Protección del Derecho Real: Acciones, Publicidad y Concurrencia
Protección del Derecho Real: Perspectiva de la Acción
El titular del derecho real (SA) tiene a su favor que el sujeto pasivo (SP) tiene un deber de abstención. El SA, en su defensa, dispone de una acción, que es el medio de hacer valer en juicio un derecho.
- Derecho de crédito: acciones personales u obligacionales.
- Derecho real: acciones reales.
Nuestro ordenamiento jurídico (OJ) diferencia entre estas acciones reales y personales:
1. Protección Provisional: La Posesión
La posesión (art. 446 CC) es un derecho real de protección provisional. La acción con la que se protege se ha llamado tradicionalmente interdictos, pero ha sido suprimida en la vigente LEC. Ahora se denominan acciones posesorias.
2. Protección Definitiva: El Dominio Pleno
El dominio (pleno) se protege mediante las siguientes acciones:
- Reivindicatoria (art. 348 II CC): La ejercita el propietario que ha sido privado de la posesión de la cosa frente al poseedor que no es propietario, para que le restituya la cosa.
- Declarativa del dominio (art. 348 CC): Para que se declare que alguien es propietario.
- Negatoria (art. 348 CC): El propietario de la cosa se opone a que un tercero pretenda tener un derecho real limitado sobre ella (por ejemplo, un usufructo), buscando que se abstenga de perturbar su derecho en el futuro.
- Acción de cerramiento de finca (art. 388 CC): «Todo propietario podrá cerrar o cercar sus heredades por medio de paredes, zanjas, setos vivos o muertos, o de cualquier otro modo, sin perjuicio de las servidumbres constituidas sobre las mismas.»
3. Protección Definitiva: Derechos Reales Limitados
Los derechos reales limitados se protegen, por un lado, mediante una acción genérica (confesoria) y, por otro, cada derecho real limitado particular tiene determinadas acciones específicas.
- Acción genérica: Confesoria (contraria a la negatoria), para que se confiese o reconozca que existe un derecho real limitado.
- Cada derecho real limitado tiene características y acciones específicas.
4. Acciones Comunes a la Propiedad y a los Derechos Reales Limitados
- Art. 384 CC: Acción de deslinde (se concede a ambos).
- Acción (de protección) para la efectividad de los derechos reales inscritos (art. 41 LH antes, ahora LEC 250.1 7ª).
Perspectiva de la Publicidad Registral
La publicidad de un derecho real se manifiesta a través de:
- La posesión.
- El Registro de la Propiedad (RP) para bienes inmuebles.
- El Registro de Bienes Muebles (RP) para bienes muebles.
La publicidad es importante en los siguientes aspectos:
1. Eficacia Plena del Derecho Real
La plena eficacia del derecho real depende de su publicidad, como se establece en los artículos 32 LH y 606 CC: «Los títulos de dominio, o de otros derechos reales sobre bienes inmuebles, que no estén debidamente inscritos o anotados en el Registro de la Propiedad, no perjudican a tercero.»
2. Publicidad como Presupuesto de Eficacia y Existencia
En algunos casos, la publicidad es un presupuesto tanto para la eficacia como para la existencia del derecho.
3. Adquisiciones a non domino
La publicidad tiene especial eficacia en relación con las adquisiciones a non domino (de quien no es propietario). Se produce una pugna entre la idea de que nadie pierde derechos sin su voluntad y la de que nadie puede ser privado de su posesión por causa ignorada o que no debía conocer.
- Regla general: La posesión de los bienes muebles (BM) adquirida de buena fe equivale al título (art. 464 CC). Nuestro OJ concede una especial protección al que ha confiado en lo que es público y notorio. El dominus puede ver sacrificado su derecho por el que ha confiado en el RP.
- Adquisiciones a non domino del art. 34 LH: Uno de los pilares básicos de nuestro sistema registral.
Párrafos del Art. 34 LH
- El tercero que de buena fe adquiera a título oneroso algún derecho que en el registro aparezca con facultades para transmitirlo, si inscribe su adquisición, es mantenido en la misma aunque después se anule… por causas que no consten en el registro. PROTECCIÓN A UN TERCERO QUE DE BUENA FE ADQUIERE A TÍTULO ONEROSO Y HA INSCRITO, NO PUEDE QUEDAR AFECTADO SIEMPRE QUE TENGA LUGAR POR CAUSAS QUE NO CONSTEN EN EL RP.
- La buena fe se presume siempre que no se demuestre lo contrario.
- En adquisiciones a título gratuito, el adquirente no tiene más protección que el transmitente.
Por lo tanto, se puede actuar confiadamente en la publicidad que conste en el registro siempre que actuemos desde un punto de vista objetivo y honesto.
No obstante, no hay que confiar absolutamente en la publicidad del registro (arts. 71 y 93 Ley Concursal).
Concurrencia de Derechos Reales
Derecho de crédito: Se aplica la par conditio creditorum. En caso de que el patrimonio del deudor sea insuficiente, todos sufren un sacrificio proporcional, lo que da lugar al concurso de acreedores. Esta situación no se produce en los derechos reales.
Derechos reales: Cuando concurren varios derechos reales, es necesario ordenarlos. Se aplica el principio prior in tempore, potior in iure: el derecho primero en el tiempo es el preferido por el derecho. Este principio tiene dos grandes consecuencias:
1. Naturaleza de los Derechos
La regla de prioridad se aplica tanto cuando los derechos reales que concurren son de la misma naturaleza como cuando son de naturaleza distinta.
- Ejemplo: Primero usufructo y luego hipoteca (se ejecuta la vivienda con la carga del usufructo).
- Ejemplo: Primero hipoteca y luego usufructo (se ejecuta la vivienda libre del usufructo).
2. Perspectiva del Registro de la Propiedad
(prior in tempore, potior in iure). La cronología desde el punto de vista registral es crucial. Un título nacido en la vía civil antes que otro, pero que accede después al Registro de la Propiedad, no tiene preferencia, porque la preferencia resulta del día en que se practica el asiento de presentación en el RP (arts. 17 LH, 24 LH y 420 y ss RH). En el libro del registro consta la hora e incluso el minuto en que se inscribe.