Régimen de Clasificación del Suelo, Instrumentos y Aprovechamiento Urbanístico

Clasificación y Categorías del Suelo

La ordenación territorial y urbanística establece tres categorías principales de suelo, cada una con su propio régimen de derechos y obligaciones.

1. Suelo Urbano

Terrenos que cumplen con las condiciones de ser solares ya construidos y dotados de servicios mínimos, o aquellos cuya urbanización no es total, pero cuentan con la urbanización idónea para la edificación. También incluye aquellos ocupados por la edificación en al menos 2/3 de los espacios aptos. Se divide en áreas homogéneas y ámbitos de actuación.

Suelo Urbano Consolidado (SUC): Solares que, por su grado de urbanización, pueden adquirir la condición de solar mediante obras accesorias.
Suelo Urbano No Consolidado (SUNC): Restante superficie de suelo urbano que precisa de la ejecución de obras de urbanización a realizar.

2. Suelo Urbanizable

Suelo apto para ser incorporado al desarrollo urbano mediante un proceso planificado.

Sectorizado: Terrenos que se transformarán en suelo urbano y que ya tienen una ordenación detallada aprobada.
No Sectorizado: Suelo reservado para el crecimiento futuro. No se permite la transformación urbanística directamente.

3. Suelo No Urbanizable de Protección

Suelo que debe ser protegido y preservado de su transformación por la ordenación territorial y urbanística, debido a su valor natural, paisajístico, histórico, cultural o por riesgos (lo que lo hace más valioso que su edificación).

Derechos y Obligaciones de los Propietarios

Derechos Generales

Suelo Urbano: Adquieren el derecho a edificar.
Suelo Urbanizable: Derecho a la transformación del terreno para alcanzar el derecho a edificar.
Suelo No Urbanizable: Derecho a la explotación agrícola, ganadera o de cualquier tipo, compatible con su calificación.

Obligaciones de los Propietarios

Obligaciones en Suelo Urbano

Ceder obligatoria y gratuitamente a la administración suelo para las redes generales y locales, y para redes supramunicipales. El propio plan es quien determina el porcentaje que a cada ámbito le corresponde.
Ceder edificabilidad correspondiente al 10% del aprovechamiento del ámbito.
Distribuir equitativamente los beneficios y cargas para equilibrar y aportar a cada propietario según con lo que ha contribuido.
Costear los gastos de urbanización.
Edificar los solares en el plazo establecido.

Obligaciones en Suelo Urbanizable

Sectorización a partir de la elaboración del plan de sectorización. Una vez aprobado el Plan de Sectorización, asumirá la categoría de suelo urbanizable sectorizado.
Ejecutar y ceder a las administraciones públicas las obras exteriores al sector, necesarias para la conexión de este con las redes supramunicipales.

Obligaciones en Suelo No Urbanizable de Protección

Realizar los actos necesarios para la utilización y explotación de los recursos naturales por los que el suelo fue protegido en el planeamiento, mediante el empleo de medios técnicos e instalaciones compatibles con la preservación de los valores que motivan su inclusión en esta clasificación de suelo.

Determinaciones Urbanísticas

Son aquellas premisas necesarias para que se pueda llevar a cabo la ejecución del planeamiento (aplicables a suelo urbano, suelo urbanizable sectorizado y suelo no urbanizable de protección).

Determinaciones Estructurantes

(Definidas en los Planes Generales) Encargadas de definir el modelo de ocupación, la utilización del suelo y los elementos fundamentales de la estructura urbana y territorial para su desarrollo futuro:

Establecen la categoría del suelo.
Definen elementos estructurantes de los sistemas de redes públicas.
Dividen el suelo en: Áreas Homogéneas (AH), Ámbitos de Actuación (AA) y Sectores. Se les otorga un uso global, coeficiente de edificabilidad (S. Urbano), aprovechamiento urbanístico, aprovechamiento unitario y áreas de reparto (S. Urb. Sectorizado).
Establecen el régimen de usos para el Suelo No Urbanizable de Protección.

Determinaciones Pormenorizadas

(Definidas en los Planes de Desarrollo) Amplían las determinaciones estructurantes. Se encargan de:

Definición detallada de la conformación espacial de cada área homogénea, ámbito de actuación o sector: alineaciones y rasantes, la altura máxima de los edificios.
Condiciones sobre la ordenación, tipología edificatoria, parcela mínima edificable, retranqueos, separación entre edificios.
Regular las condiciones sobre el volumen: Superficie máxima edificable, ocupación máxima en planta, número de plantas.
Régimen normativo de usos pormenorizados.
Definir los elementos de infraestructuras y equipamientos.

Instrumentos de Planeamiento Urbanístico

1. Planeamiento General

Instrumentos de ordenación que establecen las Determinaciones Estructurantes.

Plan General

Instrumento básico que define la política urbanística del municipio conforme al planeamiento territorial. Abarca todo el término municipal y tiene como objetivos principales:

Clasificar y categorizar el suelo.
Definir los elementos estructurantes del territorio.
Dividir el suelo en ámbitos o áreas de actuación.
Establecer los usos del suelo y los derechos de los propietarios en suelos urbanos y urbanizables.

Plan de Sectorización

(Aplicable a Suelo Urbanizable No Sectorizado) Ordena los suelos urbanizables no sectorizados para transformarlos, garantizando la coherencia con el Plan General y las estrategias regionales y municipales. Sus determinaciones estructurantes incluyen:

Delimitación del sector.
Definición de redes públicas.
Compromisos con la administración pública.

2. Planeamiento de Desarrollo

Instrumentos que establecen las Determinaciones Pormenorizadas.

Plan Parcial

Desarrolla el Plan General o el Plan de Sectorización. Regula de forma detallada un ámbito o sector en suelo urbano no consolidado o urbanizable. Sus funciones:

Fijar alineaciones y rasantes.
Definir condiciones de las parcelas y edificaciones.
Determinar usos del suelo y reservas para redes públicas locales.
Delimitar unidades de ejecución.

Plan Especial

Plan específico con un objetivo concreto. Se usa para resolver problemas puntuales, como en los Planes Especiales de Reforma Interior (PERI), destinados a mejorar zonas consolidadas (tráfico, fachadas, etc.).

Estudio de Detalle

Instrumento limitado y opcional que actúa sobre un ámbito territorial concreto. Sus funciones:

Ordenar volúmenes edificables.
Señalar alineaciones y rasantes.

No es obligatoria su redacción, y se realiza cuando se busca transformar el suelo (S. Urbanizable).

Aprovechamiento Urbanístico (AU)

Beneficio que obtiene cada propietario generado por la actividad urbanística. Definido mediante dos conceptos: edificabilidad para el suelo urbano y aprovechamiento unitario para el suelo urbanizable.

En el Suelo Urbano Consolidado: La edificabilidad real se obtiene dividiendo la superficie construida total de las parcelas ya edificadas entre la superficie bruta del ámbito.
Para las parcelas que se van a construir, se calcula la edificabilidad generada considerando solo las parcelas sin edificar: se suma la superficie construible prevista para ellas y se divide por la superficie total del área homogénea, obteniendo así el coeficiente de edificabilidad (m² construibles/m² de suelo).
El coeficiente de Edificabilidad debe ser igual o menor al aprovechamiento unitario fijado por el planeamiento.
En el Suelo Urbano No Consolidado: De la edificabilidad, se obtiene el beneficio para un reparto equitativo de cargas entre los propietarios.
En el Suelo Urbanizable: La edificabilidad se sustituye por el del aprovechamiento unitario del sector, cuyo valor numérico se fija por el planeamiento urbanístico, con la finalidad de conocer el beneficio urbanístico del sector y proceder al reparto de beneficios y cargas.

Cesiones Obligatorias

A cada ámbito de actuación le corresponde ceder suelo en atención a las necesidades. En los suelos urbanizables, la propia ley determina unos porcentajes fijos e iguales para todas las actuaciones con relación a las cesiones de redes generales y locales.

Se debe ceder gratuitamente por cada 100 m² de suelo, 50 m² de suelo. Esto aplica al S. Urbano No Consolidado, el Urbanizable Sectorizado y el No Sectorizado.
Para la red general dotacional, infraestructuras y servicios se cederán 20 m² de suelo.
Para la red local se destinarán 30 m² de suelo para dotacional, infraestructuras y servicios, de los cuales al menos el 50% deberá destinarse a zonas verdes.
Ceder una plaza y media de aparcamiento por cada 100 m² construidos.

Edificabilidad

Capacidad de un terreno para ser edificado según la normativa urbanística.