Principios Fundamentales del Derecho Registral Inmobiliario
El principio de rogación
El Registrador no puede proceder de oficio a practicar los asientos registrales, debiendo actuar a instancia del interesado o por mandamiento de la autoridad administrativa o judicial. Existen excepciones a este principio, como las notas marginales de oficina, las de afección fiscal, la rectificación de errores materiales o las notas de cancelación por caducidad de asientos (art. 353 RH), entre otras.
El principio de legalidad
Se denomina principio de legalidad a aquel por el cual solo pueden tener acceso al Registro de la Propiedad los títulos que sean válidos y perfectos por reunir los requisitos establecidos por las leyes.
Este principio se desdobla en:
- Un presupuesto previo: la necesidad de titulación pública o auténtica (Art. 3 LH).
El principio de prioridad
Este principio, fundamental en la legislación hipotecaria y base del axioma “prior tempore, potior iure” (lema del Cuerpo de Registradores), es definido por Roca como aquel principio en cuya virtud el acto registral que primeramente ingresa en el Registro de la Propiedad se antepone con preferencia excluyente o superioridad de rango a cualquier otro acto registrable que, siéndole incompatible o perjudicial, no hubiere ingresado aun en el Registro, aunque fuese de fecha anterior.
Recogido en los artículos 17, 24 y 25 de la Ley Hipotecaria, tiene dos aspectos principales.
La quintaesencia de este principio la constituye el artículo 17 LH, de acuerdo con el cual:
«Inscrito o anotado preventivamente en el Registro cualquier título traslativo o declarativo del dominio de los inmuebles o de los derechos reales impuestos sobre los mismos, no podrá inscribirse ni anotarse ningún otro de igual o anterior fecha que se le oponga o sea incompatible, por el cual se transmita o grave la propiedad del mismo inmueble o derecho real.
Si solo se hubiere extendido asiento de presentación, no podrá tampoco inscribirse o anotarse ningún otro título de la clase antes expresada durante el término de sesenta días, contados desde el siguiente al de la fecha del mismo asiento.»
El principio de especialidad
Este principio exige la claridad y concreción en el contenido de los asientos, imprescindible para proporcionar una correcta publicidad.
Implica que deben constar claramente:
- El titular registral, consignando sus circunstancias identificativas.
- El derecho real inscribible, que habrá de estar perfectamente delimitado en todos sus elementos (contenido, duración y titularidad). Si no está tipificado, serán los pactos entre las partes los que habrán de delimitarlo suficientemente.
Cuando no resultare inscrito a favor de persona alguna el expresado derecho y no se acredite fuere inscribible con arreglo al artículo 205, los Registradores harán anotación preventiva a solicitud del interesado, la cual subsistirá durante el plazo que señala el artículo 96 de esta Ley.
El principio de inscripción
Es aquel principio hipotecario que determina el valor de la inscripción respecto a la constitución, transmisión, modificación o extinción del derecho real inmobiliario.
El principio de publicidad: El principio de legitimación registral y el principio de fe pública registral
El principio de publicidad registral tiene dos vertientes:
- El principio de publicidad material, cuyo fin es dar notoriedad a los derechos reales inmobiliarios y precisar los efectos que la ley concede a esta publicidad. Este principio se desdobla y concreta en los principios de legitimación y fe pública.
- El principio de publicidad formal (mencionado como objeto de otro tema, pero parte de la dualidad).
El principio de legitimación registral
Roca Sastre lo define como el principio que mantiene la exactitud del Registro, mientras no se demuestre que no concuerda con la realidad jurídica. Dada la exigencia de titulación pública y la labor calificadora del Registrador, estos controles permiten a la Ley presumir, en principio, que el titular registral es el titular del derecho y considerarlo legitimado para actuar como tal.
Prescindiendo del principio de publicidad formal, la publicidad material ofrece un doble aspecto:
- Se presume “iuris tantum” que el contenido del Registro es verdadero, mientras no se demuestre su inexactitud. Constituye el principio de legitimación ya examinado.
- Se presume «iuris et de iure” que el contenido del Registro es exacto e íntegro, cuando se trata de proteger al tercero que confió en lo que el Registro de la Propiedad publicaba. Constituye el principio de publicidad registral o principio de fe pública registral.
De lo dicho se desprende que la fe pública registral tiene una doble vertiente:
- Presunción positiva de veracidad.
- Presunción negativa de veracidad.
El Art. 32 LH establece:
“Los títulos de dominio o de otros derechos reales sobre bienes inmuebles, que no estén debidamente inscritos o anotados en el Registro de la Propiedad, no perjudican a tercero.”
Se establece una presunción de que el Registro es íntegro; lo no inscrito no perjudica a terceros.
Dice el Art. 34:
“El tercero que de buena fe adquiera a título oneroso algún derecho de persona que en el Registro aparezca con facultades para transmitirlo, será mantenido en su adquisición, una vez que haya inscrito su derecho, aunque después se anule o resuelva el del otorgante por virtud de causas que no consten en el mismo Registro.
Los adquirentes a