Procedimientos Judiciales Clave en Derecho Inmobiliario y Procesos Sumarios Civiles

Procesos Relacionados con Bienes Inmuebles y Procesos Sumarios Civiles

17.1 Procedimientos de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH)

Este tema se desarrolla a través de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH), vigente desde 1960 (Ley 49/1960), que ha sufrido desde entonces diversas modificaciones.

Su alcance abarca todos los procesos relativos a viviendas, locales, urbanizaciones y complejos turísticos. Así, la LPH incluye cuatro procedimientos distintos:

Procedimiento para cobro de obligaciones comunitarias: el más conocido, reclamación de las cuotas de comunidades a vecinos morosos (que se lo gastan todo en la peña…).
Procedimiento para la formación forzosa de acuerdos: casos en que la comunidad tiene que adoptar necesariamente un acuerdo y los vecinos no se ponen de acuerdo.
Procedimiento para impugnaciones de acuerdos: la nulidad total o parcial de un acuerdo.
Procedimiento para la cesación de actividades prohibidas: su propio nombre lo indica.

1. Procedimiento para Cobro de Cuotas Comunitarias de Propietarios de Bienes Inmuebles

El cobro de las deudas de comunidades de propietarios ha sido un problema en nuestro país durante muchos años. Desde 1995 ha habido muchos intentos para conseguir procesos eficaces para el cobro de dichas deudas. La Ley 8/1999 reformó la LPH de 21 de julio de 1960, pero no la derogó.

1.1. Planteamiento

El punto de partida es la obligación de todos los propietarios de contribuir a sufragar los gastos y servicios comunes, así como todas aquellas cargas que no sean susceptibles de individualización. La nueva Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC) estableció el procedimiento monitorio para este tipo de procedimientos.

1.2. Objeto

Son tres los objetivos generales:

Reclamación de deudas relacionadas con gastos comunes: que son aquellos que sirven para el sostenimiento del inmueble y sus servicios, las cargas e impuestos, seguros y responsabilidades de la comunidad. En la escritura de compra del inmueble viene reflejada la cuota de participación en la superficie común y, en base a dicho porcentaje, se establece la cuota, que puede alterarse por acuerdo posterior e incluso eximirse del pago de determinados gastos (ej. de la repercusión del mantenimiento del ascensor al propietario del bajo, pero en este caso, las posturas de los tribunales han dado muchos bandazos en ambos sentidos).

Para modificar la cuota comunitaria es necesario:

Unanimidad en el acuerdo.
Registro del acuerdo en los estatutos de la comunidad.

En caso de nuevo propietario, este quedará obligado al pago de las cuotas pendientes del presente año y la anualidad inmediata anterior, en caso de que no las hubiera pagado el propietario anterior. No obstante, el notario hace constar esta circunstancia en la escritura de compraventa y el nuevo propietario lo asume o no.

Reclamación de cantidades por gastos del fondo de reservas: la comunidad debe destinar por ley un mínimo de un 5% de los ingresos presupuestados el año anterior, con el fin de atender posibles contingencias, aunque lo más probable es que la comunidad no lo tenga (están tiesas). Lo establece el artículo 9.1.f de la LPH. Gastos derivados de la realización de obras de conservación.

Todos estos gastos deben sufragarse con las cuotas de los propietarios a través de los recibos de la comunidad, como la seguridad, la calefacción, instalación de ascensores o adaptación de barreras para personas con movilidad reducida.

1.3. Legitimación y Postulación

Activa: la comunidad será representada por su presidente o por aquella persona que para tal fin se designe en los estatutos: el administrador de fincas. El representante necesitará autorización por parte de la comunidad.
Pasiva: el propietario del inmueble que no satisface las cuotas de la comunidad. El arrendatario no sería parte pasiva, pues no está obligado al pago de las cuotas, que solo se pueden exigir al propietario.

Postulación: En este tipo de procedimientos no es necesario ni abogado ni procurador inicialmente, pero si se utilizan, los honorarios engrosarán las costas que serán pagadas por el vencido en juicio.

1.4. Competencia

Objetiva y funcionalmente corresponde al Juez de Primera Instancia. Sin embargo, territorialmente, existe un fuero alternativo legal, pudiendo la comunidad elegir entre:

El domicilio del deudor.
El del lugar donde esté el inmueble.

Las partes no pueden acordar otro fuero, por lo que no se admite prórroga de la competencia o sumisión expresa.

1.5. Requisitos de la Demanda (Nota: ¡Suele ser pregunta de examen!)

Para presentar la demanda es necesario cumplir con los siguientes requisitos y ha de ir acompañada de:

Un acuerdo de la junta de propietarios para demandar. La junta tiene que ser legalmente convocada y recoger en el orden del día como punto del mismo la reclamación de las deudas pendientes “…al vecino Fulanito…”. En el mismo orden del día se recogerá también la autorización al presidente o al administrador para efectuar la reclamación.
Presentación a la junta y aprobación por la junta de la liquidación de la deuda a reclamar. Tiene que aprobar la cuantía de la misma.
Certificación del secretario que contenga:
1. Acuerdo de la comunidad, autorizando al presidente o al administrador, para proceder judicialmente.
2. Acuerdo que apruebe la liquidación.
Todo ello firmado por el secretario con el visto bueno del presidente.
Notificar indubitada o fehacientemente al deudor el acuerdo de la junta (de instar judicialmente la reclamación) y la liquidación efectuada. Habrá que incluir copia de la notificación remitida al deudor con el acuerdo de la junta y la liquidación de la deuda. No se exige requisito especial de notificación, pero se debe realizar de manera fehaciente (burofax, carta notarial, firma del recibí, etc.).

Todos estos actos hay que realizarlos ANTES de interponer la demanda, si no, será inadmitida.

Procedimiento: A través del juicio monitorio, cuya finalidad es conseguir que el deudor abone la cantidad adeudada.

1.6. Actitud del Demandado Cuando Recibe la Demanda

El deudor paga: se le dan los justificantes de pago y, si han intervenido abogado y procurador, pagar también sus honorarios.
El deudor paga parcialmente: se entregarán los recibos por la parte abonada y la comunidad tendrá la opción de seguir el proceso para el resto.
El deudor ni comparece ni paga: el juez despachará ejecución, siguiéndose los trámites de ejecución de sentencias (art. 571 LEC). Al principal se le añadirá el interés legal aumentado en dos puntos desde la fecha en que se despacha ejecución. Se podrá embargar el inmueble, etc.
El demandado se opone. Puede oponerse por dos motivos:
- Pluspetición: es decir, que la comunidad le pide más de lo que debe. En este caso, se recompone la petición a la cantidad que proceda, dentro del mismo proceso monitorio.
- Se opone sencillamente por otros motivos distintos: la comunidad se gasta el dinero en quinielas, por ejemplo, así que se opone y punto. En este caso, dará lugar al procedimiento ordinario correspondiente según cuantía y se abandona el procedimiento monitorio. A partir de este momento es obligatoria la presencia de abogado y procurador, puesto que ya no es monitorio.

La comunidad puede solicitar el embargo preventivo. Se debe incluir también en la deuda una cantidad para el abono de las costas, que es normalmente un 30% del principal. La comunidad no tiene que prestar caución.

El deudor puede, por otra parte, enervar la acción prestando aval bancario, quedando el proceso parado. En este tipo de procedimiento solo se puede enervar la acción una vez.

El deudor responde con todos sus bienes, sobre todo el mismo inmueble, de las cuotas que adeuda. Cuando vende su vivienda, el nuevo propietario tiene la obligación de hacer frente a esas cuotas si no las ha pagado el antiguo propietario; de hecho, los notarios están obligados a testimoniar en la misma escritura el certificado de deudas por cuotas comunitarias, salvo que el comprador declare que conoce el estado de cuentas.

En todo caso, es un crédito que tiene preferencia sobre el resto de créditos, excepto: el crédito a favor del Estado, de aseguradoras y créditos salariales.

2. Procedimientos para la Formación Forzosa de Acuerdos

Se utiliza en aquellos casos en que la comunidad tiene que adoptar necesariamente un acuerdo y los vecinos no lo suscriben porque:

No se ponen de acuerdo.
No se toman las medidas oportunas para ponerlo en marcha.
No se incluyen en el orden del día.

El caso típico es el de la designación de presidente (que nadie quiere serlo) o cuando los comuneros no llegan a un acuerdo o no aprueban la realización de una obra necesaria para una persona con discapacidad que necesita poner un ascensor (pasando los vecinos del pobre cojo…).

En base a lo anterior, el objeto de la sentencia es:

Crear el acuerdo (ej. realizar la obra).
Designar el presidente de la comunidad.
Cesar al presidente a petición propia.

2.1. Competencia

Juzgado de Primera Instancia donde radique la finca (forum rei sitae). No hay otro foro.

2.2. Legitimación

Activa: tanto el presidente motu proprio como cualquier vecino (no existe un número determinado).
Pasiva: los que se opusieron en su momento a la adopción del acuerdo, así como los que no asistieron.

2.3. Procedimiento

Es un procedimiento civil especial, ya que solo hay una parte, es decir, no hay contradicción. Se plantea la demanda dentro del mes siguiente al día de la celebración de la junta. Los plazos deberían contar a partir del momento de la notificación, aunque la ley no dice nada. Es un proceso muy informal, contando con una regulación muy breve (no se habla de demanda, ni de prueba, ni de impugnación) en el artículo 17.4 de la LPH.

La sentencia se caracteriza por ser dictada en equidad: el juez no aplica ninguna ley, sino que crea el acuerdo. Es uno de los pocos casos en que el juez, literalmente, hace justicia no aplicando el Derecho, sino justicia de equidad (ejemplo: aprobar la obra para que el pobre cojo pueda coger el ascensor…).

Como es una sentencia en equidad, es ejecutiva, pero será recurrible en caso de que la misma no esté motivada.

3. Proceso para la Impugnación de Acuerdos

Este proceso destaca en lo que se refiere a la sentencia, ya que es de las pocas sentencias constitutivas que existen, es decir, constitutiva de un estado nuevo.

Se pretende con ella que se declare la nulidad total o parcial de un acuerdo.

La nulidad se puede solicitar por varios motivos:

El acuerdo sea contrario a la ley y los estatutos, en cuyo caso hay un plazo de un año para interponer la demanda.
El acuerdo resulte gravemente lesivo para la comunidad, en este caso el plazo es de 3 meses.
El acuerdo sea gravemente lesivo para uno de los propietarios, siendo también el plazo de 3 meses. (Ejemplo: que todos han decidido poner un techo para los coches y desde el mismo se accede fácilmente al piso de la 1ª planta. El resto de propietarios pasa y monta el techo…).

3.1. Legitimación

Activa:
1. El propietario que hubiera salvado su voto en la junta: aquel que se hubiera opuesto al acuerdo y lo hubiera hecho constar en acta.
2. Los ausentes en la junta.
3. Propietarios que hubieran sido privados de sus votos indebidamente (a los propietarios que no pagan se les puede privar de voto).
Pasiva: la comunidad y el presidente. Como no está claro hoy día, se demanda a los dos ad cautelam.

Procedimiento: Rige el procedimiento ordinario. Los acuerdos de la junta tienen carácter ejecutivo, por lo que, para hacer frente a la aplicación inmediata del acuerdo, el propietario que inicia el procedimiento puede solicitar en la demanda medidas cautelares.

4. Procedimiento para la Cesación de Actividades Prohibidas

Según dispone el artículo 7.2 LPH: «Al propietario y al ocupante del piso o local no les está permitido desarrollar en él o en el resto del inmueble actividades prohibidas en los estatutos, que resulten dañosas para la finca o que contravengan las disposiciones generales sobre actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas».

El presidente de la comunidad, a iniciativa propia o de cualquiera de los propietarios u ocupantes, requerirá a quien realice las actividades prohibidas por este apartado la inmediata cesación de las mismas, bajo apercibimiento de iniciar las acciones judiciales procedentes.

Si el infractor persistiera en su conducta, el presidente, previa autorización de la Junta de propietarios, debidamente convocada al efecto, podrá entablar contra él acción de cesación que, en lo no previsto expresamente por este artículo, se sustanciará a través del juicio ordinario.

Quiere ello decir que las denominadas actividades prohibidas son:

Las reseñadas en los estatutos.
Las que resulten dañosas.
Las que contravengan las disposiciones generales sobre actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas. (Ejemplo: que unas pilinguis monten un “puti-club” en el 2ºB….ji..ji.., o que el vecino críe serpientes o tenga un pollo que despierta a todo el mundo a las 5 de la mañana…).

Requisitos

Es necesario para iniciar el procedimiento un requerimiento fehaciente del cese de la actividad, siendo suficiente un burofax o una carta con acuse de recibo.

Se sustancia a través del procedimiento ordinario, sobre el que cabe solicitar medidas cautelares.

Legitimación

Activa: la comunidad, que será representada por su presidente o por aquella persona que para tal fin se designe en los estatutos: el administrador de fincas. El representante necesitará autorización por parte de la comunidad.
Pasiva: el propietario del inmueble que desarrolla la actividad molesta e incluso el arrendatario, pues si el infractor no fuese el propietario, la sentencia podrá declarar extinguidos definitivamente todos sus derechos relativos a la vivienda o local, así como su inmediato lanzamiento.

Procesos Declarativos Ordinarios con Especialidades

Especialidades en los procedimientos ordinarios:

Juicios de alimentos.
Juicio para la defensa de los consumidores.
Juicio de retracto.
Juicios sobre propiedad industrial.
Procedimientos relacionados con bienes inmuebles: Arrendamientos (desahucio).

1. Juicio de Alimentos

Se sustancia por una especialidad del juicio verbal por razón de la materia litigiosa: la sustanciación de la pretensión sobre “alimentos debidos por disposición legal o por otro título” (art. 250.1.8.º de la LEC).

El juicio sobre alimentos no es el único en que puede ventilarse la pretensión de obtener una prestación alimenticia:

Por una parte, se introduce junto al proceso matrimonial, un nuevo proceso de menores como proceso especial en el que se ventilan los “alimentos reclamados por un progenitor contra el otro en nombre de los hijos menores”, que también se sustancia por los trámites del juicio verbal, con intervención del Ministerio Fiscal (MF).
Por otra parte, subsiste también la prestación de alimentos provisionales como medida cautelar a cargo del demandado en los procesos sobre filiación y en los procesos matrimoniales.

La especialidad del proceso que nos ocupa reside, de un lado, en su autonomía y exclusividad, y de otro, en la amplitud de su ámbito de aplicación. Es un procedimiento autónomo, en el que tan solo cabe plantear dicha pretensión, destinado a obtener del juez una condena de futuro, consistente en la condena al pago de una pensión alimenticia legal o convencional.

Conserva la forma escrita los actos de demanda y sentencia, produciendo esta el efecto de cosa juzgada. Sin embargo, la parte del fallo relativa a la cuantía de la prestación, especialmente, podría ser modificada en un ulterior juicio en virtud de nuevos hechos.

Los alimentos que pueden requerirse por este procedimiento lo son tanto los legales como los solicitados por cualquier otro título (art. 250.1.8.º LEC).

Para exigir los alimentos legales se requiere una relación determinada de parentesco entre alimentista y su beneficiario, por lo que, si dicha relación jurídica no está acreditada, habrá que acudirse previamente a un proceso de filiación. Los alimentos legales que pueden solicitarse lo son, única y exclusivamente, los contenidos en el art. 142 del Código Civil (CC).

Por el contrario, los alimentos convencionales pueden ser de cualquier naturaleza y acreditados en el proceso a través de cualquier medio de prueba.

2. Juicio para la Defensa de los Consumidores

A las acciones derivadas de la Ley General para la Defensa de Consumidores y Usuarios (Ley 26/1984) deben asimilarse las acciones que se ejerciten de acuerdo con lo que se establece en el art. 12 de la Ley sobre Condiciones Generales de la Contratación, debiéndose tramitar unas y otras, con el mismo régimen jurídico procesal, bajo los trámites del juicio ordinario (art. 249.1.5.º LEC). Se protege, además de a cualquier persona física o jurídica, a los grupos de consumidores y usuarios afectados por un hecho dañoso (siempre que esos grupos deban constituirse en la mayoría de los afectados).

Art. 249.1.5.º LEC: «Las demandas en que se ejerciten acciones relativas a condiciones generales de contratación en los casos previstos en la legislación sobre esta materia, salvo lo dispuesto en el punto 12.º del apartado 1 del artículo 250».

3. Juicio de Retracto

Dicho procedimiento está arbitrado para tutelar el eficaz ejercicio del derecho de retracto, que, conforme a su definición, realizada por el art. 1521 del CC respecto del retracto legal, es un derecho real mediante el cual un tercero se “subroga, con las mismas condiciones estipuladas en el contrato, en lugar del que adquiere una cosa por compra o dación en pago” o, como dispone el art. 1507 CC con relación al convencional, “tendrá lugar el retracto cuando el vendedor se reserve el derecho de recuperar la cosa vendida”.

Por consiguiente, existirá un derecho de retracto cuando concurran estos dos requisitos:

La existencia previa de una compraventa o dación en pago.
Y la subsistencia de un derecho a favor de un tercero, en virtud del cual está autorizado a adquirir la cosa, mediante el pago del mismo precio o de las mismas condiciones que ha satisfecho el adquirente originario.

El procedimiento especial que contemplaba la LEC de 1881 tan solo era reclamable para los retractos legales; los convencionales habían de exigirse a través del proceso ordinario correspondiente, al igual como acontecía también con los derechos de adquisición preferente o los de opción y tanteo. Sin embargo, la LEC 1/2000 acaba con esta distinción –consecuente con la reconducción del juicio de retracto al juicio ordinario–, y establece que el procedimiento tiene por objeto cualquier tipo de acción de retracto, tenga su origen en la ley o en un contrato.

Por consiguiente, pueden ser objeto por el trámite de juicio ordinario (art. 249.1.7.º LEC) con especialidades procesales:

Los retractos legales en general.
El retracto enfitéutico.
Los retractos arrendaticios.
Los retractos gentilicios forales.
Los retractos convencionales.

Pero para que el retracto pueda ejercitarse a través de este procedimiento se requiere, además que, de conformidad con lo dispuesto en los arts. 1507 y 1521 del CC, haya existido una compraventa previa o dación en pago, sin que puedan invocarse por otros negocios jurídicos a los invocados.

4. Juicios sobre Propiedad Industrial

El procedimiento en materia de propiedad industrial se encuentra hoy regulado por la Ley 11/1986, de Patentes, y por la Ley 32/1988, de Marcas.

Si bien la legislación sobre propiedad industrial adolece de una caótica dispersión, puesto que las referidas leyes tan solo regulan las patentes de invención, los modelos de utilidad y afines, las marcas, el nombre comercial y el rótulo de establecimiento, dejando, pues, subsistente la legislación anterior (la Ley de la Propiedad Industrial de 1902 y el Estatuto de la Propiedad Industrial de 1929), el procedimiento especial que creó el EPI ha sido totalmente derogado por la Ley de 1986.

Así pues, ha desaparecido el procedimiento especial contemplado en el EPI, cuya principal característica, la de constituir un procedimiento de “única instancia”, había sido ya abrogada por la Ley Orgánica del Poder Judicial (LOPJ).

4.1. El Proceso Especial de la Ley de Patentes

El procedimiento especial aplicable para todos los litigios surgidos con ocasión de la aplicación de la legislación material de la propiedad industrial ha de ser el procedimiento del juicio ordinario, por razón de la materia, o este mismo juicio o el verbal, por razón de la cuantía.

La Ley de Patentes prevé exactamente las siguientes pretensiones:

De condena: la que asiste al titular de la patente de invención para el restablecimiento de su derecho subjetivo vulnerado por un infractor y la que también asiste al titular de una patente a que se le pague el precio de explotación por un monopolista.
Constitutivas: la Ley de Patentes (LP) solo contempla la reivindicatoria del art. 12, que ocurre cuando la patente ya ha sido concedida. Establece el art. 12.1 que el titular “podrá reivindicar que le sea transferida la titularidad de la patente”; si dicha pretensión triunfara, el juez habrá de disponer la nueva inscripción a favor del titular legítimo de la patente, la cual tendrá efectos constitutivos.
Declarativas: interposición de diversas pretensiones declarativas que pueden ser sistematizadas en:
1. Positivas, las cuales pueden tener por objeto el reconocimiento total del derecho a ostentar la titularidad de la patente o su reconocimiento parcial.
2. Negativas, las cuales se encuentran recogidas en el art. 112 y tienen por objeto el reconocimiento judicial de nulidad de la patente.

Las causas o motivos de nulidad son los siguientes:

Ausencia de algunos de los requisitos de patentabilidad.
Falta de descripción de la invención.
Incongruencia entre la solicitud y el objeto de la patente.
Usurpación de la titularidad de la patente.

4.2. El Procedimiento Especial de la Ley de Marcas

La Ley 32/1988, de Marcas (LM), ha venido a extraer del antiguo EPI no solo la regulación de las marcas, sino también la del nombre comercial y la del rótulo de establecimiento.

Está integrado por una pluralidad de pretensiones de distinta naturaleza:

Pretensiones de condena: las que puede ejercitar el titular de la marca erga omnes, para proteger el derecho exclusivo a utilizarla en el tráfico económico. Presupone una lesión efectuada por un tercero al derecho sobre la marca y está dirigida a obtener del juez las correspondientes prestaciones tendentes a salvaguardar dicho derecho subjetivo, y a obtener la cesación de los actos de violación de derecho.
Declarativas: las dirigidas a obtener la nulidad de la marca y la cancelación del asiento registral. Obedecen siempre a infracción de una norma imperativa suficiente para otorgar a la inscripción registral los efectos de nulidad radical. Tales normas imperativas son exclusivamente las contenidas en la LM.
Constitutivas: dirigidas a obtener la anulación judicial de la marca. La fundamentación de la pretensión responde a la infracción de la marca registrada de alguna norma escasamente protectora del ius cogens, o tuteladora de meros derechos subjetivos entre particulares (ejemplo: las solicitudes de declaración judicial de caducidad de la marca y la anulación de una marca registrada por el usuario de una marca anterior notoriamente conocida en España de productos idénticos o similares, siempre y cuando el titular formal lo sea de buena fe).

5. Procedimientos Relacionados con Bienes Inmuebles: Arrendamientos (Desahucio)

5.1. Juicio por Desahucio

Se sustancia a través de los juicios verbales. No tiene una regulación sistemática. Están afectados estos procedimientos por diversos preceptos dispersos de la LEC, CC y, sobre todo, de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) y Ley de Arrendamientos Rústicos (LAR). Agrupándolos todos ellos, nos encontramos no con un juicio verbal con especialidades, sino con un auténtico juicio especial.

Objeto

La recuperación de la posesión de la cosa inmueble arrendada o dada en precario.

Para el supuesto de arrendamiento, se aplicará en caso de falta de pago o bien cuando ha concluido el tiempo del arrendamiento pactado.

Se pretende, pues, terminar una relación jurídica existente o la recuperación de la posesión de la finca.

Procedimiento

Como hemos señalado anteriormente, es un juicio verbal con especialidades.

La Cuestión de la Enervación de la Acción

En lo que respecta a la admisión de la demanda, la LAU establece que el arrendatario puede enervar la acción del actor siempre y cuando antes del juicio oral proceda a pagar o consignar en el juzgado o depositar ante notario las cantidades adeudadas. La pretensión quedará paralizada.

Puede evitar el actor la enervación del proceso si:

Acude al notario y realiza requerimiento de pago.
Deja transcurrir dos meses desde el requerimiento notarial.
Transcurrido este tiempo, no se puede enervar la acción por parte del arrendatario.

La demanda debe contener un relato de los hechos acaecidos hasta el momento, acompañándose a la misma de los distintos documentos generados.

Tratamiento en Rebeldía

La LEC hace una quiebra en lo que respecta al tratamiento en rebeldía, ya que en el proceso civil la misma no supone un castigo para el demandado.

En el proceso de desahucio, la rebeldía se equipara al allanamiento: si el demandado no comparece, el juez dictará sentencia en contra del demandado.

Acumulación de Pretensiones

Se permiten acumular pretensiones; así, en la demanda de desahucio por falta de pago se puede añadir a la pretensión principal la reclamación de las cantidades adeudadas.

Opciones Procesales del Demandado

Las excepciones o hechos que opone el demandado para que el demandante no consiga su pretensión pueden ser:

Dilatorias en el caso de las excepciones de forma.
Perentorias o excepciones materiales de fondo, como derecho de espera (como en el caso de la conformidad del acreedor y deudor para el pago de la deuda) o derecho de quita que se pueden plantear. Están limitadas:
- En las demandas por falta de pago, el deudor puede oponer el pago o cualquier otra circunstancia relacionada con el mismo.
- En los casos de desahucio por expiración del tiempo, solo cabe la negación fundada. También cabría un derecho de espera.
- En el caso de desahucio por situación de precario, por la existencia de algún título jurídico que acredite algún tipo de relación.

Sentencia

Se debería notificar la sentencia en la vista. Se trata de una sentencia con reserva de derecho. Es un proceso sumario; la cosa juzgada solo alcanza a lo que se ha discutido.

Ejecución

No es inmediata; consistirá en el lanzamiento del bien inmueble a la persona. Cabe también que el juez otorgue el plazo de un mes para el desalojo, que se podría prorrogar por otro mes más si el juez considera que existen causas suficientes para la prórroga.

5.2. Procedimientos para la Protección de Derechos Reales Inscritos (Art. 41 LH)

En la LEC se hace referencia al mismo en el art. 250.7. Se piensa en ocasiones que son procedimientos que van referidos a los asientos registrales, siendo en realidad un procedimiento de protección de la posesión.

Art. 250.7 LEC: «Las demandas que, instadas por los titulares de derechos reales inscritos en el Registro de la Propiedad, demanden la efectividad de esos derechos frente a quienes se opongan a ellos o perturben su ejercicio, sin disponer de título inscrito que legitime la oposición o la perturbación».

Se hace remisión al juicio verbal.

Se basa en la Disposición Final 9.ª de la LEC, que modifica el art. 41 de la Ley Hipotecaria (LH).

Artículo 41 LH: «Las acciones reales procedentes de los derechos inscritos podrán ejercitarse a través del juicio verbal regulado en la Ley de Enjuiciamiento Civil, contra quienes, sin título inscrito, se opongan a aquellos derechos o perturben su ejercicio. Estas acciones, basadas en la legitimación registral que reconoce el artículo 38, exigirán siempre que por certificación del registrador se acredite la vigencia, sin contradicción alguna, del asiento correspondiente».

Objeto

La recuperación de la posesión de un bien siempre y cuando esté inscrito en el Registro de la Propiedad y la inscripción no sea discutida.

El punto de partida es la presunción de la constancia registral. La demanda se acompañará de certificación del Registro de la no discusión del asiento.

La finalidad del procedimiento hace que en ocasiones se llame interdicto registral, aunque no es lo mismo, ya que la tramitación es más rápida que en los supuestos de interdictos.

Especialidades

Se deben aportar a la demanda los documentos registrales.
Se especificarán de forma exacta las medidas que propone la parte actora.
El demandado, para personarse, tiene que prestar caución, siendo propuesta la cuantía de la misma por el demandante, la cual garantizará: los daños y perjuicios, los frutos percibidos indebidamente y las costas procesales.
Si el demandado no se personara o no prestara caución, admitida la demanda, el juez dictará inmediatamente sentencia, acordando las actuaciones solicitadas por el demandante y admitidas por el juez. Se apercibirá al demandado de que, en caso de que no cumpla la sentencia, se procederá en vía de ejecución.

Limitaciones en los Motivos de Oposición del Demandado

Solo puede plantear las siguientes excepciones:

Falsedad en la certificación registral o bien omisión de datos en la certificación que desvirtúen la pretensión del actor.
Posesión de la finca por el demandado en virtud de contrato o de cualquier otra relación jurídica.
Que la finca o el derecho real se encuentre inscrito a favor del demandado; en este caso, lo que procede es acompañar a la contestación la correspondiente certificación del Registro, acreditando la vigencia de la inscripción que alegue el demandado.
El hecho de que la finca inscrita y alegada por el demandante no sea la que posea el demandado.

Sentencia

No tiene efecto de cosa juzgada y, en consecuencia, lo que debe proceder es:

Un proceso sumario.
O que el actor o demandado puedan plantear la cuestión otra vez, pero en un proceso declarativo ordinario.