Modelo carta terminación contrato de arrendamiento por parte del arrendador
Arrendamiento de Servicios
Concepto:
El Código Civil regula el arrendamiento de servicios junto con el arrendamiento de obras.
Y nos dice, en el arrendamiento de servicios una de las partes (arrendatario) se obliga a prestar a la otra (arrendador) un servicio por un precio cierto. Este contrato es el propio de los profesionales liberales.
Caracteres: Consensual: Forma: Solo efectos de prueba. // Bilateral: Genera obligaciones para ambas partes. // No se convierte en real aunque el arrendador entregue al arrendatario algún tipo de documentación.
Objeto:
El objeto del contrato es la prestación de un servicio, es decir, es una obligación de hacer. Y dentro de estas de actividad. En la prestación de servicios al contrario que en el contrato de obra lo que se busca es la realización diligente de una actividad, considerándose cumplida aunque no se consiga el resultado; al contrario de lo que ocurre con el contrato de obra.
Capacidad:
La capacidad general de obrar.
Obligaciones de las partes:
Obligaciones del arrendatario: El arrendatario tiene como obligación principal la realización del servicio en general de manera personal; ya que este contrato se celebra normalmente en atención de las cualidades profesionales del arrendatario. Se puede pactar la realización del servicio por parte de auxiliares o colaboradores, siempre bajo la vigilancia del arrendatario. /// La diligencia exigible (en cuanto a la responsabilidad) no es la diligencia media, sino la derivada de su profesión, arte u oficio. Por eso la negligencia se considera culpa.
Obligaciones del arrendador: El arrendador está obligado a pagar la contraprestación. Obligación que ha de cumplirse incluso cuando no haya pacto expreso porque los colegios profesionales tienen unas tarifas establecidas que nos sirven de derecho dispositivo en caso de ausencia de pacto. // Poner al arrendatario en condiciones de realizar la prestación.
Duración
El Código civil nos dice que el arrendamiento se puede concertar sin tiempo fijo, indefinido; por cierto tiempo, temporal; o para una obra determinada. Están prohibidas las vinculaciones vitalicias.
Extinción del contrato:
Todas las causas de extinción de las obligaciones, que son finalización del plazo, realización del servicio, imposibilidad de realización del servicio. Y específicamente la muerte del arrendatario porque el contrato se realiza en atención de las cualidades profesionales del deudor (obligación infungible)
Arrendamiento de obras
Concepto:
El Código Civil contempla el contrato de obra como una modalidad de arrendamiento. El artículo 1544 define el arrendamiento de obra como un contrato por el que uno de los contratantes se obliga frente a otro a ejecutar una obra por un precio cierto. Las partes se denominan comitente, el que encarga la ejecución de la obra, y contratista el que se obliga a ejecutarla, y por ello, al contrato como de obra.
Caracteres: Es un contrato consensual, productor de obligaciones recíprocas, que no exige ninguna forma para su validez, por tanto, rige el principio de libertad de forma.
Obligaciones de las partes:
-.Obligaciones del contratista: La obligación principal del contratista es la realización de la obra de conformidad con lo acordado. En su cumplimiento ha de actuar de acuerdo no sólo con lo que en el contrato esté estipulado, sino también con las reglas de su profesión y sus usos. Los profesionales deben prestar sus servicios según las reglas de su profesión, de manera que la impericia es sinónimo de culpabilidad.
El contratista puede ejecutar la obra de dos formas: de manera total o fracciónándola en ejecuciones parciales, lo que el Código llama “por piezas o medidas”. La determinación en un proyecto inicial de cómo se va a realizar la obra no es obstáculo para su posible variación pactada posterior, en consecuencia, ha de contar siempre con la aprobación expresa del comitente. —————->>>>>>
El establecimiento de un plazo limite de ejecución de la obra por las partes, suele ser habitual, siendo siceptible de modificación posterior por las partes, de manera que toda modificación del proyecto inicial implica la derogación expresa del plazo fijado por las partes.
El contratista también se considera obligado a la entrega de la cosa o puesta a disposición del comitente y hasta este momento a la conservación de la obra.
Obligaciones del comitente: (PREGUNTA EXAMEN)
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Pago del precio:
El artículo 1544 exige que el precio, como ocurría en la compraventa sea cierto. La fijación del mismo se realiza usualmente de as siguientes maneras: a. Por ajuste a precio alzado. Es la más usual y significa la realización de la obra por un precio global. // b.
Por piezas o medidas. Implica el señalamiento de un precio por unidad de obra
// c.
Por administración o economía. Se produce cuando el contratista compromete su actividad en orden a la consecuacucion de un resultado; en la adquisición de materiales o mano de obra espera unicamnete en su nombre. En consecuencia, es el comitente quien suministra el material o la mano de obra y el precio a percibir por le contratista suele preciarse en un porcentaje sobre el costo real o bien en una cantidad fija.
La obligación de pago, si no hubiera pacto o costumbre en contrario, ha de realizarse cuando se produce la entrega de la cosa. En la práctica, las partes suelen estipular pagos parciales en virtud del adelanto de la obra o del tiempo, en ningún caso estos pagos parciales significan una aceptación de lo hecho hasta ese momento. En consecuencia, llevan implícita la condición de que el comitente pueda negarse a recibir la obra si el contratista no ha cumplido con arreglo a lo pactado en el contrato. Si la obra se contrató por piezas o por medida, el contratista puede obligarse a que la reciba por partes y la pague en proporción.
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Recepción de la obra
Responsabilidad por vicios ocultos:
El comitente sólo esta obligado a lo pactado, dicha conformidad implica un examen de la obra para verficar que es conforme con lo pactado. Esta verificación se lleva a cabo en virtud del tiempo pactado, y si no hay pacto en el tiempo que establezcan los usos o la buena fe, en función de la naturaleza de la obra y de la mayor o menor complejidad que de ella se derive para su examen. ——->>>>
En relación con esta verificación en los contratos de obra de gran complejidad, se suele pactar lo que se llama dualidad de recepciones: una provisional y una definitiva, pasado un lapso de tiempo entre ellas para poder proceder a aquel examen. Salvo que otra cosa se haya pactado, lo provisional no libera al contratista de ninguna clase de defectos de la obra. Transcurrido el plazo entre la recepción provisional y la definitiva y no denunciado por el comitente ningún vicio, debe proceder a esta ultima, que no liberará al contratista sino de los vicios que pudo conocer o conocíó el comitente en el espacio temporal anterior.
La recepción puede ser expresa o tácita. La primera es el resultado de una declaración de voluntad del comitente. La segunda es la deducida de actos que implican necesariamente una aprobación, el pago del precio…
La recepción de la cosa, salvo que se pacte otra cosa, libera al contratista de los vicios aparentes, salvo que los hubiera ocultado doloso o fraudulentamente al comitente. No se libera en cambio de los vicios ocultos, el plazo para poder reclamar por vicios ocultos es el de quince años.
3. Otras obligaciones:
El comitente debe poner en situación al contratista de hacer la obra y ello mediante la entrega de los materiales, obtención de las autorizaciones administrativas oportunas e incluso mantenerle en la pacifica posesión de los terrenos, indemnizándole de los daños que sufra por la oposición de terceros.
Los riesgos en el contrato de obra: (PREGUNTA EXAMEN)
Antes de la entrega de la obra al comitente puede destruirse total o parcialmente como consecuencia de acontecimientos no imputables al ejecutor de la misma. En esta situación habrá de averiguarse quien soporta el riesgo en relación con el precio concertado: si el comitente ha de abonarlo pese a no haber recibido la obra, o si, el contratista pierde el derecho a reclamarlo. También hay que saber quién asume el riesgo de la pérdida de los materiales usados en la obra. ————————->>>
El artículo 1590 establece que en el supuesto de que el contratista no ponga más que si trabajo, pierde derecho a su retribución, salvo si ha habido morosidad en recibirla o cuando la obra se ha destruido por la mala calidad de los materiales, con tal de que haya advertido el contratista al comitente de esta circunstancia.
Si los materiales los puso el contratista, el articulo 1589 preceptúa que él debe sufrir la pérdida antes de la entrega de la obra, salvo si hubo morosidad en recibirla.
Causas de extinción del contrato de obra:
Aparte de las generales de todas las obligaciones, el Código civil reconoce el desistimiento unilateral del contratista, su muerte y la imposibilidad de acabar la obra.
El comitente puede desistir por su sola voluntad de la construcción de la obra, aunque ya haya empezado, indemnizando al contratista de todos sus gastos, trabajo y utilidad que pudiera obtener de ella.
La muerte del contratista es cauda de extinción del contrato si este se realizó en atención a las cualidades personales de aquél. En este caso el comitente debe abonar a los herederos del contratista a proporción del precio convenido, el valor de la parte de la obra ejecutada y de los materiales preparados, siempre que de estos reporte algún beneficio. Esto mismo se aplica en el supuesto de no poder acabar la obra por causa independiente de su voluntad.
Responsabilidad por ruina de la obra
La ruina implica tan graves defectos en la construcción que hacen tener la próxima perdida de la misma si inmediatamente no se sustituye, como impropia e inútil para la finalidad a la que se destínó.
El artículo 1591 distingue tres clase de vicios: de la construcción, de la dirección y del suelo. Responsabiliza al arquitecto que dirige la construcción de estos dos últimos, y al contratista del primero.
Este articulo dice que el contratista responde de los daños y perjuicios, si la ruina tuviera lugar dentro de diez años contados desde que concluyo la construcción, igual responsabilidad, y por el mismo tiempo tendrá el arquitecto que la dirige. La legitimación activa la tiene el comitente, pero si este ha enajenado a otro la obra el adquiriente tiene contra los responsables de la ruina la misma acción que el comitente, puesto que se trata de una acción protectora de la propiedad que se transmite con esta.
La acción ha de ejercitarse contra el constructor y los técnicos de la construcción en la medida en que los vicios causantes de la ruina sean a ellos imputables. Responden solidariamente.