La Usucapión en el Derecho Civil Español: Adquisición de Propiedad y Derechos Reales

Concepto de Usucapión

La usucapión es un medio de adquirir el dominio o un derecho real.

Según el Art. 609 del Código Civil (CC), la propiedad se adquiere, entre otros modos, por la usucapión (II) y por ley (III). Los bienes y derechos pueden adquirirse por medio de la prescripción. Esta prescripción que origina la adquisición del dominio se conoce como usucapión o prescripción adquisitiva.

Tener en cuenta el Art. 610 CC.

El Art. 1930 CC establece que, por la prescripción, se adquiere, de la manera y con las condiciones establecidas en la ley, el dominio y demás derechos reales (prescripción adquisitiva o usucapión). También se extinguen, del mismo modo, las acciones y derechos de cualquier clase que sean (prescripción extintiva).

Diferencias entre Prescripción Adquisitiva y Extintiva

• Ámbito de aplicación u objeto: La prescripción adquisitiva se aplica exclusivamente al dominio y a los derechos reales. La prescripción extintiva se aplica a todos los derechos.
• Requisitos: La prescripción extintiva se basa en la actitud pasiva del titular del derecho que no lo ejercita o no pone en marcha la acción correspondiente para mantener el derecho. La prescripción adquisitiva se basa en una actitud activa del sujeto, que se plasma en la posesión durante cierto tiempo del dominio o el derecho que va a adquirir.
• Efectos: La prescripción adquisitiva produce un doble efecto: por un lado, uno adquisitivo para el usucapiante, que se convierte en titular del derecho; por otro lado, una pérdida que experimenta el verdadero titular del derecho real. La prescripción extintiva produce un efecto extintivo para el acreedor que no podrá hacer valer su derecho.

Concepto y Características de la Usucapión

La usucapión es aquel modo de adquirir (Art. 609 CC) el dominio y ciertos derechos reales por la posesión en concepto de dueño, continuada durante el plazo de tiempo exigido por la ley.

Características de la Usucapión

• Modo de adquirir originario, puesto que se adquiere en la misma medida que se posee.
• Aplicable al dominio y ciertos derechos reales.
• Es necesaria la posesión a título de dueño respecto a la cosa objeto del dominio o derecho real por parte de quien no es su verdadero titular.
• Debe prolongarse por el tiempo establecido en la ley.

Teorías sobre el Fundamento de la Usucapión

• Teoría Subjetiva: Considera que el fundamento se encuentra en que el verdadero titular no reacciona contra la posesión por otra persona, lo que presume la renuncia o el abandono. Se sanciona la inactividad.
• Teoría Objetiva: Se fundamenta en la protección de la seguridad del tráfico jurídico. Hay que dotar de consecuencias a la apariencia y la publicidad posesoria en favor de las relaciones jurídicas y la protección del interés público.
• Teoría Ecléctica: Propone un doble fundamento: por una parte, una actitud de inactividad del titular que hay que sancionar; y por otra, la seguridad del tráfico jurídico que hay que proteger.

Elementos de la Usucapión

Elementos Personales

La usucapión implica la existencia de un conflicto entre dos personas: de un lado, el que posee sin ser titular (el usucapiante); y de otro, el titular verdadero que no posee. En este conflicto, se acaba dando preferencia al titular aparente.

El Art. 1931 CC establece que pueden adquirir bienes o derechos por medio de la prescripción las personas capaces de adquirirlos por los demás modos legítimos. Como la usucapión descansa sobre la posesión, los menores o incapaces pueden adquirir por sí mismos o a través de sus representantes.

El Art. 1932 CC señala que los derechos y las acciones se extinguen por la prescripción en perjuicio de cualquier persona, en los términos establecidos por la ley. Quedan a salvo las personas impedidas para administrar sus bienes, quienes tendrán derecho a reclamar contra sus representantes cuando estos fueren los culpables de la prescripción.

Reglas Especiales

• Art. 1933 CC: La prescripción ganada por un copropietario o comunero aprovecha a los demás.
• Art. 1934 CC: La prescripción produce efectos sobre la herencia yacente antes y durante el tiempo de aceptación.

Elementos Reales

El Art. 1936 CC establece que son susceptibles de posesión las cosas que se encuentren en el comercio de los hombres. Aquello que no es apropiable no puede ser susceptible de adquisición por prescripción.

Para adquirir bienes muebles hurtados o robados, deben haber desaparecido todas las consecuencias penales (Art. 1956 CC).

Bienes Susceptibles de Usucapión

• Bienes de dominio público (demaniales): Son imprescriptibles (Arts. 5 y 6 de la Ley 33/2003, de 3 de noviembre, del Patrimonio de las Administraciones Públicas). Son aquellos bienes de las administraciones públicas destinados al uso o servicio público (bienes comunales).
• Bienes de dominio privado (patrimoniales): Son los bienes patrimoniales de la administración, no destinados ni al uso ni al servicio público, y por tanto, susceptibles de usucapión.

Derechos Susceptibles de Usucapión

No todos los derechos reales son susceptibles de adquisición por usucapión. Pueden adquirirse:

• Dominio: Recaiga sobre bienes muebles o inmuebles.
• Derechos reales limitados:
  • Usufructo (Art. 468 CC).
  • Derechos de uso y habitación.
  • Servidumbres: Dentro de las cuales hay que distinguir:
    • Continuas: Implican un uso incesante, que no depende del hombre.
    • Discontinuas: Se usan a intervalos más o menos largos, dependiendo del hombre.
    • Aparentes: Se anuncian y están a la vista con hechos exteriores que revelan su uso.
    • No aparentes: No presentan indicios exteriores de existencia.

    Según el Código Civil (Art. 537 CC), las servidumbres continuas y aparentes pueden adquirirse por prescripción de veinte años. Las servidumbres discontinuas y las continuas no aparentes solo pueden adquirirse en virtud de título (Art. 539 CC).

    Debate doctrinal sobre el plazo para servidumbres continuas y aparentes (Art. 537 CC):

    • Un sector considera que solo aplica un tipo de usucapión que requiere el transcurso de 20 años, sin importar el título ni la buena o mala fe.
    • Otro sector aplica los plazos generales del dominio: usucapión ordinaria (10 años) y extraordinaria (20 años).
    • Otro sector aplica a las servidumbres continuas y aparentes el plazo de 20 o 30 años.
  • Censos:
    • El consignativo y el reservativo no se pueden adquirir por usucapión, aunque el Tribunal Supremo ha admitido esta posibilidad.
    • El enfitéutico es posible usucapirlo, aunque otro sector no lo admite porque debe formalizarse en escritura pública (Art. 1604 CC).
  • Derecho de superficie: Un sector lo admite; otro no, porque es necesario el otorgamiento de escritura pública y la inscripción registral.

  Derechos no susceptibles de usucapión:

  • Derechos de adquisición preferente: No son susceptibles de adquisición porque no descansan sobre la posesión.
  • Derechos de garantía (hipoteca, prenda): No pueden adquirirse dada las formalidades constitutivas que requieren (escritura pública e inscripción registral).

  Requisitos Esenciales de la Usucapión

  Se distinguen dos tipos de usucapión según los requisitos:

  • Usucapión Extraordinaria: Requiere posesión y transcurso del tiempo.
  • Usucapión Ordinaria: Requiere existencia de buena fe, justo título, posesión y transcurso del tiempo.

  La Posesión

  Según el Art. 1941 CC, la posesión ha de ser en concepto de dueño, de manera pública, pacífica y no interrumpida. No puede adquirirse la posesión violentamente (Art. 1942 CC). Solamente la posesión a título de dueño puede servir de base para adquirir el dominio u otros derechos reales.

  La posesión se interrumpe por hechos que hacen estéril el tiempo ganado (Art. 1943 CC):

  • Interrupción Natural: Cuando se cesa en la posesión por más de un año (Art. 1944 CC).
  • Interrupción Civil: Se produce en tres supuestos (Arts. 1945 a 1948 CC):
    • Por citación judicial hecha al poseedor.
    • Por presentación de demanda o acto de conciliación.
    • Por reconocimiento del poseedor, tácito o expreso, del derecho del dueño.

  El Transcurso del Tiempo

  • Bienes Muebles: 3 años para la usucapión ordinaria; y 6 años para la usucapión extraordinaria.
  • Bienes Inmuebles: 10 años entre presentes y 20 años entre ausentes para la usucapión ordinaria; 30 años para la usucapión extraordinaria.

  El Art. 1960 CC establece criterios para el cómputo del tiempo:

  • El poseedor actual puede completar el tiempo necesario para la prescripción, uniendo al suyo el de su causante.
  • Se presume que el poseedor actual, que lo hubiere sido en época anterior, ha continuado siéndolo durante el tiempo intermedio, salvo prueba en contrario.
  • El día en que comienza a contarse el tiempo se tiene por entero, pero el último debe cumplirse en su totalidad.

  Nota: Si se posee una parte del tiempo de buena fe y otra de mala fe, la usucapión será extraordinaria, puesto que para que sea ordinaria, la buena fe debe regir durante todo el plazo.

  La Buena Fe

  La buena fe se presume siempre (Art. 434 CC). La mala fe perjudica. Para la usucapión ordinaria es necesaria la buena fe, además del justo título y el transcurso del tiempo determinado por la ley (Art. 1940 CC). Si hay mala fe, solo cabrá la usucapión extraordinaria.

  El Justo Título

  Según el Art. 1940 CC, para considerarse justo título, debe cumplir cuatro requisitos:

  • Justo: Entendido como aquel que tiene virtualidad para transferir el dominio o el derecho real si no existiera el vicio que se trata de sanar a través de la prescripción (la falta de titularidad del transmitente).
  • Verdadero: Debe tener existencia real. Esto excluye dos tipos de títulos para la usucapión ordinaria: la simulación absoluta y los títulos putativos (basados en error).
  • Válido: A efectos de usucapión, se entiende por título válido aquel que, aunque no proviene del verdadero titular del derecho real, cumple con todos los demás requisitos legales para la transmisión. La usucapión precisamente subsana la falta de titularidad del transmitente.
  • Que se Pruebe: Conforme al Art. 1954 CC, el justo título debe probarse; no se presume nunca.

  Excepciones o supuestos relacionados con el justo título:

  • La inscripción en el Registro de la Propiedad equivale a justo título en ciertos casos (Art. 35 de la Ley Hipotecaria – LH).
  • El Art. 1955 CC, para la usucapión ordinaria de bienes muebles (3 años con buena fe), exige solo la buena fe, pues la posesión no interrumpida de bienes muebles con buena fe equivale a título (Art. 464 CC).
  • El Art. 38 LH establece una presunción iuris tantum de que el titular registral es propietario y poseedor del inmueble. Si se presume que el sujeto es propietario y poseedor, se entenderá que tiene justo título y posee a título de dueño.

  La Usucapión y el Registro de la Propiedad

  La relación entre la usucapión y el Registro de la Propiedad se aborda desde dos perspectivas:

  • Usucapión secundum tabulas (conforme al Registro): Se da cuando el titular registral coincide con el titular aparente (el poseedor), aunque ninguno de ellos sea el verdadero titular. La usucapión actúa en favor de la apariencia registral, aunque puedan existir errores en la realidad extrarregistral.
  • Usucapión contra tabulas (en contra del Registro): Tiene en cuenta las actuaciones de las partes (la posesión extrarregistral) y no lo establecido en el Registro. Se opone al Registro para permitir su rectificación.

  La usucapión, en esencia, convierte un estado de hecho (la posesión) en un estado de derecho (la titularidad), haciendo que la apariencia se convierta en una realidad jurídica.

  En el Registro de la Propiedad se lleva a cabo una publicidad formal, abstracta y tabular, lo que significa que la realidad registral puede no coincidir con la situación jurídica real extrarregistral.

  En nuestro derecho, el Registro no tiene un valor formal absoluto. La usucapión secundum tabulas es favorecida (Art. 35 LH establece una doble presunción: justo título y posesión pública, pacífica, ininterrumpida y en concepto de dueño durante el plazo requerido). Sin embargo, la usucapión contra tabulas también es posible, aunque se favorece de forma limitada (Art. 36 LH).

  Derechos Reales Susceptibles de Usucapión (Recapitulación)

  La usucapión descansa sobre los derechos reales susceptibles de posesión:

  • Derecho real pleno: El dominio o propiedad. El Código Civil se refiere expresamente a la adquisición de la propiedad por usucapión.
  • Derechos reales limitados: La posibilidad de usucapirlos varía según el tipo de derecho, ya que algunos requieren formalidades constitutivas (escritura pública, inscripción registral) que la posesión por sí sola no puede suplir. El usufructo (Art. 468 CC) es un ejemplo de derecho real limitado que puede adquirirse por prescripción.