Protección del Comprador Inmobiliario: Acciones Legales por Vicios y Cargas Ocultas

Aspectos Legales en la Compraventa de Inmuebles: Garantías, Defectos y Acciones

1. Garantías en la Obligación Principal

Entiendo que no hay ningún tipo de problema en que diversas garantías, ya sean **hipotecas** o **prendas**, garanticen el cumplimiento de la obligación principal, con el fin de asegurar la obligación total.

2. Defectos Constructivos y la Ley de Ordenación de la Edificación (LOE)

En materia de defectos constructivos, sería de aplicación la **Ley de Ordenación de la Edificación (LOE)**. Esta norma regula tres tipos de defectos constructivos que pueden reclamarse, según el **Artículo 17 de la LOE**:

Defectos estructurales: Plazo de reclamación de **10 años**.
Defectos de elementos constructivos o de habitabilidad: Plazo de reclamación de **3 años**.
Defectos de acabado o estéticos (ornamentales): Plazo de reclamación de **1 año**.

3. Acciones Legales Disponibles

Las acciones que se podrán interponer son:

Saneamiento por vicios ocultos (Artículo 1484 del Código Civil).
Saneamiento por evicción (Artículo 1475 del Código Civil).
Acción personal de responsabilidad civil por incumplimiento de contrato (Artículo 1101 del Código Civil).
Incluso, **acción de responsabilidad extracontractual** (Artículo 1902 del Código Civil) por actuación de mala fe en las negociaciones previas a la firma del contrato.
Si hay defectos en la construcción, podrán plantearse las **acciones derivadas de la LOE** que hemos mencionado anteriormente.

Casos Prácticos: Derechos del Comprador

1) ¿Qué acción puede ejercitar Emilio para reclamar por los defectos de fontanería? ¿Se cumplen los dos requisitos esenciales para que prospere?

En primer lugar, según el **Artículo 1484 del Código Civil**, nos encontramos ante **vicios ocultos**. Con este nombre se denominan aquellos desperfectos que pudiera tener el objeto, producto o cosa vendida y que fuesen difíciles de percibir a simple vista por el comprador, como en este caso, los desperfectos que surgen en el sistema de fontanería y calefacción en el transcurso de 5 meses.

Para que Emilio pueda reclamar por los defectos señalados, deberá aplicar los **Artículos 1484 a 1490 del Código Civil**, que regulan la obligación de saneamiento a cargo del vendedor.

El **Artículo 1484 CC** establece que el vendedor está obligado al saneamiento por los vicios o defectos ocultos de la cosa vendida, si la hacen impropia para el uso a que se la destina, o si disminuyen de tal modo este uso que, de haberlos conocido el comprador, no la habría adquirido o habría dado menos precio por ella. Se excluye esta garantía por vicios ocultos si fuesen manifiestos o si el comprador, por razón de su oficio, debía conocerlos fácilmente. El vendedor responderá del saneamiento por vicios ocultos, aunque los ignorase, a menos que se hubiese estipulado lo contrario (Artículo 1485 CC).

Los requisitos esenciales para que prospere la acción son:

Que los **vicios ocultos se hayan dado antes de la celebración del contrato**.
Que los **defectos no hayan sido conocidos por el comprador** en el momento de la celebración del contrato.

Dado que ambos requisitos se cumplen en el contrato, Emilio, como comprador, podrá optar por la **acción redhibitoria** (resolución del contrato) o por la **acción estimatoria** (reducción del precio), según lo establecido en el **Artículo 1486 del Código Civil**.

2) ¿Qué plazo tiene Emilio para ejercitar la anterior acción?

Según el **Artículo 1490 del Código Civil**: «Las acciones que emanan de los cinco artículos precedentes se extinguirán a los **seis meses**, contados desde la entrega de la cosa vendida.» Este es un **plazo de caducidad**.

3) ¿Está obligado Emilio a seguir pagando las mensualidades pactadas?

Si Emilio opta por la **acción redhibitoria**, el contrato se resuelve. En consecuencia, las obligaciones recíprocas cesan, y Emilio **no estará obligado a seguir pagando las mensualidades pactadas**, debiendo restituirse las prestaciones ya realizadas.

4) En caso de prosperar la acción, ¿qué efectos se producirán?

Si la acción redhibitoria prospera, se producirá la **resolución del contrato**, con la consiguiente **restitución recíproca de las prestaciones**. Esto implica que el vendedor deberá devolver el precio pagado por el comprador, y el comprador deberá restituir el bien. Además, si el vendedor conocía los vicios ocultos y no los manifestó, deberá **indemnizar al comprador por los daños y perjuicios** causados (Artículo 1486 CC).

5) Si prospera la acción, ¿deberá Juan pagar además una indemnización por daños y perjuicios?

Sí, si la acción prospera y se demuestra que el vendedor (Juan) **conocía los defectos ocultos** y no los manifestó, estará obligado a pagar a Emilio una **indemnización por los daños y perjuicios** causados, además de restituir el precio y abonar los gastos del contrato (Artículo 1486 CC). La indemnización por daños y perjuicios debe ser solicitada expresamente por Emilio en su demanda.

6) ¿Qué acción puede ejercitar Emilio ante el descubrimiento de que ha comprado un apartamento hipotecado? ¿Cree que se cumplen los requisitos básicos para que prospere?

Según el **Artículo 1483 del Código Civil**: «Si la finca vendida estuviese gravada, sin mencionarlo la escritura, con alguna carga o servidumbre no aparente, de tal naturaleza que deba presumirse no la habría adquirido el comprador si la hubiera conocido, podrá pedir la **rescisión del contrato**, a no ser que prefiera la **indemnización correspondiente**.»

En este caso, al tratarse de una **hipoteca**, que es una carga significativa y no aparente, se cumplen los requisitos básicos para que la acción prospere. Emilio podrá optar por la rescisión del contrato o por una indemnización. El plazo para ejercitar esta acción es de **un año** desde el otorgamiento de la escritura. Si el comprador descubre la carga después de transcurrido ese año, tendrá un plazo de **seis meses** desde el descubrimiento para ejercitar la acción de indemnización.