales de dominio, condominio, propiedad horizontal, superficie y usufructo.

Por interpretación de la Ley, los Conjuntos Inmobiliarios, al ser una especie de Propiedad Horizontal Especial

UNIDAD 10

PUBLICIDAD DE LOS DERECHOS REALES – CONCEPTO

Es la exteriorización o difusión de una situación que interesa al derecho, de modo que su conocimiento sea asequible a todos los integrantes de la comunidad.

Son aquellos medios usados para difundir, exteriorizar o propagar todo dar clases de hechos, actos o situaciones, cuando éstos sean de índole jurídica, se las llama publicidad jurídica.

En los derechos reales es muy importante su publicidad, porque los derechos reales son de carácter absoluto, lo cual significa que todas las personas deben respetarlos, y para ello deben conocerlos a través del medio más idóneo: la publicidad que se logra a través de los registros.

FUNDAMENTOS: los registros de propiedad satisfacen múltiples necesidades:

– identificar a los titulares del dominio y demás derechos reales, así como verificar las transmisiones también gravadas.

– Vigilar el régimen de la propiedad de la tierra, combatir los latifundios y los minifundios

– Constituyen un régimen de publicidad que permite a terceros adquirientes de derechos reales sobre un bien conocer el estado en que ese bien se encuentra, quien es su dueño, que derechos lo gravan.

– Permiten conocer con facilidad el patrimonio de una persona

DISTINTAS CLASES DE PUBLICIDAD:

1.- No registrales:

son sistemas en los que se usan otros medios para lograr la publicidad de los derechos reales, como el contrato o la tradición, en lugar de la inscripción en el registro.

2.- Registrales:

son los sistemas en que si se usa la inscripción en el registro para lograr la publicidad del derecho real, ya que en estos sistemas la simple publicidad no sería suficiente, quedaría el acto oculto, ajeno a la mayoría de la sociedad. Dentro de los sistemas registrables hay una SUBCLASIFICACION:

– sistema registral personal o real:

–

Personal:

los títulos se anotan cronológicamente y luego se hace una lista por orden alfabético con el nombre de los titulares. (Ej. Puedo saber qué bienes tiene Juan Pérez).

– Real se tiene en cuenta la cosa, es decir que con los datos de la cosa se llega a un informe sobre su estado jurídico. Este sistema es más rápido porque la cosa es estática, en cambio dueño no (hoy puede ser de uno y mañana de otro). Cada cosa tiene un folio real, que es una hojita que lleva el registro, en donde se anotan toda la vida jurídica del bien (su constitución, transmisión, extinción).

-Sistema registral declarativo o constitutivo:

La inscripción sirve como publicidad, para declarar a los terceros que entre las partes ya existe un derecho real

– Constitutivo:

donde la inscripción es exigida para que se constituya un derecho real, tanto entre las partes como frente a terceros.

Sistema registral de transcripción o inscripción:

es el que exige que se inscriban todo lo relacionado con el derecho real en cuestión (constitución, transmisión).

– Inscripción: es el que sólo exige una síntesis, un resumen del título a inscribir

– Sistema registral que convalida o no convalidar títulos: el que convalida

La inscripción subsana cualquier vicio que el título pudiera tener.

.- No convalida: la inscripción no convalida el título ni subsana sus defectos

Nuestro sistema registral es

De inscripción, real, declarativo (salvo el registro de la propiedad del automotor que es constitutivo) y no convalida.

ANTECEDENTES NACIONALES: PUBLICIDAD EN Argentina:

Vélez Sarsfield adoptó la tradición como un medio de publicidad salvo para las hipotecas, que es un derecho real en donde la cosa queda en manos del deudor

Luego esa tradición dejó de servir a medida que los lugares se poblaban cada vez más, Y tuvo que comenzar a aplicarse el sistema registral.

Primero lo aplicaron algunas provincias, establecían que los actos tendrían efecto frente a terceros desde su inscripción en el registro. Estos fueron considerados inconstitucionales ya que exigían un requisito más (la inscripción), además del modo y el título suficiente que exigía el código civil. Esto termina cuando la ley 17.711 modifica el artículo 2505, incorporando así al registro como requisito: ¨ la adquisición o transmisión de derechos reales sobre inmuebles no serán oponible es a terceros hasta que no estén registrados.¨

TRACTO SUCESIVO (ART 14 Y 15)

este principio significa que el orden de prioridad de cada titular que se va a sucediendo forma una cadena y cada nueva inscripción se apoya en la anterior. Ejemplo: si en el folio de un inmueble aparece como titular “A”, entonces “A” es el único que lo va poder gravar, vender etc. Y no otro.

TRACTO SUCESIVO ABREVIADO (ART 16)

No será necesaria la previa inscripción o anotación para cumplir con la continuidad del trato con respecto a ciertos documentos, lo que se ha llamado tracto abreviado, donde se anota en forma simultánea dos o más documentos, pero que sin embargo mantienen el encadenamiento entre ellos:

a)- Documento otorgado por los jueces, los herederos declarados o sus representantes, en cumplimiento de contratos u obligaciones contraídas en vida por el causante o su cónyuge sobre bienes registrados a su nombre.

B). Cuando el mismo sea consecuencia de actos relativos a la partición de bienes hereditarios

c). Cuando los herederos declarados o sus sucesores trasmitieren o cedieren bienes hereditarios inscritos a nombre del causante o de su cónyuge.

d) cuando se trata de instrumentaciones que se otorguen en forma simultánea y se refieran a negocios jurídicos que versen sobre el mismo inmueble, aunque en las respectivas autorizaciones hayan intervenido distintos funcionarios

Cancelación de inscripciones y anotaciones del registro:

la cancelación es a pedido de partes (ART 36). Las inscripciones y anotaciones se cancelarán:

– con la presentación de solicitud de caducidad, acompañada del documento que conste la extinción del derecho registrado

– por la inscripción de la transferencia del dominio o derecho real inscripto a favor de otra persona

– por confusión entre el titular del dominio y el del derecho real que lo grava (ej dueño que hereda al acreedor hipotecario)

– por sentencia judicial (lo ordena un juez)

– por disposición de la ley (lo ordena una ley)

Cuando resulten de escritura pública, ésta deberá contener el consentimiento del titular del derecho inscripto, sus sucesores o representantes legítimos.

La cancelación podrá ser total o parcial según resulte de los respectivos documentos y se practicará en forma determinada por la reglamentación local

CATASTRO

Concepto: es la delimitación, reuníón y registración de información ordenada relativa a los inmuebles de un país.

Adoptado el sistema del folio real, el catastro viene a completar y perfeccionar el sistema, a asegurar a cada propiedad la determinación exacta de su superficie, ubicación y linderos. Tiene también un objeto fiscal, permite ubicar con precisión los inmuebles sujetos a gravamen positivo, así como también quienes son los propietarios responsables del pago del gravamen. Permite también conocer la riqueza territorial y su distribución.

Ley nacional de catastro 26.209 regula la actividad catastral en todo el país, con su sanción quedaron derogadas las leyes 20.440, 21.848 y 22.287.