Equidistribución y Reparcelación en la Transformación Urbanística
Principios de Equidistribución y Aprovechamiento en el Urbanismo
Uno de los principios básicos en el urbanismo es el de equidistribución de beneficios y cargas, especialmente aplicable en las actuaciones de transformación urbanística (art. 26.1). Cuando esté prevista una ejecución sistemática, debe establecerse un área de reparto (art. 26.2), que es el ámbito territorial delimitado por un instrumento de ordenación para hacer la equidistribución.
Clases de Aprovechamiento
En cada área de reparto se determinará el aprovechamiento medio que le corresponde. A este respecto, hay que distinguir distintas clases de aprovechamiento:
- Aprovechamiento Medio: En cada área de reparto se determinará el aprovechamiento medio que le corresponde, que vendrá determinado por el cociente entre la suma de los aprovechamientos objetivos de los ámbitos que pertenecen al área y la superficie total de ésta, descontando la superficie de los terrenos pertenecientes a los sistemas generales o locales ya obtenidas y afectadas a su destino (art. 26.3).
- Aprovechamiento Objetivo: El aprovechamiento objetivo de un ámbito se determinará ponderando su edificabilidad en función del uso y tipología característica y, cuando implique un valor diferenciado, en función de la localización y las cargas de urbanización que deba soportar la actuación (art. 26.4).
- El aprovechamiento urbanístico de una parcela viene determinado por la edificabilidad ponderada en función del uso y tipología correspondiente a su calificación urbanística (art. 26.3).
- Aprovechamiento Subjetivo: El aprovechamiento subjetivo es el beneficio económico derivado de la edificabilidad. En Andalucía asciende al 90 % del aprovechamiento medio.
Conceptos Relacionados con el Aprovechamiento
En estas definiciones aparecen una serie de conceptos que también deben ser definidos:
- Edificabilidad: es la superficie edificable en metros cuadrados que el instrumento de ordenación asigna a una parcela o ámbito (por ejemplo, 0,5 m2/m2). Refleja la intensidad edificatoria.
- Uso: es el destino urbanístico que se pretende desarrollar: por ejemplo, residencial, actividades productivas, terciario, dotacional.
- Tipología de los usos: ¿cómo va a ser ese uso? Por ejemplo, edificación unifamiliar, edificación plurifamiliar.
- Coeficiente de ponderación de uso y tipología: sirve para homogeneizar los diferentes valores como consecuencia de los diferentes usos y tipologías (por ejemplo, no valen lo mismo 10 monedas de dólar que 10 monedas de euro, por lo que hay que utilizar un coeficiente de ponderación).
La Reparcelación
Concepto de Reparcelación
La reparcelación es la operación urbanística consistente en la agrupación o reestructuración de las fincas, parcelas o solares incluidos en el ámbito de actuación o unidad de ejecución, para su nueva división ajustada a los instrumentos de ordenación urbanística de aplicación, con adjudicación del aprovechamiento lucrativo, de edificabilidad o de fincas resultantes a las personas interesadas, en proporción a sus respectivos derechos y la cesión y adjudicación a la Administración actuante de las cesiones obligatorias (art. 92.1).
Clases de Reparcelación
La reparcelación podrá llevarse a cabo de forma voluntaria o forzosa. Asimismo, puede llevarse a cabo en especie o mediante indemnización sustitutoria (92.1.2).
Superficie Objeto de la Reparcelación
La reparcelación exige la previa delimitación de una superficie de terreno (ámbito de actuación o unidad de ejecución) sobre la que opera.
Fines de la Reparcelación
La reparcelación tiene una serie de objetivos, entre los que cabe destacar:
- La regularización de las fincas existentes.
- La justa distribución de los beneficios y las cargas derivadas de la ordenación urbanística y de su ejecución.
- La localización del aprovechamiento urbanístico en suelo apto para la edificación conforme al instrumento de planeamiento de que se trate.
- La adjudicación al municipio de los terrenos de cesión obligatoria y gratuita y, en su caso, de fincas resultantes constitutivas de parcelas o solares.
Procedimiento de la Reparcelación
La reparcelación exige la tramitación del correspondiente procedimiento administrativo.
En los procedimientos iniciados a solicitud de interesado, el plazo máximo para la ratificación o aprobación del proyecto de reparcelación por la Administración actuante será de 4 meses. En ese plazo, se entiende aprobada o ratificada por silencio administrativo (art. 92.5.1).
En los procedimientos iniciados de oficio, el plazo máximo para la aprobación del proyecto de reparcelación será de 3 meses desde el acuerdo por el que se somete a información pública. El vencimiento del plazo máximo sin haberse acordado resolución expresa sobre la aprobación del proyecto de reparcelación producirá la caducidad del procedimiento (art. 92.5.2).
Efectos de la Reparcelación
El acuerdo aprobatorio de la reparcelación producirá, entre otros efectos, los siguientes (art. 92.3):
- Transmitir al Ayuntamiento, en pleno dominio y libre de cargas, los terrenos o fincas de cesión obligatoria para su incorporación al patrimonio público de suelo o su afectación a los usos previstos en el planeamiento.
- Definir y adjudicar las fincas que resultasen de la actuación urbanística o actuación de trasformación urbanística.
- Distribuir cargas y beneficios entre las personas propietarias y otros titulares de derechos.
- Afectar registralmente las fincas resultantes al cumplimiento de las correspondientes obligaciones y deberes urbanísticos.