Propiedad Horizontal en España: Régimen Legal y Aspectos Clave para Propietarios

Introducción al Régimen de Propiedad Horizontal

El Código Civil (CC), dentro del título dedicado a la comunidad de bienes, incluye el artículo 396, que introduce la posibilidad de casas por pisos y es el punto de partida de la denominada Propiedad Horizontal. Esta se encuentra regulada por una ley específica a la que remite dicho artículo: la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad Horizontal (LPH). Esta ley ha sido objeto de diversas modificaciones, siendo las más importantes las de 1999 y 2013.

¿Qué es la Propiedad Horizontal?

La Propiedad Horizontal es una forma de propiedad que recae sobre un edificio dividido en pisos o locales. Según este régimen, se atribuye al titular de cada una de esas partes privativas el dominio exclusivo sobre ellas, además de la copropiedad de los elementos comunes del edificio. Se caracteriza por conjugar la propiedad separada o privativa de los pisos o locales de un edificio con la copropiedad sobre los elementos comunes del mismo.

La Propiedad Privativa

La propiedad privativa recae sobre los pisos, locales u otras partes del edificio que sean susceptibles de aprovechamiento independiente por tener salida propia a un elemento común o a la vía pública. También incluye aquellas partes que se hayan constituido en el título constitutivo como anejos. Por ejemplo, la propiedad puede recaer sobre el piso 3º C y el trastero nº 9 (el anejo es inseparable del piso; si se vende el piso, se vende el anejo, como el trastero).

La Cuota de Participación

A cada piso o local se le atribuye una cuota de participación en relación con el valor total del inmueble. Esta cuota constituye el módulo al que se recurre para determinar la contribución a las cargas de la comunidad, como, por ejemplo, los gastos mensuales de comunidad.

La cuota sirve también para establecer la participación en los beneficios de la comunidad (por ejemplo, los derivados de la instalación de un rótulo publicitario en la fachada). Asimismo, la cuota es fundamental para conformar las mayorías necesarias en la adopción de acuerdos en las juntas y para determinar el quantum por el que cada propietario deberá responder ante las deudas de la comunidad.

Los Elementos Comunes

Al dueño de cada piso o local le corresponde un derecho de copropiedad sobre los elementos comunes del edificio (cubierta, fachada, portal, ascensor, contadores, piscina, pista de pádel, etc.). El artículo 396 del Código Civil contiene una enumeración de elementos comunes que no es numerus clausus ni tiene carácter imperativo; es decir, no todos los elementos contenidos en ella deben ser necesariamente comunes, ni excluye otros posibles elementos comunes.

La jurisprudencia ha distinguido entre:

Elementos comunes por naturaleza: Aquellos que, por su propia naturaleza, deben ser necesariamente comunes (suelo, muros, escaleras, etc.).
Elementos comunes por destino: Aquellos respecto de los cuales puede predicarse su condición de comunes o privativos, y puede procederse a su desafección; por ejemplo, terrazas o patios interiores que antes eran comunes ahora pueden pasar a ser privativos, y viceversa.

Las partes en copropiedad solo pueden ser enajenadas, gravadas o embargadas junto con la correspondiente parte privativa de la que son inseparables. Por ejemplo, el propietario del 3º C no puede vender su participación en la piscina, el ascensor o las escaleras de forma independiente.

Régimen Jurídico y Ámbito de Aplicación de la LPH

En cuanto al régimen jurídico aplicable a la Propiedad Horizontal, el artículo 396 del Código Civil se remite a las disposiciones legales especiales y, en lo que estas permitan, a la voluntad de los particulares. Esta legislación especial es la Ley de Propiedad Horizontal (LPH). Por lo que se refiere a la voluntad de los particulares, esta opera a través del título constitutivo, los estatutos, el reglamento de régimen interno y los acuerdos de la junta de propietarios.

Ámbito de Aplicación de la Ley de Propiedad Horizontal

Para abordar la regulación contenida en la Ley, es fundamental delimitar su ámbito de aplicación: cuándo y cómo se aplica.

Comunidades con título constitutivo: En primer lugar, la LPH se aplica a las comunidades de propietarios constituidas en régimen de propiedad horizontal mediante un título constitutivo. Este título puede ser otorgado por el propietario único del edificio al iniciar su venta por pisos, o por los propietarios del edificio si son varios. Aunque la Ley no exige una forma específica, se suele emplear la escritura pública para su inscripción en el Registro de la Propiedad.
Comunidades sin título constitutivo pero con requisitos del CC: En segundo lugar, se aplica también a las comunidades que, aunque no hayan otorgado título constitutivo, sí reúnen los requisitos del artículo 396 del Código Civil. Estos requisitos son: la existencia de una propiedad separada de los pisos y locales susceptibles de aprovechamiento independiente, que lleva inherente la copropiedad de los elementos comunes.
Complejos inmobiliarios privados: En tercer lugar, la Ley se aplica a los complejos inmobiliarios privados, siempre que estos estén integrados por dos o más edificaciones o parcelas independientes cuyo destino sea la vivienda o locales, y los titulares de los pisos o locales participen en una copropiedad indivisible sobre otros elementos inmobiliarios o servicios. Es el caso de edificios con varios portales o urbanizaciones privadas con múltiples edificaciones que comparten instalaciones y servicios, como alumbrado, jardines, piscinas, pistas de tenis, salones sociales, etc.
Subcomunidades: En cuarto lugar, la Ley se aplica a las subcomunidades. Estas tienen lugar cuando, en el título constitutivo, se establece que varios propietarios disponen en régimen de comunidad, para uso y disfrute exclusivo, de elementos o servicios comunes dotados de unidad e independencia funcional o económica. Por ejemplo, se puede establecer una subcomunidad para los garajes o para los locales comerciales de un edificio.
Entidades urbanísticas de conservación: En quinto y último lugar, la Ley se aplica a las entidades urbanísticas de conservación cuando así lo dispongan sus estatutos. Estas entidades son creadas por particulares, es decir, por propietarios de terrenos, para colaborar en la gestión urbanística del sector, mediante, por ejemplo, la conservación de zonas verdes, el mobiliario urbano o el alumbrado público.

Contenido del Título Constitutivo y Estatutos

El título debe contener, necesariamente, la descripción del inmueble en su conjunto, la descripción de cada piso o local y la cuota de participación de cada uno. Además, puede incluir los estatutos, que regulan el uso y destino del edificio (y de los pisos o locales), la administración y gobierno, los gastos, seguros, conservación, etc. Por ejemplo, pueden contener cláusulas que atribuyan el uso exclusivo de los patios interiores a los propietarios de los primeros pisos, destinen una sala al uso común como sala social, impidan la realización de una actividad profesional en los pisos, permitan unir o dividir pisos o locales sin necesidad de autorización de la junta de propietarios, o regulen la apertura y gestión de una cuenta corriente, entre otras.

Obligaciones y Prohibiciones de los Propietarios

El conjunto de propietarios puede establecer normas de régimen interno para regular la convivencia y la utilización de los elementos comunes. Por ejemplo, pueden regular el horario de recogida de basuras, los periodos de funcionamiento de la calefacción, el horario y las normas de uso de la piscina, las pistas deportivas o el tendido de la ropa, entre otros.

Por otro lado, la Ley también regula obligaciones y prohibiciones (artículos 7 y 9 de la Ley de Propiedad Horizontal) orientadas a salvaguardar el interés general y particular de los propietarios, y a propiciar el buen funcionamiento de la comunidad. Por ejemplo, establece la obligación de respetar las instalaciones, mantener en buen estado el piso o local, permitir la entrada en el piso para la realización de obras o la instalación de servicios comunes (como una antena), y la prohibición de realizar actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas.

Contribución a Gastos y Fondo de Reserva

La LPH regula también la obligación del propietario de contribuir a los gastos generales con arreglo a su cuota de participación. La Ley otorga preferencia a la comunidad respecto de ciertos acreedores del propietario para el cobro de estos gastos y, además, en los casos de transmisión, afecta el piso o local al cumplimiento de la obligación de contribuir a estos gastos generales. Esto significa que el adquirente de una vivienda responde con el piso adquirido de las cantidades adeudadas a la comunidad por los anteriores propietarios, aunque no de forma ilimitada, sino solo de las imputables a la parte vencida de la anualidad en la que tiene lugar la adquisición y a los tres años naturales anteriores.

Además de contribuir a los gastos generales, el propietario debe aportar, también con arreglo a su cuota de participación, a la dotación del fondo de reserva que existe en la comunidad para obras de conservación, reparación y rehabilitación. En caso de que el propietario no cumpla con estas obligaciones de contribuir a los gastos y a la dotación del fondo de reserva, el presidente y el administrador pueden exigírselo judicialmente si así lo acuerda la junta de propietarios.

Realización de Obras en Propiedad Privativa

El propietario puede realizar obras en el piso o local siempre que informe previamente a la comunidad y que estas obras no alteren la seguridad del edificio, su estructura general o su configuración exterior. Por ejemplo, no se puede abrir una ventana en la cubierta, pintar el balcón de un color distinto al resto o cerrar la terraza sin autorización. Será preciso, además, que esas obras no perjudiquen los derechos de otros propietarios; por ejemplo, no se puede instalar una salida de humos que moleste a otros vecinos. Para poder realizar una obra que no cumpla con estos requisitos, se requerirá el correspondiente acuerdo de la junta.

Órganos de Gobierno de la Comunidad

Los órganos de gobierno de la comunidad son el presidente (regulado en el artículo 13 de la LPH), el secretario (artículo 19 de la LPH) y el administrador (artículo 20 de la LPH).

La Junta de Propietarios y Adopción de Acuerdos

La junta es el órgano rector colectivo y está compuesta por todos los propietarios, quienes pueden asistir de forma personal o por representante. La adopción de acuerdos está regulada en el artículo 17 de la LPH.

Unanimidad: Es necesaria la unanimidad para la adopción de acuerdos que supongan la aprobación o modificación del título constitutivo o de los estatutos de la comunidad.
Mayoría Simple: Para los demás acuerdos, basta, en primera convocatoria, con el voto de la mayoría del total de los propietarios que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación; en segunda convocatoria, con el voto de la mayoría de los asistentes, siempre que esta mayoría represente más de la mitad del valor de las cuotas de los presentes.

Ejemplo de votación: Si una comunidad tiene 100 propietarios y a la junta asisten 60:

Para aprobar en primera convocatoria, es necesario que al menos 51 voten a favor y que la suma de las cuotas de estos 51 supere el 50% del total de las cuotas de participación.
Si no se consigue, se procede a una segunda votación. En este caso, son necesarios al menos 31 votos favorables y que la suma de las cuotas de esos 31 supere el 50% del total de las cuotas de los 60 asistentes.

Mayorías Cualificadas

Entre el sistema de unanimidad y el de mayoría simple, la LPH establece un sistema de mayorías cualificadas que, en algunos casos, flexibiliza la rigidez de la unanimidad.

Tres quintas partes (3/5): Es necesario el voto de las tres quintas partes (3/5) del total de propietarios, que a su vez representen las tres quintas partes (3/5) de las cuotas de participación, para acuerdos sobre portería, conserjería, vigilancia y otros servicios de interés general, incluso si suponen la modificación del título constitutivo o de los estatutos. Lo mismo aplica para el arrendamiento de elementos comunes que no tuvieran asignado un uso específico.
Mayoría simple para accesibilidad: Es necesario el voto de la mayoría simple para acuerdos que impliquen la supresión de barreras arquitectónicas y, en todo caso, para la instalación del ascensor, incluso si esto supone la modificación del título constitutivo o de los estatutos. En principio, ningún propietario puede exigir la instalación de servicios o mejoras que no sean necesarios para la adecuada conservación, seguridad o accesibilidad. Sin embargo, es posible que la junta acuerde la instalación con la mayoría cualificada del voto de las tres quintas partes (3/5). En este caso, si el importe excede de tres mensualidades de gastos ordinarios de la comunidad, el propietario disidente no estará obligado a contribuir. No obstante, si en el futuro desea beneficiarse de la instalación, deberá abonar el importe correspondiente.
Un tercio (1/3): Es necesario el voto favorable de un tercio (1/3) para instalar servicios de telecomunicaciones, energías renovables y nuevos suministros energéticos. La comunidad no podrá repercutir el coste de la instalación y mantenimiento a los propietarios que no hubieran votado a favor, aunque si posteriormente estos desean acceder a dichos servicios, deberán abonar el importe que les hubiera correspondido.

Responsabilidad de la Comunidad y de los Propietarios

La comunidad responde de sus deudas frente a terceros con todos los fondos y créditos que tenga a su favor. La LPH establece la responsabilidad subsidiaria de los propietarios: si el acreedor no puede percibir lo que se le debe, puede dirigirse contra cada propietario que haya sido parte en el correspondiente proceso, por la cuota que le corresponda en el importe satisfecho.

Ahora bien, aquellos propietarios que se encuentren al corriente en el pago de la totalidad de las deudas vencidas con la comunidad en el momento de formularse el requerimiento podrán oponerse a la ejecución. La situación sería la siguiente: el acreedor demanda a la comunidad y a algunos propietarios; si recae sentencia que condena a todos los demandados como deudores y, en el trámite de ejecución de la sentencia, se pone de manifiesto la insuficiencia patrimonial de la comunidad, el acreedor puede requerir entonces a algunos de los propietarios demandados para que satisfagan la parte de deuda que les corresponde en proporción a su cuota. El propietario requerido puede oponerse si se encuentra al corriente en el pago de las deudas vencidas con la comunidad.

Extinción del Régimen de Propiedad Horizontal

El régimen de Propiedad Horizontal se extingue por la destrucción del edificio o por su conversión en propiedad o copropiedad ordinarias.