Principios y Sistemas de Ejecución del Planeamiento Urbanístico
Principios y Presupuestos de la Ejecución de Planeamiento
Principios de la Ejecución de Planeamiento
Los principios generales de la ejecución de planeamiento son los de cesión, equidistribución de beneficios y cargas y urbanización.
- Principio de cesión: En la ejecución de planeamiento se cederá al municipio el suelo correspondiente al 10% del aprovechamiento del sector, así como suelo para calles, hospitales, museos, etc.
- Principio de equidistribución de beneficios y cargas: Entre los propietarios afectados se distribuirán equitativamente los beneficios, que es el aprovechamiento urbanístico que permitirá posteriormente edificar, y las cargas, que son los gastos de la urbanización.
- Principio de urbanización: Conlleva la necesidad de llevar a cabo las obras de urbanización que conviertan el suelo afectado por la actuación en situación rústica a un suelo en situación urbana.
Presupuestos de la Ejecución de Planeamiento
Aprobación del Planeamiento Preciso
Para poder llevar a cabo la ejecución del planeamiento, será necesario contar con el planeamiento preciso, es decir, el diseño para realizar calles, zonas verdes y de las distintas zonas de ordenación.
Delimitación de la Unidad de Ejecución
Otro presupuesto para la ejecución de planeamiento es la existencia de la del área que va a ser objeto de la ejecución de planeamiento, que es un área que no tiene porqué coincidir con la de planeamiento, debiendo ser en todo caso menor. A cada sector de planeamiento corresponderá una o varias unidades de ejecución.
El Sistema de Expropiación
Concepto del Sistema de Expropiación
El sistema de expropiación es aquel por el cual el propietario es expropiado y la administración se convertirá en la propietaria de los terrenos y llevará a cabo la urbanización, bien de forma directa o indirecta.
Gestión Directa del Sistema
La gestión directa del sistema conllevará la expropiación de los terrenos afectados y la contratación de las obras de urbanización a una constructora.
Gestión Indirecta
A Instancias de Agente Urbanizador
Se da en el supuesto de declaración previa de incumplimiento de los propietarios de su obligación de urbanizar en el sistema de compensación.
La iniciativa tendrá los siguientes documentos:
- Acreditación de solvencia económica y garantía del 7% de obras de urbanización.
- Documentación técnica con obras de urbanización a realizar.
- Valoración de los terrenos.
- Oferta de compra y pago del precio en dinero o especie a los propietarios.
- Fases y plazos en los que se compromete a realizar los trabajos que conlleve la actuación.
- Compromisos adicionales, como PPS, precio máximo de solares o edificaciones, y otras que beneficien la colectividad.
Presentación en plica cerrada con los documentos 3 a 6.
Aprobación previa de la iniciativa presentada que notifica a los propietarios para que presenten alegaciones y exposición pública.
Establecimiento de un plazo no inferior a 20 días para presentar alternativas.
A Instancias de la Administración
No es imprescindible la declaración de incumplimiento de los propietarios.
En este caso la Administración presentará un pliego de condiciones particulares con los requisitos y documentos a presentar por los aspirantes.
Habrá derecho preferente de adjudicación de los propietarios que representen como mínimo el 50% del suelo, igualen a la oferta más ventajosa, quedan obligados a constituirse en entidad con personalidad jurídica.
El Sistema de Cooperación
Concepto del Sistema de Cooperación
La administración asume la responsabilidad de la actividad de ejecución de planeamiento, aunque a los propietarios no se les expropia, sino que recibirán el aprovechamiento y los solares edificables tras la urbanización.
Se podrá llevar a cabo de dos formas:
- Gestión directa y, en su caso, contratación de obras de urbanización.
- Gestión indirecta, encomendando a un agente urbanizador mediante concurso la actividad de ejecución.
Características del Sistema
- Al determinarse en sistema, se concederá el plazo de 15 días a los propietarios para que opten por el pago en metálico o en aprovechamiento.
- Aprobación de proyecto de reparcelación por administración.
- Ejecución de las obras de urbanización por la administración.
- Posible constitución de asociación administrativa de propietarios, con alcance consultivo e informativo.
Sistema de Compensación
Concepto del Sistema de Compensación
En el sistema de compensación, los propietarios son los responsables de la urbanización y además reciben por su actuación los solares edificables.
Iniciativa del Sistema (Art. 130 LOUA)
La iniciativa del sistema la puede llevar a cabo:
- Propietario único.
- Propietarios que representen más del 50% suelo.
- Agente urbanizador: persona física, jurídica, pública o privada (pueden ser propietarios de menos del 50% de suelo).
Procedimiento del Sistema de Compensación
Presentación Iniciativa
- Estatutos y bases de actuación, incluyendo oferta de compra de terrenos.
- Compromisos de plazos de ejecución.
- Justificación de solvencia económica y técnica.
- Potestativamente, ordenación detallada y proyecto de urbanización.
Decisión del Ayuntamiento
- Desestimar la iniciativa.
- Aprobarla previamente y dar un plazo para información pública con citación personal de los propietarios para:
- Posibilitar la adhesión de los propietarios.
- Presentación de alegaciones por los interesados.
- Posibilitar el anuncio de otras iniciativas por otros empresarios que aspiren a ser agente urbanizador.
Aprobación Definitiva
Si la iniciativa lograse la adhesión de los propietarios que representen más del 50% de superficie del ámbito, o bien no se anunciasen otras iniciativas, se aprobará la iniciativa inicial.
Información Pública
Si se presentasen otras iniciativas, en tal caso se concederá un plazo no inferior a 20 días para presentar las alternativas anunciadas tras la cual se aprobará, en primer lugar, la que logre la adhesión de propietarios que representen más del 50% de superficie de la actuación. En segundo lugar, la que oferte mejores soluciones de gestión, ejecución urbanística y, en su caso, de planeamiento de desarrollo.
La Junta de Compensación
Es la encargada de aprobar el proyecto de reparcelación, que deberá ser ratificado por el Ayuntamiento y la responsable de la ejecución de las obras de urbanización. Llevará a cabo la reparcelación forzosa de los propietarios no adheridos a la junta de compensación o que incumplan sus deberes legales.
El Sistema de Compensación a Través del Convenio Urbanístico
Cuando haya acuerdo unánime de todos los propietarios, sin necesidad de junta de compensación, el sistema se llevará a cabo conforme a un convenio urbanístico. En el convenio se establecerá libremente la forma de ejecución del planeamiento y contendrá un plazo para la presentación del proyecto de urbanización y reparcelación.
Los Fines de la Ejecución de Planeamiento: Reparcelación y Urbanización
La Reparcelación
La reparcelación es la conversión jurídica de los terrenos de carácter rústicos en terrenos de carácter urbano, cuando se trata de suelo urbanizable. Cuando estamos ante suelo urbano, dicha conversión jurídica es de terrenos urbanos sin urbanización consolidada a terrenos con urbanización consolidada. Dicha conversión es consecuencia de la ejecución del planeamiento, que se materializa mediante la urbanización.
La reparcelación se lleva a cabo mediante el proyecto de reparcelación. Dicho proyecto es el documento en el que se lleva a cabo la distribución de beneficios y cargas de la actuación urbanística.