Fundamentos Esenciales de la Valuación Inmobiliaria: Conceptos y Aplicaciones

Resumen del Primer Parcial de Tasación

Profesor Inocencio Santana

Temario del Primer Parcial

¿Qué es Tasación?
Origen y Evolución de las Tasaciones
Bienes Muebles vs. Bienes Raíces
Tipos de Inmuebles
Los Tres Aspectos Básicos de los Bienes Raíces
Aspectos Físicos de los Inmuebles
Elementos o Aspectos Jurídicos de los Inmuebles
Aspectos Económicos de la Valuación de Inmuebles
Valor, Precio, Costo
Tipos de Costos: Costo de Reproducción, Costo de Reposición, Costo de Adquisición
Incidencia del Urbanismo y la Planificación en la Valuación
Principios Básicos de la Valuación, Tipos de Tasaciones
Factores que Inciden en el Avalúo

Contenidos Adicionales del Curso

Concepto de Bienes Raíces.
Elementos Generales de Planificación.
Aval Jurídico de los Inmuebles.
Aspectos Físicos de los Inmuebles.
Aspectos Jurídicos de los Inmuebles.
Aspectos Económicos de la Valuación.
Proceso del Avalúo y Mejor y más Alto Uso.
Matemática Financiera.
Estadística Aplicada a la Valuación.
Principios Básicos de la Valuación.
Factores de Incidencia en el Avalúo.
Valuación de Terrenos.
Nociones de Depreciación.
Enfoque del Costo.
Enfoque del Mercado.
Enfoque de Capitalización de la Renta.
El Informe de Valuación.
Código de Conducta del Tasador.

Desarrollo de Contenidos

1. ¿Qué es Tasación?

Una tasación es la estimación del valor comercial de un inmueble o artículo, reflejado en cifras monetarias por medio de un dictamen técnico imparcial. Este dictamen considera los aspectos físicos, económicos y legales de los inmuebles, junto con los diversos factores que inciden en su valoración y el estudio de mercado.

2. Origen y Evolución de las Tasaciones

En la antigüedad, la valuación se realizaba de manera empírica, intuitiva e inexacta, pero no por ello dejaba de ser fundamental en todo cambio de propiedad, sin excluir las grandes y pequeñas transacciones de las distintas épocas. La técnica de la valuación moderna se desarrolló a partir de 1890, cuando la expansión industrial alcanzaba su mayor auge. A partir de entonces, ingenieros, industriales, economistas y hasta los tribunales empezaron a tener una participación activa en esta labor de valoración sistemática, que dejó de ser una competencia exclusiva del comerciante, del contador y del financiero de la época para reservarse al ingeniero como actividad específica propia. A la fecha, la técnica de la valuación sigue experimentando continuos perfeccionamientos y estudios constantes por parte de ingenieros, contables y economistas, quienes al final de cuentas utilizan el “valor” como el punto final de su evaluación, basándose en el criterio aplicado.

3. Bienes Muebles vs. Bienes Raíces

Bienes Raíces: Son aquellos bienes que están íntimamente ligados a la tierra. Pueden conformar un terreno o formar parte de este; no pueden ser removidos, a excepción de los bienes inmuebles por destinación.
Bienes Muebles: Son aquellos bienes que pueden moverse por sí mismos (ej., una vaca) o con el auxilio de una fuerza extraña a ellos (ej., una mesa); es decir, todo lo que se desplaza o puede ser desplazado.

Tipos de Inmuebles

Bienes inmuebles por naturaleza, como el suelo y el subsuelo.
Bienes inmuebles por incorporación, como construcciones.
Bienes inmuebles por destino, que es cuando se les unen cosas muebles que favorecen o benefician al inmueble al que acceden o sirven. Ejemplo: los animales actualmente destinados al cultivo o beneficio de una finca se consideran muebles porque pueden moverse, pero se consideran inmuebles también puesto que, para la función a la que han sido destinados, representan un elemento permanente.
Bienes inmuebles por analogía, como concesiones hipotecarias.
Bienes inmuebles por accesión, como las puertas, ventanas, etc., que en una fábrica, almacén o comercio son bienes muebles, pero una vez instalados, se consideran inmuebles.
Bienes inmuebles por representación, como la escritura que otorga la titularidad registral al propietario.

Nota: Hay bienes muebles, como un avión, un barco, un tren o un helicóptero, que se consideran bienes inmuebles por su gran valor y poca demanda.

5. Los Tres Aspectos Básicos de los Bienes Raíces

Para una valuación integral de los bienes raíces, es fundamental considerar tres aspectos básicos interrelacionados: los físicos, los jurídicos y los económicos. Estos se detallan en las siguientes secciones.

6. Aspectos Físicos de los Inmuebles

Entre los aspectos físicos de los inmuebles tenemos: la configuración del terreno, la colindancia, los límites, el área, el uso del suelo y la ubicación geopolítica. Podemos dividir los aspectos físicos en dos tipos fundamentales: intrínsecos y extrínsecos. Entre los intrínsecos tenemos: la ubicación, las formas y dimensiones, la topografía y la erosión del suelo, la profundidad efectiva del suelo y la textura tentativa de la capa arable, además de la pedregosidad del suelo y su pH tentativo. Entre los extrínsecos tenemos: la vecindad, el clima, la accesibilidad, la infraestructura de servicios, el aspecto físico de la mejora, la orientación, la iluminación, la ventilación de la vivienda y el diseño arquitectónico y urbano.

7. Elementos o Aspectos Jurídicos de los Inmuebles

Son elementos jurídicos de los inmuebles: el derecho de propiedad, la tenencia y todo el sistema de registro de la propiedad, además de los certificados de títulos y las constancias anotadas. Las principales leyes impositivas aplicadas a las operaciones inmobiliarias también constituyen aspectos jurídicos fundamentales del mercado inmobiliario.

8. Aspectos Económicos de la Valuación de Inmuebles

A la hora de estudiar los aspectos económicos que inciden en la valuación de un inmueble, es fundamental tener en cuenta los factores de producción de bienes raíces, como la tierra, el trabajo, el capital, el conocimiento y la información, así como las características y funciones fundamentales del mercado. Para conocer el valor de un inmueble es imprescindible considerar estos requisitos: la utilidad, la escasez, la oferta, la demanda, y el conocimiento y relación que existe entre el valor, el precio, el costo y los factores que los afectan.

9. Valor, Precio y Costo

Valor: El valor es la estimación atribuida a un bien o servicio de acuerdo con ciertas características que se buscan en algo; es más bien subjetivo. Se fundamenta en su utilidad, es decir, lo que vale en función de lo útil que es y la relación que existe entre la oferta y la demanda. El valor puede ser asignado en función de un criterio aplicado, como los sentimientos, los gustos, las preferencias, etc.

Precio: Se denomina precio al valor monetario asignado a un bien o servicio. Conceptualmente, se define como la expresión del valor que se le asigna a un producto o servicio en términos monetarios y de ciertos parámetros. El precio no tiene que ser necesariamente igual al «valor» del bien o servicio, o al costo del mismo, ya que fluctúa de acuerdo con muchos factores, entre estos: las condiciones de oferta y demanda, la condición económica del comprador o vendedor, la estructura del mercado, la disponibilidad de información de los compradores y vendedores, y la capacidad de negociación de los agentes, etc. El precio puede variar fácilmente sin que así lo haga el valor.

Costo: El costo conforma todos los gastos en que hay que incurrir para producir un determinado bien o servicio.

Relación entre Costo y Valor

El costo y el valor son dos conceptos diferentes, aunque bajo algunas condiciones coinciden. El costo es el sacrificio económico que hay que asumir para obtener o producir un bien o servicio, mientras que el valor depende de los beneficios que uno espera obtener de dicho bien o servicio.

10. Tipos de Costos: Costo de Reproducción, Costo de Reposición, Costo de Adquisición

Costo de Reproducción: El costo de reproducción de una propiedad es la estimación de lo que costaría reproducir una propiedad idéntica a la ya existente en materiales, forma y estilo, pagándola con precios a nivel de la fecha escogida; es decir, el costo de reproducción es el costo para la fecha determinada de sustituir una estructura existente por una copia idéntica.

Costo de Reposición: Es el costo para una fecha determinada en que se incurre para el reemplazo de una estructura existente por una similar que tenga una utilidad equivalente.

Costo de Adquisición: Es el precio pagado para adquirir cualquier inmueble.

11. Incidencia del Urbanismo y la Planificación en la Valuación

Todo tasador, a la hora de evaluar un inmueble, debe tener en cuenta el crecimiento urbano y la planificación en la zona, lugar o región donde se encuentra ubicado este, ya que inciden de manera directa en el valor que pueda tener. Toda planificación urbana es guiada por una política. Si parte de esta política es, por ejemplo, dotar de infraestructuras a los centros urbanos más importantes del país o la creación de programas de viviendas en ellos, entonces estos centros urbanos recibirán un gran impacto físico durante su crecimiento y el valor de la tierra aumentará de forma considerable. Las pautas de desarrollo urbano deben interesar al técnico valuador, puesto que la distribución de la inversión pública y privada impactará social, económica y físicamente la zona o el entorno del inmueble a evaluar, provocando finalmente que la tierra pueda cambiar su uso y, por lo tanto, su valor. La gran diversidad de actividades de estos centros urbanos provoca una migración masiva de personas hacia ellos, a las cuales hay que dotar de todo tipo de servicios. Esto hace que estas poblaciones se caractericen por ser de gran actividad y, a la vez, de consumo, haciendo que la técnica de valuación sea más compleja, porque habría que estudiar cada caso de forma aislada, lo cual, a su vez, hace que aumente la incerteza del uso futuro que se le podría dar a la tierra. Cuando existen zonas sin urbanizar dentro de centros urbanos, se producen dos efectos inmediatos: primero, un crecimiento horizontal, progresivo y sin control de la ciudad, haciéndose más costosa la implementación de servicios y equipos municipales y del Estado. Segundo, un incremento brusco y sin control del valor de la tierra, no solo dentro de la zona urbana, sino también en las zonas suburbanas y semirurales. Por influencia de los proyectos habitacionales en las zonas suburbanas y semirurales, los usos agrícolas que se le dan a las tierras se transforman en urbanos y los precios de estas se incrementan considerablemente.

12. Principios Básicos de la Valuación y Tipos de Tasaciones

Entre los principios básicos de la valuación tenemos:

El Principio de la Oferta y la Demanda, que constituye el eje principal del valor, por lo que su determinación está ligada a la escasez, el poder adquisitivo y el financiamiento.
El Principio del Balance y Equilibrio, que establece que debe existir un balance entre los diferentes factores de producción para poder obtener ingresos máximos. Por ejemplo, una mejora insuficiente en un solar amplio o viceversa ocasionará una falta de balance que podría traducirse en una reducción del valor total del inmueble.
El Principio del Rendimiento Creciente y Decreciente, que establece que, según se van añadiendo unidades de un factor, en principio los ingresos que se perciben varían en forma ascendente hasta alcanzar un valor máximo por unidad, de manera que si se agrega otra unidad, esto se traducirá en una disminución de los ingresos.
El Principio de Cambios, que establece que el crecimiento y desarrollo urbano ejercen presión sobre las ciudades y vecindarios, lo que provoca que las características locales estén en un estado de flujo constante.
El Principio de Sustitución, que establece que el límite final del valor de un bien inmueble tiende a ser establecido por el precio de adquisición de otro bien raíz sustituto, de la misma utilidad y deseabilidad que el bien inmueble original, siempre y cuando no haya retrasos costosos que afecten la sustitución.
El Principio de Competencia, que se establece cuando una propiedad cualquiera, localizada en una determinada zona, produce una renta más alta que las similares en el mercado o tiene una deseabilidad más alta que las propiedades normales de su entorno.
El Principio de Conformidad, que establece que el uso de la tierra debe estar conforme a las normas de construcción y al patrón de desarrollo existente en la zona donde está ubicado el inmueble.
Finalmente, el Principio de Integración y Desintegración, que establece que toda vecindad pasa por tres etapas básicas en su vida económica: Desarrollo o Integración, Estabilidad y Desintegración. Durante la etapa de desarrollo, los valores tienden a subir con rapidez; en la etapa de estabilidad, los valores varían con el mercado; y en la etapa de desintegración, tienden a bajar o subir en menor grado que el mercado competitivo. Es importante para el tasador saber en qué fase de su vida económica se encuentra el inmueble a tasar, ya que esto tiene un efecto considerable en su valor.

Tipos de Tasaciones:

Tasación por el Método del Costo
Tasación por el Método del Mercado
Tasación por el Método de la Renta

13. Factores que Inciden en el Avalúo

Entre los factores que inciden en el avalúo, lo primero a considerar son las características propias del inmueble, es decir, su forma, tipo, estructura, área, facilidades funcionales, etc. Otros factores incluyen el aspecto demográfico, el desarrollo económico, los tipos de familia y edades de sus miembros, las facilidades de empleo, los sueldos promedio, las fuentes de trabajo, el nivel de desempleo, la tendencia al ahorro, las facilidades bancarias, las instituciones de exportación e importación, el nivel de precios, el volumen de negocios, la calidad de mantenimiento de los servicios públicos, las contribuciones fiscales y municipales, las restricciones de construcción, la vecindad con sus tipos, etc.