Edificación y Conservación: Normas Técnicas, Incendios, Accesibilidad y Eficiencia Energética

Normas Técnicas de Edificación y Conservación de Edificios

Agentes y Responsabilidades LOE, Seguros y Plazos, Requisitos Básicos de Edificación, Acta de Recepción

La Ley de Ordenación de la Edificación (LOE), Ley 38/1999, de 5 de noviembre, es una ley estatal cuyo objetivo prioritario es:

  1. Regular el proceso de la edificación y las responsabilidades de los agentes intervinientes.
  2. Fijar las obligaciones y responsabilidades para garantizar a los usuarios el cumplimiento de los requisitos básicos de los edificios.

Contenido primordial de la LOE:

  • Fomentar y asegurar la calidad de los edificios, estableciendo los requisitos básicos que deben satisfacer en cuanto a funcionalidad, seguridad y habitabilidad.
  • Establecer el concepto de proyecto como documento obligatorio, precisando la coordinación entre proyectos parciales y la documentación a entregar a los usuarios.
  • Regular el acta de recepción de obra, fundamental para el inicio de los plazos de responsabilidad y prescripción.
  • Regular las obligaciones y responsabilidades de los agentes.
    • Promotor: Suscribir seguros obligatorios.
    • Constructor: Formalizar subcontrataciones.
    • Proyectista, Director de Obra y Director de Ejecución de Obra: Delimitar sus actuaciones.
  • Regular la responsabilidad civil por daños materiales, que se exigirá de forma personal e individualizada, salvo concurrencia de culpa. Se equipara la responsabilidad del promotor, gestor de cooperativas y gestor de comunidad de propietarios.
  • Establecer plazos de responsabilidad:
    • 1 año: Constructor, por deficiente ejecución.
    • 3 años: Todos los agentes, por vicios o defectos que afecten a la habitabilidad.
    • 10 años: Todos los agentes, por daños que afecten a la seguridad estructural.
    El plazo de prescripción para exigir responsabilidades es de 2 años.
  • Establecer las garantías obligatorias:
    • Constructor: Seguro de daños materiales o caución por 1 año, o retención del 5% del coste de la obra.
    • Promotor: Seguro que cubra daños por incumplimiento de habitabilidad (3 años) y seguridad estructural (10 años, obligatorio para viviendas).
    No se admiten franquicias para el seguro de 1 año, y no excederán del 1% del capital asegurado para los de 3 y 10 años.

Ámbito de aplicación de la LOE:

  • Obras de edificación de nueva construcción.
  • Obras de ampliación, modificación, reforma o rehabilitación que alteren la configuración arquitectónica (intervención total o parciales que produzcan una variación esencial).
  • Intervenciones totales en edificaciones catalogadas o con protección, e intervenciones parciales que afecten a elementos protegidos.

Requisitos básicos de edificación:

Para garantizar la seguridad, bienestar y protección del medio ambiente, los edificios deben cumplir los siguientes requisitos básicos:

  • Funcionalidad: Condiciones de utilización, accesibilidad y acceso a servicios.
  • Seguridad: Seguridad estructural, en caso de incendio y de utilización.
  • Habitabilidad: Higiene, salud, protección del medio ambiente, protección contra el ruido, ahorro de energía y aislamiento térmico.

Acta de recepción:

Acto por el cual el constructor entrega la obra al promotor, una vez concluida, y éste la acepta. Debe constar, al menos, la firma del promotor y el constructor. Adjunta al acta, se entregará el certificado final de obra, suscrito por el director de obra y el director de la ejecución de la obra.

Incendios (Código Técnico contraincendios), Accesibilidad y SUA9, Ahorro de Energía

Exigencias Básicas de Seguridad en Caso de Incendio (SI):

El CTE establece 6 exigencias básicas (EB), entre ellas la de seguridad en caso de incendio (SI), cuyo objetivo es reducir el riesgo de daños derivados de incendios accidentales. El Documento Básico (DB) que la desarrolla es el DB-SI.

Conceptos fundamentales:

  • Vestíbulo de independencia (VI)
  • Escalera protegida
  • Escalera especialmente protegida
  • Escalera compartimentada
  • Locales y zonas de riesgo especial
  • Espacios ocultos
  • Reacción al fuego de los elementos

Accesibilidad y SUA 9:

Otra exigencia básica es la de seguridad de utilización y accesibilidad (SUA), desarrollada en el DB-SUA. Su objetivo es reducir el riesgo de daños en el uso previsto de los edificios y facilitar el acceso y utilización no discriminatoria a personas con discapacidad.

Términos importantes:

  • Itinerario accesible
  • Ascensor accesible
  • Plaza de aparcamiento accesible

Ahorro energético:

La EB de ahorro de energía (HE), desarrollada en el DB-HE, busca un uso racional de la energía, reduciendo su consumo y fomentando el uso de fuentes renovables.

Criterios de aplicación en edificios existentes:

  1. No empeoramiento.
  2. Flexibilidad.
  3. Reparación de daños.

Catálogo de Edificios Protegidos, Niveles de Protección, Límites: Régimen de Obras / Régimen de Usos

Un edificio catalogado tiene algún grado de protección. El Catálogo de Edificios Protegidos se compone de listado de edificios catalogados, planos de catálogo, planos de análisis de la edificación y fichas de catálogo.

Niveles de protección:

  • Nivel 1 (Singular e Integral): Protección global para mantener características arquitectónicas y constructivas.
  • Nivel 2 (Estructural y Volumétrico): Conservación de volumetría y elementos arquitectónicos destacados.
  • Nivel 3 (Parcial y Ambiental): Protección de elementos específicos o valores de la fachada.

Régimen de obras y usos:

Limitados en función del nivel de catalogación. El régimen de obras busca la preservación de las características del edificio, mientras que el régimen de usos regula las actividades permitidas sin alterar las cualidades que motivaron su catalogación.

Accesibilidad. Condiciones de Itinerarios Accesibles

La normativa regula las condiciones básicas de accesibilidad, buscando la no discriminación y la accesibilidad universal. Se consideran tres tipos de espacios: adaptados, practicables y convertibles.

Itinerarios o espacios peatonales de la vía pública:

  • Itinerario exterior: Acceso practicable desde la vía pública al interior del edificio.
  • Itinerario interior: Itinerario practicable que comunique horizontal y verticalmente el acceso desde la vía pública con los distintos espacios del edificio.

Informe de Evaluación del Edificio y la ITE. IEE e ITE: Obligaciones y Contenido

ITE (Inspección Técnica de Edificios): Revisión periódica de elementos que afectan a la seguridad del inmueble y de sus ocupantes.

IEE (Informe de Evaluación de Edificios): Verificación del mantenimiento, cumplimiento de la normativa de accesibilidad y grado de eficiencia energética. Incluye la evaluación de las condiciones básicas de accesibilidad universal.

Obligación y plazos:

Tanto la ITE como el IEE tienen plazos y obligaciones específicos, cuyo incumplimiento puede conllevar sanciones. La ITE se exige a edificios de más de 50 años en poblaciones de más de 25.000 habitantes, con una periodicidad de 10 años. El IEE se aplica a edificios residenciales de más de 50 años y a aquellos que quieran acceder a ayudas públicas, con una periodicidad mínima de 10 años.