Régimen Jurídico del Derecho de Opción: Aplicación en Contratos de Financiación y Garantías Reales
El Derecho de Opción y su Utilización en Contratos de Financiación
§ 1. Conceptos y Modalidades
El derecho de opción es una figura jurídica que, aunque no siempre está suficientemente regulada, se ha consolidado a través de la práctica y la jurisprudencia. Este derecho otorga al titular la facultad de adquirir un bien determinado por un precio y unas condiciones previamente establecidas en un negocio jurídico anterior, como un contrato o testamento, siempre que el titular realice una declaración dentro de un plazo determinado.
La principal característica del derecho de opción es que permite al comprador no comprometerse inmediatamente con la operación, sino que le otorga un tiempo para sopesar las ventajas de la compra sin vincularse personalmente de inmediato. Esto proporciona seguridad al potencial adquirente, que tiene la posibilidad de decidir con tiempo si ejercer su derecho.
El ejercicio de la opción admite varias formas: a veces se exige consignar el precio, otras es un no desistimiento de la compra pasado cierto plazo. Normalmente, la opción se vincula con otros contratos:
- Un alquiler con opción a compra.
- La opción de adquirir que corresponde al deudor en los contratos de leasing o renting.
§ 2. Elementos Personales, Reales y Formales
Como elementos personales, tenemos al optante o persona con derecho a ejercer la opción y al concedente de la misma. Como elementos reales, puede constituirse tanto sobre bienes muebles como inmuebles. Y como elementos formales, hay libertad de forma, pero si se quiere inscribir será necesaria la escritura pública (art. 3 de la Ley Hipotecaria – LH).
§ 3. Constitución, Plazos y Caducidad
En el ámbito de la opción inmobiliaria, es esencial que se identifique correctamente la finca sobre la cual recae el derecho de opción. Esto es fundamental para evitar cualquier ambigüedad respecto al bien objeto de la transacción.
Plazos de Duración
En relación con los plazos, el art. 14 del Reglamento Hipotecario (RH) establece un plazo de duración máximo de cuatro años para el ejercicio de la opción, aunque puede extenderse en determinadas circunstancias, como en el caso de contratos de arrendamiento, donde la opción puede durar tanto como el contrato mismo.
La Dirección General de los Registros y del Notariado (DGRN) ha interpretado de forma extensiva este límite, considerando que la duración de la opción puede depender de figuras jurídicas complementarias, como el derecho de superficie, siempre que se delimite adecuadamente y se respete la libertad civil y los principios del numerus apertus en materia de derechos reales.
La jurisprudencia aclara que, aunque es posible ampliar el tiempo de vigencia mediante un pacto entre las partes, no puede ser indefinida. La RDGRN de 4 de enero de 1927 destacó que los derechos reales que implican una duración indefinida pueden afectar negativamente la propiedad y su valor, al frenar mejoras y fomentar el abandono de los bienes. En este contexto, se subraya que la duración del derecho debe ser razonable y no indefinida. La RDGRN de 14 de febrero de 2013, citando el art. 1.508 del Código Civil (CC), sugiere que este plazo de cuatro años podría considerarse un “límite máximo”, aunque también podría discutirse si el plazo podría extenderse hasta diez años en ciertos casos, según lo dispuesto en dicho artículo.
Régimen de Caducidad
El plazo para ejercer la opción suele considerarse de caducidad, lo que significa que, una vez expirado el mismo, el derecho desaparece. En consecuencia, no es posible interrumpir ni suspender el plazo una vez iniciado. Esto se refuerza con la Sentencia del Tribunal Supremo (STS) de 2 de julio de 2008, que afirma que la caducidad no puede ser suspendida o interrumpida bajo ninguna circunstancia.
§ 4. La Oponibilidad del Derecho de Opción frente a Terceros
La opción constituye una reserva de posición respecto del bien a favor del optante. Mientras dura, la opción no impide enajenar la finca sobre la que recae a un tercero, al igual que la hipoteca no impide transmitir la finca: simplemente el derecho del optante o del acreedor hipotecario son preferentes.
Si se ejercitan esos derechos, se deberá cancelar el derecho constituido con posterioridad. En estos casos, el tercero tendría derecho a recibir el precio abonado por el optante, de manera similar a lo que ocurre con los adquirentes de derechos reales sujetos a una condición resolutoria. La jurisprudencia ha extendido esta regla a los casos de cancelación de anotaciones preventivas de embargo, permitiendo que el derecho del optante se haga valer incluso en situaciones de embargo.
§ 5. Carácter Transmisible del Derecho
Es relevante también que la opción puede ser transmisible a terceros, siempre que así se haya pactado entre las partes. Esta posibilidad de transmisión se contempla en varias resoluciones, como la RDGRN de 6 de marzo de 2014, que establece la viabilidad de transmitir el derecho de opción, lo que otorga una mayor flexibilidad a esta figura jurídica en cuanto a su ejercicio y aprovechamiento por parte de otros interesados.
§ 6. La Opción en Función de Garantía y la Prohibición del Pacto Comisorio
En ocasiones, el derecho de opción sobre un bien se constituye para prestar una función de garantía: el deudor, en lugar de hipotecar el bien a favor del acreedor, le concede un derecho de opción.
Al existir una función de garantía, debe observarse (como en las demás garantías) la prohibición de pacto comisorio (art. 1859 CC). A decir de la DGRN:
«El pacto comisorio, configurado como la apropiación por el acreedor de la finca objeto de la garantía por su libérrima libertad ha sido siempre rechazado, por obvias razones morales, plasmadas en los ordenamientos jurídicos, al que el nuestro nunca ha sido ajeno, bien como pacto autónomo, bien como integrante de otro contrato de garantía ya sea prenda, hipoteca o anticresis (arts. 1859 y 1884 CC), rechazo que se patentiza además en la reiterada jurisprudencia sobre la materia tanto del TS -SSTS 18/02/1997, 15/06/1999 y 5/06/2008- como de este Centro Directivo» (RDGRN. 8/04/1991).
En aplicación de esta regla, la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública (DGSJFP) ha rechazado la inscripción de ciertos derechos cuando se usaban en función de garantía pretendiendo eludir la prohibición de pacto comisorio. En ocasiones, el derecho de opción de compra se ha utilizado con este fin.
Sin embargo, en Resoluciones de 2023 y 2024, se admite el pacto por el que pueda adjudicarse al acreedor o venderse a un tercero el bien objeto de la garantía (instrumentada a través de un derecho de opción) siempre que se establezca un procedimiento de valoración del mismo que excluya la situación de abuso para el deudor. Se pretende con ello admitir mecanismos expeditivos para alcanzar la mayor satisfacción de su deuda.
Esta doctrina de la DG ha generado fuertes críticas en la doctrina científica, razón por la cual una última Resolución de 9 de septiembre de 2024 corrige en parte los excesos de las anteriores, incidiendo en el problema de la causa.