Fundamentos Esenciales de los Contratos Civiles: Tipos, Elementos y Marco Legal

Definición de Contrato

Acuerdo de voluntades que crea o transfiere derechos y obligaciones.

Normas que rigen el Contrato

• Taxativas: Determinan obligatoriamente el contenido y alcance del contrato, ya sea por leyes ordinarias o reglamentarias.
• Individuales: Son creadas por los particulares en los contratos y tienen plena validez siempre que no vayan en contra de las disposiciones de orden público o de las buenas costumbres.
• Supletorias o permisivas: Son las que complementan la voluntad de las partes.

Principios de la Autonomía de la Voluntad y sus Alcances

Consiste en considerar que toda persona solo puede obligarse en virtud de su propio querer libremente manifestado. Solo la voluntad de un sujeto de derecho es apta para producir obligaciones.

• Las partes pueden pactar entre ellas las prestaciones que deseen.
  • El consentimiento es la piedra angular para la formación de la mayoría de los contratos, lo que explica el auge y la abundancia de los contratos consensuales y la limitación de los otros dos tipos de contratos: reales y solemnes.
  • Las partes son libres de regular como bien quieran las prestaciones de un contrato.

Elementos del Contrato

• Esenciales:
  1. Capacidad.
  2. Consentimiento.
  3. Objeto.
  4. Causa.
• Naturales:
  1. Son aquellos que se entienden incorporados en el contrato, pero que las partes pueden libremente eliminar del mismo, sin que este deje de ser válido.
• Accidentales:
  1. Son aquellos que las partes establecen por cláusulas especiales, que no sean contrarias a la ley, la moral, las buenas costumbres o al orden público.

Clasificación de los contratos civiles y contratos atípicos

• Son contratos típicos (nominados) aquellos que cuentan con una regulación sustancial en las leyes.
  1. Compraventa.
  2. Arrendamiento.
  3. Permuta.
  4. Comodato.
  5. Usufructo.
• Son contratos atípicos (innominados) todos los demás, que se rigen fundamentalmente por las normas generales de los contratos, así como con las de contratos parecidos, de una misma naturaleza esencial o de naturaleza similar.

Consideraciones generales adicionales

Intercambio de bienes muebles e inmuebles.

Los menores pueden celebrar contratos solo con autorización judicial.

En principio, solo se puede vender lo que es propio, en virtud de la autonomía.

La compraventa de bienes inmuebles debe formalizarse ante notario público.

Contrato de Promesa

El contrato de promesa de venta es una convención reglamentada por la ley, en la cual las partes contraen obligaciones en virtud de un consentimiento mutuo.

Definición de contrato de promesa

El contrato de promesa es un acuerdo de voluntades por medio del cual una parte o ambas, según sea unilateral o bilateral, se obligan a celebrar un contrato futuro. El promitente es el que se obliga y el beneficiario es el que recibe.

Naturaleza jurídica de la promesa de contrato

Se trata de un plazo suspensivo, es decir, posterga la exigibilidad de las obligaciones derivadas de la promesa.

Utilidad y función jurídica del contrato de promesa

La función de este contrato es asegurar la celebración posterior de un determinado contrato.

Elementos esenciales y de validez del contrato de promesa

Validez:

• Licitud en el objeto, motivo o fin.
• Cumplimiento de la forma legal.
• Capacidad de las partes.
• Ausencia de vicios de la voluntad.

Existencia:

• Consentimiento.
• Objeto.
• Solemnidad.

Tipos de promesa

• Unilateral.
• Esponsales.
• Bilateral.
• Preliminar.
• Accesorio.
• Financiero.

Contrato de Compraventa

Concepto: La compraventa (en latín emptio venditio) es un contrato consensual, bilateral, oneroso y típico en virtud del cual una de las partes (el vendedor) se obliga a dar algo en favor de la otra (el comprador) a cambio de un precio en dinero.

Características del contrato de compraventa

Un contrato de compraventa es:

• Bilateral: Es un contrato bilateral porque engendra derechos y obligaciones para ambas partes.
• Oneroso: Porque confiere provechos y gravámenes también recíprocos.
• Conmutativo: Generalmente es conmutativo, por cuanto las prestaciones son ciertas y determinadas al celebrarse el contrato.
• Consensual: La compraventa es un contrato consensual para muebles y formal para inmuebles. En materia de muebles no se requiere formalidad alguna para la validez del acto; es decir, se aceptan las distintas formas de manifestación de la voluntad dentro del consentimiento tácito y expreso.
• Principal: Existe por sí solo, pues no depende de otro contrato.

Elementos de existencia y de validez del contrato de compraventa

Elementos de Existencia

Objeto directo: El objeto directo en la compraventa consiste en transmitir el dominio de una cosa por una parte y en pagar un precio cierto y en dinero por la otra.

Objetos indirectos: Los objetos indirectos en la compraventa están constituidos por la cosa y el precio.

• El objeto indirecto del contrato: Es la cosa o el derecho que el vendedor se obliga a transmitir.
• El precio: Es la prestación a cargo del comprador en el contrato de compraventa; es decir, el precio debe ser cierto, en dinero y determinado.

Consentimiento: Se perfecciona por el mero consentimiento de las partes. Para que el contrato sea válido, el consentimiento debe emanar de personas dotadas de discernimiento y estar exentas de vicios. Si se halla afectado por uno de ellos, la parte perjudicada puede solicitar la nulidad de este.

Elementos de Validez

Capacidad: Las partes de un contrato de compraventa deben tener capacidad para celebrar actos jurídicos. Esto implica que las personas que legalmente se encuentran impedidas de celebrar este tipo de contratos no podrán celebrar una compraventa.

Forma del contrato para bienes muebles: La compraventa que recae sobre bienes muebles es consensual tanto para su existencia como para su validez; por tal motivo, la forma en la que conste la compraventa sobre muebles solo tendrá efecto probatorio.

Forma del contrato para bienes inmuebles: Tratándose de bienes inmuebles, deberá llevarse a cabo por escrito, ya sea público o privado.

Efectos de la compraventa y obligaciones de las partes

Obligaciones del vendedor

• Conservar el bien objeto de la compraventa hasta su entrega.
• Entregar el bien al comprador en el lugar y en el momento convenido.
• Garantizar al comprador una posesión útil.
• Garantizar al comprador una posesión pacífica.
• Responder a la evicción.
• Recibir el pago del precio.

Obligaciones del comprador

• Pagar el precio.
• Pagar intereses en caso de demora o de compraventa con precio aplazado.
• Recibir el bien comprado.
• Recibir en buen estado.

Tipos de ejecución: Tracto instantáneo, sucesivo y condicionado.

Formalidades del contrato de compraventa

De acuerdo con la doctrina jurídica, el contrato de compraventa es consensual; sin embargo, nuestro derecho positivo establece que para que exista ese contrato, se necesita que esté revestido de las formalidades de la ley.

La garantía en el contrato de compraventa

El vendedor cuenta con varios medios para obtener el cobro de su crédito. Este puede limitarse a: A) El cobro del crédito directamente, convirtiendo la acción mobiliaria exclusivamente. B) El vendedor también puede inscribir un privilegio inmobiliario, ya que cuenta con el mobiliario que no amerita inscripción.

Los riesgos en el contrato de compraventa

El problema de los riesgos en la compraventa se plantea cuando, una vez perfeccionado el contrato y antes de la entrega de la cosa, esta se pierde, se destruye o se deteriora por caso fortuito, fuerza mayor o como consecuencia de la actuación de un tercero.

La compraventa electrónica y/o virtual

Un sistema de pago electrónico es un sistema de pago que facilita la aceptación de pagos para las transacciones en línea a través de internet.

Los EPS o sistemas de pagos electrónicos realizan la transferencia del dinero entre compradores y vendedores en una acción de compraventa electrónica a través de una entidad financiera autorizada por ambos. Es, por ello, una pieza fundamental en el proceso de compraventa dentro del comercio electrónico.

Compraventa de inmuebles

Debe hacerse ante notario público.

Modalidades de la compraventa

Las partes contratantes en la compraventa

• a) Bienes de la sociedad conyugal: Si un matrimonio está casado civilmente bajo el régimen de sociedad conyugal, los cónyuges deben dar su consentimiento para la venta de un bien mueble o inmueble. Si existen capitulaciones matrimoniales, entonces sí regirá su matrimonio bajo el de sociedad conyugal. Puede haber compraventa entre cónyuges siempre y cuando se hayan casado bajo el régimen de separación de bienes.
• b) Venta de bienes de un menor: Tiene que ser mediante un tutor y siempre y cuando haya autorización judicial.
• c) Bienes de personas con discapacidad en copropiedad: Si el bien se puede dividir, se le dejará su parte a la persona con discapacidad. Si no se puede dividir, se vigilará que la parte proporcional del dinero obtenido por la venta correspondiente a la persona con discapacidad se invierta adecuadamente.
• d) Bienes de menores emancipados: Solamente podrán vender lo que les autorice el juez.

Restricciones a la libertad para enajenar o adquirir bienes

Para vender, solo está sujeta a restricción judicial o convencional. Para adquirir, solamente a restricciones legales. La restricción convencional para vender deriva de un pacto expreso entre las partes, por ejemplo: no vender a determinada persona, pacto de preferencia, la promesa de compraventa y el pacto de exclusiva.

• A 50 kilómetros de la costa y 100 kilómetros de la frontera, los extranjeros no pueden adquirir bienes inmuebles (restricción legal).

Adquisición de bienes inmuebles por asociaciones religiosas

Solamente podrán adquirir aquellos bienes que sean indispensables para cumplir su objetivo.

La Secretaría de Gobernación es la que autoriza la compra y emite la declaratoria de procedencia. Si la Secretaría de Gobernación no contesta la solicitud en menos de 45 días, se configura la negativa ficta.

El objeto de la compraventa es transmitir el dominio del objeto. La cosa puede ser un bien o un derecho.

El precio:

1. Debe ser cierto.
2. Debe ser en dinero. Cuando involucra un intercambio, el valor del dinero debe ser mayor que el del objeto; de lo contrario, se considera permuta.
3. Debe ser justo.

Detalles sobre las obligaciones del comprador:

• Momento del pago: Si se omite en el contrato cuándo se ha de realizar el pago, este debe hacerse contra entrega de la cosa o del bien.
• Lugar de pago: Si no se estableció, se considera que es donde se encuentre el bien.
• Forma de pago: Puede ser de forma inmediata o a plazos.
• Pago de intereses: Hay que distinguir los ordinarios de los moratorios. Si en el contrato se establecen, se deben especificar cada uno de ellos.

El comprador tiene el derecho de retener el pago si es perturbado en la posesión o derecho, o si tiene temor fundado de que eso suceda.

Medios de protección del vendedor:

1. Retención (protección) del bien.
2. Que se le paguen preferentemente en caso de concurso de acreedores.
3. La acción reivindicatoria en caso de venta con reserva de dominio y en caso de quiebra.
4. Puede llevar a la resolución de la compraventa.

Otras modalidades de la compraventa:

• Con reserva de dominio: Cuando el vendedor se reserva la propiedad del bien enajenado hasta que se le pague el precio; sin embargo, para efectos fiscales ya se considera una enajenación.
• Con reserva de posesión, uso o goce: El vendedor puede reservarse la posesión, uso o goce hasta por algún tiempo.
• Compraventa a plazos con cláusula rescisoria: Se puede establecer que el precio se pague en plazos y que la falta de uno o más abonos cause la rescisión del contrato.
• Compraventa con pacto de preferencia: Es cuando se establece que el vendedor tendrá preferencia sobre el bien si el comprador desea venderlo posteriormente.
• Compraventa con pacto de no vender a terceros: Se puede establecer dentro del contrato que no se venda a determinada persona.

Modalidades de la compraventa según la manifestación del consentimiento:

• Venta sobre muestra o mercancías conocidas (venta por catálogo, folleto, páginas electrónicas): Se perfeccionan con el mero consentimiento de las partes.
• Ventas a vistas (ad gustum): Es la enajenación de bienes que no son conocidos en el comercio, por lo cual la venta se perfecciona hasta que son examinados y aceptados por el comprador.

Contrato de Permuta

Es un contrato por el cual uno de los contratantes acuerda dar una cosa por otra.

Función económica

En tiempos de crisis económica es cuando más se utiliza la permuta.

Función jurídica

Se rige por las mismas normas que la compraventa.

Elementos de existencia

Para que una permuta sea jurídicamente existente, es indispensable la presencia de dos elementos fundamentales:

• Consentimiento: Es el acuerdo de voluntades no solo en cuanto a la creación de obligaciones, sino también en lo concerniente al objeto material del contrato.
• Objeto: Contempla dos aspectos:
  • Objeto jurídico: A su vez se divide en:
    • Directo: Creación de obligaciones.
    • Indirecto: Función de dar.
  • Objeto material: Es la cosa o titularidad de los derechos que se van a transmitir, la cual debe poseer las siguientes particularidades:
    • Existir en la naturaleza.
    • Ser determinada o determinable en cuanto a su especie.
    • Estar en el comercio.

Elementos de validez

Capacidad: En concordancia con las reglas de la compraventa, pueden permutar “todas las personas que la ley no declara inhábiles para celebrarlo o para celebrar otro contrato”.

No pueden permutar (similar a la compraventa) los bienes de cuya venta o administración se hallen encargados:

• Los tutores o curadores.
• Los mandatarios.
• Los ejecutores testamentarios y los que fueren nombrados en caso de intestado.
• Los interventores nombrados por el testador o por los herederos.
• Los representantes, administradores o interventores en caso de ausencia.
• Los empleados públicos.

¿Quiénes intervienen?

Los permutantes, los cuales deben tener capacidad legal, y libertad para enajenar y adquirir.

Objeto de la permuta

1. Los bienes que se intercambian, los cuales deben ser ciertos o en género.
   • No pueden ser servicios, ya que de ser así estaríamos ante otro tipo de contrato (ej. prestación de servicios).
   • Tampoco puede ser el uso o goce, porque estaríamos en presencia del arrendamiento.
2. Respecto a si existe dinero de por medio: si se entrega una cantidad de dinero y esta es de mayor valor que la cosa, es compraventa; si es de menor valor, es permuta.

Formalidad

Sigue las reglas de la compraventa en cuanto a la forma (consensual para muebles, formal para inmuebles).

Obligaciones de los permutantes:

• Conservar el bien hasta la entrega material.
• Entregar el bien recíprocamente.
• Transmitir la propiedad del bien.
• Garantizar por el hecho personal.
• Garantizar las cualidades del bien.
• Garantizar la evicción.

Permuta de cosa ajena

Características:

• Principal
• Oneroso
• Bilateral
• Consensual (para bienes muebles).
• Formal (para inmuebles).

Forma, derechos y obligaciones en la permuta de cosa ajena

En el contexto de acuerdos preparatorios para una permuta de cosa ajena, pueden surgir figuras análogas a lo que se conoce como antecontrato, precontrato, contrato preliminar, contrato preparatorio o promesa de contrato.

Clasificación de dichos acuerdos preparatorios:

Estos acuerdos preparatorios se clasifican como contratos preparatorios, en virtud de que existe una obligación preliminar para celebrar un contrato futuro. Este tipo de acuerdo puede ser unilateral o bilateral; si es unilateral, suele ser gratuito; si es bilateral, oneroso.

Donación

Es un contrato por el cual una de las partes, el donante, transmite la propiedad de una parte de sus bienes presentes a otra, el donatario, de manera gratuita.

Figuras afines

La cesión de derechos de forma gratuita, el mutuo sin interés, el comodato, el depósito gratuito, la prestación de servicios gratuita, la fianza gratuita, la prenda o la hipoteca constituidas como garantía gratuita, la repudiación de la herencia.

Clasificación

Es un contrato traslativo de dominio. Generalmente es gratuito, aunque excepcionalmente puede ser oneroso. Es consensual para bienes muebles cuando el valor es inferior a $200.00 pesos, y formal cuando excede dicha cantidad.

Es un contrato principal, porque el donante transmite la propiedad de sus bienes. Puede ser de ejecución instantánea, de duración o de tracto sucesivo (en estos últimos, por ejemplo, la donación de una renta vitalicia).

Obligaciones del donatario en donaciones onerosas:

1. Obligación de recibir el bien donado.
2. Obligación de cumplir las cargas.
3. Obligación de gratitud.
4. Obligación de acrecer (en ciertos casos).

Terminación y revocación de la donación

La donación puede terminar por diversas causas. Las donaciones entre consortes pueden tener particularidades (ej. revocabilidad si existe matrimonio y causa justificada).

Las donaciones ordinarias son revocables en ciertos casos:

• Por superveniencia de hijos (si así se establece o la ley lo contempla).
• Por ingratitud del donatario.

Nota: Las donaciones hechas a instituciones de asistencia privada suelen ser irrevocables.

Efectos de la revocación

1. El donatario debe restituir o devolver al donante los bienes que recibió. En caso de que los haya enajenado antes del evento que motiva la revocación (ej. superveniencia de hijos), deberá devolver su valor.

El Contrato de Mutuo

Es un contrato por el cual el mutuante se obliga a transmitir la propiedad de una suma de dinero o de otros bienes fungibles al mutuatario, quien a su vez se obliga a devolver otro tanto de la misma especie y calidad.

Características del mutuo

Es un contrato traslativo de dominio. Es consensual (por oposición a real), es decir, se perfecciona por el mero consentimiento bilateral.