El Registro Público de la Propiedad en México: Evolución y Funcionamiento
Antecedentes Históricos
España:
- Antecedentes de nuestra legislación vigente de la colonia al inicio del México independiente
- 1539: Las cortes de Toledo propusieron a Carlos I la creación de un registro de censos y tributos
- El término “hipotecario” empieza a utilizarse con la conclusión actual
- La ley hipotecaria de 1861 tuvo gran influencia en México
México:
- Colonial: leyes de Castilla
- Independiente: legislación positiva y leyes de Indias
Contemporáneo:
- Código Civil
En México, en lo que se refiere al registro público de la propiedad, se presentaron tres momentos importantes:
Momentos Clave en el Registro Público de la Propiedad en México
1. México Colonial
Se caracterizó por la aplicación de las leyes de Castilla en la Nueva España, como fueron el Fuero Real, las 12 Partidas, la Recopilación y la Novísima Recopilación (pregunta examen: en el México independiente se aplicaron las siguientes), las cuales fueron sustituidas por leyes locales como fueron:
- La Recopilación de las Leyes de los Reinos de las Indias; las Ordenanzas del Billar, las de Intendentes y la Recopilación de Autos Acordados de la Real Audiencia y Sala del Crimen de la Nueva España.
Existía el oficio de hipotecas, el cual regulaba la instrucción de los fiscales de hacienda aplicables a la Nueva España hasta que el 16 de junio de 1789 se publicó una Real Cédula sobre anotaciones de hipotecas.
2. México Independiente
Se siguió aplicando la legislación positiva española, las leyes de Indias y demás decretos, provisiones y cédulas de acuerdo al Reglamento Provisional Político del Imperio Mexicano de 18 de diciembre de 1822.
Es así que se fueron dictando nuevas leyes y decretos con la finalidad de separar el derecho español del mexicano, pues a partir de la independencia el régimen político de la República Mexicana fluctúa entre el federalismo y el centralismo.
En el federalismo: la legislación registral fue la local y en el centralismo: las disposiciones regístrales fueron generales y de aplicación nacional.
Con Santa Anna en 1853 se dictó una ley y arancel sobre el oficio de hipotecas. Más tarde, constituido México como República Federal, el 3 de junio de 1861 se dictó un decreto en Veracruz que aborda la guarda y custodia de los oficios públicos de escribanos y anotadores.
3. México Contemporáneo
El registro público de la propiedad se encuentra regulado en el Código Civil, muy diferente a cómo ocurre en otros países. Así, en el Código Civil de Oaxaca de 1828, el cual fue el primero en entrar en vigor, no abordaba el oficio de hipotecas en el mismo.
El primer intento de registro de hipotecas fue en el proyecto del Código Civil del Estado de Zacatecas de 1829, proyecto que no fue aprobado ya que en dicho estado estableció el registro general de hipotecas.
Es en la Ley Orgánica de Notarios y Actuarios del Distrito Federal promulgada por Benito Juárez el 29 de noviembre de 1867 en el que se establece el oficio de hipotecas en su artículo 60; ya posteriormente en Veracruz en su Código Civil del 17 de diciembre de 1868 se aborda el registro público de la propiedad en una serie de artículos de dicho ordenamiento, igual en el Código Civil del Estado de México del 21 de junio de 1870 que contemplaba el título 20 denominado del registro público. Es de resaltar que en el Código Civil del Distrito Federal de 1870 existió la intención de regular el registro público por una ley independiente a dicho código; y así se tiene el reglamento del registro público de la propiedad hasta 1921 el cual se expidió el 20 de agosto del mismo año contemplando 164 artículos en 14 capítulos.
¿Qué es el Registro Público de la Propiedad?
Es una institución administrativa, encargada de prestar un servicio público el cual consiste en dar publicidad oficial sobre el estado jurídico de la propiedad y posesión de los bienes inmuebles así como de algunos actos jurídicos de bienes muebles; limitaciones y gravámenes a que ambos estén sujetos y sobre la constitución y modificación de las personas morales, asociaciones y sociedades civiles.
Registro Público de la Propiedad de Guanajuato
¿Qué es?
Es una institución de la secretaría de gobierno que tiene como finalidad el dar publicidad a los actos que lo requieran para que surtan sus efectos de acuerdo a la ley en contra de terceros.
¿Quién o quiénes lo operan?
Normalmente en cada cabecera de partido judicial existe una oficina del registro público de la propiedad y en caso que se requieran más de estas el secretario general de gobierno tendrá dicha facultad para así establecerlo.
Normalmente el registro público de la propiedad lo operan diferentes servidores públicos como son:
- Un registrador que es un servidor público titular o incluso suplente encargado de la función registral la cual consiste en: examinar, calificar, y emitir la resolución que recaiga sobre los documentos puestos a su consideración, los cuales incorpora posteriormente en una base de datos registral, expide la certificaciones a través de la firma electrónica.
- Un abogado calificador quien también es un servidor público que auxilia al registrador, y es quien tiene a su cargo de manera directa examinar y calificar bajo su total responsabilidad los documentos que se le presenten para su posterior inscripción en la base de datos registral.
Para desempeñar el cargo de abogado calificador o registrador será necesario tener título de abogado y haber cursado la especialidad o maestría en derecho notarial y contar con al menos 2 años de experiencia con el registro público de la propiedad.
Normalmente el procedimiento consiste en aprobar un examen de oposición de acuerdo a la convocatoria emitida por el registro público de la propiedad (secretaría de gobierno).
¿Cómo funciona?
También existe el apéndice electrónico, el cual consiste en el conjunto de documentos electrónicos para dar entrada y trámite así como la copia escaneada de documento inscrito y sus anexos.
Se considera como autoridad certificadora en este caso a la secretaría de finanzas y administración de gobierno del estado.
Existe una base de datos registral la cual está integrada por la información de solicitudes, folios electrónicos, certificaciones y documentos relacionados en los cuales se realizarán las consultas necesarias.
La boleta de ingreso es el documento que sirve para acreditar la presentación de un documento ante el registro público de la propiedad y normalmente contiene sello con fecha, número de solicitud, municipio, solicitante, trámite requerido, partes intervinientes o titulares regístrales. Por otra lado la boleta de resolución la cual consiste en un documento electrónico autorizado con la firma electrónica certificada del registrador o del abogado calificador y contendrá la resolución del trámite solicitado así como: número de solicitud, municipio, y código de verificación (en este caso se refiere al código civil aplicable que es el del estado de guanajuato) al señalar la secuencia alfanumérica impresa en las boletas para verificar la autenticidad atraves del portal.
El folio electrónico se refiere al expediente que contiene los datos de la unidad básica registral, antecedentes e historia registral el cual se indica con un identificador alfanumérico integrado por la clave alfabética asignada.
Jueves 24 Mayo 2018
Registro público de la propiedad
El registro público de la propiedad opera mediante un sistema estatal guanajuatense registral (SEGURE) el cual está inter conectado con las oficinas del partido judicial mediante el cual se realiza el ingreso, captura, inscripción, certificación, almacenamiento, custodia, seguridad, consulta, reproducción, verificación, administración y transmisión de la información registral.
9. Cuenta con un modo web SEGURE NET mediante el cual se ofrecen los servicios regístrales no presenciales de recepción, revisión de boletas, consulta y verificación de inscripciones y certificaciones.
10. Las inscripciones y certificaciones deberán realizarse dentro de los primeros 5 días hábiles a partir de que se haya ingresado la solicitud al SEGURE.
Viernes 25 Mayo 2018
Principios Registrales
El sistema registral opera bajo los siguientes principios:
- Publicidad: el cual consiste en revelar la situación jurídica de los bienes y derechos registrados.
- Inscripción: consiste en la obligación que tienen el registrador para inscribir los actos y que estos surtan efectos ante terceros.
- Especialidad: es la función del registro público de la propiedad al realizar de manera exacta las inscripciones de los derechos y bienes de los titulares.
- Consentimiento: es la manifestación expresa de manera fehaciente para autorizar la modificación o cancelación de la inscripción por quien aparece como titular.
- Tracto sucesivo: es la serie de inscripciones concatenadas respecto a la misma unidad básica registral.
- Principio de Rogación: consiste en que la inscripción de bienes debe hacerse a petición de parte y nunca de manera oficiosa.
- Prelación: consiste en la preferencia que existe entre derechos sobre una unidad básica registral la cual tendrá prioridad la primera que se haya dado entrada.
- Legalidad: este principio también es conocido como de calificación registral y consiste en la atribución que tiene el registrador y abogado calificador para examinar cada uno de los documentos que se le presenten para su inscripción y poder determinar así si son susceptibles o no o si cumplen con los requisitos de existencia y validez.
- Legitimación: consiste en que prevalecerá la inscripción hecha hasta en tanto no se emita una resolución judicial.
- Fe pública registral: que consiste en la presunción de la inscripción hecha ante el registro público de la propiedad y que pertenece a su titular en la forma expresada en dicha inscripción.
El sistema registral se realiza a través de diversos folios electrónicos entre los que destacan los siguientes:
- De dominio
- De bienes muebles
- Personas morales y capitulaciones matrimoniales
- Testadores
- Programas de desarrollo urbano y ordenamiento ecológico territorial
- Poderes notariales
Martes 29 Mayo 2018
De lo que se refiere al folio electrónico de dominio se inscriben los títulos mediante los cuales se adquieren, transmiten, modifiquen o extingan el dominio o posesión sobre bienes inmuebles, la resolución ejecutoria de las ventas, la enajenación de inmuebles bajo condición suspensiva, los testamentos cuya ejecución entrañe la transmisión o modificación de la propiedad de bienes inmuebles; las resoluciones jurisdiccionales de árbitros o arbitradores; la declaratoria de herederos legítimos de los intestados; resoluciones judiciales en que se declare una sesión en que se dé el concurso o se admita una sesión de bienes; el testimonio de la escritura en donde se protocolice información testimonial Ad perpetuam; los fideicomisos sobre inmuebles y sus modificaciones; las resoluciones de autoridades administrativas que afecten bienes inmuebles; la constitución, disminución o extinción del patrimonio familiar ; los testamentos en los cuales se modifiquen derechos reales sobre inmuebles; los embargos de bienes inmuebles o derechos reales; las demandas de juicios hipotecarios y cédulas hipotecarias entre otros.
En los que se refiere al folio electrónico de los bienes muebles en este se inscriben la resolutoria de bienes muebles; los contratos de prenda el pacto por cuál el vendedor se celebra la propiedad de los muebles vendidos; la prenda de frutos tendientes de los bienes raíces y los embargos de muebles.
En relación a las personas morales y capitulaciones matrimoniales se inscriben las escrituras en las que se constituyan reforman o disuelvan las sociedades no mercantiles; las escrituras constitutivas, los estatutos de las asociaciones en las que se reforman o disuelvan las sociaciones no mercantiles así como los nombramientos de funcionarios, renuncias o revocación; los estatutos de asociaciones y sociedades extranjeras de carácter no mercantil así como los poderes y nombramientos de sus funcionarios, revocaciones, renuncias y nombramientos de sus funcionarios y las capitulaciones matrimoniales.
En el folio electrónico de testadores se anotan o inscriben el aviso formulado por el notario autorizante del testamento, sus modificaciones o revocaciones; el depósito o retiro de testamentos públicos cerrados y ológrafo.
En el folio de programas de desarrollo urbano y ordenamiento ecológico territorial se inscriben los programas estatales de áreas conurbadas o zonas metropolitanas y municipales de desarrollo urbano y ordenamiento ecológico así como sus modificaciones .
Finalmente en el folio de poderes notariales se inscriben el otorgamiento de poderes sus renuncias o revocaciones de conformidad a lo establecido en el código civil del estado de guanajuato. Resaltando que todo testimonio o documento inscribible hará referencia a los antecedentes regístrales , relacionando a la última inscripción relativa al bien o derecho de que se trate.
Viernes 1 junio 2018
Otros Registros
- Registro Agrario Nacional: es registrar las tierras agrícolas del régimen ejidal.
- Registro de Armas de Fuego: los particulares de este país podemos tener armas siempre y cuando no sean del ejército, estas armas llevan un registro.
- Federal de Armas de Fuego y Explosivos: se requiere permiso de la SEDENA.
- Registro de Marcas y Patentes: sobre todo adquiere aquellas personas con capacidad investigativa que descubren, inventan o crean nuevos instrumentos o marcas para la producción nacional.
- Registro Civil: tiene como finalidad primordial asentar todos aquellos actos que tienen que ver con defunciones, nacimientos, matrimonios, divorcios.
- Registro de la Aeronáutica: que tiene como finalidad tener el control de todas las matrículas y aparatos de vuelo de ala fija y ala móvil.
- Registro de Barcos, Buques (Público Marítimo): es aquel que se encarga de tener el registro de toda la marina mercante esto es barcos, buques, submarinos, plataformas que tienen como finalidad el transporte de mercancías en el ámbito nacional e internacional.
- Registro RFC: un registro federal de contribuyentes que maneja o controlan la secretaría de Hacienda que maneja la atribución tributaria para regular todas las actividades productivas de las personas físicas y morales para efectos de contribución.
- Registro Público de Comercio: tiene como finalidad generar un registro de todas aquellas empresas establecimientos y comerciantes que de manera individual se dedican a dicha actividad.
- El Registro de Minería: tiene a su cargo la ubicación explotación, productos, oro, plata, cobre, hierro, etc. de todos los productos a efecto de que dicha explotación se acorde con el permiso.
- Registro de Inversiones Extranjeras: con la finalidad de buscar mecanismos que garanticen mejores utilidades a los recursos financieros nacionales se autoriza su inversión en productos de carácter internacional siempre y cuando haya un registro previo y se garantice utilidad (bolsa, garantía, bonos, precio).
Jueves 7 de junio 2018
Conclusión
Derecho
- Notarial
- Registral