Principios de Rogación y Folio Registral: Fundamentos del Registro de la Propiedad
El Principio de Rogación en el Registro de la Propiedad
El principio de rogación exige que el procedimiento registral se inicie a instancia de la parte interesada. El Registrador no puede iniciar de oficio el procedimiento dirigido a practicar un asiento en el Registro de la Propiedad (RP).
En consecuencia, aunque el Registrador tenga conocimiento de un acto o negocio jurídico extraregistral que altere la titularidad de un derecho sobre una finca inscrita, no podrá proceder de oficio a su inscripción. Deberá esperar a que los interesados soliciten la práctica del correspondiente asiento.
La solicitud puede ser:
- Expresa: Se lleva a cabo verbalmente o por escrito.
- Tácita: Se produce por actos concluyentes.
El art. 6 de la Ley Hipotecaria (LH) establece que la inscripción puede solicitarse indistintamente:
- Por el adquirente del derecho.
- Por el transmitente del derecho.
- Por quien tenga interés en asegurar el derecho que se deba inscribir (ejemplo: el que pretende el embargo sobre un bien inmueble que no está inscrito).
- Por quien tenga la representación de cualquiera de ellos.
El Principio de Folio Registral y la Finca Registral
El RP español se rige por el principio de folio real, el cual determina que cada unidad inmobiliaria específica origina la apertura de un folio en el que se hacen constar todas las vicisitudes de su historial jurídico. Este principio tiene como base la “finca registral”. Por tanto, la finca es la base del sistema registral al constituir el elemento más característico del derecho real inmobiliario y la unidad que reúne los caracteres de estabilidad y permanencia, que permiten el perfecto juego de los principios hipotecarios de fe pública, tracto sucesivo y especialidad.
La finca registral se encuentra definida legalmente en el art. 17 del Texto refundido de la Ley del Suelo (RD Legislativo 2/2008 de 20 de junio). Este artículo la define como la unidad de suelo de edificación atribuida exclusiva y excluyentemente a un propietario o a varios proindiviso que puede situarse en la rasante, en el vuelo o en el subsuelo y que conforme a la legislación hipotecaria puede abrir folio en el RP.
La Finca Registral: Unidad Básica del Sistema
La finca es la unidad básica de nuestro sistema registral. Cuando una finca ingresa por primera vez en el RP se dice que se “inmatricula”. En este primer asiento se hace constar:
- La descripción física y geográfica necesaria para la identificación de la finca.
- Quién es su propietario.
A grandes rasgos, podemos definir la finca como un trozo de superficie terrestre, edificado o no, cerrado por una línea poligonal y que es objeto de derecho de propiedad. No obstante, la LH recoge un concepto de finca más amplio, puesto que también se consideran fincas otras entidades inmobiliarias que tienen acceso al RP y que no serían fincas en sentido normal, por lo que reciben el nombre de fincas especiales.
Inmatriculada la finca, a continuación se toma razón de los actos o negocios jurídicos, los títulos en sentido material en cuya virtud se produce una mutación jurídica inmobiliaria. La inscripción de los títulos materiales se realiza mediante la presentación en el RP de los correspondientes títulos formales en que aquéllos quedan recogidos.
Una vez inscritos los títulos relativos a una finca, el RP publica frente a todos los posibles interesados en conocer la situación jurídica de la finca inmatriculada, los derechos de dominio y demás de naturaleza real existentes sobre la misma, en virtud de la inscripción de aquellos títulos.
En la actualidad y desde el año 2001, se ha trasladado el contenido de los libros y asientos del Registro a un soporte informático, lo que ha facilitado en gran medida el trabajo, otorgando modernidad a esta institución. Nuestro sistema inmobiliario registral adopta el criterio de llevar el Registro por fincas, siendo la finca el eje en torno al cual gira aquella institución. Cada finca se inscribe en el RP en folio aparte, dándole el registrador el número de hojas que estime conveniente, y con un número especial y correlativo al de la finca últimamente inmatriculada. Este es el sistema del folio real. En ese folio y bajo ese número, es decir, en la parte del libro de inscripciones reservada como folio a la finca, se encuentra el historial jurídico de la finca inmatriculada. A los terceros les bastará con examinar el folio de la finca para quedar protegidos.